マンション経営は難しい？初期費用やリスク回避のポイントを徹底解説！

2018/11/5

By Oh!Ya編集部

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不動産投資をはじめるうえで、マンション経営はスタートしやすい投資スタイルの1つ。マンションは物件数が多いため、求める条件に合致するものが見つけやすいと言えます。しかし選択肢が多いということは、覚えるべき物件選びの基準や把握するべきリスクが複雑になるということです。

そこで今回は、選定の基準となる各マンションタイプの特徴と、失敗パターンやリスク軽減の方法をご紹介します。

何度も確認しておきたいマンション経営の基礎知識

マンション経営について理解を進めるうえで、マンション以外の物件タイプについて知識を身につけることは重要です。

この項ではマンション経営がもつメリットやデメリットや、マンションの種類とそれぞれの特徴をご紹介します。

マンション経営のメリットとは？

不動産投資には、賃料による安定的な収入や節税効果をはじめとする多くのメリットがあります。取得した物件は、老後の年金補助や生命保険の代わりとして機能するため、将来を考えて不動産投資を検討する会社員も多いです。

不動産投資の物件タイプには、マンションのほかにも戸建やアパートなどがあります。それらと比較したとき、マンション経営ならではのメリットとはどのようなものでしょうか？

まず、マンションと一言であらわしても、規模や築年数などを分ければマンションの種類はさまざま。後述する「マンション経営のタイプ」でご紹介するように、大きく6つのタイプに分けられます。そのなかから目標・資金に応じて投資先を選べることこそ、マンション経営の魅力だと言えるでしょう。

マンション経営のデメリットとは？

不動産投資のデメリットには、物件維持のために発生する費用や手間、空室や災害で赤字を計上するリスクが挙げられます。また融資を受けた際には金利上昇で返済額がふえる可能性もあり、目先の安さを優先した「変動金利型」か金利が変わらない「固定金利型」の2つから最適な借入を考えなければいけません。

しかし、これらはマンション経営だけでなく不動産投資全般のリスクだと言えます。では、マンション経営ならではのデメリットとはどのようなものでしょうか？

マンション経営ならではのデメリットは、選択肢の多さがまねく購入物件の難しさだと言えます。基本的に戸建であれば一戸、アパートでれば一棟単位での購入になるため、マンション購入時より考慮すべき要素が少ないです。

一方で、規模や築年数などで細かく分類されており、それぞれの特徴を理解して購入しなければならないことこそ、マンション経営特有のデメリットだと言えるでしょう。

代表的なマンションの種類とそれぞれの特徴

マンションのタイプは複数存在しており、先述したマンションのメリット・デメリットをさらに細かく分類することが可能です。この項では各タイプの特徴をピックアップし、それぞれどのような投資に向いているのかご説明します。

区分マンション

区分マンションの経営は、一戸二戸と区切られたマンションの一部を賃貸する形式です。まず、区分マンションを経営するメリットには、購入価格の安さや管理する範囲が小さいという点が挙げられます。投資をはじめるうえで重要になるポイントは購入価格ですが、区分マンションは購入価格が安いため少額の資金でスタートすることが可能です。

また、異なる物件へ一戸ずつ投資できるため、投資場所を分散してリスクを軽減しやすいという特性もあります。くわえて一戸ずつであれば、土地の購入が難しい好立地へ投資できるということも区分マンションならではのメリットです。

一方で、区分マンションは少額で購入できるものの、物件が建設されている土地自体は所有資産になりません。物件自体は「築年数」によって資産価値が大きく減少するため、将来的には賃料設定を下げたり売却したりするなどの対応が必要です。

資産価値の低下により融資を完済しないまま手放すことにならないよう、区分マンションは自己資金や少額融資での購入が理想だと考えられています。

一棟マンション

一棟マンションの経営は、すべての部屋を含めたマンション全体を賃貸する形式です。一棟マンションを経営するメリットは、資産価値の高さと統計データで裏付けられた優れた収益性でしょう。

区分マンションと異なり、一棟マンションを購入すれば物件が建設されている土地自体も所有資産となります。投資物件そのものは「築年数」を重ねるごとに価値が減少しますが、土地自体の価値が大幅に減少するケースは多くありません。資産価値の下がりにくさは金融機関の融資に好印象を与えるため、物件価格が高い場合でも審査が通りやすい点が一棟マンションの特徴です。

また、不動産投資の大手情報サイト「健美家」の独自調査*¹によれば、2016年以降は2年続けて一棟マンションが区分マンションの利回りを上回っています。もちろん築年数や対象エリアなど「区分・一棟」以外の要因も関わっていきますが、統計的に導き出された有力な情報です。マンションの経営方式で悩んでいる場合は、参考材料の1つとして考慮することをおすすめします。

おおよそ、一棟マンションと区分マンションは正反対の特性をもっており、一棟マンションにも複数のデメリットが存在します。主なデメリットは、高額な購入価格とリスク分散の難しさです。

一棟マンションへの投資費用は土地価格も含まれるため高額になりやすく、売却時も高価格で売るため買い手が付きにくいと言えます。また、維持や修繕が大規模になるため、定期的に多額の費用が求められる点もデメリット。これにより区分マンションより支出額が大きくなるので、より計画的なキャッシュフロー管理能力が必要です。

そして、一棟マンションは1箇所に大規模な物件を構えるため、災害や地域需要の低下は避けにくいといえます。これに対しては、それぞれ火災・地震保険への加入による対策や「立地適正化計画」を参考にした将来的な需要の調査が有効です。

「立地適正化計画」は各自治体が発表している地域の将来設計で、商業施設や住居エリアをどのように誘導するのか具体的なイメージが記載されています。すべての自治体が発表しているものではありませんが、投資を検討するエリアの参考資料として有力です。

*¹出典：（健美家「収益物件市場動向四半期レポート＜2018年1月～3月期＞」）

新築マンションと中古マンション

「新築マンション」と「中古マンション」の違いも、投資物件を選ぶうえで重要な要素の1つ。大きな違いは購入価格と、設備交換・リフォーム工事の必要性です。

同規模の物件であれば、当然ながら新築よりも中古の方が低価格であるため、投資資金が少額であるほど中古マンションに注目が集まります。そのため割安な中古マンションをねらう競合投資家は多いですが、はじめの投資物件として候補に選びやすいと言えるでしょう。購入価格が安いほど利回りが高くなる点も、中古マンションが注目を集めるポイントとして挙げられます。

一方で、新築マンションは資産価値が高く評価されやすく、中古マンションよりも金融機関の融資に有利な物件タイプです。当然ながら設備や物件そのものが新しいので、しばらくの期間は修繕やリフォーム工事が不必要。古い設備を避けたいと考える入居者もいるため、最新設備は新築マンションとって大きな強みです。

それぞれこのような特徴がありますが、新築と中古には「初心者が注意すべき落とし穴」が潜んでいると言えます。不動産投資の仕組み上、購入価格を低くして賃料収入を高く設定することが、高利回りで物件を運用するための正攻法。そのため、中古マンションを購入した方が利益を伸ばせると考えがちです。

しかし、投資初心者が安易にこういった投資手法を実践することは危険だと言えます。なぜなら、中古マンションには設備交換や大規模なリフォーム工事が必要な場合があり、物件価格にくわえて予想外の出費を求められる可能性があるからです。

初期費用が高くなれば新築マンションに対する優位性であった「高利回り」というメリットは失われるため、目先の利回りだけでなく物件自体の魅力も重要な判断基準であると忘れてはいけません。

都心部・地方など対象エリア違い

投資エリアによって需要や将来性は大きく異なります。都心部の駅に近いエリアは、物件価格が高いものの安定して需要が維持できる傾向です。入居率は需要の高さに比例するため、空室リスクが少ない点が都心部に投資物件を購入する最大のメリットだと言えるでしょう。

また不動産投資売買の流動性が高く、買い手・売り手が見つかりやすいことも特徴。開催セミナー数も多いため、不動産投資が始めやすいエリアだと言えます。

一方で、地方のエリアは物件価格が低いものの、都心部に比べて需要が低い傾向が強いです。入居率を維持するためには、地域居住者のニーズをくみ取った「明確なターゲット設定」が必要とされます。

築年数や設備ではなく安価な賃料に魅力を感じる入居者ニーズと、最新設備に魅力を感じるファミリー向けのニーズでは、初期費用や最適な設備が異なるはず。そのため、先述した「立地適正化計画」や地域に強い不動産会社への相談が不可欠です。

マンション経営を始めるための初期費用

夜の街中

マンション経営を始めるにあたって発生する出費は、投資物件の購入費用だけではありません。しかし、マンション経営から不動産投資をスタートする投資家にとって、どのような資金が必要なのか正確な情報を集めるのは難しいです。そこで、この項ではマンション経営に必要な初期費用と、各費用の役割についてご説明します。

物件購入費用

マンション経営の出費として大きな割合を占めるのが、マンションそのものの購入費用です。当然ながら、購入費用だけではマンション経営をスタートさせられないため、予想外の出費も想定し資金面は余裕をもって準備できている状態が理想と言えます。

不動産取得税

不動産取得税は、物件を購入した年度に課せられる地方税。毎年課税義務があるものではなく、あくまで物件を取得したタイミングでのみ発生する費用です。

不動産取得税の納付書が送付される時期は、物件の取得から約半年後。支払いの存在を忘れやすい税金として知られているため注意が必要です。

なお、不動産取得税の計算は東京都主税局が提供する「不動産取得税計算ツール」にて計算できます。納付が必要な税額を事前に確認しておき、余裕をもって支払えるよう準備をしておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産所有権の登記を申請するときに発生する税金です。

司法書士報酬

登記の際は先述した登録免許税のほかに、登記を依頼した司法書士への報酬が必要です。報酬の価格設定は司法書士の設定によるため、出費をおさえたい場合には複数の司法書士へ相談してみましょう。

ローン保証料

保証会社にローン保証料を支払うことで、不動産投資家が銀行やローン会社への返済義務を果たせないとき、保証会社が一時的に返済を肩代わりしてくれます。

各種保険料

火災や地震など、災害保険への加入は資産を守る有効な手段です。補償内容や適用条件によって支払額が異なるため、物件購入の前段階から候補を探しておくとスムーズでしょう。

印紙税

金銭的な取引に利用される契約書や領収書が必要なとき、その文書に法律的な信用を与えるために利用されるのが「印紙」です。いわば印紙は信用に対する費用で、契約書に法律で定められた印紙が張り付けられていない場合、過怠税として本来納付すべき印紙税の3倍を徴収されます。

なお、印紙税は契約書に記載された金額で変動しますが、2020年まで特別措置が適用され従来の価格より軽減されています。契約金額ごとの税額は以下の通りです。

・契約金額が100～500万円である場合…納める税額1,000円

・契約金額が501～1,000万円である場合…納める税額5,000円

・契約金額が1,001～5,000万円である場合…納める税額1万円

・契約金額が5,001～1億円である場合…納める税額3万円

（出典：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」を抜粋・改編）

不動産仲介手数料（中古マンションのみ）

不動産会社の仲介によって中古マンションを購入したとき、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。相場が固定されているわけではありませんが、上限は法律によって定められています。交渉次第で値下げしてもらえる可能性があるため、司法書士報酬と同様に価格をおさえられる初期費用の1つです。

失敗するマンション経営とは？

マンション

不動産投資全般に当てはまることですが、失敗を避けるためには失敗パターンを知ることが必要です。この項では、マンション経営にありがちな失敗と注意点をご紹介します。

1つの需要に依存した地方のマンション経営

先述したように、地方は都心部に比べて需要という面で劣っています。そのため地方でマンション経営を成功させるためには、需要と将来性の見極めが重要です。

このとき、将来性を考えず需要だけに注目してしまえば「1つの需要に依存した経営」になる可能性があります。たとえば大学や企業に隣接する物件は、通学・通勤が近いという理由から安定して入居率が高いです。

少子高齢化社会となりつつある日本では、地方の過疎化が深刻な問題として取り上げられています。そして若年層は徐々に都心部へ移住し、過疎化に悩まされる地域が増えてきた事実を考えれば、大学が定員割れを起こし企業が移転する可能性を考えなければいけません。

万が一、これらの可能性が現実となれば賃料相場は低下し、マンション経営の利回りが悪化する危険があります。そのためマンション経営を始める事前準備の段階で、近隣の大学が姉妹校や所有している別地域の土地に移転する可能性がないか、企業の経営状況は健全であるかなどの調査が大切です。

まずは地域密着型の不動産会社をピックアップし、相談を重ねて対象エリアの情報を集めていくのが理想的でしょう。

賃料収入ではなく売買益をねらったマンション経営

不動産投資の収入には賃料収入（インカムゲイン）と、売買益（キャピタルゲイン）がありますが、コツコツと安定した収入を獲得できるのはインカムゲインをねらった運用です。

割安で売りに出されているマンションを発見し、キャピタルゲインを期待して購入を進めるのは危険。なぜなら売買を前提に取得したものの買い手がつかず、インカムゲインでの収入も不十分で赤字を計上するという可能性が考えられるからです。

さらに、不動産を取得後5年以内に売却した場合、一部例外を除き高い税率が課せられます。こういった要素も、売買を前提としたマンション経営を避けるべき理由です。

インカムゲインはコントロールしやすいものの、キャピタルゲインは相場価格に依存しがちなため、リスクを減らすためにはインカムゲインを重視することをおすすめします。

サブリース契約のトラブルで損失を計上

サブリース契約の内容には、注意すべきいくつかの盲点が存在します。まず1つ目は、サブリース契約のメリットとして強調されている「家賃保証」です。

サブリース契約では、サブリース会社が所有物件を借り上げて運用を代行し、発生した賃料収入の数割がマンションの所有者に支払われます。こういった所有者への支払額が保証される仕組みを「家賃保証」と呼びますが、設定されている保証額は「賃料の見直し」によって変更されます。

サブリースの宣伝や契約段階では大きくアピールされないため、入居率を維持して賃料の見直しがない期間は認知していないマンション所有者も多いです。その後、築年数の経過や賃料相場の下落で家賃の保証額が下げられ、採算が合わずキャッシュフローが悪化するケースがあります。

それを理由に解約を申し出た場合、契約内容によっては多額の違約金が発生する場合もあるため、最悪の事態をまねかないよう契約書は十分に確認しなければ危険です。

このようにマンション所有者に不利な条件が提示されながら、サブリース会社にとっては都合の良い契約内容であることも少なくありません。たとえば、サブリース会社数十年にわたる一括借り上げの契約であったとしても、サブリース会社との契約内容によっては契約期間中に解約されるケースがあります。

さらに、マンションの修繕や設備交換の際には別途費用を求められるため、契約後の出費についても十分な注意が必要です。

節税効果を期待して赤字前提で運用する

不動産投資を始めれば、事業にまつわる出費を経費として計上できます。そして赤字を計上した年度は、損失を繰り越し所得を少なく申告することで納税額を減らすことが可能です。

このような節税効果だけに注目して、赤字運用を気にしないままマンション経営を進めるのは危険。しかし、毎月のキャッシュフローが少々赤字であっても、節税対策として活用しつつ将来的に収入源にしようと計画する投資家も存在しています。

以下のデータは、不動産情報サイト「不動産投資の教科書」で紹介されたリサーチ結果です。

不動産の教科書が独自のリサーチ方法で集めたデータによる「目的別の成功率の目安」をご紹介しますので、参考にしてみてください。

①家賃収入による不労所得で生活していけるようになりたい …成功率は10％以下 ②毎月のキャッシュフローが永続的にプラスになることが目標 …成功率は20～30％程度 ③相続税の節税対策 …成功率は50％以上 ④本業はやめないけれど、副業で安定収入を得たい …成功率は50％以上 ⑤不動産投資家として、事業をどんどん成長させていきたい …成功率は10％以下 ⑥毎月のキャッシュフローは少々赤字でも、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりになればいい …成功率は70％以上

引用：不動産投資の教科書「不動産投資の成功率の真実と成功率をできるだけ高める7つの方法」

このデータの6番では、不動産投資を赤字前提でスタートし、老後以降は年金補助として賃料収入を利用するという目標が例示されています。しかし、初めから低く見積もった目標で不動産投資を進めるのは最善とは言えません。

理由はマンションを含めた多くの投資物件は、築年数の経過にともなって価値を下げるからです。そして節税効果により所得を圧縮できたとしても、キャッシュフローが赤字になるということは「物件の資産価値」と「手元の資金」を両方失っていることにほかなりません。

融資をうけて物件を購入した場合は返済が苦しく、赤字損失がつづけば人生設計そのものが破たんしてしまうことも想像できるはず。そのため、マンションの購入時には黒字経営の見込みがあり、いざというときには手放す勇気をもった状態で臨むのが理想的だと言えます。

マンション経営を成功させるリスク対策

街並み

失敗パターンを確認した後は、具体的な失敗リスクへの対策を考えなければなりません。この項では3つの視点から、マンション経営を成功させるためのリスク対策をご紹介します。

投資計画を立てることが重要

不動産投資にとって、物件・エリアはもちろん、パートナーとなる不動産会社や入居者など「対人関係」も重要な要素です。そのため不動産投資の継続や物件拡大時には、各要素に配慮した難しい判断が求められることとなります。そして、その判断に失敗した結果こそが、先述した施設移転やサブリース契約のトラブルです。

これらの判断ミスは、どちらも事前知識や調査が不足しており、計画の見通しが不十分だったことが原因といえます。それぞれ、施設移転リスクへの対策を考えておらず、サブリース契約の利用者が発信している情報を調査していなかったという「計画性が不足している投資」が招いたといえるでしょう。

こうした状況に陥らないためには、不動産投資としての軸となる「投資計画」を定める必要があります。

具体的には、不動産投資家としての目標を理想のビジョンとし、どれくらいのリスクとリターンなら許容できるのか、どのような物件やエリアに投資をしていくのかを設定することです。この投資計画が明確であるほど、投資家として冷静な判断が下せると言えます。

中古マンションは設備の劣化に注意

中古マンションは購入価格の低さがメリットですが、購入前には設備や物件そのものの状態を確認する必要があります。特に宣伝文句として表面利回りの高さが強調されているものは、設備や古いままで内装も修繕が必要な可能性が高いです。

自己資金や少額融資での購入を前提に進めていた場合、改装のために思わぬ出費があればスタートからつまづくこととなります。その場合は、宣伝文句にある表面利回りを大きく下回る利益率になってしまい、不動産運用がままならない状態へ陥ることも考えられます。

このような事態を避けるため、都合の良い部分だけを強調した中古マンションには注意が必要です。

災害から資産を守るため保険に加入する

マンションは実物資産であるため、水災や地震などの被害に遭遇する可能性はゼロではありません。事前の対策として、過去にあった災害時の被害データや、国土交通省が発表している「ハザードマップ」などで、対象地域における災害リスクの高さは調査できます。

しかし、これまでの被害が深刻ではないからといって、購入したマンションが被災しないとは限りません。特に火災によるマンションの損傷は、事前調査では分からない災害の1つ。多額の資金で購入したマンションが被災することは、不動産投資家にとって大きなダメージとなるため、災害への対策は資産を守るためのポイントと言えるでしょう。

対策として一般的かつ有効なのが「火災・地震保険」です。これらの保険に加入していれば火災や地震はもちろん、台風や浸水などの被害にも補填が適用されます。

保険料として継続的な出費が発生することとなりますが、災害リスクからマンションを守るためだと思えば無駄ではありません。むしろ資産の保護を重要視するのであれば、災害への保険は必須だと言えるでしょう。なお、適用基準や補填内容は保険会社によって異なる点に関しては注意が必要です。