忙しいサラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき8つの理由

最近では「副業解禁」している会社が多いので、サラリーマンの中でも副業を検討している人はいるでしょう。しかし、いざ副業をしようとしても、自分にとって何が最適な副業か分からない人もいると思います。

結論からいうと、サラリーマンの副業としては不動産投資が最適です。今回は、なぜサラリーマンが副業するなら不動産投資が良いのか？という疑問に対し、8つの理由を詳しく解説していきます。

理由1：ほかの副業よりも収益をあげやすいから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき1つ目の理由は、ほかの副業よりも収益をあげやすいからです。その点を理解するためには、不動産投資はどのように収益をあげるのか？を知る必要があります。

その上で、ほかの代表的な副業と収益を比べていきます。副業するなら収益をあげないと意味がないので、サラリーマンが収益をあげやすい方法でないと副業として成立しません。

そもそも不動産投資の収益とは？

不動産投資の基本的な収入は、その不動産から得る家賃収入になります。不動産投資するときは、まず区分マンションやアパート一棟、マンション一棟などの不動産を購入し、そこに賃借人を付けることで家賃収入を得ます。

家賃は、変動が少なく比較的安定している収入源なので、不動産投資の収益は安定しているという特徴があります。

不動産投資の利回りから考える収益額とは？

不動産投資の収益は、前項のように安定している上に、利回りも高いという点が特徴です。そもそも利回りとは、その投資に投下した資金を何年間で回収できるか？という指標であり、投資の収益性を測る重要な指標になります。

仮に、利回り10％であれば、その投資に投下した資金を10年（100％÷10％）で回収できるという計算です。不動産投資は投資家が個別に行っているので、利回りの正確なデータは分かりませんが、おおよそ5％～10%以上の物件も存在します。

たとえば、ほかのメジャーな投資である株式・REIT・国債の利回りは不動産証券化協会のデータによると以下の通りです。

• REIT：4％前後
• 株式投資（東証一部）2％前後
• 長期国債：0％前後

ほかの投資を副業として考えている人もいると思いますが、不動産投資は利回りが高く収益性の高い投資なのです。

ほかの副業と収益を比較してみる

前項までで、不動産投資は投資の中で収益性が高いということは分かったと思いますが、副業の種類は「投資」だけではありません。ここでは、投資以外の副業と不動産投資の収益を比較してみます。

不動産投資の収益額

不動産投資の収益額は、物件によって異なるので一概にはいえません。たとえば、一般的な価格レンジである2,000万円の物件を取得し、その利回りが10％だったとしましょう。

細かい説明は省きますが、ローン返済などの全ての支出を加味した「返済後利回り」が2.5％だったとします。その場合、不動産投資から年間50万円（2,000万円×2.5％）の収益が得られるということです。

後述しますが、不動産投資は管理会社が運営業務の大半を行うので、手間がかからず年間50万円の収益を得られるということです。

クラウドソーシングとの比較

クラウドソーシングとは、ネット上から仕事を受けて報酬をもらうことです。たとえば、「ライティング1,000文字500円」などの仕事に応募し、当選して記事を納品することで報酬を得ます。

ただし、ランサーズやクラウドワークスなどのクラウドソーシングを見てもらえる分かりますが、単価は非常に低いといえるでしょう。その人の専門性次第で単価を上げることは可能ですが、アルバイトと同じくらいの時給…もしくはそれ以下の報酬になることもあるので、決して収益性が高いとはいえません。

また、クラウドソーシングは労働力と比例して報酬が上がるので、稼ぐとしたら自分の時間を使うことになります。そのため、忙しいサラリーマンにとっては、「手間がかかる」という意味でも不動産投資の方が効率は良いです。

短期アルバイトとの比較

短期アルバイトも前項のクラウドソーシングと同様に、時間を報酬に変えるという考え方です。ジョブズリサーチセンターによると、アルバイトの平均時給は1,000円ほどです。

つまり、年間50万円の収益をあげるとなると、年間500時間働く必要があります。これは、月41時間の労働になるので、週5日で働いているサラリーマンにとってはかなり厳しいといえるでしょう。

メルカリなどでの転売との比較

メルカリなどを利用した転売業は、安価に取得したものをメルカリやヤフオクなどのネットで転売して収益を稼ぐことです。仮に、メルカリを利用して1,500円で売れる本を、ブックオフで500円の価格で取得したとします。

その場合、メルカリの手数料10％と郵送費（約200円）を差し引いて600円の利益です。仮に年間50万円稼ぐためには、この本を約834冊メルカリで転売しなければいけません。もちろん、本ではなくインテリアや家電製品など、単価の高いものであれば利益も高額になります。

しかし、そのような高額な商品は専門的な知識やルートが必要です。また、売買や発送に時間がかかるので、日々忙しいサラリーマンが年間数十万円の収益をあげるのは現実的ではないでしょう。さらに、メルカリで売れなければ仕入れ分は赤字になりますし、在庫を家に置いておくことになります。

ポイントサイトやアンケートサイトとの比較

ポイントやアンケートサイトも、その手軽さから副業の1つとして挙げられることが多いです。しかし、実際にポイントサイトやアンケートサイトを見ると「アンケートに10問回答：3ポイント(≒3円)」などの、非常に低単価だということが分かります。

仮に、上記の「10問で3ポイント」の案件で年間50万円の収益を上げるとなると、約166万問のアンケートに答える必要があるので、これも現実的ではなく労力と見合わない副業といえます。

アフィリエイトやブログとの比較

アフィリエイトやブログで収益を稼ぐとは広告収入を得ることです。たとえば、自分のブログである商品を宣伝し、そのブログを見た人がブログ経由で商品を購入すると、購入代金の10％が収入になる…というようなイメージです。

ブロブロガーやアフィエイターという言葉があるように、ブログやアイリエイトで収益をあげている人は存在し、中には年間1億円以上の収益をあげている人もいます。しかし、そのような人は一握りであり、実際には1円も稼げない人も多いので、非常に不安定な副業といえます。

何よりも、毎日ブログを更新したり、サイトで商品を紹介し続けたりするのは、日中働いているサラリーマンには現実的な副業ではありません。

副業のメリット・デメリットと副業の詳細

今回は、サラリーマンが副業するメリット・デメリットに詳しく言及していませんが、こちらの記事には詳細が記載されています。また、「サラリーマンに適した副業」として上述した副業を含めて、収益を上げる仕組みなどを詳しく解説しているので、興味がある人はぜひご一読ください。

【サラリーマン必読！】未経験からコツコツ始められるおすすめ副業5選！

理由2：不動産という馴染みがある商品だから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき2つ目の理由は、不動産は比較的なじみのある商品だからです。誰もがマンションや戸建などの不動産に住んでおり、住んでいる場所がどんなところか？は肌感覚で理解しています。

この「馴染みがある」という点は、実はほかの投資にはない強みであり、サラリーマンもその点を活かすことで不動産投資に成功することが可能です。ただ、馴染みがある商品だからこそ「選ぶコツ」があり、さらにそのメリットを知っておくことが重要です。

不動産を選ぶときは知っているエリアが鉄則

「馴染みのある商品」という強みを活かすためには、そもそも馴染みのあるエリアで不動産を取得する必要があります。不動産投資で収益を上げるためには、空室を少なくし、家賃下落リスクを抑えることが重要です。そのためには、需要が高いエリアで物件を購入する必要があります。

言い換えると、不動産投資の物件選びはエリアが重要であり、馴染みがあるこそ「エリア」を知っている場所で物件を購入した方が良いでしょう。

馴染みがある商品はユーザーの気持ちが分かる

馴染みのあるエリアで不動産を取得するということは、「ユーザー（賃借人）の気持ちが分かる」という面でも、需要が高い物件かどうかを判断しやすいというメリットがあります。

上述のように、誰もがマンションや戸建てなどの不動産に住んだ経験があるため、どのような家が快適かは分かるはずです。たとえば、以下のようなことは経験上分かってきます。

• 方角による暖かさの違い
• 駅距離の利便性
• 周囲に商業施設がある利便性
• 設備のグレードが高いことでの利便性

少なくとも、今住んでいる家の良いところ・悪いところはいくつか挙げられると思います。それらは「賃借人の気持ちが分かる」ことにつながり、結果的に需要が高い物件選びにつながります。

ほかの投資商品は馴染みが薄いケースが多い

たとえば、外貨取引のFXを行い、ドル円をメインに取引するとします。しかし、為替は国際的なニュースや経済のニュースなど、複合的な要素が加味されるので、日常的に馴染みがある要素とはいえないでしょう。

また、株式投資の場合もIR資料や、過去の株価チャート、PERやPBRといった色々な要素で株を選びます。しかし、いくら数字を分析したところで、その会社の社員ではないので事業の将来性はイメージしにくいです。

このように、不動産投資以外の投資は取引時に馴染みが薄く、判断する指標や情報は目に見えないものです。一方、不動産投資は目に見える資産であり、上述したように誰もが住んだことのある馴染みの深い商品なので、投資に馴染みが薄いサラリーマンも商品を選びやすいといえます。

理由3：副業規定に引っかかりにくいから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき3つ目の理由は、副業規定に引っかかりにくいからです。この点を理解するためには、以下を知っておく必要があります。

• 副業規定とは？
• 不動産投資で副業規定に抵触するとき

副業規定とは？

今では副業を解禁する会社も増えてきましたが、まだまだ就業規定で副業を禁止する会社が多いです。副業禁止の就業規則の内容は会社によって異なりますが、副業禁止にする理由は共通しており以下の点になります。

• 本業に支障を来す
• 守秘義務

本業に支障を来す

副業をするということは、本業以外に仕事を持つということです。そのため、副業に割く時間が長くなると本業に支障を来す恐れがあるので、副業を禁止にしている会社が多いのです。

守秘義務

たとえば、不動産会社であるA社に勤務している社員が、副業として別の会社Bに派遣社員として週1日のペースで勤務しているとします。その際、A社とB社が同業である場合、B社で働いているときにA社の社外秘情報を漏らしてしまうかもしれませんし、利益相反状態になるかもしれません。

社外秘の情報は、事業関係の情報だけでなく顧客情報にまで及ぶので、会社にとっては機密情報が漏洩するリスクが高まります。この点も会社が副業を禁止する理由です。

不動産投資で副業規定に抵触するとき

結論からいうと不動産投資は副業ではありません。というのも、仮に不動産投資も副業に該当して規制されるなら、親から相続したアパートは相続した瞬間に売却しないといけません。

このような点からも不動産投資が副業に該当しない妥当性が分かると思いますが、以下のときは副業に該当する可能性があるので注意しましょう。

• 一定規模を超えたとき
• 業務に支障を来すとき

一定規模を超えたとき

国税庁が不動産投資を事業として扱う定義は「5棟以上」または「10室以上」としています。つまり、一戸建てを5棟以上、一戸建てや区分マンションなどを10室以上…いずれにかに該当すれば、それは事業的規模と見なされる点は認識しておきましょう。

全ての会社が同じではありませんが、大半の会社が概ね同じ定義で事業規模か否かを判断します。つまり、サラリーマンで不動産投資をする場合は、この規模未満であれば問題なく、この規模を超えるのであれば会社の担当部署に相談すると良いでしょう。

たとえば公務員は、管理会社に管理を一任している…つまり運営に手間がかからないのであれば、人事員院の規則に則り許可を取れば問題ないとしています。サラリーマンは会社個別の判断にはなりますが、似たような流れになるケースが多いでしょう。

業務に支障を来すとき

不動産投資が「副業」に該当して禁止になるときは、業務に支障を来すときです。仮に、1棟のアパート経営をしていたとして、そのアパートが4室であれば問題なく不動産投資できるでしょう。しかし、仮にそのアパートを自主管理にしており、共用部の清掃や入居者との対応も自分で起こっているとします。

そのおかげで会社を休んだり、離席したりすることが多くなれば、最悪の場合には就業規則違反となり何かしらのペナルティが課せられることもあるでしょう。基本的に不動産投資は副業に該当しませんが、この2つのケースには注意が必要です。

理由4：手間も時間もかからないから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき4つ目の理由は、不動産投資には手間も時間もかからないからです。サラリーマンは平日の日中…もしくは土日も含めて会社の仕事があるため、副業に割く時間が中々取れません。

そのため、上述したアルバイトやクラウドソーシングなど時間がかかる副業を難しく、副業代わりに投資をするにしても、手間と時間がかからない投資を選ばなければ行けません。その点において、不動産投資はサラリーマンに適しているといえます。

不動産投資の業務

不動産投資の業務は以下の通りです。

• 物件の取得
• 管理会社の選定
• 入居者の募集および契約
• 入居者から賃料の徴収
• 入居者からの問い合わせ対応
• 退去時の立ち合いと修繕手配
• 共用部の清掃や修繕手配（一棟投資のみ）

管理会社の選定以降の業務は、全て管理会社に委託することができます。また、その委託手数料は家賃の3％～5％程度なので、安価な手数料で不動産運営を任せることができるので、オーナーの手間は非常に小さいです。

物件取得後には何をする？

前項のように、物件運営に関わる大半の業務を管理会社に委託できるので、物件取得後にオーナーがやることは以下です。

• 管理会社にどこまで委託するかの決定
• 入居者と賃貸借契約するかの最終判断
• 室内のリフォームや設備入れ替えをするかの判断
• 共用部の修繕の最終判断（一棟投資の場合）

要は、最終判断をするのはオーナーの役目であり、そこまでは管理会社の方で行ってくれます。上記の業務量であれば、日中忙しいサラリーマンでも問題なく物件運営ができるでしょう。

不動産投資で時間がかかるのは物件選び

不動産投資は手間と時間がかからない投資ですが、それは物件運営時の話であり物件選びには時間がかかります。物件選定は不動産投資において最も重要なことなので、収益性や収支シミュレーションを慎重に行わなければいけません。

そのため、サラリーマンの方も物件選定時は時間を割く必要がある点は認識しておきましょう。とはいえ、物件運営は10年以上のスパンで行うことなので、不動産投資トータルでいえば、やはり手間と時間がかからない投資といえます。

理由5：ローンに有利だから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき5つ目の理由は、ローンに有利だからです。不動産投資においてローンは非常に重要なので、サラリーマンと不動産投資ローンについて以下を理解しておきましょう。

• サラリーマンは信頼性が高い
• 不動産投資ローンの注意点
• 金利が1％違うときの支払い額の違い

サラリーマンは信頼性が高い

金融機関が融資審査をするときは、借入者の収入を重視します。しかし、それは収入が高いかどうか？だけなく、安定して継続的に収入を得ているか？という点も重視されます。

そのため、たとえば個人事業主で所得が1,000万円の人よりも、サラリーマンで所得が600万円の方が審査に有利な場合もあるのです。それだけサラリーマンは収入の継続性や安定性を評価されるので、不動産投資ローンに通りやすいです。

ただし、金融機関が安定性・継続性を評価するのは、サラリーマンという要素だけなく、勤続年数や雇用形態・会社の規模も加味される点は覚えおきましょう。

不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンの注意点は、借入者の収入面だけではなく以下の要素も審査対象なる点です。

• 信用情報
• 物件の収益性や担保価値

信用情報とは、借入者が過去に延滞していないか？などの履歴です。延滞歴があると金融機関の審査に通るのは非常に厳しくなります。

また、不動産投資ローンは物件の収益性も重視されます。というのも、不動産投資ローンの返済原資は物件からの家賃収入なので、収益性が低いと返済不能になるリスクが高いからです。上記の点も審査項目である点は認識しておきましょう。

金利が1％違うときの支払い額の違い

住宅ローンと違い、不動産投資ローンの場合は金利が借入者によって異なります。収入に安定性があるサラリーマンであれば比較的好条件で融資を受けやすく、たとえば金利が1％違うだけでも大きな支払い額の差になります。

仮に、借入金額3,000万円、借入期間25年、元利均等返済で比較してみましょう。

• 金利2％：返済総額38,146,723円、月々返済額127,156円
• 金利3％：返済総額42,678,858円、月々返済額142,263円

このように、金利が1％違うだけで大きな金額差になり、これは不動産投資の収支に大きく影響してきます。その点が有利なサラリーマンは不動産投資に向いているというわけです。

理由6：収支計算がしやすいから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき6つ目の理由は、収支計算しやすいからです。副業をするなら収益をあげなければいけませんが、収支が読みにくい場合は逆にマイナスになってしまう副業もあります。そのため、収支計算しやすいという点は副業する上で重要な要素なのです。

そんな中、サラリーマンが不動産投資をすると以下の理由で収支計算しやすいといえます。

• 不動産投資の経費は予想しやすい
• 収入が比較的安定している

不動産投資の経費は予想しやすい

まずは、不動産投資にかかる経費（支出）は以下のように読みやすいです。

• ローン支払い額
• 固定資産税・都市計画税
• 退去時の原状回復費用
• 管理委託手数料
• 火災保険料や地震保険料
• 管理費・修繕積立金(区分所有）
• 共用部の修繕費用（一棟投資）
• 税理士への報酬（確定申告への依頼時）
• その他経費（物件運営のための交通費など）

上記の経費は固定されている金額が多く計算しやすいので、予期せぬ支出になることは少ないです。ほかの副業だと、たとえば「転売」を副業にすると、商品が売れなければ仕入れ値は支出になってしまいます。

また、株式投資やFXなどの投資系は、そもそも保有している資産価値の変動が激しすぎるので、収支をシミュレーションするのは困難です。

収入が比較的安定している

また、サラリーマンが不動産投資をすると、以下の収入面も比較的安定しています。

• 本業による収入
• 不動産投資による家賃収入

もちろん、会社の業績などによって給与は変わりますが、少なくとも自営業者や会社経営者よりは、サラリーマンの方が収入は安定しています。

また、不動産投資は「家賃収入」なので、大きく変動することも少ないです。株価のように「半年で価値が半分になる」ということはほぼないといえます。

つまり、サラリーマンが不動産投資を副業にすれば、経費も読みやすい上に本業も副業も収入面は安定しているので、収支計算がしやすいというメリットがあります。

理由7：節税につながる場合があるから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき7つ目の理由は、節税につながる場合があるからです。サラリーマンは一般的に節税しにくい職業ですが、不動産投資を副業にすることで節税につながることもあります。

そのためには、不動産投資の税金について以下を理解しておきましょう。

• 不動産投資の所得は総合課税
• 減価償却費は節税効果を高める
• 相続税対策にもなる

不動産投資の所得は総合課税

不動産投資の所得は「年間家賃収入－経費」で計算され、税務上の仕組みは総合課税となります。総合課税とは、ほかの所得と合算することができる仕組みなので、サラリーマンの場合は給与所得と合算するという仕組みです。

不動産投資は前項のように経費項目が多いので、不動産所得自体を下げやすいです。たとえば、ローン支払い額も利息部分であれば、税務上は経費として計上することができます。そのため、不動産所得額を落としやすく、結果的に節税につながるというわけです。

減価償却費は節税効果を高める

また、不動産投資ならではの経費として減価償却費用があります。減価償却費用とは、簡単に言うと 建物取得費用を毎年経費として計上できる」費用です。つまり、本来毎年支払っているわけではないものの、経費として計上できるので結果的に節税につながります。

また、減価償却費用は「建物価格×償却率」で計算され、償却率は以下の通りです。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

物件によっては数十万円の費用になるので、その金額を経費計上することで「本来物件から収益は得ているが、税務上は赤字になる」ことで節税できることもあるのです。ただ、計上できる期間は耐用年数と築年数で異なりますので、事前によくシミュレーションしておきましょう。

相続税対策にもなる

さらに、不動産投資は所得税だけでなく相続税対策にもなります。というのも、相続税は「（相続税評価額－基礎控除額）×税率－控除額」で算出され、たとえば現金であれば額面通りの相続税評価額になります。

一方、不動産の相続税評価額は額面の7割ほどまで下がるので、それに応じて相続税額も下がるというわけです。しかし、不動産の資産価値自体が変わるわけではないので、相続時の税金も安くなるというメリットにつながります。

理由8：年金・保険代わりになるから

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめるべき8つ目の理由は、年金や保険代わりになるからです。最近では「個人年金」という言葉をよく耳にしますが、その理由は少子高齢化によって国が将来的に個人の年金を保証できないからです。　

サラリーマンには手厚い厚生年金・企業年金がありますが、それも将来的にはどうなるか分かりません。一方、自営業者はサラリーマンよりも手薄な国民年金なので、そもそも将来の年金は自分で考え用意している人が多いです。

そのような状況なので、サラリーマンだからこそ将来に備えた年金や保険を考えなければいけません。

不動産投資が年金代わりになる理由

不動産投資の収入は家賃収入なので、毎月決まった金額の収入が入ってきます。さらに、賃借人がいる限り同じ金額の収入が入り続け、家賃は急激に下がることは少ないです。これはほかの投資では実現できないことであり、不動産投資ならではの特徴といえます。

年金は、現役を引退した後の収入源なので、安定性と継続性は欠かせません。その2つを兼ね備えた不動産投資だからこそ、年金代わりになるのです。

不動産投資は生命保険の役割も担う

不動産投資で融資を受けるときは、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信は借入者が亡くなったときや高度障害になったとき、その時点の残債分が補填される生命保険です。そのため、借入者（オーナー）に万が一のことがあっても、残債ゼロの収益物件を家族に残すことができます。

サラリーマンの方の中には、別途生命保険に加入している人も多いでしょう。しかし、不動産投資をすると生命保険代わりにもなるので、さらに保険の効果は手厚くなります。また、既存の保険を解約・減額するという選択もでき、いずれにしろ家計の収支にとってはプラスです。

まとめ

このように、サラリーマンが副業をすると、上記8点のメリットがあるのです。やはり、不動産投資は安定性が高く、サラリーマンは融資を受けやすいという大きなメリットがある点は特に大きいでしょう。

数多くの副業がありますが、収益をあげようとすれば時間がかかる副業が多いです。そのため、日々忙しいサラリーマンにとっては現実的でなく、手間や時間がかからず不動産投資が最適といえます。