三井住友銀行でアパートローンを借りる！知っておくべき10のこと

不動産投資をするときには、金融機関から融資を受けて物件を購入するケースが大半です。融資を受けることで、少ない自己資金でも高額な資産を取得できる点も、不動産投資の強みといえるでしょう。

そのため、不動産投資において金融機関選びは重要であり、投資が成功するかどうかの鍵を握ると言っても過言ではありません。

この記事では、三井住友銀行のアパートローンにフォーカスを当て、知っておくべきことを10こ紹介していきます。この点を理解した上でほかの金融機関と比較し、自分に合った金融機関を選びましょう。

1.三井住友銀行で借り入れるときの流れと必要書類

三井住友銀行でアパートローンを借りるときに知っておくべきことの1つ目は、借入時の流れと審査に必要な書類に関してです。

まず、三井住友銀行でアパートローンを借り入れるときの流れは以下の通りです。

• 本店や支店に問い合わせをする
• 事前審査の開始
• 事前審査の承認
• 本審査の開始
• 本審査の承認
• 金銭消費貸借契約

上記一連の流れを完了するのは、一般的に1か月以上はかかります。

本店や支店に問い合わせをする

三井住友銀行のアパートローンについて相談するときには、ネットで来店アポを取ることが可能です。

まずは最寄りの店舗を検索して、ローンの種類などを入力します。「問い合わせ内容」の入力欄があるので、そこに詳細を書いておくと当日スムーズでしょう。

その後にカレンダーが出てきますので、自分の空いている日を希望してアポイントは完了です。

事前審査の開始～承認

アポイントを取り担当者と話をした上で、事前審査開始となります。借入内容や借入者の状況によっては、事前審査まで進めないこともあるので認識しておきましょう。

一般的には、事前審査開始から結果が分かるまで1週間程度の時間がかかります。通常であれば、事前審査に承認すれば物件の売買契約を結ぶことが可能です。

本審査の開始～承認

事前審査の承認となれば、その後は本審査へ移ります。事前審査は支店レベルの決済ですが、本審査は本店レベルの決済です。

通常は、事前審査も信用情報（滞納歴など）を調べるので、大きな問題がなければ事前審査がOKであれば本審査もOKのケースが多いです。

とはいえ、確実にOKとはいえないので、本審査でNGになることもある点は頭に入れておきましょう。また、一般的に本審査の結果が出るまでは、2週間～1か月程度です。

金銭消費貸借契約

本審査に承認となれば、三井住友銀行と金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約とは、ローンの本契約のことです。

通常は、銀行が開店している平日の日中にアポを取り、1時間ほどの時間をかけて契約を結ぶという流れになります。そのため、会社員であれば平日に時間を取る必要があるということです。

必要書類

三井住友銀行のアパートローンを組むときには、以下の書類が必要になります。

• 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
• 確定申告書（3期分）か源泉徴収票（直近分）
• 経営者は法人申告書（3期分）
• 所有資産に関する書類（固定資産税課税明細書など）
• 事業計画書
• 物件に関する書類（謄本や公図など）
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 家賃保証契約書・家賃査定書
• 物件パンフレット

上記は、アパートローンの審査で一般的に必要な書類です。

2.金利や金利種類について

三井住友銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき2つ目は、金利や金利種類に関する以下です。

• 金利には3種類ある
• 分割融資が可能
• 金利による返済額の差

金利には3種類ある

一般的に、金利は以下3種類あります。

• 変動金利
• 固定金利選択型
• 全期間固定金利型

変動金利とは定期的に金利が変わるタイプで、固定金利選択型とは、3年固定や5年固定など、一定期間は固定金利が適用されるタイプです。

そして、全期間固定金利は借入期間中ずっと金利（返済額）が変わりません。

三井住友銀行のアパートローンは、変動金利と固定金利選択型の2種類です。しかし、全期間固定金利の概要も知っておくことで、ほかの金融機関とも比較することが可能です。

変動金利の特徴

変動金利の特徴は以下の通りです。変動金利は、借入期間の途中で固定金利選択型への切り替えが可能になります。

• 基本的には最も低金利
• 半年ごとに金利の見直しがある
• 5年ごとに金利を返済額に反映する
• 支払額は1.25倍超にはならない

まず、変動金利は基本的に最も低金利です。ただし、変動金利と固定金利では金利の算出基準が異なるので、金利が逆転することはあります。

また、変動金利は返済額が5年ごとに変動する可能性があります。ただ、いくら金利が上昇しても、返済額の上昇は1.25倍が上限です。

固定金利選択型の特徴

三井住友銀行のアパートローンで利用できる固定金利選択型は、2年・3年・5年・10年・15年・20年の6種類であり、特徴は以下です。

• 金利は基本的に中間
• 固定期間は金利（返済額）が変わらない

一般的には、固定金利選択型の金利は変動金利よりも高く、全期間固定金利よりも低くなります。また、固定期間が長くなるほど、金利は高くなるという特徴もあります。

そして、固定されている期間は金利が変わらず、固定期間が終わった後は変動金利に切り替えるか、再度固定金利選択型を選ぶという流れです。

全期間固定金利型の特徴

全期間固定金利の特徴は以下です。

• 基本的には金利が最も高い
• 借入期間中ずっと金利が変わらない
• 原則ほかの金利タイプへ変更できない

全期間固定金利は、借入期間中ずっと金利が変わらないものの、基本的に最も金利が高くなります。また、原則ほかの金利タイプへの変更はできません。

三井住友銀行のアパートローンでは全期間固定金利はないので、固定金利選択型で最長の「20年固定」を選択するか、どうしても全期間固定金利を組みたければ他行で組むしかありません。

分割融資が可能

三井住友銀行のアパートローンで変動金利を選び、かつ建築資金の借入の場合には分割融資を利用することができます。

通常、建物の建築中は不動産（建物）に担保設定できないので、アパートローンの融資を受けることができません。しかし、建築費は建物完成前に一部支払うのが一般的です。

そのため、「つなぎ融資」というものを利用して建物完成前の一部代金を支払います。ただ、三井住友銀の場合には分割融資を受けられるので、建物完成前の代金もアパートローンの一部で返済できます。

つなぎ融資は金利も上がり、そもそもアパートローンとは別のローンなので、再度手続きが必要になり面倒です。その点、分割融資を利用できるならアパートローン1本で借入することができます。

金利による返済額の差

三井住友銀行の不動産投資ローン金利は公開されていません。そのため、ここでは一般的な不動産投資ローン金利で返済額の差を比較してみます。

以下は、借入期間25年、借入金額3,000万円、元利均等返済の場合の、金利による返済額の差になります。

金利	総返済額	月々返済額
1.5%	35,994,148円	119,980円
2.0%	38,146,723円	127,156円
2.5%	40,375,309円	134,585円
3.0%	42,678,858円	142,263円

このように、金利差による返済額の違いは大きいです。そのため、自分で金融機関を探すのであれば、複数の金融機関を比較して、少しでも好条件で借入できるように交渉しましょう。

3.融資期間と融資額について

三井住友銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき3つ目は、融資期間と融資額に関する以下のことです。

• 融資期間と融資額
• 借入期間による返済額の違い

融資期間と融資額

三井住友銀行のアパートローンの借入期間は1年～35年（1ヵ月単位）で、融資金額は200万円～賃貸物件の建築・購入価格等の範囲内（10万円単位）です。

ただし、固定金利選択型の場合は最短が2年固定なので、2年～35年が融資期間になります。

借入期間による返済額の違い

次に、借入期間による返済額の違いについて解説します。というのも、上述した金利差以外に「借入金額」によっても以下のように返済額は変わるからです。

返済期間	総返済額	月々返済額
35年	45,044,198円	107,248円
25年	40,375,309円	134,585円
20年	36,423,456円	151,765円
15年	34,749,375円	193,052円
10年	33,124,784円	276,040円

上記は、借入期間3,000万円、金利2.5％、元利均等返済のときのシミュレーションです。返済期間が長いと総返済額が上がり、月々返済額が下がります。

つまり、返済期間によって月々のキャッシュフローが異なるので、その点を考慮して借入期間を選択しなければいけません。

4.返済方法や利用条件に関すること

三井住友銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき4つ目は、返済方法や利用条件に関する以下のことです。

• 返済方法
• 特殊な返済方法
• 利用可能者
• 資金用途

返済方法

三井住友銀行のアパートローンの返済方法は、以下2タイプから選ぶことができます。

• 元利均等返済方式
• 元金均等返済方式

そもそも、ローン返済額の内訳は「元金部分+利息部分」になります。上記2種類は、この内訳のバランスが異なるので、総返済額や月々返済額も異なってきます。

元利均等返済方式

元利均等返済とは、毎月の返済額…つまり「元金部分+利息部分」が一定となるように調整した返済方法です。

そのため、最初は利息部分の返済が多くなり、総返済額は元金均等返済よりも高くなります。

ただし、毎月の返済額が一定でキャッシュフローが計算しやすいので、元利均等返済を選択する人の方が多いです。

元金均等返済方式

元金均等返済とは、毎月支払う元金が一定という返済方法です。そのため、残債がある返済初期段階の方が返済額は高額になり、元金が減っていく後半になるにつれて返済額は下がっていきます。

ただし、元金均等返済の方が元金を早く返済できるので、総返済額は元利均等返済よりも少額です。

仮に、元金均等返済でも返済額に問題がないのであれば、総返済額が少額になるので元金均等返済の方が良いでしょう。

元利均等返済VS元金均等返済

では、仮に借入期間25年、借入金額3,000万円、金利2.5％でローンを組んだとき、元利均等返済と元金均等返済でどのくらいの差があるかをみてみましょう。

返済タイプ	総返済額	月々返済額
元利均等返済	40,375,309円	134,585円
元金均等返済	39,406,088円	162,499円（返済当初）

このように、返済当初の月々返済額は約2.8万円の差がありますが、元金均等返済はどんどん月々返済額は減っていきます。

具体的には、11年4か月後には元利均等返済の月々返済額と同じくらいになっていき、それ以降は元金均等返済の方が返済額は安価です。

その結果、総返済額は元金均等返済の方が約96.9万円少額になります。

特殊な返済方法

三井住友銀行のアパートローンの場合には、一定期間であれば元金返済据置も利用可能です。一定期間の元金据え置きとは、決められた期間だけ元金を据え置き利息だけ支払うということです。

もちろん、元金は減らないので借入期間は延びることになりますが、突発的な支出が発生したときなど役に立ちます。

たとえば、退去時の補修費用や設備の入れ替え費用が予想以上の支出になり、キャッシュフロー的に厳しい状況のときに利用するというイメージです。

利用可能者

三井住友銀行のアパートローンの利用可能者は、借り入れ時で満20歳以上の個人の人になります。ただし、実質個人とみなされる不動産管理会社での借り入れも可能です。

つまり、専業大家などのように、個人で色々な不動産を所有して、管理会社として法人化している場合も借り入れは可能ということです。

資金用途

三井住友銀行のアパートローンの資金用途は以下の通りです。

• アパートやマンションなど賃貸住宅の建築や購入に関する費用
• 保有している賃貸住宅のリフォーム資金
• 上記の借り換え資金

上記は、一般的なアパートローンの資金用途と同じです。

5.諸費用や手数料について

三井住友銀行でアパートローンを組むときに知っておくべき5つ目は、以下の諸費用や手数料に関することです。

• 借り入れ時の諸費用
• 繰り上げ返済の可否と手数料

借り入れ時の諸費用

三井住友銀行のアパートローンを借り入れる際、もしくは返済条件変更時には以下の費用がかかります。

• ローン取扱手数料：100,000円（税別）
• 固定金利選択型を選択した場合：別途10,000円（税別）
• 保証料：不要
• 返済条件などの変更手数料：5,000円（税別）

繰り上げ返済の可否と手数料

繰り上げ返済には以下2種類あります。

• 一部繰り上げ返済
• 全部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済とは、「5年後に300万円」など借入期間中に一部の元金を返済することです。全部繰り上げ返済とは、借入期間中に残債の全額を一括で返済することです。

三井住友銀行のアパートローンでは、変動金利なら繰り上げ返済できますが、固定金利選択型の場合には繰り上げ返済できません。

ただし、繰り上げ返済には手数料がかかるので、都度三井住友銀行に費用を聞く必要があります。

6.その他の概要

三井住友銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき6つ目は、その他の概要に関する以下のことです。

• 団体信用生命保険
• 担保と保証人について

団体信用生命保険

団体信用生命保険（団信）とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される生命保険になります。

三井住友銀行のアパートローンは、三井住友銀行が指定する団信に加入することができます。

ただし、加入すると金利が0.3％上乗せになるので、それを加味した返済額をシミュレーションした後に加入するかどうかを判断しましょう。

担保と保証人について

三井住友銀行のアパートローンは、融資を受けてり取得する物件に抵当権を設定します。

また、ローンを組むと火災保険への加入が必須になるので、質権設定手数料として別途1,000円（税別）の支払いが必要です。

保証人は、法定相続人の内で事業承継見込みの方など、原則1名以上の連帯保証が必要になります。

上述した、「実質個人とみなされる不動産管理会社」で借り入れする場合も同じで、会社代表者や会社代表者の法定相続人の内、事業承継見込みの方などの連帯保証が必要です。

7.三井住友銀行のアパートローンの強み

三井住友銀行のアパートローンの強みは以下の通りです。

• 借入時の諸費用が安い
• 固定選択金利型のプランが豊富
• 元金均等返済が可能

借入時の諸費用が安い

三井住友銀行のアパートローンは諸費用が安いです。上述したように、ローン取り扱い手数料は最大（固定金利選択型）で11万円（税別）になり、さらに保証料は不要です。

他行はもっと高いケースが多く、たとえば「手数料+保証料」で借入金額の2％ほどに設定している銀行もあります。

そうなると、仮に借入金額が3,000万円であれば、手数料と保証料で60万円かかることになります。

このように、高額な手数料を設定している銀行もある中で、三井住友銀行の諸費用の安さは強みといえるでしょう。

固定金利選択型のプランが豊富

また、三井住友銀行のアパートローンで固定金利選択型を選ぶと、以下のように豊富なプランがあります。

• 2年固定
• 3年固定
• 5年固定
• 10年固定
• 15年固定
• 20年固定

三井住友銀行のアパートローンには全期間固定はないので、なるべく金利変動のリスクを抑えたいのであれば20年固定を選ぶと良いでしょう。

また、一旦は様子見したい場合には、2年固定など期間が短いプランを選択します。要は、プランが豊富であれば、自分の好みよって選択できる幅が広がるということです。

元金均等返済が可能

三井住友銀行のアパートローンでは元金均等返済が可能ですが、実は元金均等返済を利用できるアパートローン（不動産投資ローン）は少ないです。

というのも、元金均等返済は最初の返済額が高いため、キャッシュフロー計算がしにくいので、銀行としても借入者が返済不能になってしまうリスクがあるのです。

しかし、元金均等返済は借入者にとっては総返済額が下がる返済方法なので、こちらを選択したい人もいるでしょう。

8. 三井住友銀行を利用した人の口コミ

三井住友銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき8つ目は、三井住友銀行を利用した人の口コミを把握しておくことです。

口コミの評判をまとめると、低金利である点と、対面ならではの安心感という内容が多かったです。

一方、悪い口コミは審査が厳しいという点、そして良い口コミとは反対に対面であることの煩わしさという内容もありました。

良い口コミ

三井住友銀行アパートローンの利用した人の良い口コミは以下の通りです。

• 他行と比べて金利が低かった
• 窓口の対応も丁寧で大手ならではの安心感があった
• 最初の相談も対面で行ってくれたので安心できた
• 店舗数も多くわざわざ遠くまで行く必要がなくて楽だった

悪い口コミ

一方、三井住友銀行アパートローンを利用した人の悪い口コミは以下の通りです。

• ほかの銀行ではすんなり通ったのにここでは落ちた…厳しい
• ネットで完結できる銀行もあるのに対面必須は面倒
• 機械的な対応が多いように感じた
• 審査に通ったは通ったが当初予定していた借入額から減額された

9.三井住友銀行の概要

三井住友銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき9つ目は、三井住友銀行に関する以下の概要です。

• 会社概要
• 三井住友銀行の歴史や特徴

会社概要

三井住友銀行の概要は以下の通りです。

• 2003年に合併によって設立
• 当期純利益：7,344億円
• 資本金：2兆3,394億円
• 外部格付け：A（S&P)

三井住友銀行は言わずと知れた日本の3大メガバンクの一角であり、三菱UFJ銀行・みずほ銀行と肩を並べるほどの規模です。

三井住友銀行の歴史や特徴

三井住友銀行は、住友グループの住友銀行と、三井グループのさくら銀行が合併してつくられた銀行です。要は、旧財閥の枠を超えた合併であり、合併当初は非常に注目を集めました。

三井住友銀行はメガバンクだけあって、預金業務以外に商品有価証券売買業務、有価証券投資業務、内国為替業務、外国為替業務など、たくさんの金融業務を行っています。

10.アパートローンについて知っておくべき3つのこと

さいごに、アパートローンについて以下のことを知っておきましょう。

• 条件は借入者によって異なる
• 提携と非提携の2パターンある
• 住宅ローンとは審査項目が異なる

というのも、不動産投資ローンを借りるときは金融機関選びも重要ですが、そもそもアパートローンとはどのようなものか？についても知っておくべきだからです。

条件は借入者によって異なる

アパートローンの場合には、金利や借入期間の条件は借入者によって異なります。住宅ローンでも金利・借入期間は借入者によりますが、アパートローンほどではありません。

特に、メガバンクである三井住友銀行のアパートローンは、ほかの金融機関と比較しても審査が厳しいので、好条件で融資を受けるには属性（勤務先や年収）が良い必要があるでしょう。

提携と非提携の2パターンある

アパートローンには提携ローンと非提携ローンの2パターンあります。提携ローンとは、不動産会社が提携（斡旋してくれる）しているローンで、非提携ローンは自分で金融機関を探します。

提携ローンは主に「新築アパート経営（建築）」などのときに利用して、非提携ローンは主に中古不動産の購入時に利用するローンです。

提携ローンは不動産会社が手続きを主導するので楽ですが、選べる金融機関の種類は限られます。一方、非提携ローンは自分で金融機関を探すことができますが、手続きは全部自分で行います。

特に、非提携ローンの場合は金融機関との交渉も自分で行うので、前項の「金利・借入期間」を好条件で勝ち取るためには粘り強い交渉が必要です。

住宅ローンとは審査項目が異なる

住宅ローンとアパートローン（不動産投資ローン）では審査項目が異なります。2つのローンに共通している審査項目は以下です。

• 借入者の年収や自己資金率
• 借入者の勤務先や雇用形態（正社員など）
• 借入者の信用情報（過去の延滞歴など）

一方、アパートローンには上記に加えて「物件の収益性」も重要です。

ただでさえ審査が厳しい傾向にあるメガバンクなので、三井住友銀行でアパートローンを借りるなら物件の収益性も意識する必要があります。

たとえば、高利回りでも空室が続いていたり、築年数が古かったりする不動産には融資は付きにくいでしょう。

まとめ

このように、三井住友銀行はメガバンクならではの審査の厳しさがありますが、反面「諸費用の安さ」などのメリットもあります。

また、口コミにもあったように対面に安心感を覚える人は、三井住友銀行の対面対応は良いでしょう。

大事なのは上述した点を理解し、ほかの金融機関と比較することです。きちんと理解し比較することで、本当に自分に合った金融機関が見えてきます。