実際マンション経営って稼げるの？年収や必要な自己資金も紹介
By Oh!Ya編集部
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サラリーマンにオススメの副業として、アパート・マンション経営が挙げられることが多くなりました。
巷ではマンション経営で年収〇億円！など夢のある言葉を目にすることもありますが、みんながみんなそこまですごい年収を得ていないことは何となく想像できますよね。
実際のところ、マンション経営ってどのくらいの収入が得られるのでしょうか？
本記事では、特に収入面にスポットをあて、大家さんの平均年収や利回り、税金に関する考え方、収入を増やすためのコツなどについてお伝えしていきます。
目次
マンション経営ではどのくらい収入が得られるの？
マンション経営でどのくらいの収入が得られるのか？という疑問に対しここでは平均年収と、株式投資やFXなどの他の投資と比べてどう違うのかという2つをご紹介したいと思います。
マンション経営の平均年収
マンション経営による平均年収は、地域によって異なります。
大雑把な計算になりますが、発表されている各種の公的データを利用して東京都でマンション経営する場合の平均年収を計算してみたいと思います。
まず、公益財団法人 東日本不動産流通機構(REINS)の「2018年 首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2018年07～09月）」によると、東京23区のマンションの平均賃料は10.4万円となっています。
次に、東京都都市整備局が平成25年に発表したマンション実態調査報告によると、都内の賃貸マンションの平均戸数は14.6戸だったそうです。
あくまでも平均値での計算ですが、平均賃料10.4万円に平均戸数14.6戸であれば、マンション1棟の所有で1戸150万円程度、年間にすると1,800万円程度の家賃収入があることになります。
例えば、年間利回り6%(1,800万円÷6%=3億円)の物件を、借入期間30年、金利2%で満額ローンを組んで購入していた場合、毎月返済額は110万円程度、さらに管理費や修繕費で家賃の7%程度を見込むと月の費用は120万円程度です。
以上を家賃収入150万円から差し引くと手残りは30万円なので1棟あたりの年間収入(満室経営)は360万円程度と計算できます。
もちろん、実際には空室が出ると収益は下がりますし、大きな修繕が入ると出費が増えます。また、上記は税金を考慮していないため、手元に残るお金はもう少し少なくなります。
株式投資やFXと比較してどうなの？
次に、マンション経営(不動産投資)を株式投資やFXと比べてみるとどうなのでしょうか？
まず、マンション経営と株式投資やFXとでは大きな違いがあります。
それは、マンション経営は金融機関からお金を借りて物件を購入できるということで、その借入額も借りる人の属性や年収に加え、取得するマンションの収益力などを加味することができます。
つまり、ずば抜けて属性や年収がよくなくとも、大きなお金を借り入れて投資することが可能です。
基本的に、投資はお金をたくさんもっている人が強いです。
例えば、100万円しか投資できない人と、1億円投資できる人とでは、前者で年間50%の成績を収めたとしても、後者で年間0.5%の成績しか残せなかった人が同じ利益額(50万円)になります。
一方、後者で年間50%の成績であればその利益額はなんと5,000万円にもなります。
100万円投資した場合と1億円投資した場合のリターン |投資額/成績 |0.5% |50% | |—|—|—| |100万円 |0.5万円 |50万円 | |1億円 |50万円 |5,000万円 |
マンション経営においてもお金を持っている人が強いことに変わりはありませんが、自己資金1,000万円の人が1億円の物件を取得することも可能なように、取得する物件を担保にお金を借りられるという点が株式投資やFXと異なります。
収入面から見たメリット・デメリット
次に、マンション経営を収入面からみた時のメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 1．損益通算できる | 1．借金する必要がある |
| 2．安定した収入が得られる | 2．固定資産税を支払わなければならない |
| 3．生命保険代わりになる | 3．修繕費用など何かと費用がかかる |
それぞれ見ていきましょう。
メリット1・損益通算できる
メリットの1つ目が損益通算できるということです。
損益通算とは、不動産所得でマイナスとなった場合、給与所得など他の所得からマイナス分を差し引くことができる制度のことを指します。
例えば、サラリーマンとしての給与所得が500万円ある人が、マンション経営で年間通してマイナス100万円になってしまった場合は、合計の所得を400万円として税金を計算することができます。
もちろんそもそも年間の収支がマイナスであればマンション経営を始める意味がないと思われるかもしれませんが、マンション経営においては減価償却や青色申告特別控除など、実際に手元からお金が出て行っていないものを差し引くことができます。
マンション経営で損益通算を狙うのであればこれらの制度を有効活用することが大切です。
なお、家賃収入による不動産所得は損益通算できますが、不動産を売却したことによる譲渡所得は給与所得などとは別に計算され、原則として損益通算できないため注意しましょう。
メリット2・安定した収入が得られる
2つ目のメリットが安定した収入が得られるという点です。
マンション経営では、常に空室を埋めるための努力を重ねる必要がありますが、入居者がいる限りずっと安定した収入を得ることができます。
うまく回りだせば、管理会社に入居者の募集からお金の回収まで全て任せて、自分は何もせずに勝手に収入が入ってくるという仕組みをつくることもできます。
メリット3・生命保険代わりになる
マンション経営では物件取得にあたり、アパートローンなどのローンを利用するのが一般的ですが、これらのローンには団体信用生命保険がついています。
団体信用生命保険とは、借りている人がなくなった時にローンの残債を0円にすることができるものです。
例えば、1億円の物件をローンで取得したのであれば、1億円の生命保険に加入したのと同じだと言えるでしょう(ただし、ローンの残債が減ればそれだけ保険の効果は小さくなります)。
亡くなってしまえば、遺族に保険金を残すことはできませんが、ローンの完済されたマンションを残すことができるため、そのまま安定した収入源としてもよいですし、売却してまとまったお金を得てもよいでしょう。
デメリット1・借金する必要がある
マンション経営において、お金を借りて物件を取得できることはメリットでもありますが、デメリットにもなります。
うまく入居者を得ることができなければ、毎月ローンの返済に追われることになるかもしれませんし、最悪、物件を売却することになった時は売却資金で借金を完済できればよいですが、借金を完済できなければ物件はないのに借金だけ残るという状況になる可能性もあります。
デメリット2・固定資産税を支払わなければならない
マンション経営では、マンション(建物)とその敷地を所有することになるため、固定資産税を納める必要があります。
マンションの規模が大きくなったり、所有棟数が多くなったりすると、納めなければならない額もかなりの額になるので注意が必要です。
デメリット3・修繕費用など何かと費用がかかる
特にこれからマンション経営を始めようと思っている方にとってイメージしづらいのが、修繕にどのくらいの費用がかかるか、という点です。
先ほど、月に30万円手元にお金が残る例をシミュレーションしてみましたが、こうしたお金から、エアコンの取り換えや外壁の塗り替えなどの費用も捻出しなければなりません。
修繕に関してはどのタイミングで施せば正解、ということはありませんが、しないでおくと入居者は埋まりづらくなり、家賃収入が減ってしまいます。
適切なタイミングで修繕を施し、また厳選した業者に依頼することでその費用をできるだけ少なくするといった努力が必要になります。
マンション経営で身に着けたい利回りの考え方
さて、マンション経営の収入について考えるにあたり、押さえておきたいのが利回りの考え方についてです。
利回りとは、かけた投資額に対して一定期間でいくら回収できるかの割合を表すもので、不動産投資では一般的に一定期間=1年間の年間利回りが用いられます。
年間利回り=年間の回収額÷投資額×100(%)
例えば、5,000万円の不動産を購入して、年間で500万円の収入を得られるのであれば、500万円÷5,000万円×100で10%です。
マンション経営においては、この「年間の回収額」をどう取り扱うかによって2つの利回りに分けることができます。
表面利回り
1つ目が表面利回りと呼ばれるもので、単純に年間の家賃収入を年間の回収額と想定します。
表面利回り=年間の家賃収入÷投資額×100(%)
実質利回り
2つ目の方法が、実質利回りと呼ばれるもので、年間の家賃収入から各種経費を差し引いて、実際にどのくらい収入があるのかを計算します。
実質利回り=(年間の家賃収入-経費)÷投資額×100(%)
例えば、年間の家賃収入が500万円あるものの、固定資産税や修繕費など、想定される経費が100万円あるという場合には、500万円(家賃収入)-100万円(経費)÷投資額×100(%)=8%となります。
経費を差し引く分、表面利回りより実質利回りの方が低くなるため、マンションの販売時には見栄えのよい表面利回りが採用されることが多いです。
もっとも、これは購入する人によって経費の額が変わることもあるため、想定しづらいという理由もあります。
いずれにせよ、表面利回りで購入の計画を立てていたのに、実際はもっと少ない収入しか得られなかった、ということのないよう、購入前には実質利回りも算出するようにしましょう。
家賃収入や売却代金で利益を得ると税金が発生する
マンション経営の収入を考えるにあたり、次に考えておきたいのが税金についてです。
マンション経営では、家賃収入で利益が出ると不動産所得として、マンションを売却して利益が出ると譲渡所得として所得税や住民税を納める必要があります。
不動産所得と譲渡所得
| 収入の種類 | 所得の種類 |
|---|---|
| 家賃収入 | 不動産所得 |
| 売却益 | 譲渡所得 |
以下で、それぞれ解説したいと思います。
家賃収入は不動産所得
まず、家賃収入は不動産所得として税金が課されます。
不動産所得は総合課税と言って、給与所得など他の所得と合算してその額を算出し、その合計額が多ければ多いほど税率の高くなる累進課税となっています。
所得税の税率
| 所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
売却益は譲渡所得
次に、マンションを売却したことによって得られる利益は譲渡所得として計算され、税金が課されます。
不動産の譲渡所得は不動産所得と異なり、分離課税のため、原則として他の所得と損益通算できないばかりか、税率も総合課税のように所得に応じた利率ではなく、所有期間によって税率が変わる仕組みになっています。
具体的には、所有期間が5年以下の不動産を売却した場合には短期譲渡所得として39.63%の税率で、5年超の不動産を売却した場合には長期譲渡所得として20.315%の税率で計算します。
不動産の譲渡所得の税率
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
マンション経営の収入シミュレーション
利回りの考え方やマンション経営に関わる税金についてお伝えしましたが、ここでは実際に物件を取得した時にどのくらいの収入があるのかシミュレーションしてみたいと思います。
シミュレーションにあたり、以下の条件を想定して行います。 ・金利2%、借入期間25年のアパートローンを利用
・表面利回り8%
・経費は合計10%を想定
・税金は考慮しない
また、物件取得時には自己資金を1〜2割ほど入れるのが一般的です。
もちろん自己資金はできるだけ多く入れた方が経営はしやすくなります。
そのことを計算して分かるようにするため、次の3つのケースでシミュレーションします。 ①自己資金500万円・物件価格(経費含む)5,000万円の場合 ②自己資金1,000万円・物件価格(経費含む)5,000万円の場合 ③自己資金1,000万円・物件価格(経費含む)1億円の場合
それでは、以上の条件で計算してみましょう。
①自己資金500万円・物件価格(経費含む)5,000万円の場合
こちらのケースでは、
・借入額は5,000万円-500万円で4,500万円となります。
・金利2%借入期間25年で4,500万円借りると月々返済額は約19万円、年間に直すと228万円です。
・表面利回りが8%なので、家賃収入は年間400万円です。
・経費は家賃収入の10%のため、年間で40万円を想定します。
以上を計算すると、400万円-40万円(経費)-228万円=132万円となります。
②自己資金1,000万円・物件価格(経費含む)5,000万円の場合
こちらのケースでは、
・借入額は5,000万円-1,000万円で4,000万円となります。
・金利2%借入期間25年で4,000万円借りると月々返済額は約17万円、年間に直すと204万円です。
・表面利回りが8%なので、家賃収入は年間400万円です。
・経費は家賃収入の10%のため、年間で40万円を想定します。
以上を計算すると、400万円-40万円(経費)-204万円=156万円となります。
③自己資金1,000万円・物件価格(経費含む)1億円の場合
こちらのケースでは、
・借入額は10,000万円-1,000万円で9,000万円となります。
・金利2%借入期間25年で9,000万円借りると月々返済額は約38万円、年間に直すと456万円です。
・表面利回りが8%なので、家賃収入は年間800万円です。
・経費は家賃収入の10%のため、年間で80万円を想定します。
以上を計算すると、800万円-80万円(経費)-456万円=264万円となります。
シミュレーション
| ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 | 5,000万円 | 1億円 |
| 自己資金 | 500万円 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 年間収入 | 132万円 | 156万円 | 264万円 |
この結果からは、「物件価格を高くすればその分だけ年間収入が増えること」と、「自己資金を増やせばそれだけ年間収入が増えること」の2つが分かります。
ただし、物件価格を高くするには物件価格の1割程度の自己資金は用意する必要があります。
なお、年間収入を増やすためには、他にもアパートローンの金利を低くする方法や、借入期間を長くする方法もあります。
マンション経営で収入を増やす6つのコツ
最後に、マンション経営で収入を増やすコツについてお伝えしたいと多います。
なお、マンション経営は投資なので、基本的に収入を増やすコツ=成功するコツと同義だといえます。
ここでは、以下の6つをご紹介したいと思います。
1． 自己資金が多ければ収入が増える
2． 資産価値の残る土地を選ぼう
3． 修繕費を下げる努力を続ける
4． できるだけ低い金利、長い借入期間で融資を受ける
5． 不動産所得は赤字に近づける
6． マンション経営は良い不動産会社と出会えるかどうかで決まる
それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。
1．自己資金が多ければ収入が増える
まず、シミュレーションで見たように、同じ物件を購入するのであれば、自己資金はできるだけ多く入れた方が収入が増えます。
とはいえ、自己資金は他に家族の生活のために使うものもあるでしょうから、適度な価格を選ぶことが大切です。
最近では融資が厳しくなってきてはいますが、不動産投資は物件の担保評価を元にお金を借りることができるため、「自己資金0円でも購入できる」といった内容を見たり、聞いたりしたことのある方もいらっしゃるでしょう。
しかし、自己資金0円で物件を取得してしまうと、借入額=返済額が大きくなり毎月の収入が減ってしまうため注意が必要です。
2．資産価値の残る土地を選ぼう
2つ目が資産価値の残る土地を選ぶ、ということです。
建物は時の経過と共に劣化し、資産価値も下がっていきますが、土地に関してはただ時が経過しただけで価値が下がることはありません。
いざという時に、もしくは数十年後建物の価値がなくなってしまった場合でも、売却という選択ができるよう「将来資産価値の残る土地かどうか」を基準に物件を選ぶとよいでしょう。
3．修繕費を下げる努力を続ける
マンション経営では、入居者の退去後の清掃や、一定期間毎のエアコンの取り替え、その他キッチンやお風呂など住宅設備機器の交換などの費用を、毎月の家賃収入から捻出しなければなりません。
修繕費次第では、手元に残るお金が全くないという状態にもなりかねません。
そのため、できるだけ安く修繕してくれる業者を探すよう相見積もりしたり、複数の部屋数をまとめてエアコン交換する代わりに費用を安くしたりといった工夫を重ねていくことが大切です。
なお、管理会社から業者の紹介を受けることもできますが、多くの管理会社では紹介料として数十%上乗せした金額で提案してきますので、注意が必要です。
4．できるだけ低い金利、長い借入期間で融資を受ける
アパートローンは自己資金の割合を増やして借入金額を減らすとよいとお話しましたが、限度があります。
そこで、アパートローンで返済額を減らすために、できるだけ低い借入金利で借りられるよう交渉することと、できるだけ長い借入期間で融資を受けることにも着目するようにしましょう。
実績のないうちは低い借入金利で借りるのは難しいですし、借入期間については、購入する物件の築年数によって上限が決まってしまいますが、その範囲内で、ベストな借入ができるようにしましょう。
5．不動産所得は赤字に近づける
毎月の家賃収入から経費を差し引き、不動産所得として計上され、所得税や住民税が課されることになります。
そのため、不動産所得はできるだけ低い方が税金を安く抑えることができます。
とはいえ、不動産所得を抑えるために家賃収入を安くしたり、経費をたくさん使ったりするわけではありません。
これに関しては、すでにお伝えしたように減価償却費や青色申告特別控除など、実際に支払うわけではない経費をうまく活用しましょう。
減価償却費については、物件購入前にその額を計算することができます。大まかな額であれば不動産会社の担当者に聞いてもよいですが、税理士に相談するとより確実でしょう。
6．マンション経営はよい不動産会社と出会えるかどうかで決まる
いろいろとお伝えしてきましたが、実はマンション経営はよい不動産会社と出会えるかどうかが大きなポイントとなります。
優秀な不動産会社とその担当者であれば、ここでお伝えしたような基本的な内容については教えてくれますし、また優秀な税理士や優秀な業者など、それぞれの専門家を知っているものです。
何より、マンション経営において理想的なのは「不動産会社に管理を任せて、大家さんは実質何もしないで家賃収入を得られる」という状況ではないでしょうか。
そのためにも、優秀な不動産会社探しには妥協せず取り組んでいくようにしましょう。
まとめ
マンション経営において、特にその収入面にスポットを当ててご紹介してきました。
マンション経営ではできるだけ家賃収入を増やし、修繕費など経費を抑えつつ、税金も抑えることで手元に残る収入を増やすことができます。
なかなか簡単なことではありませんが、逆にいえばここがうまく行けばマンション経営は成功します。
まずは本記事でご紹介した基本的な内容について理解していただき、その上で、適切なアドバイスを受けられたり、優秀な専門家を紹介してくれたりする優秀な不動産会社を探すとよいでしょう。
