初めての不動産投資でワンルームマンションを選ぶべき5つの理由

ワンルームマンション投資は初期費用を抑えることができるため、初心者にもハードルの低い不動産投資です。ただ、初期費用を抑えることができる反面、家賃収入が低くなりがちであることも事実です。

そんなワンルームマンション投資なので、いかに支出を抑えて収益額を最大化するか？を考える必要があります。そこで今回は、ワンルームマンション投資をするときの心得として、支出をどのように抑えるか？収益額をどのように最大化するか？という点を具体的に解説していきます。

初期費用を抑えて利回りを最大化する

心得の1つ目は、ワンルームマンション投資は初期費用を抑えることで、利回りを最大化するという点になります。利回りは「（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費用」で計算するので、初期費用（物件取得費用に含む）を抑えた方が利回りは上がるのです。

まずは、初期費用を抑える方法である以下を解説していきます。

• 仲介手数料を抑えるポイント
• 融資の際は初期費用に注意
• 登記関係費用を抑えるポイント
• 不動産取得税を忘れない

仲介手数料を抑えるポイント

仲介手数料は、売買価格ごとに以下のように上限が決まっています。

たとえば、1,000万円の中古ワンルームマンションを購入するときは、「（1,000万円×3％+6万円）×消費税1.08＝38.88万円」が仲介手数料になります。しかし、これは仲介会社が買主・売主に請求して良い上限になります。つまり、38.88万円以下ならいくらでも良いということです。

この点を踏まえて、仲介手数料を抑える方法は以下2通りです。

仲介手数料を値引く

まずは、仲介手数料を値引くという点です。仲介会社と媒介契約を結ぶことで、仲介会社を通じて物件を購入することができます。その際に、仲介手数料を媒介契約書に記載するので、仲介手数料を値引くなら媒介契約を締結する前に交渉する必要があります。

ただ、仲介会社は事前に手数料率を設定しているので、そこから値引くのは難易度が高いです。また、値引きに応じてくれたとしても、仲介会社のモチベーションは確実に下がります。そのため、仲介手数料を値引くことで積極的に良い物件を紹介してくれないリスクもあるのです。

もともと手数料が安い会社に依頼

前項の理由から、仲介手数料を値引くのはあまりおすすめしません。そのため、もともと手数料を安く設定している仲介会社に依頼する方法がベストでしょう。仲介会社によっては、「買主からは手数料をもらわない」や「手数料半額」などの会社もあるので、そのような仲介会社に依頼しましょう。

仮に、先ほどの38.88万円の手数料をゼロにできたとします。そのワンルームマンションの家賃が7.5万円であれば、仲介手数料をゼロにしたことで5カ月分以上の家賃収入をもらえたことと同じなるのです。

それだけ、ワンルームマンション投資における仲介手数料の負担は大きく、手数料を抑えることのメリットは大きいということになります。

融資の際は初期費用に注意

ワンルームマンション投資に限った話ではありませんが、不動産投資は融資を利用します。その際、手数料と保証料が初期費用として発生することを認識しておきましょう。

保証料は特に高額

この2つの金額は銀行ごとに全然違います。銀行によっては10万円単位で異なる場合があるので、金利だけでなく初期費用も必ず比較してから融資を受ける銀行を選ぶことが重要です。

特に、保証料は「借入金額×2％」ほどで設定している銀行も多いです。たとえば、借入金額1,500万円であれば、30万円を保証料として支払う必要があります。

保証料は返還される

保証料とは、保証会社が保証人の代わりをする対価として支払うお金です。そのため、途中で残債を返済する「繰り上げ返済」をすれば、その分だけ「保証する期間」が短くなるので、保証料は返還されます。

一方、手数料が返還されることはありません。そのため、仮に金利も初期費用も同じ2つの銀行で迷っているならば、保証料が高い銀行を選んだ方がお得というわけです。

登記関係費用を抑えるポイント

登記関係費用とは、物件の所有権を売主から買主に移転する費用であり、基本的には買主が全額負担します。登記関係費用の内訳は、登録免許税と司法書士報酬です。登録免許税は税金なので抑えることはできませんが、登記を依頼する司法書士報酬は抑えることが可能です。

自分で選任する　

通常、仲介会社が司法書士を選定しますが、自分で安価で請け負ってくれる司法書士を探すことで、報酬を抑えることができます。ただ、司法書士と仲介会社はセットになっていることが多いので、自分で司法書士を選任する場合は仲介会社へ事前に伝えておきましょう。

自分で登記する

よく勘違いされていますが、登記は司法書士の専任業務ではなく、司法書士の資格を持っていなくても可能です。そのため、ネットなどで調べて自分で登記することでも司法書士報酬は抑えることができます。ただ、手間はかかるのでその点は覚悟しておきましょう。

仮に数万円でも司法書士報酬を抑えることができれば、それは家賃の0.5か月分に該当するかもしれません。細かい話ですが、収益額が決して高くないワンルームマンション投資では、そのような小さな積み重ねが重要なのです。

不動産取得税を忘れない

また、これは初期費用を抑えるというよりは、支出が発生することを忘れないという意味合いが強いですが、不動産取得税は要注意です。不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ発生する税金で、税率は固定資産税評価額の4％です。

軽減が受けられない

不動産取得税は、登記面積が50㎡超であれば軽減措置があるのですが、ワンルームマンション投資は面積的に軽減が受けられません。

軽減措置を受けられれば、固定資産税評価額から1,200万円控除されるので、不動産取得税は大分安くなるのです。しかし軽減措置がないワンルームマンション投資の場合は、物件によっては10万円～数十万円ほどの税額になる場合もあるのです。

そのほかの注意点

そのほかにも、不動産を取得してから半年以上経過して請求されるので、忘れたころに請求書が届きます。そのため、物件取得時に認識していないと、余計な出費となってしまうのです。

また、一般的に仲介会社は物件価格以外に、「諸費用」を提示してくれます。しかし、不動産取得税や固定資産税は、諸費用ではないので仲介会社も「諸費用」の欄に載せないケースが多いです。そのため、不動産取得税の存在自体を忘れる方は意外と多いので要注意です。

節税効果を高めて収益額を最大化する

心得の2つ目は、ワンルームマンション投資での節税効果を高めて、収益額を最大化するということです。ワンルームマンション投資は、前項のように初期費用は安いのですが、その分家賃も安くなりがちです。つまり、家賃から得る収益が安くなるので、収益額をアップするための工夫が必要になります。

その方法の1つとして、以下を理解し節税効果を高めることが挙げられます。

• 不動産所得の仕組みを知る
• 減価償却費用を知る
• 減価償却費用の概要
• 減価償却費用の計上事例

ただし、あくまでワンルームマンション投資は家賃収入がメインです。そのため、節税効果を高めるのはサブ的な要素で、最も大事なのは家賃収入をあげることができる物件選びという点は頭に入れておきましょう。

不動産所得の仕組みを知る

不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算されます。不動産所得税の仕組みは総合課税なので、給与所得などのほかの所得と合算する仕組みです。そのため、たとえば不動産所得が赤字であればほかの所得から差し引くことができ、結果的に節税につながるケースもあるのです。

減価償却費用を知る

前項の「節税」と深く関係しているのが減価償却費用です。減価償却費用とは、物件の取得費用を経費として計上できる費用になります。本来、その物件の取得費用は「経費」ではありません。経費は、あくまでその物件の運用の際にかかった「補修費用」などの実費です。

しかし、不動産投資の場合は取得費用を計上できるので、実際に手元からお金がなくなっていない分を経費にできるということです。たとえば、1,300万円のワンルームマンションを、フルローン（全額ローン）で購入したとします。つまり、手持ち資金は減っていません。

仮に、減価償却費用として60万円を15年間計上できたなら、本当は手元からお金がなくなっているわけではないのに、年間で60万円を経費として計上できるということです。その分、不動産所得は減り節税効果があります。

減価償却費用の概要

減価償却費用の概要については以下の点を知っておきましょう。

• 減価償却費用の計算方法
• 減価償却費用の事例
• 築年数＞耐用年数の計上期間
• 築年数＜耐用年数の計上期間

減価償却費用の計算式

減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。償却率に関しては、以下のように構造（耐用年数※）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

土地は減価償却しないということで、あくまで建物購入代金にだけ償却率を掛けます。物件価格は土地と建物の両方が含まれるので、そのうちの何割が建物代金かは、固定資産税評価額の土地と建物の割合などで判断します。

※国税庁　耐用年数表

減価償却費用の事例

仮に、鉄筋コンクリート造のワンルームマンションを、建物価格1,800万円で取得したとします。その場合、前項の計算式に当てはめると「1,800万円×0.022」となるので、年間39.6万円が減価償却費用として計上できるということです。

ただ、この金額を減価償却費用として計上できる期間は決まっており、その期間を以下2通りに分けて解説します。

築年数＞耐用年数の計上期間

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なので、たとえば築48年のワンルームマンションを取得したとします。その場合は、「築年数＞耐用年数」という状態なで、以下の計算式に当てはめます。

・計上期間＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

つまり、「47年×0.2＝9年」となり、築48年のワンルームマンションを取得すると、減価償却費用を9年計上できるというわけです。

築年数＜耐用年数の計上期間

一方、たとえば築20年のワンルームマンションを取得したときは、「築年数＜耐用年数」なので以下の計算式になります。

・計上期間＝(法定耐用年数－築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

つまり、「（47年－20年）＋20年×0.2＝31年」なので、31年間も減価償却費用として計上できます。このように、耐用年数と築年数によって減価償却費用として計上できる期間が全然違います。

ワンルームマンションは少しでも支出を抑えることが重要であり、税金も支出と見なします。そのため、この「減価償却費用として計上できる期間」は頭に入れて、物件を選ぶ1つの要素にしましょう。

空室・家賃下落リスクをシミュレーションする

心得の3つ目は、空室・家賃下落時のシミュレーションを入念に行うことです。前項で解説したように、ワンルームマンション投資は収益額が低くなりがちなので、空室・家賃下落時のストレスチェックが必要になります。ストレスチェックとは、収支シミュレーションとほぼ同義です。

仮に、年間家賃収入120万円、年間支出75万円（年間収益45万円）の物件を想定してストレスチェックをしてみましょう。また、今回は空室と家賃下落という軸でストレスチェックをしましたが、ほかにも金利上昇や経費増額などを軸にストレスチェックすることもできます。

空室時のストレスチェック

空室時のストレスチェックとは以下のようなイメージです。

上記のように、年間で3か月の空室があったとしても、収益は10万円になります。ただし、当然ながら経費が10万円増額すれば収益はゼロになります。このシミュレーションをすることで、空室時にどれくらい収益が悪化するかが一目でわかるというわけです。

家賃下落時のストレスチェック

上記のように、家賃が下落するほど収益は落ちていきます。ただ、大事なのは1つの指標だけで物件を判断しないことです。前項の空室時のストレスチェックなど、さまざま要素と複合してリスクをチェックしましょう。

たとえば、「1か月室期間が出ても・・・5％家賃が下落しても・・・0.2％金利が上昇しても・・・そして経費が年間10％増額しても利益を出せる」というような、不測の事態が重なっても利益を出せるような物件が望ましいです。

退去率が高いことへの対策が重要

心得の4つ目は、ワンルームマンション投資の退去率への対策を行うことです。その点に関して、以下を解説していきます。

• ターゲットが限定される
• 退去率が低い物件とは？

ターゲットが限定

ワンルームマンション投資は、ターゲットが単身者に限定されます。さらに、どちらかという若年層が多いです。もちろん、「絶対」ではありませんが、多くの入居者が単身者かつ若年層になります。

そうなると、結婚や転職、転勤などのように、ライフステージが変化するタイミングが多いので、引越しをする機会が増えます。つまり、ワンルームマンションの主な入居者である単身者かつ若年層は、比較的退去率が高いというわけです。

そのため、ワンルームマンションの物件選びでは、少しでも長く住んでもらえるような、退去率の低い物件選定が重要になります。

退去率が低い物件とは？

さて、そんな退去率が比較的低い物件は以下のような物件になります。

• そこに住み続ける理由がある
• 設備・仕様が標準以上
• 家具配置がしやすい間取り

結論からいうと、「安かろう悪かろう」の物件ではなく、多少価格は高くても立地・設備・仕様・間取りが良い物件を購入しなければいけません。ワンルームマンション投資は、初期費用とランニングコストが安価な分、退去率を低くすれば収益をあげることは難しくないのです。

そこに住み続ける理由がある

まずはエリア的な観点から、その場所に住み続ける理由がある物件です。たとえば、都内に近く勤務先が転勤になってもどこにでも行きやすい立地や、大学が近く一定期間は必ず入居してくれるような立地が望ましいです。

ただ、このような立地が良い物件は、ある程度価格が高くなるのも事実です。そのため、「ワンルームマンションは初期費用が安い」というメリットだけを鵜呑みにし、とにかく安価な物件を探すのは避けた方が良いでしょう。退去率さえ低く保てれば、ワンルームマンション投資は成功しやすいです。

設備・仕様が標準以上

ワンルームマンションは賃借人からしても、敷金・礼金・仲介手数料・引越し費用などの初期費用が安価です。つまり、広い部屋に住んでいる人よりも、気に入らない物件であれば引越しは難しい選択ではないということです。そのため、過度に設備・仕様が低い物件は避けましょう。

たとえば、室内の劣化が激しい・・・コンロが弱電流の一口コンロ・・・浴室に追い炊き機能がない・・・などの物件は、入居者が室内環境に不満を持つポイントでしょう。設備・仕様が高い物件である必要はありませんが、せめて競合物件と比べて標準的なグレードの物件を選ぶべきです。

家具配置がしやすい間取り

また、ワンルームマンションは部屋の形が重要です。なぜなら、ほかの部屋に家具を逃がす場所がなく、家具配置に遊びの部分がないからです。そのため、シングルベッド、テレビボード、ダイニングテーブル、冷蔵庫など、必要最低限の家具・家電は配置できる物件でなくてはいけません。

図面上できちんとシミュレーションして、家具配置できるかどうかは確認しましょう。ワンルームマンションは家賃の安さが売りだからといって、この辺りを視野に入れず物件選びをすると、結局退去が続き収益を上げにくい物件になります。

ワンルームマンションを事業拡大の一歩と認識

心得の5つ目は、ワンルームマンションは事業拡大の第一歩であることを認識することです。ワンルームマンションは、不動産投資で事業を拡大するための足掛かりとしても最適なので、その点も踏まえて運用することが大事になります。

事業拡大とは？

そもそも事業拡大とは、簡単にいうと物件を増やすことになります。もちろん、ワンルームマンションを一戸保有し、その一戸だけで運用するという方法もあるでしょう。ただ、ワンルームマンションは初期費用が安価なので、どんどん物件数を増やしたいというニーズも多いです。

物件数をどんどん増やすことで空室リスクや家賃下落リスクも分散されますし、当然ながら収益アップも期待できます。

実績を積むことで融資が有利になる

ワンルームマンション投資が「事業拡大の一歩」である理由は、物件を上手く運用したという実績を積むことで、銀行からの融資が有利になるからです。不動産投資で事業拡大するためには、融資を受けることは必須です。

そして、不動産投資の融資の場合、その借入者の年収や自己資金以外に、所有する物件の収益性が大きく左右されます。よくネットなどで「〇棟〇戸のサラリーマン大家」がいますが、そのような大家さんは物件の運用を成功させたことで融資を引っ張ることができた良い事例でしょう。

上述したように、ワンルームマンションは初期費用とランニングコストが安いので、黒字経営はほかの不動産投資に比べるとそう難しいことではないのです。

事業拡大のポイント

さて、では事業拡大を視野に入れているときは、以下の点を頭に入れてワンルームマンションを運用しましょう。

• 繰り上げ返済をしすぎない
• 残債を早めに減らす
• 波をつくらず安定して収益をあげる

繰り上げ返済をしすぎない

まず、繰り上げ返済をしすぎないという点です。これは意外と思う人もいると思いますが、銀行は繰り上げ返済をされると、その借入者から受け取れる「利子」が減ります。つまり、銀行からすると繰り上げ返済されることで収益が減るのです。

自宅の場合は繰り上げ返済をしてもさほど問題はありませんが、不動産投資の場合は銀行からの心証は多少悪くなるでしょう。

残債を早めに減らす

とはいえ、残債は早めに減らすことで、次の融資の審査は通りやすくなります。一見、前項の「繰り上げ返済しすぎない」と矛盾していますが、ポイントは借入期間を最初から短くしておくということです。

確かに、借入期間を短くする分「月々返済額」は上昇しますが、それでもワンルームマンションなのでそこまで高くはなりません。そのため、繰り上げ返済せずに早めに残債を減らすことができれば、銀行から次の融資を引っ張ってきやすいというわけです。

波をつくらず安定して収益をあげる

さいごに、波をつくらずに安定して収益をあげることです。たとえば、「この年は赤字だったけど、次の年は経費を抑えたので大きく黒字化した」よりも、「毎年黒字化している」という方が銀行の心証は良いです。

そのため、補修するタイミグを上手く分散し、経費の支払いが集中しないようにしなければいけません。また、空室率を抑えるのは大前提の話です。とにかく、黒字化状態をつづけ、銀行の心証を良くすることが事業を拡大するポイントになります。

まとめ

このように、ワンルームマンション投資には5つの心得があります。ワンルームマンション投資は、収益額が決して大きくないので、そのデメリットは節税や退去率の低下、入念な収支シミュレーションなどで補います。

また、初期費用やランニングコストが安価であるというメリットは、さらなるコスト減や事業拡大のポイントを抑えることで最大化しましょう。このように、ワンルームマンション投資の特徴をつかみ、物件選びと運用を心がけることが重要になります。