成功するマンション投資に必要な5つの極意と失敗・詐欺の回避術
By Oh!Ya編集部
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マンション投資に興味があるものの、「うまくいかなかったらどうなる？」という不安が勝ってしまい、なかなか踏み出せないという方は多いと思います。うまくいかないという不安を超えて、マンション投資に関連する悪徳商法や詐欺の報道などを見聞きすると、余計に不安が大きくなってしまうと思います。
とはいえマンション投資が気になるので、自分も不労所得や老後の安心を手に入れたいという方のために、成功するマンション投資のノウハウを伝授します。
目次
マンション投資の基本をおさらい
まずは、マンション投資とはどういうものなのかという基本をおさらいしておきたいと思います。すでにご存じのこともあるとは思いますが、最初にしっかりと基本を押さえておきましょう。
マンション投資とは何か
マンション投資とは、マンションという不動産物件に対する投資のことです。投資である以上、目的は言うまでもなくリターンです。マンション投資で考えられるリターンは2種類で、賃料収入と売却益です。
売却益というのは売却時に購入時よりも高い値が付いた場合の利益です。すべての物件で売却益が発生するわけではありませんが、昨今の好調な中古マンション市場では売却益が出るような不動産取引が多くなっています。
マンション投資はどうなったら百点満点なのか
マンション投資の成功を目標とする前に、どうなったらマンション投資が成功であり、百点満点なのかを定義しておきましょう。
- 所有しているマンション物件から安定的な家賃収入がある
- 投資を拡大して2件目、3件目と買い増すことで資産家となる
これらの成功があれば、さらに以下のことが実現します。
- 会社を辞めるなど自由が手に入る
- 自分のやりたいことを優先する人生を送ることができる
自由になるお金と時間があれば何をしたいのかは人それぞれですが、その手段としてマンション投資が成功すると、各々の方が「本来やりたいこと」が実現できるでしょう。それがマンション投資の成功であると定義するのが、最も分かりやすいと思います。
物件選びと価格吟味の重要性
マンション投資は、都市部でのみ通用する不動産投資です。のどかな田園地帯にはマンションがありませんし、あったとしても安く大きな戸建て住宅に住むことができるので、そもそもマンションの需要がありません。都市部専門の不動産投資であるということは立地条件などがよりシビアになるため、物件選びはとても重要になります。
良い物件、つまり家賃収入が安定している物件や、高い家賃設定ができるような物件は、当然ながら価格も高くなります。その一方で投資価値の低い物件は安いですが、購入してからの賃貸経営で苦労を強いられることになります。
どこまで物件の質にこだわるか、そしてコストパフォーマンスに優れた物件を手に入れるかが、マンション投資の成否を大きく分けます。
マンション物件を選ぶ方法なんて経験がないから分からないという方も多いと思います。しかしご安心ください、不動産には不動産のプロである不動産会社があります。実際に物件を選ぶ際には不動産会社（その中でも投資に強い不動産投資会社）の提案を受け、収支シミュレーションを吟味しながら選ぶことになります。
詳しいことは実際に物件を選ぶ時に吟味するとして、ここでは「マンション投資の成否は物件選びが握っている」とご理解ください。
そもそもなぜ、アパートではなくマンションなのか
この記事をお読みの方はマンション投資をお考えだと思いますが、マンション投資だけが不動産投資ではありません。なぜアパートではなくマンション投資が良いのでしょうか。筆者がマンション投資をおすすめする理由は、以下の3つです。
①アパートよりも低リスク 全体的にアパートよりもマンションのほうが入居者の市場が大きく、また複数のマンションに区分物件を所有すればリスクが分散されるため、マンション投資は比較的低リスクです。
②資産としての価値が長持ちする 一般的にアパートは木造建築であり、マンションはRC造といってコンクリートでできています。これだけを見ても強度や耐久性に格段の差があることは想像がつくと思いますので、長く資産としての価値が続くのは断然マンションです。もちろんその分アパートは安価に建てることができますが、長期的な資産形成という観点ではマンション投資のほうが安定性が高いと思います。
③売却しやすい 耐用年数が長く入居者の市場が大きいマンションは、アパートよりも流動性が高く売却しやすいというメリットがあります。アパートは一棟単位での売買になりますが、マンションには区分所有という概念があるため、1戸単位で売買できることも流動性を高めています。
マンション投資のメリット＆デメリットなど
この記事で伝授するのは、マンション管理の失敗を回避して成功するためのノウハウや、リアルな実践法です。マンション投資の概念や基本については、以下の記事に詳しい解説がありますので、そちらも併せてお読みください。次章以降の解説に進む前にこちらの記事をお読みいただくと、より理解が深まると思います。
マンション投資を始めるのにあたってよくある不安と疑問
いざマンション投資を始めるのにあたって、多くの投資家が感じる不安や疑問にお答えします。
今から始めて本当に成功できる？
不動産投資ブームと言われるような時期がありました。そのブームが2018年に続々と発覚したスキャンダルで冷や水を浴びせられた様相があるので、今から始めてもダメなのでは？とお感じの方はとても多いと思います。特にスルガ銀行の不正融資問題は、「スルガスキーム」と呼ばれるほど個人投資家への融資に力を入れていた銀行のスキャンダルだけに大きな影響が出ました。
細かいことを言うと、スルガ銀行やTATERUなどで相次いで発覚したスキャンダルは、いずれもアパート投資を舞台としたものです。その結果、アパート投資向けのローン審査が厳しくなるという影響が生じたのですが、マンション投資で起きたことではないため、直接的な影響はありません。
むしろ不動産投資が本来あるべき姿に戻って健全性を取り戻した一面もあるので、今からマンション投資を始めるという方であってもローン審査に通ることができるのであれば、勝算は十分にあります。むしろ不正融資などに依存して融資を受けていたような属性の人たちが市場から消えたことで、今から不動産投資に参入する人はブルーオーシャンになりやすいというメリットがあります。
マンション投資に失敗したらどうなる？
マンション投資がもし失敗したとしたら、どうなるのでしょうか。おそらく多くの方が気にされている部分だと思いますので、失敗した場合に起きることを考えてみましょう。
マンション投資ではマンション物件を購入するため、そのためにローンを利用することになります。思い通りの家賃収入を稼ぐことができず、収支がマイナスになってしまうのは失敗の典型的なパターンです。しかもこうした失敗は構造的なもので、今すぐ改善できるというものでもないところが厄介です。収支がマイナスになってしまった分は、貯金の取り崩しなど他のところから手当しなければなりません。お金儲けを目指して始めたマンション投資でお金を持ち出してしまうのは、まさに本末転倒です。
しかし、マンション投資が他の投資と違うところは、マンション物件という現物資産を持っている点です。株やFXなどで大損をしたら何も残りませんが、不動産投資の場合は「自分が住む」という最終的な手段が残されています。今すぐ自分が住むことがなくても、老後に向けて家賃支払いの要らない自己所有物件があることは、何らかのメリットにはなると思います。
持っておくことを好まないのであれば、売却してしまう手もあります。売却をしたらある程度の現金は入るので、全くの紙切れになってしまったら投資金がゼロになってしまうことはないので、そのあたりが不動産投資の魅力でもあります。
マンション投資やりませんかという勧誘は信用できる？
マンション投資をお考えになるきっかけとして、どこかの不動産会社から「投資しませんか」という勧誘があったという方は多いと思います。こういった不動産会社からの勧誘は果たしてアリかという質問をいただくことがよくありますが、これは間違いなく儲かりません。
他人が勧めてきた投資話にメリットは一切ないというのは不動産投資以外の世界でも同じです。そんなに儲かるのであれば自分がやれば良いわけで、そのあまりにも単純な思考を忘れないようにしてください。
予算はどれくらいあれば成功できる？
マンション投資の予算はいったいどれくらいなのか？というのもよくあるご質問です。ここでいう予算とは融資を受ける際の自己資金やマンションの購入費用に充当するお金のことですが、おおむね50万円から100万円が最低ラインとなります。
自己資金ゼロから始められるという話もありますが、これは過去の話だと思ってください。自己資金として払い込む必要がなくても、見せ金といって銀行にある程度の残高があることを証明する必要があるので、事実上は自己資金が全くない状態からマンション投資を始めることはできません。
しかし、50万円から100万円程度のお金があるのであれば、区分マンション物件のローンには十分通るだけの信用力があります。それくらいの予算から始めた大家さんはたくさんいるので、「100万円あれば十分」というイメージを持っていただくと良いと思います。
不動産会社がやっているセミナーを受講するのはアリ？
不動産会社（主に不動産投資に強い会社）が一般の人向けに、不動産投資セミナーを頻繁に開催しています。東京や大阪など大都市圏ではほぼ毎週どこかでセミナーが開催されていると言っても良いほど、多くのセミナーがあります。しかもほとんどが無料なので、受講する価値はあると思います。
ただし注意したいのは、不動産会社がそのようなセミナーをお金をかけてまでやるということは、不動産物件を売りたいという意図があるという事実です。そのため、どうしても不動産投資のメリットばかりの話になりがちで、いわゆるポジショントークになることは避けられません。
不動産投資とはどういうものか、マンション投資とはどういうものかという概要を掴む目的で参加するのであれば良いと思いますが、ミイラ取りがミイラにならないように注意する必要はあるでしょう。
購入後何十年経っても賃料収入は続くものなのか？
マンション投資は物件を買って賃貸経営をすれば、その賃料収入がどれくらい続くものなのか？というのも、よくある疑問です。時間が経つごとにマンション物件は劣化していきますし、そうなると集客力が低下していきます。
不動産投資で将来の需要予測を重視するのはそのためで、何十年後も需要がある地域であれば、少々建物が古くなっても入居者を確保することはできます。しかしそうでない地域でマンションを買ってしまうと、家賃を大幅に下げない限りは入居者が付かないので、何十年先も安定した収入を得るためには物件選びが重要になるということです。
マンション投資の失敗例から学ぶことは多い
マンション投資には、多くの失敗例があります。こうした先人たちがやらかしてきた事例を反面教師とすることで失敗を回避できるので、ぜひこれらの典型的な失敗パターンも知っておきましょう。
電話やDMの勧誘を受けてマンション投資を始めた失敗例
電話やDMなどの勧誘攻勢を受けてマンション投資を始めるというのは、筆者が思う最も危険な失敗パターンです。先ほども述べたように他人が勧めてくる投資話にメリットは一切ないので、他人が勧めてくるマンション投資は買ってもキャッシュフローを出せるものではないと考えてください。
しかし勧誘側もそれを心得ていて、さまざまな応酬トークを繰り広げてきます。以下のような宣伝文句には、下の行にある事実が隠れていることを意識してください。
・新築マンションなので入居者からも人気ですよ
⇒築年数が経つと空室率が高くなる
・キャッシュフローが赤字になっても節税になりますよ
⇒そもそも赤字になるかも知れない物件を売ろうとしている
・人気物件なので早く決断しないと売れてしまいますよ
⇒そんなに人気なら売り込む必要はないはず
このように疑いの目線で読み解いていくと、真実が見えてきます。
税金対策、節税になると言われて買ったが大損した
医師や企業経営者といったように属性の高い人への勧誘でよくあるのが、税金対策や節税目的でのマンション購入です。税金対策になるということは、最初から赤字になるような物件を勧めているわけで、実力のない不動産会社、マンション物件だと思って問題ありません。
こういった物件を購入して節税メリットがあるのは、本業の年収が何億円もあるような人であり、相続対策も必要になるような人だけです。
くれぐれも節税目的でのマンション投資は始めないようにしましょう。
賃料収入でローン返済できると言われたが思い通りになっていない
賃料収入でローン返済をすれば、実質上自己負担をすることなくマンション物件が手に入るという話を見聞きしたことはないでしょうか。
しかし、これにもカラクリがあります。一時的にはそのように収支がうまくかみ合っている時期があるかも知れませんが、やがてマンション物件は時間が経つごとに劣化します。そのための修繕やメンテナンス費用がかかりますし、築年数が古くなってくると集客力も落ちます。そうなった時であってもローン返済額は変わらないので、10年後、20年後にうまくいかなくなる可能性大です。
数十年後にも賃料収入でローン返済ができるという確固たるシミュレーションと根拠がなければ、こうした言葉を信用しないようにしましょう。
医師や企業経営者は成功しやすいと言われたが儲かっていない
先ほども触れましたが、医師や企業経営者といったようにいわゆるお金持ちの人たちは属性が高く、ローン審査にも通りやすい人たちです。不動産会社から見れば最もお付き合いをしたい顧客であることは間違いありませんが、それを良いことに悪徳業者が狙っていることも事実です。
高属性の人はローンに通りやすいかも知れませんが、マンション投資のプロではありません。ノウハウを全く勉強することなく成功する可能性はゼロに近いので、「高属性＝不動産投資に成功する人」ではないことに注意しましょう。
自己資金ゼロでも始められると言われたが資金ショートした
この記事ですでに何度も述べていますが、自己資金ゼロでマンション投資を始めることはできません。仮にローン審査に通ってマンションを購入できたとしても、全く貯金がない状態では不動産取得税すら支払えなくなるでしょう。
資金ショートはマンション投資で失敗する典型的な入口なので、ある程度の自己資金としてお金をプールしておくのは必須です。逆に、そのお金がない人はそのお金ができるまで不動産投資は始めないようにするべきです。
マンション投資に関連する詐欺や悪徳商法は本質を知れば怖くない
初めてマンション投資への参入をお考えの方にとって、失敗の次に気になるのが詐欺や悪徳商法に引っかかってしまうリスクです。しかし、ここで解説する本質を知れば簡単に回避できるので、決して怖いものではありません。
どうしても付きまとうマンション投資詐欺のイメージ
不動産業界には、どうも古くから何となく怪しげなイメージがあります。本当に怪しげな世界であればここまで産業として成長することはないはずなのですが、不動産との関わりがこれまであまりなかった人ほど、怪しい業界だと思ってしまう節があるようです。
どれだけ健全化を謳っても、スルガ銀行やTATERUの問題が噴出した2018年には、不動産投資にも冷ややかな目が向けられたことは間違いありません。「やっぱり怪しいじゃないか」という論調も見受けられましたが、筆者はむしろこうしたスキャンダルが出たおかげで現在の不動産投資業界は健全化に向かうことができたと考えています。
なぜ詐欺や悪徳商法の話が常に飛び交っているのか
そもそもなぜ、このようなダーティなイメージが広がるような詐欺、悪徳商法の話が飛び交うのでしょうか。多くの人が薄々感じていることなので注目を集めやすいというのもあるでしょうし、また不動産は取引価格が大きくなりがちなのでだまされた時の被害も大きいことも、噂が広がりやすい一因だと思います。
多くの人が面白いと感じる類の話でもあるため、半ば都市伝説のように飛び交っている話も少なくありません。例えば「殺人事件があったマンション物件は格安だが売れない」という話がありますが、こうした物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ、通常の価格よりも安めに売りだされるためむしろ投資家からは人気だったりします。
何となく持っているイメージだけで話を信じてしまうと本質を見誤るので、ここは冷静な視点で不動産投資を評価するようにしてください。
特徴を知れば詐欺や悪徳商法は簡単に回避できる
不動産投資を舞台にした詐欺や悪徳商法には必ず、特徴があります。その特徴を知っておけば関わるべきではない案件なのか、そうではないのかを判別できます。
次項では、その特徴を5つのポイントに分類して解説します。
マンション投資にからむ詐欺や悪徳商法の特徴5つ
以下のような要件に当てはまるような勧誘があったら、それは詐欺や悪徳商法、もしくは限りなくそれに近いような案件だと思って問題ありません。基本的には興味がないと言ってスルーでOKですが、しつこいようなら関連の窓口に相談をしても良いと思います。
①「あなただけに」など特別感が出ている勧誘話 マンション投資以外にもよく見られる手法です。「あなただけ」「今だけ限定」「キャンペーン価格」といったように特別感を出して購買を煽ること自体は違法ではありませんし、ごく普通の販売手法です。しかし、それがマンション投資となると「そんなにトークを工夫しないと売れないマンションなのでは？」という視点を持っておくと引っかかるリスクを回避できます。
②優良物件は早い者勝ちといって購入を急かす 優良物件なので早い者勝ちといったように購入を急かすのも、先ほどと同じように「そんなに優良物件なら自分で買えばいい」という視点を持っておくと、どんなに美辞麗句を並べられてもなびいてしまう心配はないでしょう。
③収支シミュレーションが良くない物件で節税をアピールしてくる 新築マンションは元からキャッシュフローを出しにくく、資産形成や節税目的で販売されることが多いのですが、それを利用して収支シミュレーションの良くない物件を税金対策や節税の一本推しで売ろうとするのは、最初から「儲からない物件ですがどうですか」と言っているのと同じです。なぜ節税推しで自分に勧めているのかという根拠を明確にしてもらいましょう。
④提携金融機関がイマイチ 不動産投資会社といって収益物件を販売する会社には必ず、提携金融機関があります。いざ購入となったらそれらの金融機関を紹介してもらうことになるわけですが、この顔ぶれによって不動産投資会社の実力や品格を推測することができます。
オリックス銀行やジャックスといった金融機関は提携に際して厳格な基準があるので理想的ですが、その一方でSBJやアルヒといった審査が緩めの金融機関だけが提携先だと少々心配です。以前であればスルガ銀行が筆頭格だったので、スルガ銀行のみが提携先という場合は購入するべきではないという結論を出せたのですが、今では開店休業のような状態になっているため、スルガ銀行以外の金融機関で判断するのが良いと思います。
⑤リスクに関する説明がない、もしくは弱い マンション投資にはメリットだけでなくデメリットがあり、リスクもあります。そういったリスクは販売側にとって不利になる情報なのでできるだけ伝えたくないかも知れませんが、後になってそのリスクが顕在化した時にトラブルになることを考えると、最初からデメリットやリスクについてもしっかり説明してくれるのが誠実さというものです。それ以前に、自信がある物件であればデメリットやリスクも堂々と説明できるはずです。
マンション投資を始めると不動産会社との関わりが多く、長くなります。そんなパートナーを選ぶのにあたって、誠実さはとても重要なポイントになると思います。
強引な勧誘や怪しいと思うような勧誘を受けたら、以下のページを参考に相談をしてみるのも良いでしょう。
・強引でしつこいマンションの販売勧誘、どうすればいいの？（国民生活センター）
こうすれば成功する、マンション投資5つの極意
最後に、マンション投資に成功するための極意を解説しましょう。いずれも視点の持ち方や心構えの問題ですが、こうした極意を常に意識しておくことで失敗を回避できますし、成功するチャンスを逃すことなく自分のものにできると思います。
マンションを購入する不動産会社の評判をチェックする
投資用マンションを購入する際には、必ずどこかの不動産会社から購入することになります。その不動産会社の存在が購入時だけでなく投資運用中も大きな意味を持つので、購入の際にはその不動産会社の評判をしっかりチェックしておきましょう。
ネットで「社名＋評判、口コミ」といったキーワードで検索すると多くの情報を得ることができると思いますが、如何せんネット情報は玉石混交です。信用に値する情報ばかりとは限らないので、できるだけ中立的な評価を見るようにしてください。
収支のシミュレーションは必ず自分でも行う
不動産会社が購入物件の収支シミュレーションをしてくれますが、これはあくまでも不動産会社からの提案の一環です。もちろん売りたい一心で作っているものなので、かなり希望的観測になっていることは否めません。
そこで重要なのが、自分でも収支のシミュレーションをしておくことです。期待利回りだけでなく、そこから維持コストを差し引いたキャッシュフロー、そして将来予測される空室率を年間キャッシュフローにかけてみる（15％や20％と設定するのが一般的です）ことなど、現実に即した形で自分なりに計算してみてください。
また最近では収益物件の将来予測ができる便利なツールもあるので、それらを使うのも価値があると思います。
・Gate.
資産価値の下落や空室率などを考慮した、かなり精密な収支予測ができるツールです。
・キャッシュフローシミュレーション（ノムコムプロ）
最もシンプルな収支シミュレーターです。
・収益・投資物件簡易収支シミュレーション（不動産投資連合隊）
シンプルでありながら様々なシミュレーション結果を得ることができます。
先輩大家さんの情報をこまめにチェックする
マンション投資のことは、すでにマンション投資をしている人から学ぶのが一番です。ネットの世界にはすでに大家業に長らく取り組んでいる人たちの情報がたくさんあるので、こうした生の情報に触れることは有益です。
特にこうしたブログから学びたいのは、マンション投資が決して「投資」という名前だけで片付けられるような簡単なものではなく、立派な「事業」であるという点です。「Oh!Ya」には読んでおくべきブログをご紹介している記事がありますので、詳しくはそちらをご覧ください。
「20年後」を常に意識して物件を選ぶ
不動産投資で重要なのは、期待通りの収益がずっと続くかという中長期的な視点です。それは物件選びの段階から重視されるべきことで、常に「20年後」を意識するようにしてください。20年後を意識した上でチェックしたいのは・・・
- 新築時より価値は明らかに下がっているので、それでキャッシュフローが残せるか
- 中古なら減価償却を終えている可能性があり、それでキャッシュフローが出るか
要は、20年後にも入居者から「住みたい」と思ってもらえるマンションなのか、このマンションならこれだけの家賃を払っても良いと思ってもらえるのかどうか、という視点です。
絶対に他人にまかせっきりにしない
不動産投資は実務の多くをアウトソーシングできることもメリットのひとつです。しかし、だからと言って物件選びや投資判断など投資家が絶対に行うべきことまで他人任せにしてはいけません。他人任せにして良いのは物件の管理や家賃回収、滞納管理などといった実務だけです。
他人任せにすることで、詐欺や悪徳商法に引っかかる余地ができてしまいますし、そもそも自分で努力をしていないものに収益は発生しないと肝に銘じておきましょう。
まとめ
マンション投資の失敗を回避し、詐欺や悪徳商法に引っかからないようにすれば、後は成功するだけ・・・というロジックで、マンション投資に成功するための極意を伝授してきました。思ったより簡単そうだと思った方は、スムーズにマンション投資の世界に入っていける方かも知れません。まずは経験、物件探しや情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。
