初心者必見！Jリートでファンドを選ぶ5つの方法を解説
安定した資産が欲しい…という思いで投資を検討している人は、比較的安定した収益を得られるREITに興味がある人も多いでしょう。しかし、どのREITを取得すべきか分からないという人も多いはずです。
そこで今回は、REITを取得する際に重要なファンド選びを、5つのポイントに絞って解説していきます。この記事を読めば、ファンド選び…つまり銘柄選びの基準が理解できているはずです。
目次
jリートにおけるファンドとは？
まずは、REITにおけるファンドについて、その仕組みとファンド選びの基礎について解説します。REIT投資におけるファンドとは株式投資でいう「会社」のようなものです。
つまり、どのファンドのREITを取得するか？というのは、どの会社の株式を取得するか？と同じであり、REITを行う上で非常に重要になります。
jリートの仕組み
REITの仕組みは以下の通りです。
- ファンドがREIT（証券）を発行
- REITを投資家が取得する
- 投資家から集めた資金と借入でファンドが不動産を取得
- ファンドはその不動産で賃貸収益を得る
- その収益を投資家へ「分配金」という形で還元
このように、投資家はそのファンドが運用した不動産から得る収益を、分配金という形で受け取ります。これは、株式投資でいう配当金のようなイメージです。
また、REITは株式のように上場しているので、証券会社を通じて売買できます。そのため、投資家は分配金以外にも、REITの売買益で収益を上げることも可能です。もちろん、REIT価格は需給バランスで決まるので、REIT価格が下がることで損することもあります。
jリートのファンド選びとは？
このように、REITはそのファンドがうまく不動産を運用できるかによって、REIT価格も分配金額も変わります。そのため、ファンドがどのような物件を取得しているか？過去の運用実績はどうか？という点に注目してファンド選びをする必要があります。
以下より、ファンド選び（＝REITの銘柄選び）のポイントを解説しますが、「NAV倍率」「FFO倍率」などの指標を重視してファンドを選びたいという方は以下の記事を確認ください。
本記事とは違った視点でファンド選びについて解説しているので、両方の記事を読むことでさらにファンド選びの精度が上がります。
選び方1：目的と収益額の計画を立てる
ファンドの選び方の1つ目は、目的と収益額の計画を立てることです。というのも、REITはそれぞれ利回りも価格も異なるので、そもそも投資でどのくらいの収益を得たいか？投資の目的は何か？を明確にしないと、投資金額も定まらないからです。
目的を定める
投資における目的は以下のようなことです。
- 年金の足しにしたい
- お小遣い程度に稼ぎたい
- 副業として確立させたい
- 給与以上の収入が欲しい
たとえば、現在35歳の人が「年金の足しにしたい」という目的でREITをはじめるとします。そうなると、長期的なスパンでの投資になるので、コツコツとREITを取得して30年後に「月5万円の不労所得をつくる」というような投資になります。
一方、副業として確立させたいという場合には、「年金の足しにする」という目的よりも短期的な視野の投資になるでしょう。たとえば、現在の年収が520万円で、副業で年間100万円の収益を上げたいのであれば、分配金だけでなく売買益でも収益をあげなければいけません。
収益額の計画を立てる
前項のケースで収益額をの計画を立ててみましょう。
- 年金代わりにしたい：30年後に毎月5万円の不労所得
- 副業として確立させたい：年間100万円の収益を上げる
年金代わりにしたい：30年後に毎月5万円の不労所得
不動産証券化協会のデータを見ると、REITの利回りは4％ほどです。つまり、月5万円（年間60万円）を30年後に達成させるためには、1,500万円分のREITを取得する必要があります。
そうなると、年間50万円分のREITを取得しつづければ、30年後に1,500万円のREITを保有し、年間60万円の分配金を得ている計算です。
年金の足しにしたいという場合はこのような長期プランになるので、将来的にも安定性が高い銘柄を取得し、REIT価格の変動が少ないファンド選びがカギになるというわけです。
副業として確立させたい：年間100万円の収益を上げる
年間100万円の収益を上げるためには、利回り4％でも2,500万円分のREITを取得する必要があります。これを短期スパンで実現するのは現実的ではないので、分配金ではなく売買益をメインに考えるしかありません。
つまり、「利回りの高さ・安定性」ではなく、「需要が上がりREIT価格が上昇しやすい」ファンドを選ぶ必要があります。このように、目的や収益額によってファンド選びも全然違ったものになるので、まずは目的と収益額を明確にする必要があるのです。
選び方2：ファンドが保有する不動産種類を理解する
ファンドの選び方の2つ目は、ファンドが保有する不動産種類を理解することです。ファンドが保有する不動産には以下のような種類があります。
- オフィスビル特化型
- 住居特化型
- 商業施設特化型
- 物流施設特化型
- ホテル特化型
- 複合型と総合型
オフィスビル特化型の特徴
オフィスビル特化型とは、企業が賃貸するオフィスビルを保有し、そこからの賃料収入をメインにしているファンドです。この「オフィスビル特化型」は、経済情勢の影響を受けやすいという特徴があります。
経済情勢の影響を受けやすい理由
景気が悪化したときには、企業業績が悪くなったので賃料の安いオフィスビルに移転するケースや、移転しない代わりに賃料の値下げ交渉を行うケースが多いです。
一方、景気が上向いている場合は長期間入居してくれるので、安定して収益をあげられます。このような理由から、オフィスビル特化型は経済情勢の影響を受けやすいといえます。
どのような情報を得るべきか？
オフィスビル特化型のファンドを選ぶときは、「空室率」などの情報をきちんとキャッチし、そのファンドがどの場所にオフィスビルを所有しているかを見極めましょう。
そのオフィスビルの需要があればそのファンドが収益を上げられるので、REIT価格と分配金の上昇につながるというわけです。
住居特化型の特徴
住居特化型とは、ファンドが賃貸住宅を保有し、その賃貸住宅の賃貸収入で収益をあげているファンドです。小規模なワンルームマンションやタワーマンションなど賃貸住宅といっても規模はさまざまですが、基本的には一棟まるごと取得します。
住居特化型は安定している
住居特化型は、毎年のように退去があるものの逆に入居もあります。また、入居者は引越しするときに初期費用もかかるので、景気が悪くなったからといってすぐに引越しを検討する人は少ないです。そのため、オフィスビルよりも安定性は高いのが特徴になります。
リスク分散もしやすい
さらに、賃貸住宅はオフィスビルや後述する商業施設・物流施設などよりも物件価格が安いので、より多くの物件を保有しやすいです。保有物件が多いということは、仮に1つの物件で収益をあげられなくても、ほかの物件で収益をカバーできるので、リスク分散できるという特徴もあります。
この「リスク分散」を検証するためにも、ファンドが保有している賃貸住宅の棟数、およびエリアを調べておきましょう。
商業施設特化型の特徴
商業施設特化型とは、イオンやイトーヨーカドー、または東急プラザのような商業施設を保有しているファンドのことです。商業施設は、テナントの売り上げが落ちてしまうとテナントは撤退するので、新たにテナント付けが必要になってきます。
保有している商業施設のチェック
テナントが撤退すれば収益は減るので、REIT価格や分配金がマイナスになる可能性があります。そのため、商業施設特化型の場合は、保有している商業施設の立地や業績をチェックしなければいけません。
商業施設にも種類がある
たとえば、所有している商業施設の種類はアウトレットモールが多いのか、GMS（総合スーパー）が多いのか、都市型商業施設が多いのかは、そのファンドのHPで「ポートフォリオ」を調べて分かります。
仮に、GMSが多いのであれば、今後GMSは継続的に収益を上げられるか？をきちんと検証する必要があります。
物流施設特化型の特徴
物流施設とは、平たくいうと商品の保管や配送ができる倉庫のような施設です。昨今ネットショッピングが盛り上がってきているので、物流施設の需要も上がっています。そんな物流施設特化型のファンドを選ぶときは、以下2つの違いを理解しておきましょう。
- マルチテナント型
- BTS
マルチテナント型
マルチテナント型とは、さまざまな企業が利用できるように、汎用性高く作られた施設のことです。つまり、「A社が利用するのに適した施設」というような特定の企業に向けた造りではないため、テナントが退去時も色々なテナントを誘致できます。
BTS
一方、BTSは特定のテナントに合わせた造りになっている施設です。そのため、基本的に長期契約を結ぶのでマルチテナント型より安定性は高いといえるでしょう。ただし、一社に依存する形になり、その一社が退去すれば他社は使いにくい造りになります。
どちらの種類にせよ、ファンドのHPをきちんとチェックし、保有している倉庫の種類は何か？エリアはどこか？何を売りにしているか？を検証してから投資することが大切です。それらの情報は、ファンドのHPにあるポートフォリオなどをチェックすれば分かります。
ホテル特化型の特徴
ホテル特化型は、ホテルや旅館、その施設に付随するスキー場などを保有しているファンドです。ホテル事業は、為替の影響や景気の波に影響を受けやすい点が特徴です。現在は訪日観光客も増えているので、比較的良好な環境といえるでしょう。
ホテル特化型の場合、ファンドのホームページでホテルの状況をチェックしましょう。「運営実績」などの欄に、稼働率や売り上げなどが公開されており、ポートフォリオで所有している施設が分かります。それらの情報から、現在のホテル事業の収益、および将来を占った上で銘柄選定する必要があるのです。
複合型と総合型の特徴
前項までは、いわゆる「特化型」といわれるファンドですが、ほかにも複合型と総合型があります。複合型は、前項の2つを組み合わせたファンドであり、総合型は3つ以上…もしくは用途を限定しないファンドです。
複合型と総合型はリスク分散できるという特徴がありますが、ある事業が上向きのときに恩恵を最大限受けられない点はデメリットです。
たとえば、ホテル事業が好調であれば、ホテルとオフィスビルの両方を所有している複合型よりも、ホテル特化型の方が業績は上向きやすいというわけです。
目的と収益額を見極めて選ぶ
このように、ファンドによって所有している不動産種類に違いがありますが、上述した「目的」「収益額」をもう一度思い出して選びましょう。たとえば、「年金代わりにしたい」という長期的な視野であれば、複合型や総合型、もしくは特化型でも「住居特化型」のような安定性が高いファンドが良いです。
一方、売買益も狙う必要があれば、「今は好調なホテル事業を購入して○％上昇したら売却」などの戦略になります。この点からも、目的と収益額を見極めることの重要性が分かると思います。
選び方3：分配り利回りの比較する
ファンドの選び方の3つ目は、分配利回りの比較をすることです。というのも、分配利回りはREITの基本的な収益なので、ファンド選びにおいて重要だからです。
分配利回りについては以下を理解しておきましょう。
- 分配利回りとは？
- 利回りの高さとリスクの関係
分配利回りとは？
分配利回りとは、分配金の年間利回りのことです。通常は、REITを所有していると年に2回のペースで分配金をもらえます。いつもらえるかはREITによって異なるので、不動産投資情報ポータルなどのサイトで確認しましょう。
仮に、分配金の利回りが3.5％で、その銘柄が1口20万円だとします。その場合は、「20万円×3.5％＝7,000円」が、分配金で得る年間の利益です。2月と8月の2回もらうとすれば、それぞれ3,500円ずつ振り込まれるというイメージになります。
利回りの高さとリスクの関係
一般的に利回りとリスクは相関関係にあります。つまり、「利回りが高い＝リスクが高い」「利回り低い=リスクが低い」ということです。もちろん、全てがこれに該当するわけではありませんが、一般論として覚えておきましょう。
REIT価格が上昇するとき
REIT価格が上昇するということは、そのREITが人気で需要増になっているということです。たとえば、そのREITを発行しているファンドがホテル特化型で、訪日観光客が倍増するというニュースが出た…そのファンドがオフィスビル特化型で、空室率が下がったニュースが出た…などのときです。
REIT価格が上昇すれば利回りは下落する
REIT価格が上昇するということは、利回りが下落する可能性があります。なぜなら、「利回り＝分配金÷REIT価格」だからです。
仮に、上述したように「利回り3.5％＝分配金7,000円÷REIT20万円」が、REIT価格上昇により23万円になったとします。その場合は、「利回り3.04％＝分配金7,000円÷REIT23万円」になるというわけです。
ただ、REIT価格が上昇するということは、そのファンドが保有する不動産運営が好調の可能性があります。そのため、分配金も上昇することで利回りは変わらない…もしくは利回りが上昇する可能性もあるのです。
利回りとリスク
このように、REIT価格が上昇するということは、そのREITに期待が集まるということです。つまり、ファンドの不動産運営が上手くいく可能性が高いので、そのREITを取得するリスクは小さくなります。
そのため、「利回りが下がる（REIT価格が上がる）＝リスクが下がる」…そして、逆の場合は「利回りが上がる（REIT価格が下がる）＝リスクが上がる」という関係になります。
もちろん、全銘柄にいえることではありませんが、REIT投資をする際には利回りとリスクの関係は頭に入れておきましょう。
選び方4：ファンドの情報を集める
ファンドの選び方の4つ目は、ファンドの情報を集めることです。上述した「選び方2：ファンドが保有する不動産種類を理解する」でも少し触れましたが、改めて以下を理解しておきましょう。
- jリート全体の情報を集めたい
- jリート個別の情報を集める
jリート全体の情報を集めたい
全体を俯瞰して、REIT全体の情報を集めたいなら総合情報サイトがおすすめです。このサイトでは以下の情報を得ることができます。
- 銘柄情報
- 月次レポート
- マーケット概況
- 統計データ
銘柄情報は全REITの情報があり、直近の実績やファンドが保有している不動産種類が一目で分かります。月次レポートは個別銘柄ではなく、不動産投資市場全体のレポートなのでマクロの情報を集めることが可能です。
マーケット概況はREIT全体の利回りや時価総額などを調べられます。そして、統計データはマーケット概況をより詳しく数字で見ることができます。
jリート個別の情報を集める
個別に情報を集めたいときは、各ファンドのホームページで以下の項目をチェックしましょう。
- ポートフォリオ
- 物件詳細
- IR情報
ポートフォリオを見れば、保有している物件種類やエリアなどが分かります。物件詳細を見ることで、たとえば上述した「ホテルの稼働率や売上」といった、保有物件の詳細情報を見ることが可能です。
そして、IR情報でそのファンドの業績を確認できます。まずは、前項で紹介した総合情報サイトでREIT全体の情報を得て銘柄を絞った後に、各ファンドのHPをチェックしましょう。
選び方5：jリートの価格推移をチェックする
ファンドの選び方の5つ目は、REITの価格推移をチェックすることです。長期的スパンでの投資であれば、REITの価格はあまり意識する必要はありません。ただ、短・中期スパンであれば売買益も得る必要があるので、REIT価格の推移は必ずチェックしましょう。
REIT価格の推移をチェックするコツは以下です。
- 現在のREIT価格
- 長期で見たときの推移
現在のREIT価格
まずは、現在のREIT価格が長期的に見て低い位置にあるか、高い位置にあるかチェックします。仮に、中間ではなく低い、もしくは高い位置にある場合にはその理由を考えましょう。ヒントになるのは「ニュース」です。
証券会社やファンドのホームページを調べると、その銘柄に関連した「ニュース」がピックアップされています。特に、暴落・高騰しているときは、ニュースでその理由を知りましょう。その内容によって、将来的に上がるか下がるかを予測するというわけです。
長期で見たときの推移
また、短期ではなく数年単位の長期推移は必ず確認しましょう。たとえば、半年スパンで見ると上昇トレンドに見えても、3年スパンでみると下降トレンドだった…ということは良くあります。
もちろん、長期で上昇トレンドであれば必ず上昇するわけではありませんが、やはり今後のREIT価格を占う上では長期スパンでのトレンドは重要です。
不動産投資との違いを知っておく
ここまでで、REITのファンド（銘柄）選びのポイントが分かったと思いますので、さいごに不動産投資との違いを解説します。というのも、REITは間接的に不動産を保有しますので、REITを検討している人は同時に不動産投資を検討する人も多いからです。
結論からいうと、REITと不動産投資は以下の違いがあります。
- リスクヘッジするならjリート
- 資産をつくるなら不動産投資
リスクヘッジするならjリート
以下の理由で、リスクヘッジするならREITが良いでしょう。
- すぐに売買できる
- 初期費用がかからない
- 勝手にリスク分散している
REITは上場しているので、市場が開いている時間で、かつ時価であれば即決済できます。また、REITは「取得費用」以外にかかる費用はせいぜい証券会社に支払う手数料くらいで、金額は微々たるものです。
さらに、ファンドは複数の物件を取得するので、REITを取得しているということは勝手にリスク分散できているということになります。これらの点から、リスクヘッジして投資したいならREITが向いているでしょう。
資産をつくるなら不動産投資
一方、不動産投資は融資を受けられるので、少ない資金で高額な資産を得ることができます。仮に、不動産投資で得られる手取りの利回り（＝返済後利回り）が3％で、ローンを利用することで初期費用の10倍の物件を取得できるとします。
その場合、「初期費用300万円×ローン10倍×3％＝年間90万円」という収益を上げることも可能です。もちろん、運営に失敗して赤字になるリスクはありますが、成功すればREITよりも遥かに高い収益になります。
そのため、資産をつくるなら不動産投資が向いているので、自分が投資する目的に合わせて判断すると良いでしょう。
まとめ
このように、REITにおけるファンドは、そのREITの分配金と価格に大きな影響を与えます。そのため、REIT投資をする上でファンドの見極めは最も重要といって良いでしょう。
まずは、投資する目的と収益額を定め、ファンドが保有する不動産の種類によって、どのような特徴の違いがあるかを理解しましょう。その上で、ファンドの情報を集めて投資先を見極めるという流れです。また、合わせて不動産投資との違いを理解し、そもそもREITに投資すべきかどうかも判断しましょう。
