マンション投資の全てを解説｜知っておくべき5つのポイント
By Oh!Ya編集部
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「投資」を検討している人で、株式投資や投資信託ではなく「不動産投資」に興味を持っている人もいるでしょう。というのも、不動産は比較的安定した収益を得ることができ、資産として価値も高いからです。そして、不動産投資の中でも「マンション投資」は人気があります。
今回は、マンション投資に注目し、マンション投資をはじめようと思っている人に向けて 知っておくべきポイントを解説していきます。特に不動産投資の初心者の方は見落としがちな点もあるので、マンション投資を検討している方はぜひチェックしてみてください。
マンション投資は新築or中古？
まず、マンション投資の物件選びの際に、新築か中古かを迷う人もいると思います。結論からいうと、一般的には中古マンションを選択するケースが多いです。ただし、場合によっては新築が良いケースもあるので、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で判断しましょう。
また、今回題材にするマンション投資は、マンションの区分投資です。要は、マンション一棟ではなく一室を購入して賃貸で回すという投資になります。というのも、マンションの一棟投資は億単位の費用が掛かることが多く、個人投資家ではポピュラーな投資とは言えないからです。
新築のメリット
まず、新築でマンション投資するメリットは以下の点です。
- 設備・仕様が高い
- 物件をしっかり理解できる
- アフターサービスが充実
- 築年数で検討外になりにくい
設備・仕様が高い
新築マンションは、以下のように設備・仕様のグレードが高いです。
- 水回り設備が最新
- 断熱性が高い
- クロスや建具の仕様が優れている
このような設備・仕様は、賃貸希望者が内見したときの印象がガラッと変わります。また、広告でアピールする材料にもなるので、集客にもつながってくる要素です。
物件をしっかり理解できる
新築マンションは、その物件のことをしっかり理解できます。というのも、新築マンションは売主である不動産会社がモデルルームを構え、営業マンが事細かに説明してくれるからです。前項の設備・仕様はもちろん、耐震性や構造面までしっかりと理解できます。
その理解度は、物件の広告作成時や営業時にプラスになる要素です。内見者を案内する営業マンにパンフレットや図面集を渡せば理解度は増しますし、内見者にコピーを渡すことで検討度合いが高まることもあるでしょう。
アフターサービスが充実
新築でも中古でも、売主は瑕疵担保責任を一定期間負うので、マンションに不備（瑕疵）があった場合は補修などの責任を負います。しかし、新築は瑕疵担保責任以外にも、売主は以下のようなアフターサービスを負います。
- 壁紙やフローリングの剥がれ
- 給湯器の設備不良や故障
- タイル部分の破損
上記のような「不備」があれば、売主は無償で補修してくれます。これは、あくまで売主と買主との間のことなので、アフターサービスを次の買主が引き継ぐかは物件によります。また、上記のアフターサービスは賃貸した時点で無効になるケースもあるため、その点は良く確認しましょう。
築年数で検討外になりにくい
賃貸物件を探している人は、エリア・賃料・築年数などの要素で物件を絞り込みます。その中で築年数は大事な要素でありますが、新築の場合は築年数で検討外になることはないのです。
実際に築年数が古くてもきれいなマンションはたくさんありますが、最初から「築年数は○年以下」と絞り込まれてしまうと、その「きれいさ」を見てもらう前に検討外になってしまいます。そのような取りこぼしがない点は、新築マンションで投資するメリットと言えるでしょう。
新築のデメリット
一方、新築のデメリットは以下の点です。
- 取得費用が高い
- 資産価値の下落が早い
結論からいうと、新築は価格が高く資産価値の下落が高いという点が、最大のデメリットです。そのため、新築でマンション投資するのであれば、いわゆる「掘り出し物」と言われる、価格が安いお買い得物件以外は避けた方が賢明でしょう。
たとえば、「ラスト1戸」の物件で大きく値引きしている物件であれば、上記のデメリットはある程度払拭できるので、新築でもマンション投資しても良いかもしれません。
取得費用が高い
まず、新築は取得費用が高くなります。取得費用が高いと以下のデメリットにつながってくるのです。
- 家賃が高くなりやすい
- 利回りが低くなりやすい
取得費用が高いので、家賃を高く設定しないと元が取れません。しかし、そうなると賃貸希望者の予算オーバーとなり、集客減につながってしまいます。また、「（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費用」の物件取得費用が高くなりがちなので、利回りも低くなりやすいです。
利回りを高くするためには家賃を上げなければいけませんが、そうすると賃借人が付きにくい…といったイタチごっこになってしまいます。
資産価値の下落が早い
また、「新築は住んだ瞬間に価値が10％～20％落ちる」と言われるほど、資産価値が下落するのが早いです。この理由は、日本では未だに新築至上主義の方が多いという点が挙げられるでしょう。要は、「住むなら新築！」と思っている層が一定数いるので、中古になった瞬間価値が落ちるというわけです。
最近ではこの傾向は徐々に小さくなっていますが、それでもまだ新築は特別な存在ではあります。資産価値の下落が早いという点は、転売するときに収支がプラスになりにくいというデメリットにつながります。
中古のメリット
さて、一方で新築と比較したときの中古のメリットは以下の点です。
- 取得価格が安い
- 資産価値の下落が緩やか
こちらは新築のメリットの逆なので簡単に解説します。中古は取得価格が安いので、家賃の設定も安価で賃借人を付けやすいです。また、利回りも高くなりやすいので、収益性の高いマンション投資をしやすいということになります。
さらに、取得価格が安いとローンの借入額も安くなるので、ローン審査に取りやすいというメリットもあります。ローンを借りられないと、そもそもマンション投資はスタートすらできないので、ローンに通りやすいというのは大きなメリットなのです。
中古のデメリット
一方、中古のデメリットは以下の点です。
- 設備・仕様が低い
- 物件をしっかり理解できない
- アフターサービスが充実していない
- 築年数で検討外になりやすい
こちらも新築メリットの逆なので簡単に説明します。物件によりますが、新築よりも中古の方が設備・仕様のグレードは低いので、賃借人の印象は下がります。また、物件を営業マンが細かく説明してくれるわけではいないので、理解力が低くなりやすく、こちらも営業力が下がる要因となるのです。
さらに、アフターサービスが引き継がれるかは物件によりますし、築年数で検討外になることもあります。とはいえ、やはり「初期費用」のメリットは非常に大きいので、新築で掘り出し物がない限りは中古マンション投資をした方が無難な選択と言えるでしょう。
マンション投資はコンパクトマンションを選ぶべき4つの理由
さて、ここまでで新築と中古それぞれのメリット・デメリットが分かったと思います。いずれにしろ、マンション投資をする際は面積の小さいコンパクトなマンションがおすすめです。
ここでは、コンパクトなマンションがおすすめな理由である以下4点を解説していきます。
- 取得価格が安い
- 需要が高い
- 補修費用が安い
- 売却のしやすさ
コンパクトなマンションとは15㎡～40㎡程度の1Rから、広くても1LDK程度のマンションのことをいいます。
取得価格が安い
中古マンションのメリットでも挙げましたが、コンパクトなマンションはさらに取得価格が安いです。上述した点を踏まえ、取得価格が安いメリットをおさらいすると以下の点でした。
- 利回りが高くなりやすい
- ローンの借入額が小さいので融資が通りやすい
- ローン支払額が小さいので支出が小さい
総じて言えるのはリスクが小さいということです。確かに、物件の取得価格や安いということは家賃も安い設定になるので、収益は小さくなります。この「収益が小さくなる」という点はデメリットですが、反面「赤字部分も小さくなる」という点はメリットと言えるでしょう。
需要が高い
コンパクトなマンションは、上述した「家賃が安い」のでターゲットが多く、需要が高くなりやすいです。しかし、実は需要が高い一番の理由は「ターゲットが単身者である」という点にあります。この点について、もう少し深く理解していきましょう。
単身者と家族連れの物件選びの違い
仮に、家族連れがターゲットの場合は、2LDK～3LDKくらいの大きさになります。しかし、家族連れがターゲットの場合は、賃貸マンションに住む以外にも以下のような選択肢があるのです。
- 戸建の購入
- 戸建の賃貸
- マンションの賃貸
- マンションの購入
つまり、「戸建」という選択肢と「購入」という選択肢が新たに加わることで、物件の範囲が広がるのです。そうなると、競合物件が多くなるという大きなデメリットが生まれます。一方、単身者の場合は賃貸マンションを選択する人が多いので、戸建や購入という選択肢が少なく競合物件も少なくなるのです。
室内環境のこだわりが薄い
単身者の場合には、その家で過ごす時間は家族連れよりは重要ではないでしょう。というのも、家族連れであれば子供や夫婦で過ごす時間が家であり、その家の中では快適に過ごしていたいです。そうなると、室内環境のこだわりが上がってしまうので、より設備や仕様に気を付けなければいけません。
一方、単身者の方は「仕事から帰って寝られれば良い」と考えている人も多く、室内環境にこだわりがある人は多くないでしょう。そうなると、間取りや設備・仕様などを過度に気にする必要がないということです。
比較的立地が良い
マンション価格と駅距離は比例します。もちろん、3LDKの駅近物件もありますが、そうなると価格が高くなりすぎてしまうので、駅近物件はコンパクトなマンションの方が圧倒的に多いです。そのため、コンパクトなマンションは比較的立地が良くなるので、「賃付けしやすい」というメリットにつながります。
補修費用が安い
次に、コンパクトなマンションは以下の理由によって補修費用が安くなりやすいです。
- 子供がいない
- 補修範囲が狭い
- 使う機会が少ない
まず、子供がいないので、たとえばクロスやフローリングの傷や汚れは少ないでしょう。また、部屋自体が狭いので補修範囲も狭いです。さらに、水回りの設備などを使う機会が家族連れよりは少ない点も、故障や劣化の少なさにつながります。
たとえば、キッチンやお風呂を使う頻度を、家族連れと単身者で想像してみましょう。圧倒的に家族連れの方が使う頻度は多いことが分かります。使う頻度が多いということは劣化しやすということであり、それは補修費用の増額につながる要因なのです。
売却のしやすさ
また、コンパクトなマンションは売却しやすいという点もメリットです。しかし、売却するときには以下の点を理解しておきましょう。
- 入居用マンションでは売りにくい
- オーナーチェンジ物件として売る
- 退去したタイミングが理想
入居用マンションでは売りにくい
気を付けなければいけないのが、入居用マンションとしてはコンパクトなマンションは売りにくいです。単純に考えて1Rマンションを「住むため」に買う人は多くはないので、ターゲットが少ないのが理由になります。
また、1Rマンションなど面積が小さいマンションは、買い手が融資を受けにくいという点も売りにくさにつながります。銀行によっては、住宅ローンの融資をするのは「○○㎡以上のマンション」と面積の下限が決められており、その下限面積にコンパクトなマンションは引っ掛かりやすいのです。
オーナーチェンジ物件として売る
前項の理由から、コンパクトなマンションは基本的に投資用として「オーナーチェンジ物件」で売りましょう。そうすれば、「マンション投資＝コンパクトなマンション」というのは上述の通りなので、ある程度ターゲットがいて売りやすいです。
退去したタイミングが理想
さらに、売却するときは、できるだけ賃借人が退去して次の入居者を待っているタイミングに売り出すのが理想です。というのも、これは投資用物件全般にいえることですが、賃借人が入居中の場合は買い手が室内を見学できないのです。
しかし、買い手も室内の劣化具合は気になるものなので、できるだけ室内を見学できるタイミングで売却活動した方が良いというわけです。
駅距離の本当の価値を知る
次に、マンション投資をする前に「駅距離」の本当の価値を知りましょう。そのためには、以下の点を理解する必要があります。
- 駅距離の測り方
- 駅距離は希少性が高い
- 駅距離はセキュリティも含まれる
不動産投資家としては、単純に「駅から近い＝資産価値が高い」と思ってはいけません。その本質的な価値を知ることで優良物件の選定につながり、マンション投資が成功するかどうかが変わってきます。
駅距離の測り方
まず、駅距離の測り方について以下の点を知りましょう。
- 80ｍ1分で換算する
- 歩ける道を計測する
- 庇のある部分から計測する
- 地下鉄は最寄りの出入口から計測する
- 駅距離の測り方を知っておくべき理由を知る
80ｍ1分で換算する
大前提として、不動産は全国どこでも80m1分の表記です。また、端数は切り上げになるので気を付けましょう。たとえば、駅から70ｍであれば徒歩1分ですし、駅から420mなら徒歩6分になります。
歩ける道を計測する
駅距離は直線距離ではなく、「歩ける道」を計測します。たとえば、大通りを横断するアプローチであれば、きちんと横断歩道があるところを通って計測しなければいけません。
庇のある部分から計測する
駅のスタート地点は、基本的に駅の庇がある場所から計測します。庇が大きな駅であれば、改札から庇までの距離があるので、実際に電車に乗るまでは表記時間よりも時間がかかるということです。
地下鉄は最寄りの出入口から計測する
また、地下鉄は最寄りの出入口から計測できます。そのため、出入口が多いターミナル駅周辺の物件は気を付けましょう。駅によっては改札から徒歩数分以上かかることもあるので、実際に電車に乗る前は「表記徒歩分数＋4分」などのケースも珍しくありません。
駅距離の測り方を知っておくべき理由を知る
なぜ駅距離の測り方を理解しておくべきかというと、計測が間違っていることがあるからです。何でも良いので物件をネットで検索してみてください。たくさんの仲介会社が売却を担当している物件であれば、その物件を紹介しているサイトで駅徒歩分数が異なる場合があります。
しかし、最近ではアプリで距離は簡単に測れるので、賃貸希望者も自分で測ってみることは多いです。また、上述した点を知らないと、駅徒歩分数を鵜呑みしてしまい「改札までの距離」を見落としてしまうのです。
駅距離は希少性が高い
さて、駅距離の測り方が分かったところで、本題である「駅距離の価値」の話です。結論からいうと、駅から近い物件は希少性が高いので資産価値が高いのです。
希少性が高い理由は以下の点です。
- 面積で考えてみる
- 競合物件の数が少ない
面積で考えてみる
まず、駅距離を面積で考えてみましょう。ここでは分かりやすく「駅までの直線距離」で考えます。その場合、駅距離400mの徒歩5分の物件と、駅距離800ｍの徒歩10分の物件が存在する面積は以下の通りです。
- 駅5分の物件：16万π（パイ）㎡（400ｍ×400ｍ×π）
- 駅10分の物件：64万π㎡（800m×800m×π）
要は、駅から物件までを直線で結び、その直線を半径として面積を割り出したのが上記です。これは単純計算であり厳密にいうと違いますが、イメージとしては上記のような範囲に同じ徒歩分数の物件があります。
競合物件の数が少ない
前項で分かるように、徒歩分数が2倍違うと、該当する範囲（面積）は4倍にまで広がります。つまり、競合する物件が単純計算で4倍にまで増えるということです。
このように、単に「徒歩分数が近い＝歩くのが楽」という点だけでなく、競合物件が少なく賃付けしやすいという点が、駅距離の希少性につながるというわけです。
駅距離はセキュリティも含まれる
そして、駅距離は「セキュリティ」にも直結します。たとえば、以下の物件を比較してみましょう。
- 駅徒歩2分でセキュリティはノーマル
- 駅徒歩12分でセキュリティが頑強
仮に、セキュリティを重視する女性単身の方はどちらの物件に惹かれるでしょうか？恐らく、駅徒歩2分でセキュリティはノーマルの物件に惹かれると思います。というのも、仕事終わりで夜遅くなった時に、徒歩12分の道のりを歩くのは避けたいからです。
いくら、マンションのセキュリティが頑強でも、マンションまでの道のりとは関係ありません。一方、セキュリティはノーマルといっても、「オートロックがありディンプルキーなどピッキング不可の鍵を採用している」程度のマンションは最近ではノーマルです。
そのくらいであればセキュリティは十分であり、駅からの道のりが近い方がセキュリティ面での安心感は強いです。
周辺エリアを調べる
次に、マンション投資する際は、周辺エリアに関して以下の項目を重点的に調べましょう。
- 治安を調べる
- 災害リスクを調べる
- 交通事故のリスクを調べる
- 事故物件かどうかを調べる
マンション投資を含めた不動産投資は、そのエリアのことを深く知ることが重要です。言い換えると、ある程度知っているエリアで投資をした方が成功確率は上がります。ただし、そう都合良く自分の知っているエリアに良い物件があるか分からないですし、知っていても上記の細かいことまでは知らないでしょう。
だからこそ、現在住んでいるエリアで物件を取得するとしても、上記は調べておく必要があるのです。大事なのは、上記のようなことは賃貸希望者の中でも調べる人はいるので、オーナーとしても知っておく必要があるということです。
治安を調べる
まず治安を調べましょう。治安を調べるのは、警視庁が出典している「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※が最も良い資料になります。
その際、以下の点に気を付けましょう。
- 周辺エリアと比較する
- 内訳をきちんと見る
※出典：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」
周辺エリアと比較する
単に犯罪件数を見るのではなく、周辺のエリアと比較しましょう。特に、競合になり得る「1つ隣の駅」や「駅の反対口」などと比較すると効果的です。さらに、自分の購入しようとしているエリアだけでなく、最寄り駅周辺エリアやアプローチ上など、関係してくるエリアは全て調べて比較しましょう。
内訳をきちんと見る
次に、犯罪の内訳をきちんと見ましょう。犯罪件数がそこそこ多かったとしても、内訳が「自転車窃盗」などが大半であれば、そこまで危険なエリアではないでしょう。逆に、犯罪件数が少なくても「凶悪犯罪」が多ければ敬遠する人は多いです。
この「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」をきちんとチェックしている賃借人は少ないかもしれません。しかし、犯罪件数は街の印象につながる部分があるので、これをチェックしておくことで街の「格」が分かってきます。
災害リスクを調べる
次に、ハザードマップ※と地震の地域危険度一覧表※で、以下の災害リスクを調べましょう。
- 大雨による浸水リスク
- 地震に対する液状化リスク
- 地震に対する建物倒壊と火災リスク
日本は地震大国であり、さらに最近は各地で災害が多いです。そのため、地震や大雨による災害リスクは賃借人が気にしますし、何よりも災害リスクが高いということは建物が毀損する可能性があります。そうなると、その建物の資産価値は一気に下落し、家賃や売却価格の下落につながってしまいます。
また、特に地震に対するリスクは、地震保険の加入の判断材料になります。火災保険は、融資を受けるなら必須であり、支払う保険料もさほど高くありません。しかし、地震保険は支払う保険料が比較的高いので、地震リスクと天秤にかけて加入を検討しなければいけません。
以下に東京都葛飾区の資料を参考として紹介しますので、自分が物件を購入するエリアの資料を検索してみましょう。
※出典：東京都都市整備局 地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表（区市町別）
交通事故のリスクを調べる
次に、交通事故のリスクを警視庁が出典している「交通事故発生マップ」※で確認しましょう。交通事故のリスクは、そのエリアの交通量にも比例します。たとえば、大通りに面していないエリアで交通事故が多ければ、見通しの悪い道があったり、細い道ながらも抜け道として利用されたりします。
そうなると、賃貸希望者が見学したときに「危ない道だな」と思うかもしれません。しかし、このようなことは現地を見学したときに気が付かない可能性があるのです。そのため、交通事故発生マップできちんと調べる必要があるというわけです。
事故物件かどうかを調べる
最後に、購入しようとする物件が事故物件かどうかを、大島てる※というサイトで確認しましょう。大島てるは、その物件で過去に自殺や他殺などがあったかを調べられます。本来、そのような要素があれば購入時に売主から告知がありますが、実は告知義務のルールは曖昧なのです。
ある程度時間が経過していたり、物件内でも棟が違ったりすれば告知しない場合もあります。しかし、賃貸希望者が大島てるでチェックして事故の履歴があれば、賃貸するときに懸念材料になるでしょう。そのため、物件を選ぶ過程で、必ずチェックしておかなければいけないのです。
アパート経営との違いは？
マンション投資において知っておくべき最後のポイントは、アパート経営との違いです。というのも、不動産投資の中で、マンション投資と肩を並べる人気を誇るのがアパート投資だからです。だからこそ、この2つの投資の違いである以下の点を知っておく必要があります。
- 保有する部屋数
- 収益額
- メンテナンス費用
- 取得費用
- 耐用年数
保有する部屋数
保有する部屋数は、アパート投資の方が多いです。部屋数が多いということは、リスク分散できるというメリットがあります。たとえば、6部屋のアパートを運営していて、1部屋が空室になったとします。
その場合でも、後の5部屋からは家賃収入を得ることができるので、家賃収入がゼロになることはありません。一方、区分所有の場合は基本的に1室が空室になれば、ほかの部屋からの家賃収入では補うことはできません。
収益額
また、前項にも付随しますが、アパート投資の方が運用する部屋数が多いので、収益額も多くなりやすいです。先ほどの通り、複数の部屋で収益を上げているのでリスク分散もできますし、満室稼働時の収益額はアパート投資の方が多くなります。
メンテナンス費用
一方、アパート投資の方がメンテナンス費用はかかってきます。というのも、アパート投資の場合は一棟を保有しているので、室内以外に以下のメンテナンス費用も負担する必要があるからです。
- 外観の補修費用
- 共用施設（駐輪場）などの補修費用
- 共用部の設備取り換え費用
このように、アパート経営は収益額も大きくなりますが、支出も大きくなります。つまり、上手く運用すればアパート経営の方が収益を生み出しますが、一方で支出増による赤字リスクも大きいというわけです。この点は、初心者が不動産投資をするときには大きなデメリットになるでしょう。
取得費用
また、基本的にはアパートは一棟なので、アパート経営の方が不動産取得費用は高くなります。アパート経営をする場合、中古アパートを一棟買いするか、土地を購入しアパートを建築することになります。前者の場合は安価な物件もありますが、そのような物件は築古物件です。
そのため、家賃も安価になりやすく、収益を生み出すハードルは上がります。一方、後者の場合は取得費用が高額になるので、ローン審査のハードルも上がりますし、リスクも上がります。前項と同様、この点からも初心者の方はマンション投資の方が向いていると言えるでしょう。
耐用年数
また、国税庁が定める耐用年数※は、木造アパートは22年で鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。アパートが軽量鉄骨造だとしても27年になります。耐用年数の違いは以下に関連してくるのです。
- 転売のしやすさ
- 劣化の早さ
耐用年数付近になると、その不動産の建物価値はゼロに近くになります。そのため、木造アパートは築20年～25年ほどで査定額はゼロになり、土地しか値段がつきません。
また、耐用年数は耐久性に比例するので、劣化の早さを表しています。それは、上述したメンテンナンス費用が更に増額するリスクを秘めているということです
これらのことから、確かに成功すればアパート経営の方が収益額は大きくなるでしょう。しかし、特に不動産投資初心者はマンション投資から始めた方がリスクは小さく始められ、さらに転売という「出口戦略」の面からも有利と言えるでしょう。
まとめ
上述した、マンション投資において知っておくべき5つのポイントをおさらいします。
- マンション投資は中古を選んだ方が無難
- マンション投資はコンパクトマンションを選ぶべき
- 駅距離の本当の価値を知る
- 物件を選ぶ際は周辺エリアを調べる
- アパート経営との違いを理解する
総じて言えるは、上述した点を守れば、比較的リスクの低い不動産投資ができます。これは、不動産投資のメリットである「不労所得」を得ることにつながり、投資の成功と結びつく要素です。
