不動産投資における13のリスクとその対策
By Oh!Ya編集部
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不動産投資を始める前に知っておきたいのは、「どんなリスクがあるのか」ということ。不動産投資は賃料収入などの様々なメリットがありますが、同時にリスクが伴います。リスクなしで資産を得られる方法はありません。
不動産投資で成功している投資家達はリスクを十分に理解した上で運用しています。リスクのことをよく知って回避することが、不動産投資を成功させるためのコツと言えるでしょう。
ここでは、不動産投資にはどんなリスクがあるのかをご紹介します。
目次
不動産投資でリスク回避するためには
不動産投資に失敗しないためにも、徹底したリスク回避を行う必要があります。不動産投資は長期的かつ安定して収入を得ることができる方法ですが、きちんとリスク回避の対策をしなければ失敗してしまう可能性も。
不動産投資でリスク回避を行うためには、事前にどんなリスクがあるのかを知ることが大切です。
リスクの種類は不動産投資の段階によって異なる
不動産投資のリスクには様々な種類がありますが、全てのリスクに対して対策を行わなければならないわけではありません。
不動産投資を行うときの段階によってリスクの種類が異なるため、段階ごとに対策を行わなければなりません。それぞれ「購入時」「所有時」「売却時」の3つの段階に分かれてリスクが発生します。 段階ごとにどんなリスクが起こるのか知っておきましょう。
不動産を購入するときのリスク
不動産を購入する際には、様々なリスクが発生します。物件を購入するときには様々な初期費用が掛かり、何らかの瑕疵（欠陥）が見つかる場合もあるのです。
収益物件を購入するときの様々なリスクについて見ていきましょう。
購入諸経費
まず、不動産を購入する際には様々な諸経費が発生します。購入費用がかかるのは当然ですが、不動産の購入費用以外の諸経費について順にご説明しましょう。
- 申し込み証拠金
物件の買付（購入申込み）を行った際に、より購入する意思を表示するために支払うもの。 売主に対して10万円程度支払うのが一般的です。売買契約が成立しなかった場合はすべて返金されます。
- 手付金
手付金とは、売買契約が締結されたときに売主に対して支払う費用のこと。売買代金の1割程度を支払うのが一般的です。
- 印紙税
売買契約書と金銭消費賃借契約書（ローン契約書）を作成する際に掛かる費用。契約書は課税文書です。課税文書は、「文書の内容を法律で保証する代わりに税金を納める」という仕組み。契約書に収入印紙を貼ることで印紙税を納税します。
- 仲介手数料
不動産を紹介し、仲介してくれた不動産会社に対して支払う費用です。 物件価格が400万円を超える場合は、売買代金の3%＋6万円が仲介手数料となります。
- 固定資産税
1月1日時点で不動産を所有している場合、4月から翌年の3月末までの約1年間分の固定資産税を支払う義務があります。ちなみに不動産を購入した日が1月1日でなくとも、日割り計算によって固定資産税の一部を支払わなければなりません。この場合は、売主と買主で物件の引き渡し日を起点にして按分します。
- 都市計画税
こちらも固定資産税と同様に1月1日時点で不動産を所有している場合、4月から翌年の3月末までの約1年間分の都市計画税を支払わなければなりません。もちろん不動産を購入した日が1月1日でなかった場合は、日割り計算によって都市計画税の一部を支払うことになります。
- 登記費用
登記費用は司法書士に対して支払う費用であり、登録免許税を法務局に支払い、手続きをしてくれる代わりに報酬として支払わなければなりません。
また、ここで住宅ローンを利用する場合、所有権移転登記と抵当権設定登記を行うための費用も必要になるので注意しましょう。
- ローン借入費用
ローン借入費用は、基本的にローンの種類や金融機関によって変わります。どんなローンをどこの金融機関で組むと、どのくらいの費用がかかるのか調べる必要性があるでしょう。
なお、ローン借入費用とは事務手数料や火災保険料、保証料など様々な費用をまとめたものです。
- 修繕積立基金
この費用は新築マンションを購入する時に支払う必要があり、地域や物件によって支払う金額に大きな差があります。
以上の、すべての諸費用を支払うことになるというリスクが発生します。 その都度どのくらいの合計金額が掛かるのか調べておきましょう。 物件購入時に掛かる基本的な諸費用としては、上記に加えて「不動産取得税」の負担があります。
新築マンションを建築会社から購入する場合は仲介手数料を支払う必要がありません。申し込み証拠金や修繕積立基金を支払ったとしても、中古マンションを購入したときの方が合計諸費用は高くなる場合があります。
収益物件に瑕疵や欠陥がある
不動産には瑕疵が潜んでいることがあります。 物件を購入する際に一番注意しておきたいのが、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境瑕疵」の3つがないかどうかです。なにも問題がない不動産を購入するのが一番ですが、中には何らかの瑕疵が潜んでいる物件もあります。
どんな瑕疵がある不動産なのかチェックしておく必要があります。瑕疵について、3つの種類ごとに見ていきましょう
- 物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、購入した土地と物件に重大な欠陥がある状態のことを指します。地盤が歪んでいたり、地盤沈下、土壌汚染など、明らかに立地条件が悪いといった土地の欠陥。このままではまともに住むことができませんよね。
さらに雨漏り、ひび割れ、シロアリ、アスベスト、床下浸水、基準値を満たしていない耐震強度などの建物に対する欠陥など。土地と建物のどちらかに重大な欠陥が見つかった場合は、「物理的瑕疵」がある不動産として扱います。
瑕疵のことを知らずに不動産を購入した場合は修繕費用が発生したり、専門家に調査してもらったりと様々な費用が発生します。もちろん建物や土地に問題がある物件なので、不動産として価格は大きく下落します。
格安物件はお買い得ではありますが、その不動産を購入して賃貸に出したとしても重大な問題がある物件にはほとんど誰も住んでくれないでしょう。そのままでは収益に繋がらないため、購入する前に物理的瑕疵がないかチェックすることが大切です。
物理的瑕疵は、素人でもひび割れや地盤のゆがみなどを判断することができるし、プロに調査してもらうことでどんな欠陥があるのかが分かります。
もし物理的瑕疵があるのに売主が告知していない状態で不動産を購入した場合、売主の瑕疵担保責任によって契約解除の申し立てか、損害賠償を請求することができます。しかし、個人間での不動産売買では、売主の瑕疵担保責任を無くす特約をつける場合があります。売買契約書の特約をしっかりと確認しておきましょう。
- 心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、過去に、人が住むのを嫌がるようなことが起きた不動産のこと。いわゆる事故物件や、いわく付き物件です。物理的な瑕疵があるわけではないので、土地や建物に欠陥がない以上は住むにあたってとくに問題はありません。
事故物件は過去に自殺者がいたり、殺人事件が起きていたり、発見が遅れた遺体があったなど、心理的なネガティブ要素を含んだ物件です。心理的な部分を気にしないのであれば、住む人が現れるかもしれません。 心理的瑕疵がある不動産は、極端に相場よりも売買価格が安いか、部屋の一部がリフォームされている、などの見分けるポイントがいくつかあります。
購入する前に告知事項があるかなど、細かくチェックする必要性があるでしょう。
物理的瑕疵と同様に、心理的瑕疵がある不動産は、売主や貸主が告知しなければなりません。しかし、物理的瑕疵のように明らかな欠陥や問題があると認められないことがあり、損害賠償を請求できるかどうかは場合によるので注意しましょう。
- 環境瑕疵
環境瑕疵はこれまでの物理的瑕疵や心理的瑕疵とは違い、不動産自体には何も問題はありません。しかし、不動産がある周辺環境に何らかの問題があることを環境瑕疵と呼びます。
たとえば、物件周辺での騒音問題や異臭問題、振動問題、暴力団関連の問題、周りの建物のせいで日が当たらない日照問題など。住むにあたって何らかの問題が周辺で起こっていることが瑕疵にあたります。
この環境瑕疵は今までの瑕疵とは違い、完全に売主や貸主の主観によって周辺環境に問題があるかどうかが判断されます。つまり、買主から見れば明らかな環境瑕疵なのに、重要事項として契約書に記載されていないことがあるのです。
環境瑕疵か判断するためには、自分の目で周辺環境を確認して問題がないかを確認しなければなりません。もちろん不動産の周辺に住んでいる住民も問題があることを知っているため、聞き込みをすることで確かな情報が得られるでしょう。
もし環境瑕疵があることを売主や貸主が知っていて告知しなかった場合は損害賠償を請求することができますが、不動産そのものに問題はないため、契約を解除することはできません。環境瑕疵がある不動産は、不動産自体に問題があるわけではないので値段が下がりにくいのも特徴です。
不動産を資産運用（賃貸経営）するときのリスク
不動産を無事に購入した後は、資産運用をする際のリスクがあることを知る必要があります。不動産はただ購入して運用していればいいというわけではなく、問題が起きたときにすぐ行動しなければなりません。
空室リスク
不動産を運用する上で最も重要なリスクが、空室リスク。資産運用するにあたって空室がどれだけあるかは賃貸経営の収益に大きく影響してきます。
もし空室が出てしまうとその分の家賃収入が得られなくなるため、すぐに入居者を募集したり、入居者が現れるように様々な対策を行わなければなりません。空室がない状態がベストなので、できる限り空室を出さないようにする努力も必要です。
空室率が高まり家賃収入が赤字になったとしても、ローンの返済は待ってくれません。最初から空室が出にくい不動産を購入するか、空室保証のサービスを利用するなどリスク対策を検討しておきましょう。
家賃滞納リスク
一方で空室がないからと安心するのはまだ早いです。空室がなくても問題になるのが、入居者が家賃を滞納しているケース。入居者による支払い家賃の遅延や滞納が起こると、物件のオーナーには滞納された分の家賃収入が入ってこなくなってしまいます。早急に対策を行わなければなりません。
直接入居者に問いただして家賃の支払いを催促するのが一般的ですが、それでも家賃を支払わないようであれば、契約を解除する通知を送ることになります。また、家賃の滞納者が出ないよう事前に入居者審査を厳しくしたり、家賃保証サービスを利用する方法もあるでしょう。
入居者の審査を厳しくすることで毎月家賃をしっかりと支払ってくれる入居者が住んでくれるようになり、家賃保証サービスを利用することで家賃の支払いを保証してもらえます。
家賃相場の下落
不動産運用を続けていると毎月一定の家賃収入が得られるのが大きなメリットですが、その家賃収入は常に一定というわけではありません。何らかの原因によって家賃相場が下落することにより、得られる家賃収入が下がってしまうという可能性があります。
しっかりと購入する不動産を吟味することである程度の下落が抑えられますが、不動産を運用し続けている限り、建物は経年劣化していきます。建物の損傷や劣化が進むと資産価値が低下していくため、家賃相場にも大きな影響を及ぼします。
新築の不動産は、購入してから2年程度ならまだ変化がないことが多いです。 しかし、3年目を超えると周辺に新しい物件が建ち始めることがあり、それらの物件の影響によって家賃が下がる可能性があります。その後も年数が経つたびに家賃が下がっていくので、頃合いを見て不動産を売却する選択も必要になってくるでしょう。
また、周辺環境の変化によって家賃が下がることもあります。周辺地域に便利な施設が建つと、その周辺の物件が需要を増していきますが、逆に自分が運用している不動産の需要が減っていくので家賃相場の下落に繋がると言えます。
ローン金利の上昇リスク
不動産投資を行うためにローンを組んだ場合、毎月の家賃収入をローンの返済に充てることになります。このことから空室や家賃滞納によるリスクは避けたいところですが、もう一つ忘れてはならないのが、ローン金利が上昇するリスクです。
固定金利型であればローン金利が変動することはありませんが、変動金利型だとローンを返済している間に金利が上昇してしまい、返済金額が上がってしまいます。もちろん変動金利型なので金利が下がることもあります。
どちらにしても金利が上がれば返済金額も上がってしまうため、金利の変動が不安な場合は最初から固定金利型を選んだほうが安心です。
金利の仕組みを理解しよう
不動産投資で成功するためには、金利の仕組みを理解しておくことも大切です。金利には「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。
まず、固定金利型はローンの返済期間中は何があっても金利が変動することがないタイプで、総返済金額も変わりません。
変動金利型は、返済期間中に金利が上昇・減少のどちらかが起こるタイプ。金利が上昇すれば返済金額が増え、減少すれば返済金額が減っていきます。変動金利型はランダムで金利が変わるのではなく、半年に1回金利が見直されることになっています。
金利が見直されてもすぐに返済金額が変わるのではなく、5年に1回のタイミングで見直される他、返済金額が上昇する場合は返済額の1.25倍までと決められています。
諸費用と税金のリスク
不動産を賃貸経営する際にも、様々な諸費用が掛かります。税金を支払う義務も発生するリスクがあるので注意が必要です。
管理費・修繕積立金
管理費とは不動産の管理を行ってくれている管理会社に対して支払う費用で、毎月支払わなければなりません。管理会社が行っているのは、主に「常駐管理」「通勤管理」「巡回管理」の3種類。管理費用はどんな管理を行っているのかによって変動します。
具体的な管理費については不動産管理会社に相談してみましょう。
PMフィーの負担
PMフィーとは管理会社が不動産の管理を行ってくれる代わりに発生する手数料であり、プロパティマネジメントと呼びます。PMフィーをしっかり支払っているからこそ、物件オーナーの代わりに管理会社が様々な管理を行ってくれているのです。
管理会社は空室リスクを減らしてくれたり、家賃の集金、入居者募集など様々な業務を行っています。費用の相場は家賃の3%～5%ほどしかかかりません。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、1月1日の時点で不動産を所有している人に掛かります。4月から翌年の3月末までの約1年間分の税金を、物件がある市区町村に支払わなければなりません。。
毎年6月前後に税金の納税通知書が届くので、必ず期限内に納税しましょう。
所得税
所得税とは所有している不動産を賃貸にすることにより、入居者からの家賃を初めとする様々な所得に対して課税される税金です。不動産所得のみに対して課税されるのではなく、それ以外の所得と合計したものに対して課税されるので注意しましょう。
また、所得税は確定申告をする際にも必要な情報になるため、あらかじめ計算する必要があります。
不動産取得税
不動産取得税は、その名の通り不動産を購入して取得した時に課税される税金です。厳密には不動産を購入した時に発生する税金ではなく、購入してから約半年後に納税通知書が届きます。
なお、不動産取得税は1回のみ納税義務が発生するものであり、1度支払えばその後に納税する義務はありません。
災害など危険負担のリスク
災害によって不動産に危険が及ぶというリスクもあります。火災や地震、津波といった災害・天災が起こる可能性がある以上、不動産が破損したり倒壊したりすると家賃収入が得られなくなるでしょう。
災害が起きたときのための対策を行う必要があります。火災に備えた火災保険や地震保険に加入するなど、備えておくに越したことはありません。
災害に備えて保険に加入する場合、当然ながら保険料を支払い続けることになります。また、保険に加入する以前に、新耐震基準を満たしている地震に強い物件を選ぶのもおすすめです。
不動産管理会社の倒産によるリスク
自分で不動産を管理するのではなく、管理会社に不動産の管理を任せている人は、万が一でも管理会社が倒産するリスクがあることを覚えておいてください。一般的に倒産する可能性は低いとはいえ、倒産しないわけではありません。
万が一管理会社が倒産してしまった場合、新たな管理会社が決まり、その新しい管理会社に契約を切り替えるといった手続きを行うことになります。
- 敷金や家賃などが回収できない危険性がある
不動産管理会社が倒産すると、必ず損失が起こるという重大なリスクが発生します。管理会社が倒産した時に真っ先に気になるのが、「家賃収入などはどうなるのか」です。
しかし、管理会社が経営難に追い込まれている場合は、家賃の振り込みを行っている余裕がないため、たびたび家賃の振り込みが遅れる傾向にあります。そして管理会社が倒産した場合、これまで振り込まれていた敷金や家賃が回収できない可能性があるのです。
敷金や家賃の一部なら戻ってくる可能性はありますが、基本的に全額戻ってくることはないでしょう。多少なりとも損失は発生してしまうので、もし家賃などの振り込みがたびたび遅れているようであれば、管理会社の変更を検討するのがおすすめです。
事故物件によるリスク
当初は何も問題がない不動産を購入したとしても、運営していく中で突然事故物件になることも少なからずあります。何らかの事件が起こったり、事故物件になることで、新たなリスクが発生します。
もし途中から事故物件になってしまった場合は、入居者がなかなか現れなくて空室が埋まらない、という可能性も。家賃を減額しなければならない事態になってしまい、家賃収入が減るというリスクがあります。
借金のリスク
もう一つ忘れてはならないのが、借金を抱えるというリスクが発生することです。借金をしないためには不動産を一括で購入するのが一番ですが、それができるのは一部の人だけでしょう。 ほとんどの投資家はローンを組む形で借金を抱え、月々の家賃収入で返済し続けることになります。
もちろん不動産を運営しているときに空室が全く出ないとは限りませんし、何らかの理由によって返済ができなくなるケースも考えられるでしょう。もしローンの返済ができなくなってしまった場合は、物件を任意売却することになります。
不動産を売却するときのリスク
不動産の賃貸運用を行いつつ、将来的には不動産を売却するのが成功するためのコツです。しかし、不動産を売却する際には様々なリスクが発生するので注意しましょう。
売却時の諸費用リスク
不動産を売却すれば売却金を得られますが、売却する際に様々な諸費用を支払うことになるのです。
不動産仲介手数料
不動産仲介業者に不動産売却の仲介を行ってもらった場合、その手数料として購入したときと同様に仲介手数料を支払うことになります。
管理費・修繕積立金の清算
今までに支払った管理費や修繕積立金は不動産を売却する際に戻ってくることはありません。しかし、不動産を売却した月に支払った金額については、売主と買主との間で日割り計算を行うことになります。
つまり、翌月の分は前の月に支払うことになっているため、もしマンションを引き渡す日が1月15日だった場合、1月15日～1月31日分の費用を日割り計算によって買主が負担することになるのです。
売却時にも税金が掛かる
不動産を売却する際には様々な税金の負担があります。どのような税金がかかるのかチェックしておきましょう
印紙税
印紙税は不動産を購入した時と同じように、売買契約書に収入印紙を貼るために必要な税金です。
抵当権抹消登記の登録免許税
もし金融機関から融資を受けて不動産を購入していた場合、購入した物件に抵当権が設定されています。物件を売却するときは、設定されていた抵当権を抹消するための登記を行わなければなりません。
抵当権抹消登記の手続きを行うためには、登録免許税を支払わなければなりません。不動産1つにつき1,000円を支払います。
譲渡所得税
不動産を売却したことによって利益を得た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。物件の所有期間によって譲渡所得税が異なるため、要件を確認しておきましょう。
固定資産税・都市計画税の清算
不動産を購入する際に1年間分の固定資産税や都市計画税に関しては、不動産を買主に引き渡したその日から12月31日分の税金を買主が負担することになります。
不動産の流動性によるリスク
不動産を売却する際には、流動性のリスクがあることを忘れてはなりません。流動性とは、売却した不動産がすぐに売却することができなかったり、希望する金額で売れなかったりするリスクのことを言います。
不動産はすぐに現金化できない
上記の通り、不動産は流動性があるため、一般的に3ヶ月～半年ほどの売却期間が掛かります。早く現金がほしいと思っていてもすぐに現金化できるわけではありません。
不動産を売却するときはただでさえ様々な諸費用がかかるため、事前に売却する計画を立てておいた方が良いでしょう。
空室率と建物状況の関連性
不動産が売却しやすいかどうかは、空室率や建物の状況が大きく関係しています。とくに売却しやすいのは、周辺環境の利便性の高さなどによって空室率が低いこと、そしてきちんと管理が行き届いていることです。
空室率が低ければ高い利回りが期待できますし、きちんと管理が行き届いていれば入居者も安心して住めるので売却しやすくなるでしょう。
不動産を売却するタイミングは？
やみくもに不動産を売却しようとしても失敗する可能性があります。本来であればまだ家賃収入が見込める状況であったり、空室期間が長引いて家賃収入が見込めない場合など、タイミングを見極める必要があるでしょう。
また、建物の減価償却をしている期間が終わったタイミングで売却するなどの出口戦略も重要です。
空室期間が長期化しそうなとき
一番分かりやすいのは、空室がある期間が長引きそうなときです。空室があるだけでも家賃収入に大きく影響するし、家賃を下げてまで入居者を募集したとしても売却価格が下がる可能性があります。
空室期間が長引く時はそれだけ他の物件の需要が高いということなので、早めに見切りをつけて売却を検討するのがおすすめです。
老朽化による大規模修繕のタイミングを見る
長く不動産を運用していると、いずれ建物は老朽化によって大規模修繕を行う必要が出てきます。しかし、大規模修繕には多額の費用が掛かるので、大規模修繕が必要になる前に売却するのがポイントです。
インカムゲインとキャピタルゲインのバランス
インカムゲインとは不動産投資の運用によって得られた利益（家賃収入）であり、キャピタルゲインとは不動産を売却したことによって得た利益のことです。
インカムゲインであれば継続して家賃収入を得ることができますが、キャピタルゲインは不動産の価格が値上がりした時に売却しないと売却益を得ることができません。価格が下がることもあるので、そこまで大きな期待はできないでしょう。
キャピタルゲインによる利益はプロの投資家でも難しいため、基本的にインカムゲインを意識した家賃収入に加え、価格が下がりすぎないうちに売却するのがおすすめです。
不動産投資のリスクを理解した上で始めよう
不動産投資はリスクの理解なしに成功できるものではないと言えます。徹底したリスク回避を行ってこそ成功への道が開けることになり、事前にどんなリスクがあるのかを理解することで対策がやりやすくなるのではないでしょうか。
リスク回避のための出口戦略を知る
不動産投資のリスクを回避するためには、不動産の運用だけでなく出口戦略についても知る必要性があります。購入する時や運用している時のリスク回避だけでなく、売却する時のリスクを回避してこそ不動産投資に成功したと言えます。
失敗しないための出口戦略を知ることで、売却に向けた行動を効率良く行うことができるでしょう。
まとめ
不動産投資は長期的に安定した不労所得が得られますが、リスク回避を徹底しなければ成功できません。購入時、賃貸運用時、売却時のリスク回避を徹底してこそ、不動産投資に成功することができます。
物件の購入や賃貸運用に掛か諸費用と税金、瑕疵や空室によるリスクを予め想定しておくことが大切です。不動産投資や物件のことで詳しく知りたいときは、不動産のプロに相談してみましょう。
