トランクルーム投資が儲かるって本当？成功の法則と具体的な開業方法
By Oh!Ya編集部
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トランクルーム投資に興味がおありの方にとって、その理由は「有望な土地活用法だから」となると思います。他にも土地活用法はたくさんの種類がありますが、トランクルームは需要が高まっており、他の選択肢よりも有望なのではないかと考えるのは自然なことです。
実際のところ、本当にトランクルーム投資は有望なのでしょうか。その事実関係とトランクルーム投資のメリットやデメリット（リスク）、そしてトランクルーム投資を始める具体的な手順などについて解説していきます。
特に記事の最後では敢えて失敗例や失敗パターンを解説することで、失敗を回避する方法も併せて解説します。
土地活用の魅力的な選択肢、トランクルーム投資
何か活用法はないかとお考えの土地オーナーの方にとって、トランクルーム投資は魅力的な選択肢です。まずはトランクルーム投資の概要を知っていただき、おぼろげなイメージをより具体的なものにしていただきましょう。
トランクルーム投資とは？
トランクルームとは、自宅以外に物置スペースを借りることができるサービスのことです。ビルの中に設置されたトランクルームや、郊外に貨物のコンテナを置いてその中を物置スペースにしている場合など業態はさまざまですが、自宅以外に物置スペースを求めている人も多く、そんなニーズに応えることでトランクルームビジネスが成り立っています。
そんなトランクルームビジネスに参入するのが、トランクルーム投資です。アパート・マンション経営と比べると手軽であることから人気が高く、土地オーナーや不動産投資家からの注目度は年々高まっています。
トランクルーム投資が注目されている理由
それでは、トランクルーム投資が注目を集めていることには、どんな理由があるのでしょうか。考えられる理由を、以下に挙げてみました。
①都市部では住居スペースに限りがあり、物置のニーズが高い ②自宅よりも安全に保管できるという認識が広がっている ③災害リスクを意識するようになり保管場所のリスク分散 ④ミニマリストという価値観の浸透 ⑤ネット宅配型など新しいサービスで利便性が向上
このように、トランクルームは従来の物置スペースの補充という意味合いだけでなく、リスク分散やミニマリストという新しい価値観など、これまでになかった概念がニーズを掘り起こしている面があります。
＜用語解説＞ ミニマリスト：必要最小限のものしか持たず、身軽なライフスタイルを好む価値観のことです。普段使わないものはトランクルームに入れてしまい、身軽な状態で住む場所を頻繁に変えるなどのライフスタイルが実現します。
他の土地活用法に適さない土地が金の卵を産む？
トランクルーム投資のメリットとして詳しくは後述しますが、トランクルーム投資は立地条件の影響を受けにくい特性があります。物置なのですから人の集まる場所である必要はなく、変形地や狭小地、さらには利便性の悪い場所であってもトランクルームであれば十分利用に耐えます。
トランクルーム投資の形態は4通り
トランクルーム投資には、主に4通りの形態があります。それぞれの形態によって「誰が運営するか」という主体が異なり、当然ながらそれに伴って収益性も異なります。
①完全自主運営 オーナー自身がトランクルームに必要な設備を用意して、自分で運営する形態です。何もかも自分でしなければなりませんが、そこで発生した収益はすべてオーナーのものになります。トランクルームは水回りなどのライフラインが必要になるわけでもなく、オーナー自信による完全自主運営もそれほど難しくはありません。
②定期借地（一括借り上げ） トランクルーム業者に土地を貸し、業者が自らトランクルームを運営する形態です。オーナーにとっては単なる定期借地なので、オーナーに入ってくるのは地代のみです。
③業務委託 トランクルームの運営主体は土地オーナーですが、顧客の管理やトランクルームの運営などは専門の業者に委託する形態です。トランクルーム業者は専門的なノウハウを有しているので、そのノウハウを借りることでスムーズかつ安定的な運営が可能になります。
④リースバック 一括借上げはトランクルームとして何も整備されていない土地を貸し出す形態ですが、リースバックはオーナーがトランクルームとして運営できる状態までの準備をした上で、トランクルーム業者にそれらを丸ごと貸し出します。設備投資をオーナー自らが行っている分、トランクルーム業者から入る賃料は多くなります。
⑤フランチャイズ オーナーによる自主運営ですが、それだけだとブランド力が弱いため大手のフランチャイズチェーンに加盟をしてその名前を使ったトランクルームを運営する形態です。
トランクルームの主な方式
トランクルームには、大きく分けて2つの方式があります。これはおそらく、トランクルームを利用したことがある方や見たことがあるという方であれば、イメージしやすいと思います。
①屋内トランク ビルや倉庫など建物の中にトランクルームを整備して貸し出す方式です。空調管理が可能になるため、トランクルームとしての付加価値は高くなります。主に都市部によく見られます。
②屋外コンテナ 更地に貨物用のコンテナやプレハブの小屋を設置して、それをトランクルームとして貸し出す方式です。トランクルームが登場した当初は、大半がこの形態でした。建物を建てるわけではないため、設備投資を低く抑えることができます。
トランクルーム投資の利回り目安
トランクルーム投資をした場合に想定されている利回りは、ほぼ満室利用になっているとすると、屋内トランクで17％前後、屋外で13％前後が目安となっています。屋外のほうが設備投資が安く済むのに利回りが高くならないのは、その分利用料金も低く設定されているからです。
トランクルーム投資では、この水準の利回りが出ていれば合格であると判断して良いと思います。
トランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資のメリットを、さまざまな投資としての視点や運営上の視点など、さまざまな角度から解説します。
利回りが高い
先ほどトランクルーム投資の利回りについて13～17％という数字をご紹介しました。こうした2桁の利回りは、アパマン経営ではなかなか見られないものです。ちなみにアパマン経営であれば5～7%程度の利回りが出ていれば上出来なので、これだけを比較してもかなりトランクルーム投資が有利であることが分かります。
もうひとつ、トランクルーム投資の場合はアパマン経営のように数千万円、場合によっては億単位に及ぶような投資を必要としません。そのため融資を利用する必要があまりなく、利息の負担がないこともトランクルーム投資の利回りを向上させてくれます。
初期費用が比較的少ない
トランクルーム投資は、初期費用がアパマン経営と比べるとかなり少なく済みます。土地の広さやトランクルームの事業規模によって異なるため一概には言えませんが、高くても500万円程度です。アパマン経営とはゼロが少なくとも1つは違う費用感です。
先ほども触れましたが、初期費用が少なく済むというのは、融資を利用しなくても始められることを意味します。融資を利用してその金利が2%だとすると、アパマン経営の利回りが7%出ていたとしてもイールドギャップは5%になります。
その点、トランクルーム投資は融資の利用を前提としていないので、利回りはそのまま正味のものがオーナーに入ることになります。アパマン経営よりも初期投資額が低く、その一方で安定的な集客が見込めることで利回りが高いというのは、投資家として最も関心を持てる部分です。
＜用語解説＞ イールドギャップ：物件の賃料収入から得られる実質利回りから、融資の金利を差し引いた数値のことです。融資を利用している場合は返済の義務があるため、実質利回りから融資金利を差し引いたものが投資家の手残りになるため、アパマン経営では原則としてイールドギャップを根拠に収支を計測する必要があります。
立地条件が悪くても始められる
トランクルームは物置きなので、特段交通の便が良くなくても、そして日当たりが悪くても、設置可能です。また、ロードサイドや近隣に空港がある場所など、騒音の問題があっても特に意識する必要はありません。
アパマン経営など人が住んだり滞在するような不動産の用途であれば気にしなければならないことが、トランクルーム投資ではほとんど気になりません。そのため条件の悪い土地であっても始められる選択肢として多くのオーナーから重宝されています。
メンテナンスがほぼ不要
アパマン経営であれば水回りや空調をはじめとするたくさんの設備をメンテナンスする必要がありますが、トランクルーム投資ではほとんど不要です。何せ荷物を置くためのスペースを貸し出しているだけなので、そもそも設備が不要です。
設備があると故障したり老朽化するというリスクを避けることができませんが、そもそも設備がほとんどないトランクルームでは老朽化を心配する必要もありません。
人が住む場所だと退去したあとにクリーニングやリフォームなどが必要になりますが、トランクルームは原状回復の必要がないため、退去したらその日からでも次の顧客に貸し出すことができます。
クレームやトラブルが少ない
アパマン経営ではそこに住む人がいるため、どうしてもクレームやトラブルが付き物です。管理会社に委託していればこうした問題が直接オーナーのところに舞い込んでくることはありませんが、それでも対応にコストがかかるのは事実です。
トランクルーム投資はそこに人が住んでいるわけではないのでトラブルの起きようがありませんし、設備もないので壊れようがありません。
孤独死や殺人事件などが起きた物件のことを事故物件と呼びますが、人が住むことになるアパマン経営だと、どうしても事故物件のリスクが付きまといます。しかし、トランクルームには人が住むことがないため、こうした問題とも無縁です。
トランクルーム投資のデメリット、リスク
とてもメリットの多いトランクルーム投資ですが、その一方でデメリットにはどんなものがあるのでしょうか。
手軽であるがゆえに新規参入が多い
初期投資が少なく、準備もそれほど難しくないため、トランクルーム投資は参入障壁が低いことが魅力です。しかしその一方で新規参入をする土地オーナーも多く、競合が発生しやすいデメリットがあります。
「手軽に始められて儲かるならやってみよう」と思う人が多いのは、世の常です。それだけトランクルーム投資の魅力が大きいと言えるわけですが、競合が増えると必然的に集客力は低下します。
差別化が難しい
しかもトランクルームは単なる物置きなので差別化が難しく、競合が増えてくると価格のたたき合いになってしまいます。オーナーにとって最も避けたいのは終わりなき価格競争ですが、ひとたびそんな状況になってしまうと利回りが低下し、採算性にも深刻な影響を及ぼします。
節税効果が低い
アパマン経営の場合は住居用として不動産を運用するため、固定資産税や都市計画税、また相続税など税金面において控除や特例を利用できる余地が大きく、節税効果があります。しかし、トランクルーム投資は単なる物置きスペースを貸し出しているだけなので税金面でのメリットがほとんどなく、節税への活用もあまり期待できません。
集客ノウハウが確立されていない
手軽に始められるため新規参入が多いトランクルーム業界ですが、その一方で市場がそれほど成熟しているわけではなく、明確な集客ノウハウも確立されていないのが実情です。
アパマン経営であれば不動産業者同士が利用するデータベースが運用されており、そこに空室情報を登録すると日本全国の不動産業者が閲覧することができ、それをもとにリーシング（客付け）をすることができますが、トランクルームに同様の仕組みはありません。
この点についてはネット上のポータルサイトなど徐々に環境は整備されつつあるので、やがて克服されていくデメリットだと思います。
空室リスクがある
トランクルーム経営も利用者あってのビジネスです。そのため利用者が少なければ賃料収入も減るため、空室リスクがあります。しかしこれはアパマン経営でも全く同じであって、お客さんがいなければ商売が繁盛しないのは万国共通です。
トランクルーム投資を始める具体的な手順
トランクルームのメリットとデメリットを熟知していただいた上で、実際にやってみたいと思ったら、以下の手順を踏むことでトランクルームを開業までもっていくことができます。
運営方法を決める
トランクルーム投資を思い立ったらまず、営方法をどうするかを決めましょう。すでに解説したように、トランクルーム投資には多くの形態があります。どの形態が一番ご自身の要望や状況に合っているかを検討して、コストパフォーマンスに優れた形態を選んでください。
自主運営の場合のトランクルーム投資手順
まずは、自主運営を選択した方のトランクルーム投資の手順は以下の通りです。
①敷地を整地する トランクルームを開業したい土地を整地して、トランクルームとして運営できる状態に整備します。古家などがある場合は解体をして更地にするか、トランクルームとして使用する建物を建築します。
②コンテナもしくは建物を用意する コンテナ型トランクルームを開業するのであればコンテナを調達し、屋内型のトランクルームを開業するのであれば建物を建築します。自主運営の場合は手軽さという観点からコンテナ型を選択する方が多いと思いますが、コンテナは専門のコンテナ業者から購入することができます。
こうしたコンテナ業者は他にもあるので、地元にあるコンテナ業者から購入しても問題ありません。
③簡単な内装工事をする 必要に応じて内装工事をします。しかし、トランクルームの場合はほとんど内装工事の必要がないのがメリットでもあるので、あまりコストをかける必要はないと思います。
屋内型のトランクルームを開業する場合、建物の中に空調が必要になると思います。その場合は必要に応じて空調設備を設置します。
④集客をする これだけの準備で、トランクルームを開業することはできます。あとは最も重要な集客ですが、集客には主に以下の方法があります。
- 現地看板
- 近隣へのチラシ配布
- ネット集客
最近ではトランクルームを利用したいと思う人もネットを使うことが多いため、集客の本命はネットだとお考えください。現地の看板は「ここにトランクルームがありますよ」ということが伝わればOKです。ネット集客で利用したいのが、トランクルーム専門のポータルサイトです。こうしたサイトに登録しておくと、自然に利用希望者が検索して見つけてくれる可能性が高くなります。
業者に任せる場合のトランクルーム投資手順
自主運営ではなく、トランクルーム業者に任せる場合の手順は、以下の通りです。
①トランクルーム業者を探す トランクルーム業者はたくさんあるので、どこのトランクルーム業者に任せるかは最初に決めるべき重要な課題です。代表的な業者として以下に3社をご紹介しますが、これ以外にもそれぞれの地域に強いトランクルーム業者もあるので、ネット検索を活用して広い選択肢から比較検討してください。
②業者の提案、収支シミュレーションを精査する トランクルーム業者に問い合わせ、相談をすると担当者がトランクルーム投資の具体的な提案や、それに伴う収支のシミュレーションを提示してくれます。ただしこれは業者にとっては「何としても自社に任せてほしい」という思惑を帯びているので、少々甘めに盛られた内容であることをご理解ください。
あまりその内容を鵜呑みにはせず、「すべてがうまくいった場合の最大値」と見なして投資判断をしてください。
③集客をする トランクルーム業者に委託をすると、トランクルーム設備の準備もすべて業者がやってくれます。オーナーが意識するべきことは、その後の集客です。もちろん業者も知名度やネットワークをいかして集客をしてくれますが、あまり業者に任せっきりにはせず、自分でも集客の努力をしましょう。
先ほどご紹介したポータルサイトへの登録は最低限行い、その他にも近隣へのチラシ配布など地道な努力がトランクルーム投資の利回りを向上させます。
トランクルーム投資の主な失敗理由から学ぼう
トランクルーム投資は手軽で利回りが高いという、土地オーナーにとっては夢のような選択肢ですが、だからといってトランクルーム投資＝成功ではありません。トランクルーム投資で失敗した事例も多数あるので、そうした現実にも目を向けてみましょう。
利回りが高いからといって成功率が高いわけではない
トランクルーム投資は利回りの高さが魅力ですが、それは経営が軌道に乗ればの話です。トランクルームがあることを周知徹底できずに集客に失敗すれば、どんなに利回りの高い投資であってもその利回りが絵に描いた餅に終わってしまいます。利回りが高いからといって成功率が同じように高いというわけではないことを十分に留意しておいてください。
それでは次項から、いくつかの失敗事例を見てみましょう。
よくある失敗例① 空室リスクによる採算割れ
トランクルーム投資の失敗理由として最も多いのが、空室リスクの顕在化です。おおむね1ヶ所のトランクルームに20～30程度の物置きスペースを設置したとして、その半分程度しか利用されていないとなると、そのトランクルームはやがて資金面で行き詰ってしまうでしょう。
空室リスクに悩まされる原因として考えられるのは、需要予測の誤りです。そもそも需要予測が楽観的すぎたため、いざトランクルームを開業しても思い描いていた通りにはなかなかったというわけです。トランクルーム業者は自社への依頼を促進するために甘めのシミュレーションをする傾向がありますが、それを鵜呑みにしてしまったという原因もあるでしょう。
この失敗を回避するには、開業前に入念な市場調査を行うことが鍵になります。需要予測に加えて近隣の競合店もしっかり把握しておきましょう。ここでひとつコツを伝授しておきますと、すでに開業しているトランクルームの競合店だけでなく、「いかにもトランクルームになりそうな土地」がないかどうかも見ておくと市場調査の精度が高くなります。
すでに繁盛しているトランクルームがあり、その土地のオーナーが少し離れたところによく似た土地を所有していたため、そこに同じオーナーがトランクルームを開業するのではないかという予測を立てた事例を見たことがあります。この予測は的中し、その近隣でのトランクルーム開業を回避したことが失敗の回避につながりました。
よくある失敗例② 盗難事件が起きた
トランクルームは、無人の物置きスペースです。屋内型のトランクルームであれば管理人が常駐しているようなケースも増えてきましたが、屋外のコンテナ型トランクルームだと、基本的に無人です。無人であるがゆえに起きるリスクは、盗難です。
トランクルームがあるということは、そこに誰かの大切なものが保管されていると考える輩は必ずいます。そのためトランクルームでの盗難事件が後を絶たない時期もあり、トランクルーム自体への信頼が損なわれたこともありました。
現在ではオートロックや防犯カメラ、警備会社による監視などセキュリティの向上によって盗難事件が起きることはほとんどなくなりましたが、それはしっかりとセキュリティを施しているからです。セキュリティを甘く見てしまうと盗難事件が発生して信用失墜などのダメージを被る可能性があるので、トランクルーム投資においてセキュリティはとても重要です。
よくある失敗例③ サブリースにしたら赤字になった
空室リスクを回避するためによく用いられているのが、一括借上げやサブリースといった契約です。空室の有無に関係なく同じ賃料が保証されるため、オーナーにとってはリスク管理になると思いがちなのですが、業者も自ら損をするような契約をするはずはありません。こうした契約を業者側から持ち掛けてきた時は、要注意です。
最近はほとんど見られなくなりましたが、一時期はトランクルーム投資に関心を持つオーナーにつけこんで、オーナーに不利なサブリース契約を持ちかけるという悪質な業者もありました。さすがにそういった業者は淘汰されましたが、こうした業者がなくなることはなく、同じような輩が「別の分野」で暗躍しているのはシェアハウス問題を見てもお分かりだと思います。
失敗の可能性を排除すればトランクルーム投資は成功する
トランクルーム投資は利回りの高さほど成功率が高いわけではないと述べましたが、全体的に見ると成功しやすい土地活用法であることに変わりはありません。失敗しやすいパターンさえ回避していれば成功しやすいというのはオーナーにとって心強い実績でもあるので、失敗の可能性を洗い出して排除していけば、トランクルーム投資は高い確率で成功するでしょう。
まとめ
トランクルーム投資にはどんな魅力があって、その反面どんなリスクがあるのかという概念から、実際にトランクルームを開業するための手順、失敗の回避方法などについて順に解説をしてきました。何となくおぼろげなイメージだけでも「自分にもできそうだ」と思っていただければ、幸いです。そうと決まれば善は急げ、まずは近隣の市場調査から始めてみましょう。
