やっていいマンション投資とやってはいけないマンション投資を見分ける成功メソッド

マンション投資は、数ある不動産投資のスタイルのなかで、最も王道と呼べる選択肢です。

しかし、実際のところ「マンション投資はハイリスクだ」という意見も多く、マンション投資に手を出して失敗した投資家の事例も後を絶ちません。それほどまでに、マンション投資のリスクは避けることが難しいものなのでしょうか？

今回は、マンション投資のリスクと、その対策について解説していきます。

無計画なマンション投資はハイリスク

マンション投資で痛手を被った投資家の失敗談は、ネットで検索をすれば数え切れないほど出てきます。一方で、成功した投資家の発信を見れば「マンション投資で脱サラしました」という体験談も数多く目に入るはずです。

この違いを分ける要素は、以下の大きく2つ。

• リスクを完全には把握していなかった
• 失敗を最小限にとどめる戦略を選ばなかった

失敗投資家と成功投資家のあいだにある違いは、決して運やタイミングだけではありません。ずばり、リスクの理解度とリスクコントロールに対する意識が全く違うのです。

そのため、マンション投資を成功させるためには、大前提としてリスクを知る必要があります。まずはマンション投資のうち、初心者が最も始めやすい「ワンルームマンション投資」について解説していきます。

ワンルームマンション投資に潜んでいる3つのリスク

ワンルームマンションは、投資しても稼げないと批判の的になることが多いですが、こういった主張は「ワンルームマンション投資に潜むリスク」を根拠にしているものがほとんど。

つまり、リスクを理解してさえいれば、それらのネガティブな主張に惑わされることなく、自信を持って投資に臨めるのです。この項では、ワンルームマンション投資に潜んでいる「3つのリスク」について解説していきます。

リスク1：収益性の低いマンションはキャッシュフローが少ない

一棟マンションのうち、一戸を保有して賃貸するワンルームマンション投資は、運用形態の構造的に大きな収益を得るには不向きです。

特に、ローンを利用して購入している場合は、一戸の家賃収入から返済額を捻出するため、手残りの額はごくわずか。そもそも、スピーディーに経済的自由を目指す投資家にとって、最善な投資先ではありません。

むしろ、失敗しないようじっくりと足元を固めていく、堅実志向の投資家に適した投資スタイルがワンルームマンション投資なのです。

リスク2：土地が付いていないため資産価値が低い

一棟マンションとは異なり、ワンルームマンションを購入しても土地そのものは所有物にならず、区分所有建物の敷地に関する権利として「敷地権」が付与されます。

この「土地が所有物にならない」という特性が、投資家にとって大きなリスクになるのです。RC造と呼ばれる強固な造りのマンションも、築年数が経過すれば複数箇所が劣化して内外装ともに古くなってしまいます。

こうした経年劣化により客付けが難しくなったとき、マンションを建て替えたり更地にして別方法で活用したりといった選択肢が候補になりますが、土地の所有権が分割されている状態では自身の一存で実行できません。

このほか、価格変動が少ない資産である「土地」を保有できず、償却資産として年々資産価値を落としていく「建物」の比率が大きくなることも、ワンルームマンション投資におけるリスクとなります。

リスク3：優良な物件はいち早く買い手が付く

全てのワンルームマンションが、年を追って資産価値を下げていくわけではありません。なかには、購入後にエリア一帯の賃貸需要が高まり、売買価格が高騰するワンルームマンションも存在します。

しかし、こういった投資物件として優良なワンルームマンションは、不動産会社と親密な関係にある投資家から紹介されるケースが多く、投資初心者に超優良情報が流れてくることは稀です。

また、ネットを通じて一般公開されたとしても、一瞬で買い手が付く傾向にあります。つまり、ネット公開されているワンルームマンションは、必然的に投資対象として魅力の薄いものが残りやすく、投資初心者にとって旨味のある案件は手に入りづらいといえるのです。

出回る優良物件の少なさは、「値段が手頃」というメリットの裏返しともいえるリスクです。

ワンルームマンション投資は投資対象としてアリ？

ワンルームマンション投資に潜むリスクを解説してきましたが、実際のところリスクを理解したうえで投資をするなら、各要素は致命的なネガティブ要素にはなりません。

結論をいえば、ワンルームマンションは「初心者の実績作り」のために有効な選択肢の1つであり、投資対象として十分候補になります。

不動産業界は、平成後期に相次いだ不正融資により、融資の難度が上がったため多額の融資を渋る傾向にありました。そのため、投資初心者が不動産投資に参入するとき、いきなり高額な物件を購入することが難しくなっているのです。

これをクリアするためには、小さく不動産投資を始めて実績を作り、金融機関から「この人は運用に失敗しないだろう」という信頼を勝ち取る必要があります。ワンルームマンション投資は、こうした信頼獲得のための実績作りに活用できるおすすめの方法です。

一棟マンション投資に潜んでいる4つのリスク

ワンルームマンションのリスクを理解して、「それなら一棟マンションが良いだろう」と考えるのは禁物。一棟マンション投資にも、ワンルームマンションとは違ったリスクが潜んでいるのです。

この項では、一棟マンション投資に潜んでいる「4つのリスク」について解説していきます。

リスク1：大規模修繕のコストが極めて大きい

一棟マンションは、購入価格の高さもさることながら、大規模修繕にかかる費用が非常に大きいことで知られています。

修繕積立金を強制的に徴収されるワンルームマンションとは異なり、一棟マンションであれば自身の裁量で修繕工事の時期を決められるものの、大規模修繕を避け続ければマンション全体が荒廃する「スラム化」と呼ばれる減少が起きます。

当然、荒廃したマンションの入居率は低下するため、修繕時期はシビアに判断しなければなりません。見積もりが甘ければ突発的な大出費となり、一気に収支が狂う可能性をはらんでいるのは、一棟マンションのリスクだといえるでしょう。

リスク2：流動性が低いためキャッシュ化に時間を要する

大規模修繕の負担の大きさと並んで、一棟マンション最大のリスクといえるのが流動性の低さです。人気エリアに位置する一棟マンションであれば、人口減少が進む郊外よりも買い手は見つかりやすいものの、売買価格が大きいため即決とはいきません。

値段設定が低く取引しやすいワンルームマンションに比べて流動性は劣るため、現金に換えるまでの時間がかかるのだと認識しておきましょう。

リスク3：一箇所に集中しているため災害で大ダメージを被る

一棟マンションは、1つの土地のうえに建設されたマンションを運用する都合上、被災したとき同マンション内の複数戸にダメージを被る可能性が高いといえます。

マンションを二棟、三棟と買い進めていけば対策できますが、購入価格が大きいため容易に実現できることではありません。こういった理由から、資産規模が小さい投資初心者のうちは投資先を分散させづらく、災害時のリスクが高いことに注意する必要があります。

リスク4：立地の選定を誤れば空室が多発する

同じ場所で複数戸を運用する一棟マンション投資には、被災リスクのほかに空室リスクに対する懸念が付きまといます。本来、マンションは賃貸需要の高いエリアに、狭い土地面積を有効活用する目的で建設されるものです。

つまり、入居率が高い人気物件になることを前提に、高額な投資費用を負担してマンションを運用するのです。にもかかわらず、購入した一棟マンションの周辺付近から、どんどん人口が流出していけばどうなるでしょうか？

日本国内は人口減少の一途を辿っているため、マンションが建設されたものの過疎化が進み、空室の増加が止まらない物件は少なくありません。ワンルームマンションにも同様のリスクが潜んでいるものの、一棟マンションと比較すれば損失の規模は全く異なります。

投資エリアの将来性を見誤ったとき、再起不能になるほど痛手を被るのも一棟マンションのリスクです。

一棟マンション投資は投資対象としてアリ？

一棟マンションは、最短で資産家になる方法ともいわれており、ひと昔前であれば最初の投資候補としても有力でした。しかし、融資審査が易しく低金利な時代が続いたことで、一棟マンションに投資しやすくなり相場価格が高騰しています。

にもかかわらず、今度は不正融資が相次いだことで融資審査が厳しくなり、「物件価格が高騰している」ことと「融資が難しい」という2つの要素が重なったことから、投資初心者の参入は難しい分野となってしまいました。

そのため、割高な物件を掴む懸念のある一棟マンションではなく、初めはワンルームマンションや戸建物件から投資することをおすすめします。ただし、ワンルームマンションや戸建物件だからといって、必ずしも最初から成功するわけではありません。

リスクを知って対策したうえで、これらに小さく投資をするからこそ、実力と実績を身に付けつつレベルアップできるのです。どのようにリスクを回避すれば良いのか、順番に学んでいきましょう。

不動産投資のリスクはどうやって回避すべき？

ワンルームマンションと一棟マンションには、それぞれ異なるリスクがあるものの、もっと本質的な「リスク管理の基礎部分」に違いはありません。

この項で解説するリスク回避の方法は、マンション投資だけでなく戸建やアパートに投資をする際にも重要になってくるので、不動産投資の基本的なリスク管理テクニックとして覚えておいてください。

自己資金の比率を高めて物件に投資する

不動産投資の成功を定義するのは難しい一方、不動産投資の失敗は「マイナスにならないこと」と定義されるケースが多いです。そして、不動産投資において大きなマイナスが発生するのは、決まってフルローン・オーバーローンを利用したときです。

つまり、不動産投資で致命傷レベルの失敗を避けるなら、できる限り自己資金の比率を高めて投資すべきだと考えられます。先ほどワンルームマンションや戸建物件を推奨したのは、このテクニックの実行が容易だという理由にほかなりません。

そのため、自己資金を多く準備できるなら、一棟マンションやアパートを対象に同様の戦略を使用することも有効です。

出口戦略を見据えて賃貸需要の高いエリアを選ぶ

物件の運用を生涯続ける場合も、機会を見計らって売却する場合も、更地にして駐車場に作り変える場合も、相手がいなければ成立しません。

基本的には、人が集まりやすく不便ではない立地にある物件が、出口戦略を考えやすい投資対象だといえるでしょう。だからこそ、最初に物件を選ぶときは「安いから」や「内外装が綺麗だから」といった安易な基準で投資すべきではありません。

大前提として、投資を検討しているエリアが、今後どういった変化をしていくのか見定めることが必要なのです。こうした地域の将来像は、以下のような資料を見れば概要が掴めます。

おおむね、都市計画区域マスタープランが広い範囲での課題・構想を示し、市町村マスタープランがよりローカルな範囲での将来像を示すものになっています。

さらに、自治体によっては、市町村マスタープランを詳細にした「立地適正化計画」も公表しており、これらは今後どのように対象エリアが変化していくのかイメージするときに役立ちます。

出口戦略を考えるうえで必須となる情報源であるため、上図の3つは必ず確認しておきましょう。参照したい資料を探すときには、各自治体のホームページから該当ページを見つける、またはネット検索で「地域名＋資料の名称」で検索してみてください。

まとめ

マンション投資のリスクは決して少なくありませんが、リターンを得ようと思えばリスクは付きまとうものです。むしろ、数ある投資のなかでも特に歴史の長い不動産投資は、膨大な量の成功例・失敗例が簡単に見つかるため、リスクの対策が容易な部類に入ります。

予測不可能なチャートと睨み合う投資に比べて、勉強するほど勝率が高まりやすいという点は、投資未経験から資産を築くうえで大きなメリットでしょう。

ワンルームマンションと一棟マンションのうち、どちらであっても「資産家への道」が開けることは先人たちが証明しています。リスクを恐れて諦めるのではなく、リスクに向き合ってクリアしていく投資家になれるよう、一歩ずつ進んでいきましょう。