不動産投資における収益物件の選び方講座！失敗しない探し方とは？
不動産投資の基本はアパートやマンションを購入し、他人に貸して家賃収入を得ることです。家賃収入はインカムゲインと呼ばれ、定期的な収入になることから、不動産投資は一般的にも認知度が高まってきました。
サラリーマン向けの不動産投資本も多く出版されており、不動産に携わったことのない人でも参入しやすい環境になってきているのが現状です。 不動産で利益を得るための土地・建物のことを収益物件と言います。不動産投資の方法は、アパートやマンションの部屋を入居者に賃貸するもの、土地のみを駐車場として貸すもの、店舗用テナントとして個人事業主に貸すなど様々。
主に不動産投資の対象とされているのは、アパート・マンション・戸建などを賃貸経営するやり方です。 安定した賃貸事業を行っていくためには、物件の収益性や不動産価値がとても重要。しかし、不動産のことをよく知らない方や、投資初心者の方は、「どうやって物件を選べばいいか分からない」という方がほとんどです。
ここでは不動産投資で失敗しないための収益物件の選び方をご紹介します。
不動産投資は収益物件の選びかたが重要！
不動産は土地・建物で構成されていますが、宅地の面積や建物の規模によって価格が大きく違ってきます。不動産投資をする際には、「どれくらいの規模の不動産を購入するのか」が最初のポイントになるでしょう。
また、建物の築年数も不動産価格に直接影響します。建物は大きくても築年数が古ければ当然ながら価格は低くなりますが、収益物件として賃貸経営を行うにはリスクが高くなるのです。 たとえば、床下がシロアリによる被害を受けていたり、雨漏りにより壁が湿っている、柱が腐っている、などのリスクがあります。
毎日暮らす住宅は、誰もが快適さを求めます。建物の損傷が激しい物件には入居者がつかず、家賃収入を得ることができません。不動産投資をスタートするときの自己資金と相談しながら、投資計画を立てていくことが大切です。
そもそも収益物件とは？
収益物件は、土地や建物を第三者に貸すかわりに毎月賃料を支払ってもらうためのもの。不動産の所有者が収益を得るための物件です。不動産投資を始めるにあたり、まず収益物件を探すところから始まります。
書店やコンビニエンスストアで、数百円で販売されている不動産情報誌などを読んだり、インターネット上の不動産ポータルサイトから物件情報をチェックできます。パソコンやスマートフォンで物件の最新情報を確認しておきましょう。
物件情報には、不動産価格や所在地、敷地の面積など、物件に関するものが多く記載されています。あまり不動産投資に慣れていない方でしたら、どこを見れば良いのかわからないかもしれません。
物件情報は、その不動産のことを知るうえで最も重要なものです。物件情報の見かたを理解して、素早く判断できるようにしておきましょう。
収益物件の基準
基本的な物件情報には、主に以下のような項目が記載されています。
- 不動産価格
物件の取引価格です。
- 土地面積・権利
物件の敷地の面積や、法的な権利。たとえば「所有権」などが載っています。
- 建物面積・構造
建物の延べ床面積と構造など。物件の種類によって木造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった記載があります。
- 専有面積
アパートやマンションの場合は、所有者が専有している部分（住居部分）の面積を記載。
- 間取り内訳
間取りについての詳細です。ワンルームであれば、1K。2部屋とリビング・ダイニングキッチンの間取りなら2LDKといったものです。
- 現況
現在、物件がどういう状態にあるかを表しています。 売主がまだ住んでいるのであれば、「居住中」。もう退去しているのであれば「空き家」。建物が古すぎる場合は「古家付き土地」といった記載がされています。
- 引き渡し
売買契約が成立した場合に、物件をいつ引き渡すのか、という予定日についてです。ほとんどの場合、「相談」となっており、売主と買主が予定を話し合って決めます。
- 取引態様
物件情報を掲載している不動産会社と売主の取引態様を表しています。
たとえば売主が物件の売却を不動産会社に依頼して媒介契約を行っている場合は、以下のような記載です。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
上記の3つの媒介契約で、売主がどの契約を結んでいようと、「仲介手数料が掛かる」という以外は買主にとって大きな影響はありません。
もし取引態様が「売主」となっている場合は、物件情報を出している「不動産会社が売主」という意味です。不動産会社が売主の場合は、直接不動産業者と売買契約ができるので、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料 物件を購入した際に、売買を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料のこと。不動産価格が400万円を超える場合は、売買価格の3%＋6万円が仲介手数料となります。
実際には、さらに細かく土地と建物に分かれて情報が記載されていますが、まずは上記の主な内容をチェックしておけば大丈夫です。
利回り
収益物件の物件情報には、上でご紹介した情報に加えて、「利回り」が記載されていることがあります。 利回りとは、物件の利益率のこと。収益物件から得られる賃料収入を物件購入価格で割って算出しています。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2つがあり、一般的に「利回り」と呼ばれているのは表面利回りのほうです。収益物件の情報サイトなどに掲載されている利回りも「表面利回り」が使用されています。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
この表面利回りには、実際に収益物件を賃貸経営するときに掛かる諸経費などが含まれていません。表面利回りを見て物件の利益率をざっくりと把握したり、他の物件と比較をするための指標として利用されています。 ほとんどの収益物件のWebサイトには「利回り」としか記載されていませんので、実質利回りと勘違いしないように気を付けましょう。
実質利回りには賃貸物件の管理・運用に掛かる費用が含まれており、表面利回りよりも具体的な利益率がわかります。
- 実質利回り＝（年間賃料収入－年間諸経費・固定資産税）÷（物件購入価格＋購入諸経費）
もし購入したい収益物件を見つけたときは、必ず実質利回りを自分で計算するようにしておきましょう。
対象物件があるエリアの条件
投資をしたい物件が出てきたら所在地を確認して、周辺の環境を調べておきましょう。投資対象の物件と類似している競合物件がある場合は、どんな家賃設定にしているかをチェック。 競合物件の入居率や建物の管理状況なども確認しておくと、自分の賃貸物件を運用する際の参考になります。
また、物件の近くに駅があるか、日用品や食料品が買えるスーパーなどがあるか、などのエリア条件も確認しておきましょう。 区分所有マンションの場合は単身者のサラリーマンやファミリー層が多く住んでいることから、駅やスーパーまでの距離がとくに重要視される傾向にあるからです。
収益物件の立地によって空室率や家賃設定に大きく左右するため、エリアの確認はしっかりと行いましょう。
土地の広さ
物件情報には土地の面積が記載されていますが、物件の敷地がどれくらい広いかによって今後の物件の価値が変わります。
基本的に賃貸経営は中期的・長期的なスパンで運営することがほとんど。長い年数をかけて家賃収入を獲得していくのがスタンダードな投資方法です。 しかし、建物は築年数が古くなるにつれて損傷し、建物の資産価値がどんどん減少していきます。10年後、20年後には、建物の価値がほとんどない状態になってしまうことも。
しかし、土地の価格が大きく下落することはありません。土地価格については、毎年、国土交通省から公示地価が発表されています。ある程度は土地の価格に変動がありますが、建物のようにどんどん資産が減っていくことはないのです。 そのため、収益物件として不動産を所有するのでしたら、できるだけ土地の面積は広いほうが将来的な資産価値を保てることにつながります。
建物の現況
入居者が長く住んでもらうためには、建物が快適でなければなりません。収益物件を購入する際に物件価格が安いからといっても、築古物件の場合はリフォームやリノベーションなどが必要になることも。
クロスやフローリングの張替えや畳の交換、風呂・トイレの設備が古ければ水回りを一新する必要も出てきます。近年では、あえて築古物件を格安で購入し、リノベーションを行い室内や設備を新しくしてから賃貸する手法もとられるようになりました。
リノベーションを施すことで古い物件でもまるで新築のように生まれ変わります。不動産投資のプロがよく行っていますが、格安で築古物件を購入してリノベーションを行ってから売却する、というやり方です。
ただし、築古物件はシロアリや雨漏り、建物自体の老朽化などのリスクがあるため、まさに玄人向けの方法と言えます。
物件を購入するときは、必ず建物の現況をしっかりと確認してから検討するようにしましょう。
不動産投資の初心者が選ぶ収益物件
上記のように格安の売却価格で出ている築古物件への投資は、不動産投資に慣れた玄人向けです。では、不動産投資の初心者やまだ慣れていない方は、どんな収益物件を選べば良いのでしょうか。
収益物件の種類は豊富
収益物件と呼ばれる不動産は、戸建て、アパート、マンションなどに分けられます。 建物だけでなく、土地のみを貸して駐車場として利用したり、借地の上に他人の建物を建てて居住するなど、活用方法は様々です。
| 賃貸経営の対象となる収益物件 |
|---|
| 区分所有マンション（ワンルーム・ファミリー向け） |
| マンション1棟 |
| アパート1棟 |
| 戸建 |
| 駐車場 |
| 事務所や店舗用テナント |
個人事業主や法人向けに事務所・店舗用などのテナントを賃貸する方法もありますが、こちらも玄人向けと言えるでしょう。
初心者向けは区分所有マンション
初心者が不動産投資を始めやすいのは、区分所有マンションと言われています。物件を購入するときの価格が低めで専有面積が広すぎず管理しやすいからです。 物件が所在しているエリアの条件が良ければ、入居者がつきやすいのも特徴的。条件が良い物件さえ見つければ賃貸経営が楽に行えるというメリットがあります。
区分所有マンションへの投資には、サラリーマン投資家が多く参入しているため、賃貸経営をしている大家さんは「初心者が多い」というのが特徴。サラリーマンは属性の良さから銀行の融資が受けやすい傾向にあるため、物件の収益性が弱くてもローンを組んで投資をスタートできるメリットがあります。
マンションのタイプは大きく分けて2つ
区分所有マンションは、1部屋とバス・トイレ・洗面台がセットになったワンルームタイプと、複数の部屋で構成されたファミリータイプの2つに分類されます。
学生や単身のサラリーマンが多いエリアであればワンルームタイプの需要があるため、不動産投資の初心者はワンルーム需要が高いエリアに投資するのがおすすめです。ただし、周辺に競合となるマンションが多く建築されている場合は、それだけライバルが多いことも覚悟しておかなければなりません。
少額から始められる収益物件を選ぶ
ワンルームタイプのマンションは物件価格が安いので、初めて不動産投資をする方に向いています。とくにサラリーマンの方であれば不動産ローンの融資がつきやすいというメリットがあり、少ない自己資金からでも投資をスタートできるのが大きなメリットです。
地域によって不動産価格は異なりますが、ワンルームマンションであれば300万円から売却に出ていることもあります。300万円以下で売りにでていくワンルームもありますが、かなり築年数が古ため室内のリフォームに多くの費用が掛かるでしょう。
現金購入かローンを利用するか
ワンルームマンションなどは少額から不動産投資をスタートできるのがメリットですが、自己資金は必要です。物件の購入は、現金購入と不動産ローンの利用の2つの方法があり、どちらを選ぶかは投資家の資産状況によって異なります。
もし不動産ローンを利用する場合、借入金額に対して10%～20%程度の自己資金が必要とされており、フルローンを組むことはかなり困難です。もし1,000万円の区分所有マンションを買うとすれば、最低でも自己資金は100万円程度用意しておかなければなりません。
あらかじめリスクを考慮しておこう
賃貸事業には様々なリスクがつきものです。もし不動産ローンを組んで物件を購入するのであれば、金利上昇のリスクも考慮しておく必要があります。物件を買うときは低金利だったとしても、今後の経済情勢の変化によって金利が上がっていく可能性もあるからです。
ローン金利が上がると、毎月返済していく額が増えていくため、賃貸経営に大きなダメージを受けることにもつながります。
収益物件を買う前から、しっかりと賃貸事業の戦略を立てておくことが大切です。
高利回り物件を狙っていく
収益物件を選ぶときは必ず利回りを確認しましょう。利回りは投資物件の利益率を表しているので、できるだけ高利回りの物件を狙うようにすること。
たとえば表面利回りが12%以上の物件であれば、賃貸経営に掛かる諸費用や固定資産税・空室リスクなどを考慮しても確実に実質利回りを確保できます。 逆に表面利回りが初めから6%程度しかない物件だと、諸経費や税金・空室率などのマイナス要素を含めると実質利回りは1%や2%程度となってしまい、ほとんど利益がとれません。実質利回りが0%や赤字になってしまう可能性もあるのです。
高利回り物件は建物が古くリフォームが必要などのデメリットもありますが、綺麗な物件でも実質利回りが出なければ意味がありません。 表面利回りをチェックする段階で高利回り物件を狙っていったほうが、確実に利益を取っていけるようになるでしょう。
空き家対策につけこんだ築古戸建は要注意
空き家対策の特別措置がスタートし、今後は空き家の売却も盛んになってくるのではないでしょうか。 ただし、空き家によって現況は様々。空き家になってまだ1年しか経っていない場合もあれば、10年以上空き家のまま放置されているというケースもあります。空き家が築古戸建として格安で売られていると高利回りで魅力的に感じられますが、建物の老朽化によるリスクを忘れてはなりません。
シロアリ・雨漏り・設備の故障などで修繕費用が多く掛かる場合もあるからです。 リフォームやリノベーション費用を計算した上できちんと利益が取れそうであれば、投資対象として問題ありません。空き家の購入を検討されるときは、建物の現況や修繕費用などをしっかりとチェックしておきましょう。
ワンルームマンション投資の注意点
不動産投資で最初にワンルームマンションを選ぶ場合は、事前に自分の投資スタイルを考えておきましょう。 現金でワンルーム物件に投資するのであれば問題ありません。しかし、もし金融機関の融資に頼るのであれば、以降は投資規模を拡大できないかもしれないのです。
たとえばサラリーマンがローンを申込んだ場合、銀行はサラリーマンの属性（年収や勤務先・個人の資産状況）の信用力に対して融資します。投資物件の収益性や担保価値も審査しますが、ワンルームは収益力が弱く担保価値も低いのです。
1軒目の物件はローンを組むことができたとしても、ローンを完済してからでないと2軒目以降は融資の承認がおりないでしょう。 ワンルームマンションは物件価格が安いので投資しやすいのですが、収益力が弱いため銀行の評価が低いことを覚えておいてください。
収益物件を効率よく探そう
前述の通り、不動産の情報は書店などで売られている不動産情報誌やWebサイトから確認できます。賃貸運用をするための収益物件のみを扱っているWebサイトもあるので、こまめにチェックしておきましょう。
ポータルサイトなどから収益物件を探す
収益物件の情報を扱っているサイトは以下の通りです。利回りなどを確認しながら効率良く探していきましょう。
楽待
収益物件数No’1を誇る人気サイト。物件ごとに利回りの記載もあり、わかりやすくまとめられています。 不動産の一括査定も行っているので、収益物件を売却したいときはぜひ利用してみてください。
健美家
掲載物件45,000件以上の収益物件に特化したサイト。不動産投資コラムなども掲載されており、不動産投資についての知識を得ることができます。
RALSNET（ラルズネット・不動産連合隊）
全国850社以上の不動産会社と提携しているサイト。地域に密着したサイトで、ローカルの物件情報に強いのが特徴です。
LIFULL HOME’S（ホームズ）
一般向けの住宅から収益物件まで幅広く取り扱っている大手の不動産ポータルサイト。高い認知度を活かして多くの物件情報を掲載しています。
at home投資（アットホーム）
大手の不動産ポータルサイトで、一般住居から収益物件まで多くの不動産情報を扱っています。ホームズと同様に認知度がかなり高いサイトです。
RE-Guide収益物件（リガイド）
収益物件に特化したサイト。「新着アラート」「独自の検索機能」「出回り感低め物件」という3つの独自性が特徴です。
BIT（不動産競売物件情報サイト）
競売物件を扱っているサイト。収益物件を超格安で買いたい！という方は競売物件から探してみてはいかがでしょうか。
JOIN移住・交流推進機構（空き家情報）
全国の空き家情報を集約したサイトです。空き家は購入するとすぐに居住できるメリットがあるので、早く賃貸経営をしたい方は空き家から探してみるのも良いでしょう。
アプリから収益物件を探す
インターネットサイトだけでなく、スマートフォンのアプリを利用して収益物件を探すこともできます。上記でご紹介した不動産ポータルサイトのアプリ版です。
・不動産情報 ～マンション/戸建て/土地をまとめて検索
（iOS端末向け）
（Android端末向け）
良さそうな収益物件を見つけたら
物件情報を見ていて、表面利回りが高く条件が良さそうな物件が出てきたら、まずは自分で物件の確認をしましょう。
まずは机上調査をしよう
机上調査とは、自宅にいながら不動産のデータなどを基に物件の内容を確認する方法です。不動産業者が物件価格の査定を行う際にも、こうした「机上査定」という調査方法を使います。
想定家賃収入の確認
楽待などに掲載されている収益物件情報であれば、想定家賃収入の記載があります。収益物件の1年間で得られる家賃収入がいくらになるのかを想定しておきましょう。
家賃収入は賃貸経営での柱となる所得です。家賃収入は多ければ多いほど良いので、収益物件の貸室の数などと比較しながら、一室あたりの賃料を確認します。
築年数・総戸数の確認
収益物件が中古の場合は、建物の築年数を確認しておきましょう。一般的には築年数20年前後が理想と言われています。建物には耐用年数というものがあるため、いつまでも同じ建物で賃貸経営をするには限界があるからです。 築20年程度の物件であれば、残り10年～20年はまだ十分な耐久性があります。
また、物件がアパートやマンションであれば、総戸数もチェックしておきましょう。アパート・マンションの賃貸運用には、管理費や修繕積立金の支出が必要不可欠です。 管理費・修繕積立金は、各部屋を区分所有している人達と専有面積に応じて均等割りして支出しているので、総戸数が多ければ一室あたりの負担が低くなります。
必要経費の確認
次は、収益物件の運用に掛かる経費の確認です。前述の通り、賃貸運用には管理費や修繕積立金などが掛かります。もし区分所有マンションに投資するのであれば、総戸数も経費の金額に影響してくるので、毎月の支出がいくらになるのか確認しておかなければなりません。
固定資産税の確認
不動産を所有していると固定資産税が課税されます。固定資産税は毎年課税され、1月1日の時点で不動産を所有している人に対して税金の請求が来るという仕組みです。 土地・建物の評価額によって課税される税金が異なります。固定資産税の額を詳しく知りたい場合は、不動産仲介業者に訊いてみましょう。物件の所有者に確認してくれます。
実質利回りの計算
表面利回りが高い物件であっても、経費などの支出を含めると実質利回りは低くなってきます。 賃貸運用に掛かる諸経費と固定資産税を確認したら、自分で実質利回りを計算しておきましょう。
ざっくり資金計画を立てる
収益物件の購入がより具体的になったら、いよいよ資金計画を作る段階です。物件を購入するために必要な合計額を計算して、自己資金と借入金を把握していきます。 銀行から融資を受けるためには、きちんとローンの返済計画や賃貸事業の計画を考えておかなければなりません。
また、不動産投資は物件の購入から売却までの流れが重要です。物件を買いっぱなしでは将来的なリスクが回避できません。
- どれくらいの期間、賃貸運用を続けるのか
- いつ売却するのか この2点をしっかりと考えた上で経営戦略を練っていきましょう。
また、物件の購入に掛かった費用は、減価償却費として毎年経費に計上することができます。投資を始める前から、減価償却とローン返済の期間を決めておきましょう。物件を売却するタイミングがつかみやすくなるのでおすすめです。
現場での物件調査をしよう
机上調査を終えた段階で購入に値する物件であれば、今度は実際に現地まで行って物件を確認しましょう。
建物の現況チェック
現地に着いたらまず以下の3点を確認していきます。
- 外壁や室内を確認
- 設備の不具合などを確認
- 敷地内の現況を確認
敷地内にある建物の外壁の状態を確認。亀裂や凹みなどがないか注意して見ておきましょう。 敷地内の状況もチェック。たとえば駐輪場が荒れていないか、駐車場の路面がガタガタになっていないか、などの確認も重要です。駐輪場や駐車場が荒れていると、きちんと物件が管理されていない可能性があります。
室内や設備を確認したい場合は、予め物件を仲介している不動産会社に連絡しておかなければなりません。内見日を決めておくと仲介業者が鍵をもってきてくれるので、じっくりと室内をチェックできます。
物件の周辺を目視でチェック
物件の周辺にある施設や環境も見ておいてください。駅や買い物ができる商業施設などは近くにあるか、逆に工場などの騒音や汚染するものが付近にないか、などです。
地域によって住民の性質も異なるので、不動産業者や、近隣のお店などで店員さんにそれとなく訊いてみてはいかがでしょうか。
土地の形状や道路付けのチェック
物件の敷地の形状や前面道路の状況も重要です。前面道路の幅員（ふくいん）は4メートル以上あるか、「がけ地」など土地の形状に問題はないか、など土地に関する現況の把握をしておきましょう。
また、土地に面している接道部分は2メートル以上なければなりません。建築基準法には接道義務が設けられており、建物がある土地に対して全面道路が2メートル以上接していなければ、建物を再建築することができないのです。
とくに戸建の場合は、「築古物件を安く購入して建て替えたい」という人もいるので、再建築不可の物件は売却の際に不利になります。
権利関係のチェック
最後に、物件の権利に関するチェックです。物件情報に記載されている情報に間違いはないか、対象物件の所有者は売主で間違いないか、土地・建物に設定されている抵当権の有無などを確認しておきましょう。
権利関係は、不動産の登記事項証明書から確認できます。登記事項証明書とは、いわゆる登記簿謄本と呼ばれているものです。
登記事項証明書には「表題部」と「権利部」があり、「権利部」はさらに「甲区」と「乙区」の2つに分かれています。
表題部には土地・建物の所有者の氏名、所在地、面積、土地の地目、建物の構造など。 権利部の甲区には「所有権保存」や「所有権移転」など、不動産所有者がどのように取得して登記をしたか。 権利部の乙区は所有権以外の事項が記載されており、主なものは抵当権などに関することです。
登記事項証明書は法務局で取得できますが、インターネットから申請すると郵送してもらえます。 （参考：登記・供託オンライン申請システム）
たいていは物件を仲介している不動産会社が持っているので、業者に確認してみましょう。
まとめ
不動産投資で成功するためには、物件選びが重要です。収益物件はマンションや戸建など分類が様々で、どんな物件に投資をすればいいのか、わかりにくいのではないでしょうか。
サラリーマンの方が不動産に投資をする場合は、ワンルームマンションが投資対象となることが多く、簡単に管理できるのが良いところです。しかし、長く運用していく場合は、建物の資産価値の減少に気を付けておきましょう。
また、投資規模を拡大していきたいのなら、ワンルームマンションは銀行の評価が低いため2軒目以降の融資が一気にキツクなってきます。大家さんとして賃貸事業を大きくしていくのであれば、1軒目の物件を慎重に選ばなければなりません。
2軒目以降も銀行から融資を受けるためには、1軒目に購入した物件の収益性や担保価値が高く評価される物件であることが重要です。初めはサラリーマンという信用力に対して銀行は融資をしていますが、2回目からは担保となる資産がなければ信用力だけでは融資してもらえません。
収益物件の現況や権利関係をきちんと把握した上で賃貸事業計画を立てていきましょう。物件の入口（購入）と出口（売却）の戦略がしっかりと練られていれば、ローリスク・ミドルリターンの不動産投資が実現できます。
物件の詳細に関しては不動産会社が細かく教えてくれるので、積極的に相談していきましょう。
