【投資の種類別】利回りの計算式＆シミュレーション集

投資を考えるとき、まず気になるのが、その投資でどのくらい資産を増やすことができるのか、ということだと思います。

一般的に、投資の利益は年間の利回りで考えることが多いでしょう。しかし、簡単なようでなかなか難しいのが、この利回りの計算です。

このページでは、投資のリターンをシミュレーションするために知っておきたい、利回りの計算方法について解説してみたいと思います。

そもそも利回りって？

まずは、利回りとはそもそもどういうものを指すのか、基本的な内容を見ていきましょう。

利回りとは

利回りとは、投資したお金に対するリターンの割合のことを言います。

式で表すと、「利回り = 投資で得られた利益 ÷ 元手」という形です。

たとえば100万円投資して1年で8万円のリターンが得られた場合、**1年間の利回りは8%**ということになります。

利回りの基準となる期間はケースバイケースで異なりますが、ただ利回りという場合、1年あたりに得られたリターンの割合を指していることが多いです。

利回りという概念は、投資のもっとも基本的な概念の1つです。年間どれくらいお金が増えるのか、という目安がわかりやすく数字で表現されているわけですから、利回りを基準に投資する商材を決めている人も少なくありません。

しかし、注意したいのは、利回りには大きく2つの種類があるということ。これらを区別しないでいると、最終的に期待した投資パフォーマンスが得られない可能性もあります。

利回りの種類について

利回りには、大きく表面利回りと実質利回りの2つの種類があります。

表面利回り

表面利回りとは、投資に掛かるコストを除外した、純粋にリターンだけを想定した利回りです。

投資は、将来価値が上がるであろうモノと、手持ちのお金を交換する行為です。

言葉にすれば簡単ですが、大抵の場合、個人だけでは取引できません。株なら証券会社、不動産なら不動産会社などに間に入ってもらって、はじめて投資を行うことができます。

投資を行うには、投資を仲介してくれるサービスの利用が不可欠なのです。こうしたサービスの利用料や税金等を考慮していない数字を、表面利回りと言います。

実質利回り

実質利回りとは、得られた利益からコストを差し引いた分を利益として計算したもの。その名の通り、実質的な利回りです。

投資商材を扱う業者（たとえば投資信託や不動産投資会社など）のホームページを見てみると、ラインナップされている案件ごとに利回りが紹介されていることがあります。

良心的な業者は実質利回りを掲載していますが、中には表面利回りを掲載して、その投資商材を一見魅力的に見せているケースも見られます。

利回りは、得られるリターンを判断するわかりやすい目安です。しかし数字だけに気を取られ過ぎると、後から悔やむことにもなりかねません。

投資商材を選ぶときは、利回りの実態を良く把握してから決断されることをおすすめします。

利息との違い

利回りと混乱しやすい言葉に利息があります。

利息とは、お金を貸したとき（または預けたとき）に、その期間に応じて貰えるお金。一般的には、年0.01～数%に設定されていることが多いです。

利回りは元本に対するリターンの割合ですから、預金や融資をした場合は、この利息がそのまま利回りとなります。

借りる場合に注意したい利息の落とし穴

お金を借りる場合に気を付けなければならないのが、借りたお金に付く利息です。

たとえば1カ月1.5%と聞くと、一見安いように思えてしまうかもしれません。しかし**1カ月1.5%を年換算すると、18%（1.5%×12=18%）**となります。

銀行で融資を受ける場合は高くとも年数%ですが、たとえばクレジットカードのリボルビング払いの手数料などは、年換算の利息が15～18%というものも少なくありません。

利回りや利息は、数字の作り方でいくらでも調整できます。数字の大小だけでなく、根拠となっている数式の内訳にも注意することが大切です。

利回り計算をシミュレーションする方法

利回りをシミュレーションする場合、その計算方法は投資の種類によって微妙に違ってきます。以下に、主な投資商材の概要と、それぞれの利回りの計算方法まとめてみました。

これから投資で資産形成を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

定期預金

定期預金は、所定の期間、銀行からお金を引き出さないことを条件に、普通口座よりも高い利息が貰える預金です。

お金を預けているだけですので、リスクほぼゼロで、少しずつ口座残高を増やせるのがメリットです。ただデメリットは、金利が低い分、預金額が小さいとほとんど恩恵を受けることができないという点。

低金利時代の昨今、定期預金と言えども、その金利はほとんどの銀行で0.01%に設定されています。ネットバンクは比較的高金利ですが、それでも1%以上の利息が貰える金融機関は稀です。

したがって、積極的に投資をしてお金を増やしたい人というよりは、投資はしたくないが使わないお金が普通口座にたくさんある、という人に向いた資産運用方法と言えます。

定期預金の利回りとリターンの計算方法

定期預金の利回りは、口座に設定されている金利です。リターンは、「1日分の利息×預け入れ日数」で求めることができます。

1日分の利息は、「口座残高×金利÷365日」で算出します。これを上の式に代入すると、「（口座残高×金利÷365日）×預け入れ日数」という形にまとまります。

これで、預け入れ期間に応じた、受け取れる利息の見込みを把握することができます。

注意したいのが、定期預金で提示される金利は、表面利回りであるということ。定期預金に手数料はありませんが、その利息には税金が掛かります。

つまり、上記で立てた「（口座残高×金利÷365日）×預け入れ日数」から税金分を差し引いた金額が、実質的なリターンとなるわけです。

2018年現在、利子所得には一律で15.315%の国税と5%の地方税が課せられます(参照：No.1310 利息を受け取ったとき(利子所得)|所得税|国税庁)。

したがって実質的な利回りは、表面利回りのおよそ8割（20.315%を差し引いた分）となります。

ちなみに、定期預金には単利と複利の2種類があります。単利は、金利計算の対象が元本のみ。複利は、対象が「元本＋それまでに付いた利息」となります。

定期預金は、3年未満だと単利のものが主流です。もし定期預金を検討中の場合は、その口座が単利か複利か事前に確認されることをおすすめします。

＜定期預金の利回りを計算する式＞

• （口座残高×金利÷365×預け入れ日数×0.8）÷口座残高

＜定期預金で得られる利益のシミュレーション例＞

※参考（定期預金(利息シミュレーション)| 楽天銀行）

株式投資の場合

株式投資とは、株式市場に上場する銘柄を売買し、値動きの差益や、株主へ分配される配当金（及びその他優待サービス）をリターンとして受けとる投資方法です。

証券会社に投資用の口座を開き、その口座を使って株式を売買します。

証券口座は、身分証明さえできれば簡単に作ることが可能。始めるハードルは低いのですが、継続的に利益を出すには、金融に関する相応の知識が求められます。

また、市場が開いている時間が平日の午前9時～11時半、午後12時半～3時と定められているため、時間に融通が利かない職業に就いている人には、少々難易度の高い投資と言えるでしょう。

一般のサラリーマンが行う場合は、短期的な値動きは無視して、中・長期的なスケールで値動きを予想し、投資していくことをおすすめします。

株式投資の利回りの計算方法

株式投資で得られる利益には、株式の売買による差益と、年1～2回貰える配当金の、2つの種類があります。

利回りは投資額に対する利益の割合ですから、株式投資の利回りは、「（売買の差益＋配当金）÷投資額」という数式にまとめることができます。

ただこれは、コストを考慮していない、表面利回りです。実質利回りを計算するには、ここから投資に掛かったコストを差し引かねばなりません。

定期預金に掛かるコストは税金（20.315%）のみでしたが、株式投資の場合、税金に加えて売買の手数料が掛かります。そのため、株式投資の利回りは最終的には以下のように求めることができます。

＜株式投資の利回りを計算する式＞

• （売買の差益＋配当金－（税金＋売買手数料））÷投資額

＜株式投資で得られる利益のシミュレーション例＞

投資信託の利回りの計算方法

投資信託で得られる利益には、売買の差益によって得られる利益と、運用の分配金として支払われる利益の2種類があります。

ざっくり言えば、この2つの利益を足して投資額で割ったものが、投資信託の利回りということになります。

計算式にすると「（売買の差益＋分配金）÷投資額」ですね。定期預金や株式投資と同じように、ここから取引にかかった分のコストと税金を差し引いたものが、実質的な利回りとなります。

投資信託に掛かるコストですが、以下のような種類があります。

• 購入時手数料…投資信託を購入する際に徴収される手数料、購入額の1～3%が一般的。
• 信託報酬（管理手数料）…投資信託を運用している間に差し引かれる手数料。資産額の0.5～2%が一般的。
• 監査報酬…投資信託が監査を受ける際に必要になる費用。信託財産から差し引かれる。
• 売買委託手数料…購入した投資信託が運用を行う際、運用する商材の売買に掛かる手数料。費用はケースバイケース。

投資信託は手間のかからない投資ですが、その分細々とした費用も掛かります。

基本的には中・長期で運用していく商品ですので、案件の優劣はもちろん、各種手数料にも目を向けて、コストパフォーマンスを意識した運用を行っていくことが大切になります。

＜投資信託の利回りを計算する式＞

• （（売買の差益＋分配金）×0.8 - 各種手数料の合計））÷投資額

＜投資信託で得られる利益のシミュレーション例＞

※掛かるコストは、もっとも割合の高い税金（約20%）のみ想定

※参考（複利効果シミュレーション｜ファンド情報｜投資信託・資産運用なら【さわかみ投信株式会社】）

不動産投資の場合

不動産投資は、マンション（またはアパート）を一棟（または一室）を購入し、それを賃貸することで継続収入を得ていくという投資方法です。

数百万円の初期投資額が必要ですが、金融機関からの融資が受けられれば、ほとんど手出しなしで運用を始めることが可能。現在の低金利を鑑みれば、手元に残ったお金を運用することで、ローンの金利以上のリターンを得ることはさほど難しいことではありません。

全額ローンの場合、月々の賃貸料から返済分を差し引くのが一般的です。完済までの手取りは、少なからず目減りすることを覚悟する必要があります。

とはいえ、完済後は賃料のほとんどを受け取ることができますし、リフォームやリノベーションを行って、不動産を資産として残す道もあります。

初期投資に数百万円のお金を用意できるなら、ポートフォリオを下支えする有力な投資先となるはずです。

不動産投資の利回りの計算方法

不動産投資のリターンは、基本的には賃貸収入です。そのため、表面利回りの計算式は「1年間の賃貸収入÷物件価格」という形で算出することができます。

ここで注意したいのが、1年間の賃貸収入=「家賃×12」とはならないことです。家賃は、空室では発生しませんから、「家賃×12×（1-空室率）」とする必要があります。

不動産投資における最大の懸念事項は、この空室にあるとも言えます。とはいえ昨今は、単純に管理を代行するだけでなく、空室時の家賃まで保証してくれるサービス会社も登場しています。

得られるリターンを吟味しつつ、そうした会社を上手に活用するのも手でしょう。

続いてコストですが、不動産投資の場合、税金のほかに、賃貸管理費や建物管理費、修繕積立金などの細々した費用が発生します。具体的な費用は物件によりさまざまですが、家賃収入の10～20%前後となるのが一般的です。

＜不動産投資の利回りを計算する式＞

• （家賃収入 - 諸経費）×0.8））÷物件価格

＜不動産投資で得られる利益のシミュレーション例＞

知っておきたい複利のチカラ

複利とは、一言で言えば投資で得た利回りに、さらにつく利回りです。

たとえば100万円を元手に、年間で5%の利回りの資産運用を行った場合、1年で得られるリターンは「100万×0.05」で5万円です。

このリターンを再投資に回すと、2年目からは105万円（元手100万円＋1年目のリターン5万円）の5%、5万2,500円（=105万×0.05）がリターンとなります。

1年目と比べると、2年目の方が2,500円分多くリターンが得られるわけです。1年だと金額が小さいですが、これが10年、20年、30年と積み重なると、年間に得られるリターンの差は次第に大きくなっていきます。

10年目単位で年間のリターンの差を比べてみると、年数が長ければ長いほど大きくなっていることがよくわかります。

投資で得たお金は再投資するのがおすすめ

資産運用でお金が増えると、「少し使ってしまおうか」という誘惑に駆られることもあるでしょう。しかし、なるべくなら、目標金額を達成するまでは再投資に回されることをおすすめします。

最初は小さくとも、複利で得られる利益は年を追うごとに増大していきます。上記のシミュレーションでは、元手を100万円から増やさず、利回りも5%と無難な数字に設定しました。

投資金額や、運用する商材の利回りによっては、20年後、30年後に億単位の資産を築くことも夢ではありません。投資を行う際は、複利の力を最大限活用するよう意識されてみてください。

投資をはじめるまでの各ステップを知ろう

手持ちの資金をお金に換えれば、それは投資です。しかし中・長期的に資産形成を目的とするのであれば、下準備が重要です。

ここでは、資産運用をはじめる前に知っておきたい、投資のステップについて紹介します。

ライフプランを組む

何事もそうですが、目標を立て、それに向かって取り組んだ方がパフォーマンスは高まります。

投資で得たい金額を決めるためには、将来的にどのような資金需要が発生するのかをまず予測する必要があります。

そこで活用したいのが、ライフプランです。たとえば車の購入や、結婚、住宅購入、出産、子育てに介護等々、人生には大金を必要とするタイミングがいくつもあります。

自身の人生でそういったイベントがいつ頃訪れるのかを予測し、時系列にまとめてみましょう。頭の中ではぼんやりイメージできていても、いざ形にしてみると、残された時間の少なさに驚くはずです。

これまで一度もライフプランを検討されていないようであれば、資産運用を行う前にぜひ試されてみてください。

投資で得たい金額を決定する

ライフプランを組み立てたら、次は投資の目標額を決定します。

ライフプランを参考に、イベントごとに必要となる金額を合算していきましょう。目標金額と目標期間を細かく定め、最終目標（多くの人は老後の蓄えとなるでしょう）を決定します。

この目標金額と目標期間をもとに、具体的にどういった形で資産運用をしていくのかを決めていきます。

投資方法を決める

目標金額と期間を定めたら、次は元手と目標を照らし合わせながら、目標達成までに必要な利回りを計算します。

ちなみに、資産運用の元手は、「貯蓄全体から半年分の生活費を差し引いた分」というのがセオリーです。ある程度手元に現金を残しておかないと、もし緊急でお金が必要となった場合に対応できません。

半年ほどは無収入でも生活できるだけの資金を残しておきましょう。

元手をもとに、目標期間までに目標金額を得るための利回りを算出したら、次は投資方法別にシミュレーションを行います。

シミュレーションする

知識ゼロからシミュレーションを行うのは大変ですが、最近は各投資商材を扱っている業者がネット上に専用ツールを公開していることが多いです。

そうしたツールを活用しながら、どういう形で投資を行うのがベストかを検討していきます。

もし手間を掛ける時間がないようであれば、フィナンシャルプランナーに相談してみるのもよいでしょう。

いずれにせよ、収支のイメージをはっきりさせておくことは資産運用において重要なことです。手間は掛かりますが、多くの場合、将来的にそれ以上の価値を生むはずです。

合理的に投資を行うためにも、様々なケースを想定してシミュレーションされてみてください。

頼れる相談先を見つける

単独で資産運用を行うのもよいですが、ある程度の金融知識がないと、中・長期的に資産を築いていくのは難しいでしょう。

無料の投資セミナーはたくさんありますし、ネットを探せば投資家のサークルのようなものすぐに見つかります。プロ・アマ問わず、気軽に情報交換できる投資仲間がいるのは心強いものです。

折りを見て、そうしたネットワークを築く努力もされてみるとよいでしょう。

余剰資金で運用をはじめる

目標を決め、資金を投入する投資商材に目途が付いたら、余剰資金で運用を始めていきましょう。

大切なのは、中・長期目線を徹底して意識すること。投資のリターンを左右するのは、元手と利回りと運用期間です。

高利回りの投資商材ほどリスクも高くなりますから、リスクを抑えて高利回りと同じリターンを得るには、元手を大きくするか運用期間を長くするしか方法はありません。

多くの場合、元手は限られていますから、残された道は運用期間の拡大に絞られます。持てる資産で最大限のリターンを、しかも確実に受け取るためには、時間を味方に付けることが非常に重要です。

要望別に見るおすすめの資産運用方法

資産運用にはさまざまな種類があります。ここでは、リスク・リターンのバランス別に、おすすめの投資方法を紹介します。

リスクを抑えられるならリターンが小さくてもいい

• 個人年金
• 貯蓄型保険
• 定期預金

リスクを抑えて資産運用を行いたい人は、元本が保証されている（投資したお金が必ず返ってくる）投資商材を選ぶとよいでしょう。多くの場合、年間リターンは1%を切ってしまいますが、リスクはほとんどゼロです。

もし、絶対に使わないであろう貯蓄が普通預金口座に眠っているなら、元本保証の投資商材を検討されてみることをおすすめします。

代表的なところでは、60歳になるまで解約できない個人年金。満期になるまで解約できない貯蓄型保険や定期預金などが挙げられます。

もし、少しリスクを取ってもいいようであれば、保険料を運用して、そのリターンを配分してもらえる変額保険や確定拠出年金なども候補となるでしょう。短期的には損失がでるかもしれませんが、長期で見ればよほど運が悪くない限りプラスに転じるはずです。

ミドルリスクで安定したリターンが得たい

• 投資信託
• 不動産投資
• 株式投資

ミドルリスクで安定的にリターンを得たいなら、中・長期的な運用が前提となっている投資商材がおすすめです。

元本は保証されませんが、慎重に行えば長期的には高い確率で資産形成に役立つでしょう。プロに資産運用をしてもらえる投資信託や、不動産に働いてもらう不動産投資がその代表格と言えます。

また、株式投資も、やり方によっては中・長期の資産運用方法に向いています。短期的な売買をせず、長期的に成長が見込めそうな企業の株をコツコツ買っていく、という方法です。

これはドルコスト平均法という方法で、定期的に同じ株を購入することで、値動きによるリスクを抑え、長期的な資産形成を目指します。

やるならハイリスク・ハイリターン！

• FX
• 商品先物取引
• 株式投資

断じておすすめできませんが、リスクを取ってでもリターンを得たいなら、信用取引ができる投資商材が候補となります。

信用取引とは、証券会社などからお金を借りて、元手を数倍にして行う取引です。大きなリターンが見込める一方、損をした場合に、返済できないレベルの借金を背負う可能性があります。

また、こうした商材はプロでも値動きを予測するのが難しく、ほとんどギャンブルに近い面があります。資産運用において、リスクとリターンは表裏一体です。

高いリターンが見込める投資商材には、高いリスクが付きまといます。リターンだけに注目せず、中・長期的に堅実な形で資産を増やす方法を探されてみてください。

おすすめの投資シミュレーションアプリ

いきなり資産運用をはじめるのは不安、という方向けに、バーチャルに資産運用を試せるシミュレーションアプリを紹介します。

トレダビ

画像引用元：株初心者でも学べるバーチャル株投資ゲームならトレダビ

トレダビは、実在する企業の生の株価を使ってバーチャルに株式投資が行えるシミュレーションゲームです。

ゲームとはいえ、証券会社の取引ルールに基づいた設計となっており、株式投資の予行演習をするにはうってつけ。国内65万人がダウンロードしているほか、金融機関の研修などにも活用されるなど、人気、リアリティともに折り紙付きです。

1,000万円の元手を運用するというスタイルで、自分以外のゲーム参加者と腕を競い合うことが可能。大会なども開催されており、入賞すれば賞品が貰えるなど、一般的なシミュレーションソフトにはなかなかないエンターテインメント性も魅力です。

カブステ！

画像引用元：株ゲームで超リアルなバーチャルトレード体験 株＆[アンディ]

カブステ！は、株式投資の入門サイト「株&(株アンディ)」で提供されている株ゲームです。

値動きは現実のものより20分遅れていますが、実在する企業の銘柄を売買しながら、株式投資のスキルを養うことができます。

初心者向けに特化しているアプリで、基本的な取引機能のほかに、銘柄を簡単に探せる機能や用語辞典なども搭載。

また、初心者にわかりやすいよう、画像が多めに使われており、難しいイメージのある株式投資をより直観的に行えるよう配慮されています。

マネログ

画像引用元：マネログとは | ファイナンシャルアカデミー

マネログは、東京・大阪・ニューヨークなどにスクールを展開する、総合マネースクールファイナンシャルアカデミーが提供している不動産投資シミュレーションアプリです。

アプリの会員として登録することで、現在持っている物件や、これから購入を検討している物件の収支シミュレーションを行うことができます。

税金に減価償却、管理手数料や空室率、家賃下落等を細かく設定できるのが特徴。さまざまなケースを想定したシミュレーションにより、リスク・リターンのバランスを考えた投資判断能力を養うことができます。

アパートFP

画像引用元：アパート経営シミュレーションアプリ≪アパートFP≫

アパートFPは、アパート経営に関する各種シミュレーションを行うことができるAndroidアプリです。

注目すべきは、シミュレーションできる数値の多さ。年収や物件の概要をもとに、収支からキャッシュフロー、利回り、減価償却、所得税、住民税等々を算出。実質的にいくらリターンが得られるのかを提示してくれます。

無料版は入力できる金額が制限されていますが、月々100円のライセンス料で全機能を活用することが可能。不動産投資を検討しており、物件購入前に緻密なシミュレーションを行いたい、という人は、きっと重宝するはずです。

株式投資とれーにんぐ

画像引用元：トップ |株式投資とれーにんぐ

株式投資とれーにんぐは、みずほ証券が提供する株式投資のシミュレーションアプリです。

じっさいの株価を20分遅れで取り込んでおり、ほとんど現実の取引と同じ感覚で銘柄の売買をシミュレートすることができます。

利用料は無料で、元手は仮想の1,000万円。投資成績によってランキング付けされる機能もあり、知人・友人と順位を競って、ゲーム感覚で株式投資を試すことも可能です。

初心者は株式投資の練習に、ベテランは投資スキルの腕試しに、ぜひ活用したい投資アプリの1つです。

あすかぶ！

画像引用元：あすかぶ！｜あしたの株価をみんなで予想するアプリ

あすかぶ！は、1日1つの銘柄に対して、その株価が上がるか下がるかを予想するゲーム感覚の投資アプリ。

参加者各人の予想を参考にしながら、株の値動きに対する自身の感性を養うことができます。2018年12月現在、アプリには400万人が参加していて、さまざまな切り口の予想が展開されています。

どういう情報を参考にすればよいのかわからない、という初心者にとっては、予想の足掛かりとしてきっと参考になるはずです。

また、ニュースの配信や株式投資の入門コンテンツなども充実。初心者向けに特化した親切設計のアプリと言えます。