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これだけ読めば大丈夫!3STEPですぐできる収益不動産の見つけ方

By Oh!Ya編集部

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これだけ読めば大丈夫!3STEPですぐできる収益不動産の見つけ方

検索すれば何千件と出てくる、収益不動産。その中から本当に良い物件を探す方法ご存知ですか?

実は、着眼点と検索方法を少し工夫するだけで、不動産探しはグッと効率的になります。

今回は、素早く情報を集められる情報サイト、および情報収集のときに重視すべきポイントを解説。多忙なビジネスマンに役立つ、ブックマークをもちいた時短術をご紹介します。

収益不動産を探せる情報サイト

現れるか分からないお宝物件に期待して、更新頻度の低い地方の情報サイトを見るのは非効率。収益不動産を効率的に探すのであれば、有名情報サイトに絞って情報収集をしましょう。

以下の情報サイト3つは、さまざまな不動産会社から情報提供を受けており、広範囲かつ信頼性のあるデータが集まっています。

国内最大手!不動産選びに迷ったら「楽待

楽待

多くの不動産投資家が利用する「楽待」は、収益不動産の掲載数が国内トップクラス。不動産探しを始めるときに、まず確認しておきたい情報サイトです。

検索条件には16項目が設けられており、膨大なデータベースから希望を満たした不動産をピンポイントで見つけられる仕様。検索結果一覧から物件価格や利回り、所在地や交通アクセスまで一目で確認できるため、流し見でも十分に情報を収集できます。

・掲載不動産数:76,160件(※2018年12月時点)

ユーザーライクな親切設計が魅力「健美家

健美家

「健美家」は楽待に次ぐデータベースを持っており、こちらも不動産探しの情報サイトとして有名。効果的なカラーリングにより視認性が良く、必要な情報が自然と目に入るよう工夫されています。

健美家も検索結果一覧に過不足なくデータが揃っているので、素早く目を通すことが可能。検索条件は13項目と楽待より少ないものの、必要な部分は全てカバーされています。

また、なかには「値下げ↓」や「価格交渉可」といった条件設定も用意されており、お得な不動産を見つけやすくするユーザーライクな親切設計です。

・掲載不動産数:46,613件(※2018年12月時点)

コアな不動産を探すなら「不動産投資連合隊

不動産投資連合隊

商店街をイメージした広告風デザインが目を引く「不動産投資連合隊」は、他の情報サイトでは取り扱っていない珍しい不動産が見つかります。

また、運営者たちが収益不動産を紹介する「今週のおすすめ一棟」や、不動産投資家に別荘を勧める「本日のおすすめリゾート・別荘物件」などの風変わりな特集も特徴。「物件リクエスト」と呼ばれるサービスを利用すれば、不動産投資連合隊が依頼者に代わって不動産を探してきてくれます。

収益不動産の掲載数は楽待や健美家より劣るものの、これら2つには無い不動産情報を扱っているケースも多々。定番情報サイトを利用してなお余裕がある場合は、ぜひ確認しておきたいサイトです。

・掲載不動産数:6,597件(※2018年12月時点)

収益性の優れた不動産を見つける4つのポイント

アイデア

経済情勢や人口推移に変動があっても、優れた収益性を持つ不動産の条件は頻繫に変わるものではありません。高い収益性を維持し続けている不動産は、ずばり「賃貸需要」と「利回り」の2点が保たれているだけなのです。

この2点を見極めるために重要なのは、不動産選びの段階で「4つのポイント」にフォーカスすること。この項では、収益性の優れた不動産を探すときに役立つポイントをご紹介します。

交通の利便性や近隣施設の存在をチェック

賃貸需要を想定するうえで、最も重要なのが駅までの距離と近隣施設の充実度。これらの存在の有無で、住居としての価値は大きく異なります。たとえば、最寄りの都市部には何分でたどり着けるのか、急行電車の停車駅なのかといった要素は、時間に追われがちなビジネスマンが重視するポイントです。

また、生活圏が狭い範囲で収まるほど魅力的だと感じる人は多く、地域の将来設計図ともいえる立地適正化計画において、都市機能は「より利便性の高いエリア」に集約されていく傾向があります。つまり、生活に欠かせない施設が集まる地域は、今後も利便性が向上する可能性が高いのです。

収益性を維持するためには現状だけでなく、10年,20年後の賃貸需要も視野に入れなければなりません。交通の利便性や近隣施設の存在をチェックして、今後も魅力的なエリアであり続けるのか予測することが大切です。

1つの施設に依存した賃貸需要は危険

たとえ賃貸需要が高い地域が見つかったとしても、それが1つの施設によって成り立つ場合は要注意。代表的な例としては、1人暮らしの学生が多い大学付近や、社員の入居先として人気がある会社近辺です。

これらは、手軽に入居率を維持できる不動産として人気ですが、仮に大学や会社が移転・倒産してしまえば結果は明らか。それらの施設が無くなると同時に空室が増加し、賃貸需要はガクッと落ち込んでしまいます。

他に魅力的な要素があれば立て直せるものの、1つの需要に依存しきっていたなら回復は容易ではありません。学校や企業だけでなく、近隣施設の存在をチェックするときには、賃貸需要に最も影響している建物が「無くなってしまった場合」も想定しましょう。

それを踏まえても入居者が集まると思えるエリアこそ、真に賃貸需要の優れた地域だといえます。

地域特有のニーズを読みつつ投資先を決める

先ほど解説した交通の利便性や近隣施設の重要度は、地域のニーズによって左右されます。たとえば、毎朝出勤ラッシュ時に会社へ向かうビジネスマンであれば、駅までの距離が近い住居に魅力を感じるものです。

一方で、子どもの送迎や買い出しに自家用車を使うファミリーにとって、これらは重要なポイントではありません。ファミリー世帯であれば出勤時の利便性より、治安の良さや通学路の距離を重視するため、ビジネスマンと比較して住居に求めるものは180度変わるといえます。

さらに、独身のビジネスマン相手には「賃料の安さ」が武器となりますが、ファミリー世帯が相手であれば「内外装の綺麗さ」や「設備の新しさ」など、住居としての機能が大切。お金をかけつつ、夫婦子どもに受け入れられる家を用意しなければならないのです。

こういったケースは初期費用こそ多くかかるものの、一度入居者が定着すれば中長期的に契約してくれる場合がほとんど。安定性でいえば、独身のビジネスマンをターゲットにするより確実だといえます。

どの地域で、どのような層をターゲットにしながら不動産投資を始めるのか。このようにニーズと戦略をシンクロさせて考えれば、その条件下において収益を得やすい不動産がイメージできるのです。

表面利回りではなく実質利回りを計算する

不動産会社が提示する資料、収益不動産の情報サイトに記載されている利回りは「表面利回り」であるとご存知でしょうか?

商談に使われる利回りという言葉は、一般的に表面利回りを指しますが、これを当てにして利益率を予測しては危険。表面利回りは「満室想定時の利益率」を求めた数値であり、実際の運用で達成できる基準値ではないからです。

利回りをもとに不動産探しを行うときは、より現実的な収益性を算出できる「実質利回り」を活用しましょう。

実質利回りの計算方法と使い方

表面利回りが満室想定時の利益率を求めるのに対して、実質利回りでは空室を想定しつつ各出費を盛り込んで計算を行います。そこで、実質利回りの算出は以下のような計算式をもちいます。

実質利回りの計算式
(空室を見越した年間利益-運用経費)÷(物件価格+購入経費)× 100%=実質利回り(%)

※横スクロールできます。

運用経費と購入経費は、実際に投資をスタートしなければ正確に分からないものの、おおよその数字を入力すれば表面利回りより高精度な利益率が分かります。

上記の計算は「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」にて、ネット上でも算出可能。諸経費の平均値も記載されており、まだ具体的な運用経費が分からない場合にも対応しています。

周辺地域の平均賃料をチェック

実質利回りを利用するとき、地域一帯の平均賃料に注意しましょう。なぜなら、不動産会社や収益不動産の情報サイトによっては、表面利回りを良く見せるために賃料設定を高く見積もる可能性があるからです。

これを見極めるためには、実質利回りを求める不動産の賃料設定と、周辺の類似した不動産の賃料設定を比較。本命の不動産だけが「飛び抜けて高額な賃料設定」であれば、その不動産は危険だといえます。

このとき、異なる不動産会社や情報サイトをあたって、多数のサンプルから比較できれば理想的です。

築古物件は修繕費による利回り低下に注意

物件価格を入念に確認するにもかかわらず、築年数を軽視してしまう投資初心者が一定数います。これは、築年数の経過により「大規模修繕」が必要となることを見落としているためです。

不動産の劣化状況は、内外装の表面部分だけを見ても分かりません。上下水道や空調機器、屋上の防水塗装など目に付きづらい場所を確認しなかったために、購入直後に思わぬ出費となる可能性があります。

これらが劣化している可能性を予測するうえで、築年数は1つの目安になるのです。新築ならもちろん大規模修繕は気にしなくて良いですが、築10年以降の不動産は最後に修繕をした時期・場所などを細かく調査して、予想外の経済的ダメージを回避しましょう。

入居者は耐震基準にシビア

築年数関係でもう1つ確認しておくべきポイントが「耐震基準」です。

大規模な地震が多発する日本では、耐震基準に対してシビアな基準を持つ人が多々。そのため、震度6~7程度の地震にも耐えられる「新耐震基準」が保証された、建築日が1981年6月1日以降の不動産が信頼を集めているのです。

築年数が古いほど利回りは高くなりやすいものの、賃貸需要を左右する「安全性」を売りにできないと覚えておいてください。

情報サイトで効率的に収益不動産を探す方法

検索

優れた収益不動産はネット上に掲載されても、すぐに買い手が付いてしまうもの。できるなら毎日チェックが理想的です。

しかし、余暇時間の少ないビジネスマンが、情報を毎日チェックすることは容易ではありません。そこで、この項では効率的な情報収集を可能にする、ブックマークを利用したテクニックをご紹介します。

購入したい不動産のイメージを明確にする

情報収集の効率化を目指すのであれば、購入したい不動産の条件は具体的であるほど良いです。

ひとまず、押さえておきたいポイントは以下の7つ。できる限り多くの項目に対して、イメージが固まっている状態が理想的です。

検索時に最重視すべきポイント
物件価格
(表面)利回り
区分・一棟
地域
建材
築年数
間取り

※横スクロールできます。

なお、この時点で実質利回りを算出するのは非効率であるため、まずは情報サイトに掲載された表面利回りをもとに結果を洗い出します。

会員登録時は可能な限り詳細な情報を入力する

たとえば「楽待」の場合、任意で本人証明書や収入証明書を登録すれば、非公開情報の紹介率がアップ。欲しい不動産の条件を伝えるほど優良情報が届き、不動産探しがグッと効率化します。

会員限定のアクセス権も得られるため、会員登録時はできる限り具体的に情報を入力しましょう。

検索条件を絞り「ブックマーク」を最大限活用する

情報収集のとき、最も時間を取られるのが「検索条件の入力作業」です。いつも同じ検索条件を打ち込むため、これを簡略化できれば情報収集の面倒さは一気に減少するはず。

ぜひ、ブックマークを活用した「効率化テクニック」を実践してみてください。

手順1.収益不動産の情報サイトで希望条件を入力

ステップ1

まず、前述した「押さえておきたい7つのポイント」をもとに、情報サイトに検索条件を入力します。この段階で、検索結果が極端に少なくなる場合は、絞るポイントを1つ2つと減らしていきましょう。

今回は、以下の4つのポイントを入力してみました。

検索条件の一例
物件価格5000万円以下
(表面)利回り10%以上
区分・一棟一棟マンション
地域東京都

※横スクロールできます。

手順2.検索結果ページをブックマーク登録する

ステップ2

検索結果ページが表示されたら、そのページをブックマークに登録。

これを、毎日チェックしたい検索条件のパターン数、情報サイトの数にあわせて繰り返します。

手順3.登録したブックマークから定期的に情報をチェック

ステップ3

あとは、登録したブックマークへ毎日アクセスして、新規に登録された不動産や値下げ情報をチェックするだけ。

欲しい不動産の条件が変われば、新たに手順1と手順2を繰り返して追加していけばOKです。

まとめ

ビル

収益性の優れた不動産は倍率が高いため、他の投資家たちとのスピード勝負。

そして、激戦地で優良不動産を勝ち取るには、毎日の情報収集が欠かせません。このような事実を知りつつも、多忙を極めるビジネスマンの多くは、不動産探しに多くの時間を割けないのです。

そこで、今回はおすすめの不動産情報サイトと、ブックマークを活用した「効率化テクニック」をご紹介しました。初めこそ手間がかかるものの、1度目の設定以降は面倒な作業が全て省略されます。

間違いなく情報収集のスピードが上がるため、優良な不動産を探すときは活用してみてください。

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