不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする5の理由
By Oh!Ya編集部
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投資を検討している人の中には、将来のためにも不労所得をつくりたいと思っている人は多いです。確かに、不労所得をつくることができれば、安定した収益を継続的に得ることができます。
結論からいうと、不労所得をつくりたいのであれば不動産投資がおすすめで、この記事ではその理由を5つ解説していきます。不労所得をつくりたいと思っている人は参考にしてみてください。
目次
不労所得とは何か？
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする5つの理由を解説する前に、そもそも不労所得とは何か？という点について以下を知っておきましょう。
- 不労所得に必要な要素
- 不労所得はインカムゲイン
- ほかの投資との比較
不労所得とは何か？を知っておくことで、不動産投資が不労所得をつくるのに適している理由が理解しやすいです。
不労所得に必要な要素
不労所得とは、読んで字のごとく「労を要せず収入を得ること」であり、それは以下の要素が揃ってはじめた成り立ちます。
- 安定して継続的な収入がある
- ある程度収益性が高い
- 投資家の手間がかからない
- 資産価値の変動が小さい
- 規模を拡大できる
まず、不労所得は安定して継続的な収入がないと、不労「所得」と呼ぶことはできません。また、収益性が低くても所得として成り立ちませんし、手間がかかるなら「不労」とはいえません。
さらに、資産価値の変動が大きければ所得額が変動するので、不労所得として安定してないといえます。規模拡大できなければ、不労所得は増えていかないので、規模拡大できる投資が理想です。
だからこそ、不労所得の条件は上記の要素が揃っていることになるのです。
不労所得はインカムゲイン
投資から得る収益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインとは保有資産から得られる収益のことで、キャピタルゲインとは資産の処分（≒売却）で得られる収益です。
つまり、インカムゲインは家賃収入・配当収入・分配金収入が挙げられ、キャピタルゲインは株式や不動産の売却などが挙げられます。
そのため、そもそも売却益をメインにしている投資…たとえば短期の株式投資やFX、仮想通貨取引などは不労所得をつくることができません。
ほかの投資との比較
では、上述した項目を不動産投資とほかの所得と比較してみましょう。
| 投資種類 | 安定&継続 | 収益性 | 手間 | 価値変動 | 規模拡大 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動産投資 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 短中期の株式投資 | × | ×～◎ | × | × | × |
| 長期の株式投資 | ○ | △ | ○ | ○ | × |
| 投資信託 | △～○ | △～○ | ○ | △ | △ |
| FX | × | ×～◎ | × | × | × |
このように、ほかの投資と比較して不動産投資は不労所得に必要な要素が揃っているのです。この点について、以下より詳しく解説していきます。
理由1：安定しているから
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする1つ目の理由は、不動産投資は安定しているからです。この点について以下を知っておきましょう。
- 家賃収入は変動が小さい
- リスクを予測しやすい
- 将来的な経費も予測しやすい
そもそも不動産投資とは、区分（一室）マンションやアパートを保有し、そこからの家賃収入をメインにする投資になります。
不動産投資は収入が安定しておりリスクが予測しやすいため、不労所得に向いている投資です。
家賃収入は変動が小さい
不動産投資のメイン収入である家賃は変動が小さいです。たとえば、株価は「数か月で30％下落した」ということはあり得ますが、家賃が「数か月で30％下落した」ということはほぼあり得ません。
もちろん、建物は経年劣化していくので、築年数が経過するにつれて家賃も下落するのが一般的です。ただ、ほかの投資ほど下落率は高くないため、安定性・継続性の高い投資といえます。
不労所得は、所得を継続しなければ意味がないため、その点において不動産投資はほかの投資よりも不労所得をつくりやすいのです。
リスクを予測しやすい
また、不動産投資の収入を安定させるためには、以下2つのリスクを予測する必要があります。
- 空室率
- 家賃下落率
上記のリスクを完全に予測することはできませんが、事前に調査することである程度予測することは可能です。精度の高い予測は投資の安定性につながります。
空室率
空室率は、不動産会社へのヒアリングや、セミナーに参加して周辺の不動産投資情報を得ることで予測できます。
仮に、1年で0.5か月空室になると予測すれば、家賃収入は約4.1％（0.5か月÷12か月）下落します。
その下落率を収支シミュレーションで読み込むことで、物件の収益性を測ることができるというわけです。
家賃下落率
また、家賃下落率は以下のステップで予測できます。
- 周辺の競合物件をピックアップ
- 築年数順に物件を並べる
- 築年数ごとの家賃下落率を計算する
上記を行えば、築年数が1年経過するごとの下落率が予測できます。仮に、年間1％家賃が下落すると予測するのであれば、長期の収支シミュレーションで1％家賃を下落させます。
そして、前項の空室率も加味した上で収支シミュレーションをして、それでも黒字になると判断したときに物件を購入するという流れです。
そうすることで、安定性の高い不労所得をつくることができます。
将来的な経費も予測しやすい
また、不動産投資で発生する以下の経費も予測しやすいです。
- ローン返済額
- 固定資産税や都市計画税
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料
- 火災保険料や地震保険料
- 管理費や修繕積立金(区分所有）
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
- 税理士への報酬（確定申告を依頼する場合）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
以下より、上記の経費について簡単に解説していきます。
ローン返済額
ローンは元利均等返済で組むケースが多く、元利均等返済なら毎月支払う額は一定です。
変動金利で組むと金利変動によって返済額の変動リスクはありますが、それでも金利上昇時の返済額も機械的に算出できます。
固定資産税や都市計画税
固定資産税や都市計画税は不動産を保有すると発生する税金ですが、評価額が分かっているので税額も事前に分かります。
特に、中古物件を購入する場合は、直近の固定資産税・都市計画税を売主からヒアリングできるので、その金額を参考にすれば良いです。
退去時の原状回復費用
退去時の原状回復費用は読みにくいですが、管理会社にヒアリングしておきましょう。管理会社は築年数などを加味して原状回復費用の予測をしてくれます。
その費用を、たとえば2年に1回のペースで収支に読み込んでおくことで、その物件の収益性を測ることができるのです。
管理委託手数料
管理委託手数料とは、入居者募集や家賃の回収などを管理会社に依頼するための手数料のことです。
委託手数料は家賃の数％程度で設定するのが一般的ですが、その金額は管理会社と協議して決めるので事前に分かります。
火災保険料や地震保険料
ローンを組んでいれば火災保険は必須加入で、地震保険は任意加入です。いずれにしろ、保険料は事前に分かるので、こちらの金額も正確に読み込むことが可能です。
管理費や修繕積立金(区分所有）
区分（一室）マンションの場合は管理費や修繕積立金がかかります。特に修繕積立金は増額リスクがありますが、それでも一定額なので収支に読み込みやすいです。
共用部の修繕費用（一棟投資）
一棟投資の場合は、共用部の修繕費用はオーナーが支払います。こちらも原状回復費用と同じように管理会社に算出してもらうことで、経費として読み込むことができます。
税理士への報酬やその他経費
確定申告を依頼したときの税理士報酬は固定額ですし、その他経費も交通費などなので、ある程度予測することはできます。
このように、支出を予測することで物件の収益性を測ることができ、それは安定した家賃収入を得られる物件選定につながります。そして、結果的に安定した不労所得をつくることにつながっていくのです。
理由2レバレッジ効果が高く収益性が高いから
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする2つ目の理由は、レバレッジ効果が高く収益性が高いからです。
この点については以下を知っておきましょう。
- レバレッジ効果とは？
- 不動産投資はローンが利用できる
- レバレッジ効果による収益額の差
安定して継続した収益があるものの、その収益が小さければ意味がありません。しかし、不動産投資はレバレッジ効果が高いので収益性も確保でき、十分な不労所得をつくりやすいです。
レバレッジ効果とは？
レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、投資の世界では小さな資金でいかに高額な資産を取得できるか？という場面で使われる言葉です。
不動産投資はレバレッジ効果が高く、レバレッジ効果が高いということは少額な資金でも高額な資産を取得できます。
投資の収益は「保有資産額×利回り」で決まるので、レバレッジ効果の高い不動産投資は保有資産額が高くなりやすいため、収益性も高くなりやすいのです。
不動産投資はローンが利用できる
不動産投資のレバレッジ効果が高い理由は、不動産投資（アパート）ローンを利用できるからです。不動産投資ローンについては以下を知っておきましょう。
- 年収の数倍以上の借入も可能
- 会社員はローンを借り入れしやすい
- 投資の中でもレバレッジ効果が高い
年収の数倍以上の借入も可能
不動産投資ローンの借入額は借入者によって大きく異なります。ただ、一般的には不動産投資ローンで借り入れると年収の数倍以上の借入が可能です。
たとえば、年収600万円の人が3,000万円のローンを組むことは珍しいことではなく、場合によってはもっと高額のローンを組むこともことです。
自己資金のレバレッジ効果でいうと、たとえば自己資金300万円で3,000万円を組むことは十分可能なので、レバレッジ効果10倍以上ともいえます。
会社員はローンを借り入れしやすい
また、不動産投資ローンの審査基準は以下の通りです。
- 借入者の年収や自己資金率
- 借入者の勤務先や勤続年数
- 借入者の雇用形態
- 物件の収益性と担保価値
上記のように、借入者が安定して継続した収入があるか？は重要な審査項目になります。
その際、会社員や公務員の方が、自営業者や会社経営者と比べて金融機関から安定性が高いと評価されるので、高額な借入をしやすいのです。
投資の中でもレバレッジ効果が高い
また、年収の数倍以上を組める不動産投資ローンは、ほかの投資と比較してもレバレッジ効果が高いといえます。たとえば、証券会社からお金を借りて取引する「信用取引」という手法があります。
信用取引は株式やETF（上場投資信託）、REITなどを取得するときに利用できますが、そのレバレッジ効果は3倍程度です。
そのため、そもそも自己資金ゼロでも数千万円のローンが組めることもある不動産投資ローンは、ほかの投資と比べて格段にレバレッジ効果が高い投資といえます。
レバレッジ効果による収益額の差
仮に、自己資金300万円で、不動産投資ローンと株式の信用取引の収益を比較すると以下の通りです。なお、利回りは同じと仮定します。
- 不動産投資：300万円×ローン10倍×2.5％＝年間75万円
- 株式投資：300万円×信用取引3倍×2.5％＝年間22.5万円
上記は投資に成功している前提ですが、レバレッジ効果の高さと収益性の関係性が分かると思います。
理由3：手間がかからないから
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする3つ目の理由は、不動産投資は手間がかからないからです。この点については以下を知っておきましょう。
- 不動産投資の業務とは？
- 物件選びには労力・時間がかかる点は注意
手間のかかる投資の場合「不労」とはいえません。その点、不動産投資は物件を取得してしまえば手間はかからないので、「不労」ということができます。
不動産投資の業務とは？
不動産投資では、物件取得後に以下のような業務があります。
- 賃借人の募集（広告など）
- 賃借人の内見対応
- 賃借人との契約締結など
- 家賃の徴収や滞納時の対応
- その他問い合わせ対応
- 共用部の掃除や修繕（一棟投資時）
- 退去時の立ち合いや修繕作業
このような業務は労力を伴いますが、家賃の数％程度の委託費用を支払うことで管理会社に一任することができます。
不動産投資は自主管理もできますが、大きな労力が伴うので管理会社に管理は依頼した方が良いでしょう。
物件選びには労力・時間がかかる点は注意
ただ、注意点は物件選びには以下のような労力と時間がかかるという点です。
- 物件情報の収集
- セミナー参加や個別相談
- 収益性の検証・シミュレーション
- 現地確認
- 金融機関のローン審査
- 買主との交渉（仲介会社経由）
- 各契約行為
物件選びは不動産投資の成功を左右するので、どうしても時間がかかります。そのため、物件取得後は不労なものの、物件取得までは時間・労力はかかると思っておきましょう。
理由4：資産価値の変動が小さいから
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする4つ目の理由は、資産価値の変動が小さいからです。この点については以下を知っておきましょう。
- 不動産価格の変動要素
- 土地は経年劣化しない
- ほかの投資との比較
- 資産価値の変動は関係ない
当然ながら、保有している不動産の価格はさまざまな要素で変動します。しかし、ほかの投資商品と比べるとその変動率は小さいといえるでしょう。それは、安定した不労所得の形成につながります。
不動産価格の変動要素
保有している不動産価格が変動する要素としては以下の点が挙げられます。
- 周辺環境が著しく変化した
- 災害などによって建物が損傷した
- 予定していたはずの再開発が中止になった
建物は経年劣化していくので、建物資産価値は徐々に落ちていきます。ただ、それ以外の下落要素である上記の点は、そこまで頻繁に起こることでありません。
つまり、不動産価格も変動はあるものの、たとえば「地震で建物が大きく損傷した」などのリスクが小さいため、暴落リスクも小さいのです。これは、不動産投資の安定性につながります。
土地は経年劣化しない
さらに、不動産の土地部分は経年劣化しません。たとえば、アパート経営をする場合には、土地にアパートを建築します。
建物部分は経年劣化で価格は落ちていきますが、土地部分はいくらアパートの築年数が経過しても資産価値は大きく変動しないのです。
仮に、不労所得をつくったものの、一括で資金が必要になったときは「売却」という選択をするときもあるでしょう。その際、建物価格は低くなっていても土地価格は残っているので、高く売却しやすいのです。
ほかの投資との比較
不動産価格がどれくらい変動するかは、エリアや物件によって大きく違うので一概にはいえません。しかし、ほかの投資の過去5年間の価格幅と比較すれば、価格変動リスクの小ささは分かるはずです。
仮想通貨は極端な例ですが、たとえば日本最大の時価総額を誇るトヨタ自動車の株価でさえ、過去5年では70％も変動しています。
一方、不動産価格が5年で70％変動するということは、3,000万円の不動産が900万円になる…もしくは5,100万円になるということなので、ほぼあり得ない変動率でしょう。
資産価値の変動は関係ない
また、そもそも不動産投資でいう不労所得は家賃収入なので、不動産価格の変動は関係ありません。もちろん、不動産を売却することもありますが、その収益をメインに置いていないからです。
つまり、不動産投資はほかの投資に比べて資産価値（不動産価格）の変動が小さい上に、仮に変動したとしても不労所得の形成にはさほど影響を受けないということです。
これは、不労所得をつくる上で重要な「安定性」に関わる部分になります。
理由5：規模を拡大しやすいから
不労所得をつくるなら不動産投資をおすすめする5つ目の理由は、規模を拡大しやすいからです。この点については以下を知っておきましょう。
- 不動産投資における規模拡大とは？
- 金融機関との付き合いが重要
- 規模拡大時のシミュレーション
不労所得は、保有資産から得る収益がメインになるので、保有資産をどんどん増やしていけば不労所得は拡大します。不動産投資なら、その「資産規模の拡大」がしやすいのです。
不動産投資における規模拡大とは？
不動産投資における規模拡大とは、物件数をどんどん増やしていくことです。不動産は家賃収入というインカムゲインを生み出してくれるので、その不動産を増やすことで不労所得は増えていきます。
また、物件数が増えることで、「ある部屋は空室になったけどほかの部屋の家賃収入でカバーする」などのリスク分散が可能なのです。
その点も不労所得に重要な「安定性」につながる部分なので、規模拡大は不労所得をつくる上で重要になります。
金融機関との付き合いが重要
不動産投資が規模拡大しやすい理由は、不動産投資で規模拡大する上では金融機関が重要であり、上手く付き合うほど規模拡大がしやすいからです。
この点については以下を知っておきましょう。
- 成功実績を積むと審査に通りやすい
- ほかの投資にはない
成功実績を積むと審査に通りやすい
不動産投資ローンの審査項目は、上述したように借入者の収入・安定性、および物件の収益性でした。また、新たな物件を取得する際は、現在保有している賃貸物件の経営状況も加味されます。
たとえば、A銀行でローンを組んで区分（一室）マンション投資をすると仮定しましょう。そして、その投資に成功して7年間問題なく返済しつづければ、A銀行からの評価は上がります。
そのため、仮に新しい物件の購入を検討しているなら、再度A銀行に打診することで有利な条件でローンを組める可能性があるのです。これは、不動産投資ローンが規模拡大しやすい理由です。
ほかの投資にはない
たとえば、株式投資で信用取引を行い、投資に成功していたとします。
しかし、投資に成功していたからといって、本来は自己資金の3倍までしかできない信用取引を、たとえば「自己資金の5倍までOK」とはなりません。
不動産投資ローンのように金融機関から借り入れをして行う投資はないので、実績を積むことで規模拡大がしやすいのは不動産投資くらいといえます。
まとめ
このように、不動産投資は「安定性・収益性の高さ・手間がかからない・資産価値の変動が小さい・規模拡大しやすい」という理由で、不労所得をつくるのに向いています。
そのほかの投資でも不労所得をつくることはできますが、目的が違う投資もあるので注意しましょう。不労所得をつくりたいのであれば、不動産投資についての知見を深めることをおすすめします。
