SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りる！入門知識10項目
By Oh!Ya編集部
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不動産投資を検討している人の中には、そろそろローンについて本格的に考えなければいけない人もいるでしょう。不動産投資とローンは切っても切れない関係なので、ローンについて考えることは重要です。
この記事では、そんな不動産投資ローンの1つである「SMBC信託銀行の不動産投資ローン」にフォーカスを当てて解説していきます。
この記事を読めば、SMBC信託銀行の不動産投資ローンについて理解できるので、他行と比較しやすく、結果的に自分に合ったローンを見つけることができるでしょう。
目次
1.SMBC信託銀行で借り入れるときの流れ
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき1つ目は、以下の借入の流れに関してです。
- 問い合わせ
- 事前審査の申込み
- 事前審査の承認
- 本審査の申込み
- 本審査の承認
- 金銭消費貸借契約
- 融資実行
問い合わせ～事前審査の承諾
まずは、融資を受ける不動産を管轄するSMBC信託銀行の支店へ、電話で問い合わせるか対面アポの予約を入れます。その後、以下を用意し記入・捺印の上、SMBC信託銀行へ提出するという流れです。
- ローンの申込書
- 団体信用生命保険の申込書兼告知書
その後、SMBC信託銀行で審査をした結果が通知されます。事前審査の結果が出るまでは、1週間ほど時間がかかるのが一般的です。
また、事前審査に承諾すれば物件の売買契約を結べるので、事前審査に承諾した時点で対象となる物件の売買契約を結びます。
本審査の申込み～承諾
事前審査の申込みが承認されれば、次は本審査に移ります。事前審査と本審査は審査内容ではさほど変わりはありませんが、事前審査は支店で審査をして、本審査は本店での審査です。
そのため、事前審査に承認しており、本審査までの期間で転職した…ほかの借入をした…などがない限り、基本的には本審査も承諾になるでしょう。
また、一般的には本審査をしてから承諾されるまで、2週間~1か月ほどの時間がかかります。
金銭消費貸借契約～融資実行
本審査に承諾した後は、SMBC信託銀行とローンの本契約（金銭消費貸借契約）を結びます。その後は、物件の引渡し日と合わせて融資実行という流れです。
2.金利や金利種類について
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき2つ目は、以下の金利や金利種類に関することです。
- 金利種類とは？
- SMBC信託銀行の金利と金利種類
- 種類ごとの金利と返済額の差
金利種類とは？
前項の理由から、まずは以下3種類の金利について解説していきます。
- 変動金利
- 固定金利選択型
- 全期間固定金利
結論からいうと、SMBC信託銀行は固定金利選択型のみになります。しかし、ほかの2種類の金利についても理解しておかないと、SMBC信託銀行で不動産投資ローンを組むべきかの判断ができません。
そのため、固定金利選択型だけでなく、ほかの2つの金利種類の仕組みについても解説していきます。
変動金利
変動金利とは、半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額へ反映させるプランです。つまり、返済額が5年に1回のペースで「変動」する可能性があります。
その点は変動金利のデメリットですが、一般的には変動金利が最も低金利です。
固定金利選択型
固定金利選択型とは、3年固定や5年固定などのように、金利が一定期間固定されており、その後は金利を切り替えるタイプです。
たとえば、「5年固定」を選んだとしましょう。その場合、5年間は金利が変わらずに、5年経過時点で変動金利に切り替えるか、別の固定金利プランに切り替えるかを選べます。
しかし、SMBC信託銀行は現時点で固定金利選択型しかないので、固定金利選択型へしか切り替えはできません。
金利については、一般的に変動金利よりは高く、全期間固定金利よりは低くなります。また、固定されている期間が短いほど、金利は低い傾向にあります。
全期間固定金利
全期間固定金利とは、借入期間中ずっと金利が変わらないプランなので、月々のローン返済額もずっと一定ということです。
このように、全期間固定金利は返済額が変動するリスクはないので、一般的には金利が最も高くなります。
SMBC信託銀行の金利と金利種類
SMBC信託銀行の金利種類は上述のように固定金利選択型のみですが、期間は以下のように5種類あります。
- 固定金利（1年型）
- 固定金利（3年型）
- 固定金利（5年型）
- 固定金利（7年型）
- 固定金利（10年型）
また、SMBC信託銀行は預入れ総額1,000万円以上の方を「プレティアゴールド（PG）」会員としています。この会員には金利優遇があるので、その点を含めてそれぞれの金利をみていきましょう。
固定金利型（1年型）
固定金利（1年型）の金利は以下の通りです。
| プランや対象者 | 初回借入金利 | 基準金利 | 基準金利より |
|---|---|---|---|
| 基本プラン | 年2.13％ | 3.13％ | - 1.00％ |
| 5,000万円以上の契約or PG | 年1.93％ | 3.13％ | - 1.20％ |
| 1億円の契約or PG | 年1.73％ | 3.13％ | - 1.40％ |
上記のように、借入金額が高い方、もしくはプレミアゴールド（PG）会員は金利優遇が大きいです。
固定金利型（3年型）
固定金利（3年型）の金利は以下の通りです。
| プランや対象者 | 初回借入金利 | 基準金利 | 基準金利より |
|---|---|---|---|
| 基本プラン | 年2.35％ | 3.35％ | - 1.00％ |
| 5,000万円以上の契約or PG | 年2.15％ | 3.35％ | - 1.20％ |
| 1億円の契約or PG | 年1.95％ | 3.35％ | - 1.40％ |
固定金利型（5年型）
固定金利（5年型）の金利は以下の通りです。
| プランや対象者 | 初回借入金利 | 基準金利 | 基準金利より |
|---|---|---|---|
| 基本プラン | 年2.45％ | 3.45％ | - 1.00％ |
| 5,000万円以上の契約or PG | 年2.25％ | 3.45％ | -1.20％ |
| 1億円の契約or PG | 年2.05％ | 3.45％ | -1.40％ |
固定金利型（7年型）
固定金利（7年型）の金利は以下の通りです。
| プランや対象者 | 初回借入金利 | 基準金利 | 基準金利より |
|---|---|---|---|
| 基本プラン | 年2.75％ | 3.65％ | -0.90％ |
| 5,000万円以上の契約or PG | 年2.55％ | 3.65％ | -1.10％ |
| 1億円の契約or PG | 年2.35％ | 3.65％ | -1.30％ |
固定金利型（10年型）
固定金利（10年型）の金利は以下の通りです。
| プランや対象者 | 初回借入金利 | 基準金利 | 基準金利より |
|---|---|---|---|
| 基本プラン | 年2.20％ | 3.10％ | -0.90％ |
| 5,000万円以上の契約or PG | 年2.00％ | 3.10％ | -1.10％ |
| 1億円の契約or PG | 年1.80％ | 3.10％ | -1.30％ |
上記のように、珍しいパターンですが、SMBC信託銀行の不動産投資ローンでは固定10年型の方が、固定3年・5年7年よりも低金利です。
この点は、固定金利を長い期間で組みたい人には大きなメリットでしょう。
種類ごとの金利と返済額の差
次に、前項で解説した金利種類の「基本プラン」と、最も借入金利が低い固定金利（1年型）の1.73％の金利をピックアップして、金利による返済額の差を解説していきます。
以下のシミュレーションは、借入金額3,000万円、借入期間25年、元利均等返済の想定です。
| 金利 | 総返済額 | 月々返済額 |
|---|---|---|
| 1.73％（PG） | 36,974,854円 | 123,249円 |
| 2.13％（固定1年） | 38,718,908円 | 129,063円 |
| 2.20％（固定10年） | 39,029,141円 | 130,097円 |
| 2.35％（固定3年） | 39,698,797円 | 132,330円 |
| 2.45％（固定5年） | 40,149,152円 | 133,830円 |
| 2.75％（固定7年） | 41,517,801円 | 138,393円 |
このように、最も低金利と最も高金利を比べると、総返済額で450万円以上、月々返済額で1.5万円以上の差があります。これを見ると、金利がいかに重要であるかが分かるでしょう。
3.融資期間と融資額について
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき3つ目は、融資期間と融資額に関する以下のことです。
- 融資期間と融資額
- 期間と金額による返済額の違い
融資期間と融資額
SMBC信託銀行の不動産投資ローンで借入ときの、融資期間と融資額は以下の通りです。
- 融資期間：1年以上30年以内
- 融資額：500万円以上1億円以内（10万円単位）
ただし、融資額については担保評価額の80%以下もしくは、購入価格の80%以下です。つまり、自己資金が20％以上必要なので、自己資金率を低くローンを借り入れたい人には厳しい条件といえます。
期間と金額による返済額の違い
以下は、返済期間による総返済額、および月々返済額の違いです。
| 返済期間 | 総返済額 | 月々返済額 |
|---|---|---|
| 35年 | 45,044,198円 | 107,248円 |
| 25年 | 40,375,309円 | 134,585円 |
| 20年 | 36,423,456円 | 151,765円 |
| 15年 | 34,749,375円 | 193,052円 |
| 10年 | 33,124,784円 | 276,040円 |
上記は、借入期間3,000万円、金利2.5％、元利均等返済のときのシミュレーションです。返済期間が長いと総返済額が上がり、月々返済額が下がります。
借入期間を選ぶときは、月々のキャッシュフローから判断した方が良いでしょう。
4.返済方法や利用条件に関すること
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき4つ目は、返済方法や利用条件に関する以下のことです。
- 返済方法
- 利用条件
- 資金使途
返済方法
SMBC信託銀行の不動産投資ローンは、毎月元利均等返済です。元利均等返済とは、毎月決まった金額（元金＋利息）を支払う返済方法であり、一般的なローンは元利均等返済になります。
また、毎月返済と併用して、ボーナス増額返済（半年ごと）も利用することができます。ただし、ボーナス増額返済にあてる借入金額は、借入金額全体の50%が上限です。
利用条件
SMBC信託銀行の不動産投資ローンを利用できる人は以下の人です。
- 日本国籍の人か日本に住んでいる外国籍の人
- 借入時の年齢が満20歳以上
- 完済時の年齢が満80歳の誕生日までの人
- 団体信用生命保険に加入できる人
- 前年度の年収が700万円以上の人
- 安定した収入がある人
上記の「前年後の年収が700万円以上の人」というのは、他行と比べると少々厳しい条件といえるでしょう。
他行であれば、年収に制限があっても500万円を境界線にしているところが多く、年収制限なしの金融機関も多いです。
資金使途
SMBC信託銀行の不動産投資ローンの資金用途は以下の通りです。
- 投資用（賃貸用）不動産の購入資金や建物の建築資金
- 上記の借換え
- 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の不動産であること
このように、関東近郊の投資用不動産取得が、SMBC信託銀行の不動産投資ローンの資金使途です。
5.諸費用や手数料について
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき5つ目は、諸費用や手数料に関する以下のことです。
- 借り入れる際の諸費用
- 借入中の諸費用
借り入れる際の諸費用
借り入れる際の諸費用は以下の通りです。
- 借入時事務手数料：150,000円（税別）
- 保証料：不要
- 保証事務手数料：不要
上記とは別に、ローンを組むと登記関係費用と印紙税がかかってきます。これらは、不動産の評価額や借入額によって異なるので、借入前に確認しておきましょう。
借入中の諸費用
借入中の諸費用とは、具体的には以下の項目になります。
- 「固定金利の再選択」をした場合の手数料
- 一部繰り上げ返済の手数料
- 全額繰り上げ返済の手数料
「固定金利の再選択」をした場合の手数料
上述のように、固定金利選択型の場合は、期間が終わった後に変動金利に切り替えるか、固定金利を再選択するかを判断します。
仮に、固定金利を再選択した場合には、1回につき5,000円（税別）の手数料がかかります。変動金利に切り替えるときは、手数料は発生しません。
一部繰り上げ返済の手数料
一部繰り上げ返済とは、「借入から5年後に300万円返済する」など、借入期間中に元本の一部を返済することです。これによって、借入期間の短縮、もしくは返済金額の減額ができます。
全額繰り上げ返済は、電話での手続きであれば無料ですが、期間短縮型しか受け付けていません。
郵送なら期間短縮型も返済額軽減型も選べますが、1回5,000円（税別）の手数料がかかります。
全額繰り上げ返済の手数料
全額繰り上げ返済とは、「借入から10年後に残債を全て完済する」という方法です。要は、「一部」ではなく「全額」繰り上げ返済します。
全額繰上返済は郵送対応のみで、手数料は借入残高（＝繰り上げ返済額）の1.0％（税抜き）になります。
つまり、残債が1,000万円のときに全額繰り上げ返済をすると、10万円（税抜き）が手数料になるということです。
6.その他の概要
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき6つ目は、その他の概要である以下に関してです。
- 団体信用生命保険
- 担保と保証人
団体信用生命保険
SMBC信託銀行の不動産投資ローンは団体信用生命保険（団信）に加入しなければいけません。団信とは、借入者が亡くなったときや高度障害になったとき、その時点の残債が補填される生命保険です。
SMBC信託銀行の不動産投資ローンの団信は、別途金利上乗せや別途料金がかかるなどはありません。
担保と保証人
SMBC信託銀行の不動産投資ローンを受けるときは、融資対象の物件に第一順位とする抵当権を設定します。
保証人は原則として必要ありませんが、収入合算者がいる場合は、合算した人は連帯保証人になります。
7.SMBC信託銀行の不動産担保ローンの強み
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき7つ目は、SMBC信託銀行の不動産投資ローンならではの強みである以下の点です。
- 分かりやすい金利
- 諸費用や手数料が安価
- 団信で健康診断が不要なケースがある
分かりやすい金利
SMBC信託銀行の不動産投資ローンの1つ目の強みは、金利が分かりやすい点です。というのも、ほかの金融機関で不動産投資ローンを組むと、金利は○％～△％など幅があります。
一方、SMBC信託銀行の不動産投資ローンであれば、上述したように金利が決まっているのです。
そのため、SMBC信託銀行では月々返済額をシミュレーションがしやすく、他行と比較しやすいというメリットがあります。
ほかの金融機関は「審査してみないと金利は分からない」ので、その点はSMBC信託銀行の強みといえるでしょう。
諸費用や手数料が安価
SMBC信託銀行の不動産投資ローンの2つ目の強みは、以下の諸費用や手数料が安価である点です。
- 借入時事務手数料：150,000円（税別）
- 保証料：無料
- 一部繰り上げ返済手数料：最大でも5,000円（税別）
手数料と保証料
借入時の諸費用は金融機関によって異なります。ただ、たとえば手数料と保証料を合計して「借入金額×2％」という金融機関もあり、その場合は数十万円の諸費用額になることもあります。
繰り上げ返済手数料
また、SMBC信託銀行の一部繰り上げ返済は、返済期間短縮型かつ電話でのやり取りで無料となり、最大でも5,000円（税別）です。
金融機関によっては、一部繰り上げ返済でも「残債の1％ or 2％」という高い手数料を取るので、それに比べると安価な手数料といえます。
団信で健康診断が不要なケースがある
SMBC信託銀行の不動産投資ローンの3つ目の強みは、5,000万円以下の借入であれば団信に加入する際、健康診断書が不要であるという点です。
ただし、「告知書」は必要なので、その告知書で過去の疾病歴などは記載する必要はあります。
しかし、たとえば自営業者で健康診断を不定期で受けている人であれば、一般的には「直近1年以内の診断書」が必要なので、団信の申込みのために健康診断を受ける必要があるかもしれません。
その点、健康診断が不要な点はSMBC信託銀行の強みといえます。
8. SMBC信託銀行を利用した人の口コミ
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき8つ目は、SMBC信託銀行を利用した人の口コミです。
口コミを知ることで、実際に借入した人の声を聞くことができます。
良い口コミは、低金利であり初期費用が安価であるという内容が多かったです。一方、悪い口コミは審査ハードルが高いという点が多く見られました。
良い口コミ
SMBC信託銀行の不動産投資ローンを利用した人の、良い口コミは以下の通りです。
- 大手信託銀行なので信頼性が高い
- 金利が比較的低い
- 初期費用が他行よりも安価で助かった
- 元々取引があったので金利優遇幅が大きくラッキーだった
悪い口コミ
一方、悪い口コミは以下の通りです。
- 年収のハードルなど審査が厳しいイメージ
- 埼玉県の物件を購入しようと思ったが、当初「対象外」だと言われた。結果的にOKだったが…
- 審査に追加書類が必要で面倒だった。他行に比べて手間がかかる。
9.SMBC信託銀行の概要
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき9つ目は、以下のSMBC信託の概要に関することです。
- 会社概要
- 歴史や特徴
会社概要
SMBC信託銀行の会社概要は以下の通りです。
- 設立：1986年（現名称に商業変更は2013年）
- 従業員数：2,091名
- 資本金：875億5,000万円
- 経常収益：1兆178億円
- 総資産：55兆2,237億円
そもそも信託銀行とは、通常の銀行が行う「銀行業務（預金や貸し付けなど）」のほかに「信託業務」と「併営業務」を行っている銀行のことをいいます。
総資産55兆円超というのは、信託銀行の中で上位に入る金額です。やはり、メガバンクの一角の傘下であるので、規模としては非常に大きな信託銀行といえます。
歴史や特徴
SMBC信託銀行は、メガバンクの一角である三井住友銀行の100％子会社です。
従来、SMBC内では信託業務を行っていなかったこともあり、前身の銀行を買収する形で2013年に「SMBC信託銀行」が誕生しました。
元々は、JPモルガン・チェースグループのケミカル信託銀行株式会社として1986年に設立された、30年以上の歴史をもつ信託銀行になります。
特徴は、上述した「PG」に代表される、PRESTIA（プレスティア）という会員を設け、その会員に対する優遇を大きくしているところです。
10.SMBC信託銀行と不動産投資ローンの特徴を知る
SMBC信託銀行で不動産投資ローンを借りるときに知っておくべき10こ目は、SMBC信託銀行と不動産投資ローンの特徴である以下を知ることです。
- 大手銀行は審査が厳しい
- 地銀などとの比較も重要
- 提携か非提携かの違い
大手銀行は審査が厳しい
まず、これは住宅ローンの審査にもいえることですが、不動産投資ローンは大手銀行ほど審査が厳しくなります。
SMBC信託銀行はメガバンクの一角である三井住友銀行の傘下、かつ信託銀行としても大手の部類に入ります。
事実、年収700万円以上や自己資金負担など審査のハードルは高いので、ある程度属性（勤務先や自己資金率）が良くないと審査に承諾するのは難しいといえるでしょう。
地銀などとの比較も重要
前項のように、大手銀行であるSMBC信託銀行は審査が厳しいので、地銀などほかの金融機関との比較することをおすすめします。
たとえば、地銀や信用金庫、ノンバンクといった金融機関は、比較的審査が緩い傾向にあります。少なくとも、メガバンクや大手銀行より審査に通りやすい金融機関が多いでしょう。
そして、金融機関の事前審査に通らないと物件は購入できないので、複数の金融機関を検討した方が良いです。
その際、大手銀行であるSMBC信託銀行を第一候補に置くなら、第二候補以降は審査が比較的緩い金融機関を置くべきです。
提携か非提携かの違い
提携ローンと非提携ローンの違いを簡単にいうと以下の通りです。
- 提携ローン：不動産会社が金融機関を斡旋する
- 非提携ローン：自分で金融機関を見つけてくる
提携ローンとは？
提携ローンとは、不動産会社が提携している（斡旋してくれる）ローンのことです。提携ローンは、アパート経営やマンション経営など、新築不動産投資のときに利用されることが多いです。
たとえば、投資会社A社が主導して、アパート経営をするとします。その際、アパート建築費はA社が提携している金融機関…つまり提携ローンを利用するケースが多いです。
非提携ローンとは？
一方、中古物件の場合には仲介会社であるB社が間に入ります。しかし、仲介会社が金融機関と提携しているケースは多くないので、非提携ローンになることが多いでしょう。
つまり、自力で金融機関を探す必要があるということです。
提携ローンと非提携ローンの違い
提携ローンと非提携ローンの違いは以下の通りです。
| 項目 | 提携ローン | 非提携ローン |
|---|---|---|
| 手続き | 不動産会社が主導するので楽 | 自分で交渉するので面倒 |
| 選べる金融機関 | 限られる | 自分で好きなところと交渉できる |
どちらが良いかはケースバイケースですが、非提携ローンの場合は自分で金融機関と交渉するので、粘り強い交渉が必要になります。
SMBC信託銀行の不動産投資ローンは金利が決まっていますが、他行は金利が決まっていません。つまり、交渉次第では低金利を勝ち取るチャンスがあるということです。
まとめ
SMBC信託銀行は、年収や自己資金などの制限があるので、審査ハードルは比較的高い金融機関といえるでしょう。ただ、金利は低く、特にPG会員であれば1％台で借入することも可能です。
不動産投資ローンの金利は2％台から3％前後になることも珍しくないので、その点を加味するとSMBC信託銀行の金利は低いといえるのです。
いずれにしろ、それぞれの金融機関で上述した点を知っておき比較することで、自分に合った金融機関が見えてくるでしょう。
