【5分で分かる】あなたの暮らしを楽にする収益物件の見分け方

2018/9/19

一度就職したらその会社で定年まで勤めあげ、給料は年齢とともに自動的に上がっていった。そんな定年雇用という常識は20世紀で終わりました。 21世紀に入り、今や一度や二度の転職は当たり前。給料は業績が評価される成果主義が導入され、経年で自動的に大きく上がるものではなくなりました。そのため会社の給与だけに自分の収入を依存していては、収入が伸びない世の中になっています。

しかしその反面、インターネットの登場で個人でも様々な情報の入手が容易になりました。従来よりも不動産投資の知識を身に付けたり、物件情報の収集もずっと簡単になっているのです。つまり、何もしないままでは収入を増やすことができませんが、少しやる気を出せば収入アップが簡単な時代になっているのです。

そこで不動産投資においてまず5万円、10万円と少しずつ毎月の収入を増やしていきたいという方のために、収益物件とは何か、そして収益物件を手に入れるためにはどうしたらいいのかをお伝えします。

その前に、不動産投資で収益を上げるためには情報収集が必須です。

【1-0】収益物件とは

マンション

まず基本として、不動産投資における収益物件とはどのような性質のものを指すのかを考えてみましょう。

【1-1】そもそも収益物件とは

収益物件とは、貸し出すことで毎月の収入を得る物件のことです。不動産を購入する人は多いですが、大半は自宅用に購入する人が多いでしょう。自宅用の物件は自分たちが住むためのものであり、住んでいることで利益が発生することはありません。収益物件は購入した後、自分たちで住んだり利用したりするのではなく、住んでくれる人、借りてくれる人に貸し出すことで毎月の収入源としていきます。

【1-2】どうやって収益が上がるのか

収益物件が収益を生む仕組みについて考える場合、自分がアパートやマンションを借りて住んでことがある人であればイメージしやすいでしょう。

まずは人が住める物件を購入し、それを貸し出します。貸し出す方法は様々ですが、基本的には不動産会社に仲介に入ってもらい、不動産会社経由で入居者を探してもらいます。そして見つかった入居希望者に部屋を貸し出します。その後、入居希望者と契約を結び、毎月の家賃を振り込んでもらうことで収益が上がるのです。

もちろん個人のツテで借りてくれる人を探してもいいですし、身内に貸すこともあります。また毎月の賃料だけではなく、契約時の礼金、更新時の仲介手数料なども収入になります。

【1-3】2つの収益で稼ぐ

基本的には不動産投資における収益物件とは賃貸用に出す物件であり、家賃収入は持ち主に毎月の安定した収入をもたらします。マンションを所有し、家賃10万円で貸し出すことができれば、入居者が住み続ける限り毎月10万円の収入が自動的に入ってきます。このように定期的に入ってくる収入のことを『インカムゲイン』と言います。

不動産投資における収入はインカムゲイン以外にも『キャピタルゲイン』があります。このキャピタルゲインは不動産物件を購入後、物件価格の値上がりを見て購入価格と売却価格の差額で利益を得ます。1,000万円で購入した物件を1,500万円で売却できれば、税引前の利益は500万円となります。

購入時と売却時の差額によって収益を得るため、FX投資や株式投資と似た投資手法と言えるでしょう。そのため安定した収入ではありませんが、一気に大きな利益を確保することができます。相場の変動によっては損失が発生する可能性もあるので、ハイリスク・ハイリターンな投資手法です。

キャピタルゲイン目的で不動産に投資するのであれば、「どこのエリアで物件を買うのか」「どこまで値上がりが見込めるのか」などの見定めが非常に重要となってくるでしょう。

不動産投資初心者の方がまず確実に利益を得たいのであれば、インカムゲイン狙いで収益物件への投資が無難だと言えます。人が住んでいる限り賃貸物件の需要はなくなることはありませんし、基本的には人口の多い場所、即ち賃貸物件が多い場所が投資には最適だと考えられます。

また例え経済危機が生じて不動産自体の価格が大幅に下落する可能性が否定できないにしても、株式相場が半値になったからといって家賃相場が同様の結果になることはまずありません。家賃は経済市況の影響を受けにくく、相場が安定しているため、安定した収益を上げやすいのです。

【1-4】収益物件のリスク

しかしインカムゲイン狙いの収益物件にも全くリスクがないわけではありません。先ほどお伝えしたように、現在の日本社会は少子高齢化が進行しており、その影響で人口も減少傾向にあります。外国からの移住者は増加していますが、日本人の死亡による自然減を補うほどではありません。特に東京都と周辺三県、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙台などといった大都市圏以外の人口減少が顕著であり、若者が都市に移住する影響で地方の若者の数がどんどん減少しているのです。

賃貸物件の需要はやはり若者向けが中心です。そのためただ「価格が安いから」「儲かりそうだから」という安易な理由で不動産物件を購入するのは危険です。誰も住む人が見つからず、収入が全く得られないリスクがあります。そして無収入でローンの返済が不可能になり、物件を売却することになるかもしれません。仮に物件を売却しても借金の返済が十分でない場合は最悪、自己破産を選択しなければいけない時もあります。

空室リスク以外にも、自然災害が多い日本では地震や水害、台風による災害リスクが非常に高いです。不動産物件を運営する上でのリスクは他にも、『入居者からの家賃が入ってこない家賃滞納リスク』『火災や殺人事件などの物件事故リスク』『融資の金利が上昇してしまう金利上昇リスク』などが挙げられます。

もちろんリスクに対する保険や補償制度なども、それぞれに応じて用意されています。リスクは確かにあるが、対策も可能というのが不動産投資の大きなメリットの一つと言えるでしょう。それだけに相場の振れによって利益が左右されがちな株式投資やFX投資よりも、手堅い収益が得られる投資手法だと言えるのです。

【2-0】収益物件の種類

オフィス

一口に収益物件と言ってもいくつかの種類があります。収益物件の種類の違いは貸出し先によって違ってきます。その事例を見てみましょう。

【2-1】3つの運用形態に分かれる

収益物件の運用形態は主に3つに分かれています。

【2-1-1】始めやすい住宅系

まず多いのが住宅型の収益物件です。住宅型の収益物件とは一人暮らしの大学生やサラリーマン、またファミリー層や夫婦で住む高齢者世帯などに住宅を貸し出すというものです。

人が生きる上で絶対欠かせないものとしてよく衣食住の三つが挙げられますが、不動産投資は『すまい（住）』を人に提供する投資手法です。そのため1万人の人がいれば1万人が住めるだけの家が必ず必要であり、その需要は確かなものがあるのです。住宅系物件のメリットには、入居者が見つかりやすいという点が挙げられます。特に最近の東京都では『単身者世帯が増加傾向にあり、人口の減少が起きても世帯数は増加している』という調査結果が発表されています。

また物件数も豊富で、価格帯も数百万円から1億円以上のものまで様々です。多様な選択肢の中から自分に合った物件を選ぶことができ、しかも価格が安い単身者向け物件が多いので購入も容易です。その意味で不動産投資の初心者に向いていると言えます。

【2-1-2】法人向けの事務所系

企業オフィスなどの不動産物件です。立地が駅近くで、複数の路線が使用できる駅付近であることが求められます。また建物も木造物件などではなく、RC造のビルなどに入っていることが多いです。立地、建物の設備ともに住宅よりも高いクオリティーが求められますし、価格も高いです。安く購入しようとしても2,000～3,000万円は必要になるでしょう。

ただし法人向け物件の賃貸は一度入居が決まるとそれほど引っ越しもなく、長期での利用が見込めます。会社の経営が安定していれば、10年・20年とずっと入居してくれることが多いでしょう。安定した入居が見込めるのが法人向け物件の最大のメリットと言えます。

【2-1-3】店舗や倉庫のテナント系

飲食店やコンビニエンスストア、学習塾に美容室など、店舗が必要な事業者に物件を貸し出します。また大規模な倉庫などを貸し出すこともあります。

店舗物件の場合は法人向け物件と同じように交通の便がよく、基本的には駅の近くであることが求められます。対象的に地方では駅の近くにあることよりも国道沿いにあり、車で利用しやすい場所に需要が集中することがあります。基本的に倉庫の場合は車の交通の便が良く、かつ大規模な物件が求められます。駅近くの物件はあまりありません。ただ最近では個人向けのレンタル倉庫など、小規模な駅近くの倉庫物件も登場しています。

テナント系物件には、一度でも退去が発生すると住居用よりも入居が決まりにくいというデメリット、反対に入居した店舗の運営が安定していれば長期での賃貸が見込めるというメリットの双方があります。飲食店は出入りが激しいですが、歯医者など医療系の業者が入れば経営も安定し、長期間にわたる入居が期待できます。

借りる側も利潤目的で物件を借りるため、住居向けの賃貸物件よりも家賃を高く設定しやすいです。上層階よりも1階の物件の方が、同じ建物内でも家賃が2倍になることもあります。

また飲食店向けの物件では、最初から厨房などの設備が用意された『居抜き物件』という種類のものがあります。居抜き物件を入手できれば、部屋を借りながら飲食店を開きたい人にとってはメリットが大きいため、入居者が決まりやすくなるでしょう。

その他にも駐車場やシェアオフィス、工場など様々な種類の収益物件があります。

【2-2】中古と新築どちらが良いのか

物件を購入する時には中古物件、もしくは新築物件から物件を選ぶことになります。それぞれの物件のメリットとデメリットを見てみましょう。

【2-2-1】空室率が低い新築物件

新築物件のメリットは自分の好きな場所に自分の思うような物件を建てられる点です。不動産投資の成否には『立地』が大きく影響してきます。そのため今一つ振るわない場所に建つ中古物件を購入するよりも、きちんと需要のある場所を選んで新築物件を買うほうが安定した入居が見込めるでしょう。

新築物件は建物が綺麗であるため、新築物件を好む入居者も多いです。そのため空室が発生しにくい点もメリットに挙げられます。店舗物件にしても古い雰囲気のビルなどはアパレル系や美容室などにはあまり好まれません。美観にこだわる店舗は古い物件よりも新しい物件に入居したがる傾向があります。

新築物件の購入は長期ローンの融資が受けやすいので毎月の返済額も抑えらるでしょう。

デメリットとして考えられるのはやはり、『価格の高さ』です。良い立地の土地は当然価格が高いですし、新築物件をRC造で建てようとすれば木造物件よりも2倍以上の建築費用がかかることだってあるでしょう。そのため新築物件の収益性は低いです。

【2-2-2】高利回りの中古物件

新築物件と比較した中古物件の最大のメリットは、『収益性の高さ』です。住居用物件であれば土地だけの物件を見つけることも可能です。木造で築25年も経過した物件であれば、建物としての価値はほぼなくなります。しかし居住に耐えうる機能性を未だに有しているものも数多くあります。そんな物件がほぼ土地代のみで売り出されることがあるのです。少しのリフォームを加えれば収益物件として十分に貸し出すことができるでしょう。

テナント型の物件でも新築物件よりも中古物件の方が価格は安いです。また中古物件は最初から入居者が入っていることも多く、購入の直後からすぐに家賃収入が得られるというメリットもあります。こういった物件を『オーナーチェンジ物件』と言います。新築物件は良い立地の土地を購入して建てることができますが、良い立地というのはすでに多くの建物が建っていて、空き地がなかなか見つからないことが多いです。中古物件は既存の物件から購入すべき対象が選べるため、良い立地の物件が見つかりやすいとも言えるのです。

【2-2-3】高利回りの中古物件のデメリット

築年数が古い物件のデメリットとしては、『融資が受けにくい』という面があります。『築年数の古い物件は安定した収益が見込めない』、金融機関はそういったリスクを懸念します。金利や返済期間などで良い条件での融資を行ってくれない、もしくは融資そのものを拒否することもあります。

さらに木造物件の場合はどうしても劣化が進みやすく、定期的なメンテナンスが必要です。新築物件は購入後の10年間、ほぼ修繕の必要はありませんが、木造物件は細かな修理を含めて毎年のように何らかの修繕作業が必要になることがあります。中古物件は物件の購入コストは安いですが、維持コストは新築物件の方が安くなります。

デザイン面や設備面においては、新築物件に良いものが多いです。「築○十年以上の物件には住みたくない」という入居希望者も多いです。中古物件は客付けに苦労することが多く、満室経営のための手間や費用は新築物件よりもかかるでしょう。

【3-0】収益物件を探してみよう

集合住宅

収益物件を購入して賃貸に出せば、毎月安定した家賃収入が見込めます。サラリーマンとして本業のある方でも収益物件の運営に際し、物件の管理や運営を不動産会社に任せることでほぼ毎月、自動的に収入を得ることができるのです。そんな収益物件はどのように探せばよいでしょうか。またどういったポイントを見て良い収益物件を見定めていくべきでしょうか。

【3-1】物件選びのポイント3選

物件選びのポイントとして大きく見るべき点は『立地』『築年数』『利回り』です。

【3-1-1】立地

不動産投資においてまず見るべき条件の1つは建物のある場所、つまり『立地』です。基本的には大きな駅に近い場所にある物件ほど、立地が良いと考えるべきでしょう。建物は後から建て替えができますが、土地はどうやってもあとから変えることができません。それだけに立地の良さは最重要ポイントなのです。

駅に近ければ近いほど価格は上がり、家賃相場も上がります。入居が決まる時も駅に近い場所から埋まっていく傾向にあります。さらに駅に近い物件は希少価値が高いため、価格が下落しにくいというメリットがあります。駅から徒歩1分と徒歩3分の面積比は1：9。これが徒歩10分になれば1：100です。物件数もそれだけの差があると言えます。

ただ入居者の需要は多少の変化を伴います。例えば駅に近い方のオフィスやテナント、単身者向け物件は確実に需要が高いです。一方でファミリー向け物件は、必ずしも駅が近い場所に需要があるわけではなく、自家用車を停めるスペースがあるかどうかが重視されることもあります。

駅の近くでも家賃が高くて駐車場のない物件よりも、駐車場が併設された物件のほうが、駅から10分以上離れていても入居者が決まりやすいこともあるのです。車があれば駅から多少離れていても、入居者はそれほど不便さを感じないこともあるのです。入居者のタイプによって求められる立地が変わってくることも知っておきましょう。

【3-1-2】築年数

新築物件ほど価格が高く、時間が経過した物件ほど安くなります。入居者にとっては基本的に新築物件の方に人気があり、古い物件はなかなか入居者が決まりません。それでも築年数と家賃のバランスを見て決める入居者もいるため、築年数は古いが家賃もそれ相応に安ければ、古くても入居者が決まらないというわけではありません。

【3-1-3】築年数が浅い物件の特徴

新築物件は確かに入居者が決まりやすいのですが、最初の入居者にしか『新築』という特別な価値を提供できません。新築物件は『最初の入居者である』という特別な価値があるからこそ、家賃を高く設定できるのです。二度目以降の入居者の募集に際しては、通常の相場で家賃を設定しなければいけません。そのため新築時の家賃の価格でずっと収支計画を立てていると、思ったような収益が上がらないこともあります。

築年数が新しい物件はメンテナンス費がかかりません。対して築年数の古い物件はメンテナンスの費用や手間がかかります。新しい物件はほぼ管理会社に任せきりで運営することができますが、古い物件は自分で物件の状態をこまめにチェックしなければいけないこともあるでしょう。

【3-1-4】利回り

収益物件である以上はどれくらい儲かるのか、つまり『利回り』もよく注意して見ておくべきです。一般的に物件情報に掲載されている利回りは、あくまでも表面利回りにすぎません。

表面利回りとは、物件を購入する際に決められた家賃の総額を物件価格との比率で捉えたもので、1年間満室状態にできた場合に得られる総収入額を基に算出しています。

仮に物件価格が1,000万円で、家賃5万円の2部屋を1年間運営するとします。空室もなく2部屋を1年間運営した場合の家賃収入は5×2×12＝120万円です。購入価格の1,000万円に対する割合は12％ですから、年間の表面利回りは12％です。

【3-1-4】利回りを見るときの注意点

古い物件は入居者がなかなか決まりにくいですし、メンテナンス費もかかります。また不動産の利益には税金もかかるため、表面利回りの数字はあくまで目安でしかないのです。それらの経費などを全て差し引いた後、手元に残るお金を実質利回りと言います。良い物件を見抜くには実質利回りも意識しなければいけません。

中古物件の方がメンテナンス費はかかるため、表面利回りの数字だけを見るのは危険です。また満室経営が難しいような古くて立地の悪い物件では、その数字を鵜呑みにして購入ししまうのはリスクが大きいと言えます。

利回りの数字を大きく左右するのはやはり、物件購入にかかる想定外のコストです。不動産物件の家賃は基本的には築年数が古くなることに下がります。一度下がった家賃を高く設定するには、大規模なリフォームやリノベーションを行なわない限り難しいです。

利回りを上げるには家賃を安くする、つまり値下げ交渉を行うことも考えていきましょう。

【3-2】物件を探せる場所

収益物件はどのように探せばよいのでしょうか。インターネットの発展により手軽に情報を得る手段も増えています。

【3-2-1】不動産情報サイトで探す

最も手軽かつ、豊富に物件を探せるのは『不動産情報サイト』です。収益物件を専門に扱うサイトもありますし、一般の不動産情報サイトの中にもアパートや賃貸併用物件といった収益性を持った物件が載っています。さらに住宅として利用していた物件を購入してシェアハウスに転用する、建物を壊して倉庫や駐車場にすることもできます。

いつでもどこでも気軽に検索が可能で、条件検索やソート機能もあるパソコンやスマホを利用すれば、目当ての物件がすぐに見つかるでしょう。