不動産投資の利回りってどのくらい？平均的な利回りや注意点を解説

不動産投資では、利回りを求めて投資の判断をすることが大切ですが、一口に利回りといってもさまざまな考え方があります。

本記事では、不動産投資における利回りについて、いくつかの考え方があることをお伝えした上で、平均的な利回りや、利回りを用いて購入を検討する際の注意点などについてお伝えしていきます。

不動産投資の利回りの考え方

最初に、不動産投資の利回りといってもさまざまな考え方(算出方法)があることをお伝えします。

表面利回りと実質利回り

不動産投資の利回りを考えるにあたって、その算出方法を大きく2つに分けると表面利回りと実質利回りの2つに分けることができます。

表面利回りとは、家賃収入を投資額で割って算出するだけの方法で、以下の計算式で求めることができます。

• 表面利回り=年間家賃収入÷投資金額×100(%)

一方、実質利回りは管理費や税金などの経費を考慮して算出する方法で、以下の計算式で求めます。

• 実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷投資金額×100(%)

例えば、年間家賃収入が960万円年間の経費が240万円、投資額が1億円の不動産であれば、それぞれ以下の利回りとなります。

• 表面利回り=960万円÷1億円×100(%)=9.6%

• 実質利回り=(960万円-240万円)×100(%)=7.2%

不動産投資において、気を付けるべき点は、不動産広告などに掲載されている利回りはほとんどが表面利回りですが、敢えて表面利回りといった書き方はなされていないことです。

表面利回りも実質利回りも利回りであることに違いはないからです。

不動産投資において利回りと見たり聞いたりした時は、まずはその利回りが表面利回りを指しているのか、実質利回りを指しているのか確認するようにしましょう。

現況家賃と満室時想定家賃

次に、表面利回りにせよ、実質利回りにせよ、計算式には年間家賃収入が入っていますが、その家賃収入が現況家賃なのか、満室時想定家賃なのかを確認する必要があります。

例えば、先ほどの例と同じ条件で、1戸8万円×10戸＝80万円が月の家賃収入、売買時には2戸空きがあった場合の表面利回りを現況家賃と満室時想定家賃で計算すると、以下のようになります。

• 現況家賃=8万円×(10-2)戸×12カ月÷1億円×100(%)=7.68%

• 満室時想定家賃=8万円×10戸×12カ月÷1億円×100(%)=9.6%

現況家賃か満室時想定家賃かについても、広告等には敢えて書かれていないケースがあるため確認するようにしましょう。

返済後想定利回り

最後に、実際に不動産を購入するとなるとローンを利用することがほとんどでしょう。

その場合、ローンの返済額についても考える必要がありますが、経費に加えて、ローンの返済額まで考慮した利回りを返済後想定利回りと言い、以下の計算式で計算できます。

• 返済後想定利回り=(年間家賃収入-年間経費-年間ローン返済額)×100(%)

例えば、借入期間30年、金利2%で1億円借りた場合、ローン返済額は約37万円/月のため、先ほどと同じ条件で計算すると以下のようになります。

• 返済後想定利回り=960万円-240万円-(37万円×12カ月)÷1億円×100(%)=2.76%

なお、ローンは借入期間をできるだけ長く、金利をできるだけ低く、借入額をできるだけ少なくすることで返済額を下げることができ、返済後想定利回りを高くすることができます。

不動産投資の平均的な利回りってどのくらい？

次は不動産投資における平均的な利回りについて考えてみましょう。

不動産投資における利回りは、どのエリアで不動産投資を始めるかによって異なり、それは大きく以下の3つに分けることができます。

• 都内不動産の平均利回り
• 地方都市不動産の平均利回り
• 地方不動産の平均利回り

2018年4月に発表された、一般財団法人日本不動産研究所の「第38回不動産投資家調査」によると、東京都内における期待利回りはワンルームで4.5～4.6%、ファミリー向けで4.5%～4.7%となっています。

次に、札幌、仙台、さいたま、千葉、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、福岡11都府県の地方都市の期待利回りはワンルームで5.0%(横浜・大阪)～6.0%(広島)、ファミリー向けで5.0%(大阪)～6.0%(広島)となっています。

最後に、地方不動産についてはデータはありませんが6％～10%程度と都内不動産や地方都市不動産より高いのが一般的です。

とはいえ、都内は利回りが低いからだめで、地方が地回りが高いからよいというわけではもちろんありません。

利回りが低いということは、その価格でも買う投資家がいるということで、将来の値上がりへの期待が高いことや、流動性の高さから空室になりにくいということが想定できます。

とはいえ、基本的には投資目的で不動産を購入する時は「できるだけ利回りの高い物件を購入するべき」です。

それに加えて、将来に渡って空室になりにく物件を取得する必要があります。

相反する条件にはなりますが、「都内や地方都市不動産で利回りが高い物件」を探すか、「地方で将来に渡って空室になりにくい物件」を探すことが求められます。

表面利回りが10%を超えていても赤字になることがある？

都内不動産における平均利回りは4%であることをお伝えしました。

実際のところ、表面利回りが4%程度であればある程度以上の自己資金を入れなければプラスにすることは難しいでしょう。

例えば、1億円の物件を購入して表面利回りが4%であれば年間の家賃収入は400万円ということになりますが、1億円満額をローンで借りると金利2%、借入期間30年でも月37万円、年間約444万円と家賃収入を超えてしまいます。 ここからさらに修繕費や管理手数料を支払う必要があります。

一方で、表面利回り10%であればどうでしょうか。

例えば、1億円の物件を購入して表面利回りが10%であれば年間家賃収入は1,000万円。ローンを上記と同じ条件で借りても556万円の資金が残ることになります。

しかし、表面利回りが10%の物件でも事前にしっかり計算しておかなければ、赤字となることもあります。

盲点となりがちな経費

まず、初心者の盲点となりがちなのが経費です。不動産投資では、運営していくにあたってさまざまな経費がかかります。

ここでは、以下の3つについて解説します。

• 修繕費・原状回復費
• 管理手数料
• 水道関係整備費や火災保険料

修繕費・原状回復費

退去者が出ていくたびに、クリーニング費用や原状回復費用がかかるのに加え、エアコンや水回りに不具合があればその補修をしていかなければなりません。

物件購入時には、入居者のいる部屋の設備までは確認できないため、購入し、退去者が出た後ほとんどの設備を変更しなけれなならないことが分かった場合など想定外の出費が出てしまうでしょう。

管理手数料

不動産投資では、入居者募集や入退室対応、クレーム対応、家賃回収などさまざまな仕事をこなす必要がありますが、それらを管理会社に任せることができます。

しかし、管理会社に任せると家賃の5%～10%程度の手数料を支払う必要があります。

また、空室が出ると、新しく入居者を募集する度に入居者を見つけてくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。

水道関係整備費や火災保険料

物件購入時に水道関係整備費や火災保険料を支払う必要があります。

水道関係整備費は、購入する物件によっては負担の必要のないケースもありますが、合併浄化槽に関する費用など高額になることが多いです。

また、火災保険料についても10年一括払いにすると合計の火災保険料を安くすることができますが、初年度の負担が大きくなります。

こうした費用がかかる可能性があることを事前に知っておくようにしましょう。

盲点となりがちな税金

次に、不動産投資では以下のような税金がかかります。

• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 所得税・法人税

それぞれ見ていきましょう。

不動産取得税

不動産を購入すると1回だけかかるのが不動産取得税で、その税率は物件の固定資産税評価額の4%となっています。

固定資産税評価額は実勢価格の8割程度が目安となるため、1億円の物件であれば1億円×70%×4%=280万円程度かかることが想定されます。

不動産取得税については、購入前にその額を調べることができるため忘れずに確認しておくようにしましょう。

固定資産税・都市計画税

次に、不動産を保有してだけで毎年かかる税金が固定資産税で、さらに物件が市街化区域内にあると都市計画税を支払う必要があります。

固定資産税は税率1.4%、都市計画税は0.3%ですが、土地はその面積によって固定資産税は評価額が6分の1に、都市計画税は1/3になり、また建物については固定資産税が5年間半額になる特例があります。

仮に、この全ての特例を受けられた場合、1億円(建物5,000万円、土地5,000万円)の場合で以下のように計算できます。

• 固定資産税 土地5,000万円×70%(固定資産税評価額の目安)×1/6×1.4%=約82,000円 建物5,000万円×70%(固定資産税評価額の目安)×1.4%×1/2=約245,000円 合計=82,000円+245,000円=327,000円

• 都市計画税 土地5,000万円×70%(固定資産税評価額の目安)×1/3×0.3%=約35,000円 建物5,000万円×70%(固定資産税評価額の目安)×0.3%=約105,000円 合計=35,000円+105,000円=140,000円

固定資産税+都市計画税=467,000円

実際には、都市を経るごとに建物の評価額は低くなっていきますが、毎年50万円弱の税金を支払う必要があることを見込まなければいけません。

所得税・法人税

最後に、1年間の運営の結果利益が出ると、その利益に対して個人であれば所得税や住民税が、法人であれば法人関係の税金が課されます。

年間の利益は各種経費をマイナス計上することができますが、ローンの返済額はその借入金利子のみが経費の対象となります。

つまり、実際にはローンで支払っており手元にお金が残っていなくとも会計上は利益があり、税金を支払わなければならないことがあります。

一方、減価償却費や青色申告特別控除など、実際には支払っていないけどマイナス計上できる経費もあるため、こうした制度を活用して実際には利益があるのに会計上は利益がないようにすることもできます。

不動産投資ではキャッシュフローが大切

以上、経費や税金について解説してきましたが、不動産投資では利回りだけで物件を判断するのでなく、これら経費や税金を考慮した上で最終的に手元に残る金額=キャッシュフローを求めることが大切です。

キャッシュフローを高める3つの方法

キャッシュフローを高める方法としては、以下のようなものがあります。

• ローン借入額と借入期間・金利を改善する
• リフォームして賃料を減らさないようにする
• 空室期間をできるだけ短くする

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローン借入額と借入期間・金利を改善する

まず、キャッシュフローを多くするには支出を減らす必要があります。不動産投資ではさまざまな支出がありますが、その中でも大きな額を占めるのがローン返済額です。

ローン返済は、お金を借りて投資する限り必ず支払う必要がありますが、複数の金融機関と交渉して借入額や借入期間、金利を改善することで返済額を少なくすることができます。

例えば、借入期間30年で1億円借りる際、金利3％だと月々返済額は42万円/月ですが、1%だと32万円/月と、年間で120万円もの違いが生じます。

最初から1%でローンを借りるのはほとんど不可能といってよいでしょうが、できるだけ高い金利で借りられるよう粘り強く交渉することが大切です。

他にも、借入期間については購入する物件の築年数である程度決まってしまうため、物件を探す時に「築年数10年以下などの条件を設けるのも一つの方法です。

リフォームして賃料を減らさないようにする

経費や税金、ローン返済額を少しでも減らすことも大切ですが、収入減である家賃を減らさないようにする努力も大切です。

マンションは、一般的に築年数が経るごとに汚くなったり、流行から後れたりすることで家賃を低くしなければ入居者を得られなくなっていきます。

ある程度は仕方のないことですが、リフォームなど適切な対応を行うことで、賃料の減少のスピードを遅らせることはできます。

とはいえ、家賃収入が減ることを防ぐためのリフォームで多額の出費をしてキャッシュフローが悪くなっては元も子もありません。

できるだけ安いリフォーム費用で済ませられるよう交渉すると共に、どの程度の効果が見込めるのかしっかり検討した上で行うとよいでしょう。

空室期間をできるだけ短くする

賃料をできるだけ高く保つことも大切ですが、空室期間をできるだけ短くする方がより大切だと言えます。

例え賃料が減ったとしても、入居者がいれば収入はありますが、空室期間中はその部屋の賃料は0円となってしまいます。

空室期間をできるだけ短くする工夫としては、先述のリフォームを適切に行うことなども大切ですが、集客力のある不動産会社やその担当者とつながりを作り、入居者を決めてくれたら仲介手数料とは別に報酬を支払うなどして優先的に動いてもらう工夫をするとよいでしょう。

物件購入時に実践したい利回りの読み解き方

表面利回りや実質利回りの違いなどについて解説しましたが、実際に物件を探す際には最低限以下のような点に気を付けておくとよいでしょう。

• 満室想定利回りでは空室分の家賃に注意しよう
• 長期入居物件に家賃に注意しよう
• 空室期間を想定して利回りを考えよう

それぞれ解説していきます。

満室想定利回りでは空室分の家賃に注意しよう

物件案内時に説明を受けた利回りは満室時想定利回りだった場合には、業者が計算した満室時想定利回りが、現在空室となっている部屋の家賃をどのように設定しているかに注意が必要です。

賃料は築年数が経るごとに安くなっていくのが一般的ですが、想定家賃が前の賃料と同じでは決まらない可能性があるからです。

正確に求めるのであれば、現在募集に出している家賃はいくらなのか、それでどのくらいの反応があるのかなどを元に想定家賃を決めるようにしましょう。

長期入居物件に家賃に注意しよう

次に、現在入居者がいる場合でも、その入居者が5年以上など長期で入居している場合には注意が必要です。

その入居者は住んだ頃に定められた家賃を支払い続けている可能性が高いですが、新しく入居者を募集する際には同じ家賃では入居者を決められない可能性があるからです。

必要に応じて、現在募集したらいくらの家賃で貸せるのかを想定した利回りを求めるとよいでしょう。

空室期間を想定して利回りを考えよう

現在空室となっている部屋については、これまでの運営実績から平均の空室期間を聞き、その空室期間を想定して利回りを求めるとよいでしょう。

実際に物件を購入した後は、できるだけ空室期間を短くする努力をすることが大切ですが、これから不動産投資に取り組む方や、まだ実績の少ない方は現況を元にやや悲観的に想定するくらいで計算することをオススメします。

まとめ

不動産投資における利回りについて、その概要や平均的な利回り、注意点について解説してきました。

一口に利回りといってもさまざまな考え方があることがご理解いただけたかと思います。

不動産の売主も不動産会社も、基本的にはあなたに不動産を購入したいと思って、ウソではない範囲で都合のよい数字を提示してくるものです。

購入を検討される際には、提示された利回りの数字がどのような意味を持つのか、キャッシュフローは十分に残るのかをよく考えた上で判断されるとよいでしょう。