【徹底解説】REITの利回りが高い理由とほかの投資との比較

今後は年金もどうなるか分からない世の中なので、自分の資産は自分で増やしたいと思っている人も多いと思います。そんな中で、どうせ投資をするなら利回りの高い投資をしたものですよね？そこで今回は、投資の中でも利回りが高いといわれているREITに注目します。

そもそもREITとは何か、という点から、他の投資との利回りを比較してみましょう。そして、なぜREITの利回りは高いのか？という点も解説していきます。

この記事を読めば、REITの利回りが高い理由が分かり、自分が何に投資すべきかも分かってくると思います。

REITとは？

そもそもREITって何？という方のために、まずは以下の点を解説していきます。

• REITの仕組み
• REITの購入方法
• REITの利回りとは何か？

REITの仕組み

REITの仕組みについては以下の順番で解説していきます。

• 不動産ファンドなどが投資法人をつくる
• 投資法人が証券化する
• その証券を投資家に購入する
• 投資家の資金と融資で物件を取得
• その物件を運用して収益を投資家へ分配する

REITと株の仕組みは似ています。不動産ファンドなどがつくった「投資法人」が証券を発行し、その証券を投資家が取得することで「出資」という扱いになります。

法人は、その出資で得たお金で不動産を購入し、賃貸物件として運用するという流れです。その不動産が生み出した収益を投資家に還元することで、投資家は利益を得ます。

不動産ファンドが投資法人をつくる

初めに、不動産ファンドなどが投資法人をつくります。 たとえば、REITの銘柄の1つに「オリックス不動産投資法人」があります。これは、オリックス不動産がREIT用につくった投資法人であり、不動産を取得するためだけの法人です。

投資法人が証券化する

次に、その投資法人が投資証券（株券のようなもの）を発行します。この投資証券は株と同じように上場しており、投資家は証券会社を通じて投資証券を取得します。

一般的にこの投資証券が「REIT」と呼ばれています。たとえば、「オリックス不動産投資法人のREITを取得した」ということは、「オリックス不動産投資法人が発行している投資証券を購入した」という意味です。

その証券を投資家が購入する

その投資証券を取得することで、投資家はオリックス投資法人に出資（投資）したという扱いになります。要は、トヨタの株券を買うのと同じ感じで、オリックス不動産投資法人のREITを買うということになります。

投資家の資金と融資で物件を取得

そして、オリックス投資法人は投資家から集めたお金に加え、金融機関から融資を受けます。その両方の資金をもって物件を取得し、その物件の運用をそれぞれ管理会社に委託します。詳細は後述しますが、物件はビルや商業施設、住宅など多種多様です。

その物件を運用して収益を投資家へ分配する

その取得した賃貸物件を運用して賃料収入をあげ、運用会社に手数料を支払い、さらにオリックス投資法人の利益を確保します。そして、余剰金を投資家へ「分配金」という形で還元するというのがREITの仕組みです。REITを保有している人は、この分配金が収益となります。

また、REITは証券市場に上場しているので、株券と同じように価額が上下します。REITは証券会社を通じて自由に売買できるので、投資家はその売買益でも利益を得ることが可能です。

REITの購入方法

REITを購入するときは、証券会社に口座をつくります。大半の証券会社がREITを取り扱っているので、既に株式投資などをしたことがあり、証券会社に口座があればその口座でも問題ないでしょう。

そして、証券会社に現金を入金し、そのお金でREITを購入するという流れです。REITは「1口○○万円」のように価額が決まっており、安いREITであれば1口数万円から取得できます。

その口数によって分配金の割合が決まりますので、もちろん口数が多い方が分配金は多くなるという仕組みです。

REITの利回りとは何か？

ここまでREITの仕組みを解説してきましたが、ここで本題であるREITの利回りについて、「そもそもREITにおける利回りとは何か？」という点を解説していきます。REITの利回りとは、「年間分配金÷REITの取得価格」で計算されます。

仮に、年に2回分配金が発生し、その合計額が1口当たり1万円だったとします。そのREITを1口25万円で取得していれば、「1万円÷25万円＝4％」がREITの利回りということになります。

これは、株式投資や長期金利（国債）も同様の考えです。株式投資は分配金が配当金に代わり、長期金利は分配金が利息に代わるだけの話です。

投資商品の利回りを比較

次に実際の利回りを比較してみましょう。以下は不動産証券化協会※が出典している資料から読み取る、ここ10年での利回り比較です。

このように、REITの利回りが圧倒的に高いことが分かります。2018年5月時点でいうと、REITの利回りは4％前後、株式投資の利回りは2％前後、長期金利にいたっては0.02％ほどです。

不動産証券化協会　マーケット概況

REITの利回りが高い理由とは？

前項まででREITの仕組み、そしてREITの利回りが他の投資商品と比べて高いことが分かったと思います。では、なぜREITの利回りは高いのでしょうか？その理由は以下になります。

• 条件をクリアすると法人税が免除
• 低金利により融資金利が低い
• 収益が賃貸収入で安定している

条件をクリアすると法人税が免除

REITは、投資法人が所有している物件の賃貸収入が、投資家へ還元されるという仕組みでした。投資法人は法人なので、収益に対しては法人税が課税され、その税金を支払うと投資家への還元金額が少なくなってしまします。しかし、条件をクリアするとその法人税が免除になるのです。

条件とは？

法人税が免除になる条件は、税引前利益の90％超を分配金として投資家へ還元することです。細かい項目を抜くと、投資法人の収益は「家賃収入－運用会社の手数料－そのほか諸経費」です。

本来は、この収益に対して法人税がかかり、法人税を支払った後に投資家へ還元します。しかし、この収益の90％超を投資家へ還元する…言い換えると投資法人の利益を10％未満に抑えれば法人税は免除になるということです。

なぜ投資法人は90％超還元するのか？

では投資法人はなぜ90％超を投資家へ還元するのでしょうか？単純に考えれば法人税を支払ってでも、投資法人の利益率を高くした方が投資法人自体は儲かるように思います。そうしないのは、90％超を還元しているほかのREITよりも人気がなくなるからです。

当然ですが、90％超を投資家へ還元しているREITの方が利回りは圧倒的に高くなるので、大半のREITが90％超を投資家へ還元し、法人税の免除を受けるという選択肢を取るのです。

このように、法人税を免除できることで投資家への還元率が高くなり、さらに免除の条件が「収益の90％超を投資家へ還元する」ということなので、REITの利回りは高くなります。

株式投資の配当は？

株式投資の配当とREITの分配金を比較してみましょう。株式投資の配当も、企業の収益を投資家（株主）に還元するというものです。しかし、企業によっては内部留保に回したり、設備投資に回したりと、別の用途で使う場合もあるのです。

また、株式会社も法人なので、収益に対しては法人税が課税されます。つまり、REITのように収益の90％超が投資家（株主）に還元されるわけでもなく、さらに法人税が引かれた後の収益を還元しています。だからこそ、株式投資の利回りよりもREITの利回りは高くなるというわけです。

低金利により融資金利が低い

次に、低金利により融資金利が低いという点です。日本はゼロ金利政策、およびマイナス金利政策により、長い間低金利時代がつづいています。それは投資法人が物件取得をするための融資金利も同様なので、投資法人からしたら低金利で借り入れを起こせるのです。

法人の場合はその法人の信用度や実績によって金利は大きく異なりますが、それでも全体的に低金利であることには違いはありません。

そのため、物件運営において「ローンの利子支払い額」が低くなり、相対的に収益が高くなりやすいというわけです。収益が高くなれば分配金も高くなるので、利回りも上がるということになります。

収益が賃貸収入で安定している

投資法人が管理する物件は、基本的に賃料収入です。住居や店舗、ビルといった借主に違いはありますが、賃貸借契約を結んでおり、比較的安定して収益が入っています。

仮に株式投資の場合の収益は、その企業が展開する商品やサービスの売れ行きによります。つまり、REITの方が収益面は安定しているため、収益が大きく毀損するリスクは小さいのです。

REITの種類ごとの特徴

ここまででREITの利回りの高さ、およびその理由が分かったと思います。次に、REITの中でもREITの種類ごとの利回りを比較してみましょう。

まずはその前にREITの種類とそれぞれの特徴を解説していきます。

• 商業施設主体型の特徴
• 事務所主体型の特徴
• 物流施設主体型の特徴
• 住居主体型の特徴
• ホテル主体型の特徴
• ヘルスケア主体型の特徴
• 複合型の特徴
• 総合型の特徴

上記の「商業施設主体型」～「ヘルスケア主体型」は、いずれかの不動産に特化していて、最後2つの「複合型」と「総合型」に対して「特化型」といわれます。

商業施設主体型の特徴

商業施設主体型とは、ショッピングモールやアウトレットモールなどに投資します。特徴としては、安定して収益を得られる点です。というのも、商業施設に入っているテナント料は長期固定タイプが多く、仮に客数に変動があってもテナント料は変わらないからです。

事務所主体型の特徴

事務所主体型とは、オフィスビルに投資するREITであり、多くのREITがこの事務所主体型のREITになっています。オフィスビルは多少需要に左右されますが、数が多いです。そのため、選択できる物件が多いため、より投資法人の物件の見極めが重要です。

物流施設主体型の特徴

物流施設主体型とは、倉庫などの物流施設に投資しているREITです。物流施設も商業施設と同じく、長期間賃貸するケースが多く、比較的安定していると言えるでしょう。また、ECの普及により今後も需要が見込める分野といえます。

住居主体型の特徴

住居主体型とは、マンションなどの住宅に投資するREITです。住居主体型は景気に左右されにくいのが特徴です。たとえば、不景気になったとき個人であれば「買い物を控える」というのは良くあることであり、法人であれば「もっと安い賃料の場所に引っ越す」ことも良くあります。

そうなると、商業施設のテナントは売り上げがダウンし退去するかもしれませんし、オフィスビルもテナントがいなくなってしまいます。しかし、「不景気だからもっと家賃が安いところに引っ越す」という人は多くはないでしょう。

そもそも、学区や勤務先などの問題もありますし、引っ越すときの諸費用も高くなるので割に合わないのです。だからこそ、住居主体型は不景気にも強いREITといえます。

ホテル主体型の特徴

ホテル主体型とは、ホテルや旅館などの宿泊施設に投資するREITです。ホテル主体型は景気に左右されやすいといえます。現在は円安であり、かつ訪日外国人を積極的に誘致していることからも、一定の需要は見込めるでしょう。

しかし、不景気になれば旅行者は減り、ホテルや旅館の需要も低下します。ホテルや旅館は、不景気の際に真っ先に削られる「娯楽」の部分に当たるので、波が激しいREITということができます。

ヘルスケア主体型の特徴

ヘルスケア主体型とは、有料老人ホームや施設、高齢者住宅や病院を組み込んだREITのことです。今後高齢者社会に向けて需要が期待できる分野ではありますが、あまり身近でない点はデメリットといえるでしょう。

複合型の特徴

複合型とは、事務所と住居、物流とヘルスケアのように、複数の不動産を組み合わせるタイプのREITです。リスク分散できる分、損失も小さく抑えられる点が特徴です。

総合型の特徴

総合型は、複合型よりもさらに色々な不動産を組みあわせたREITです。複合型よりもリスクヘッジができます。ただ、複合型や総合型は、特化型に比べると収益が爆発的に上がりにくいと言われています。なぜなら、需要がグンと伸びても、分散投資しているので収益も分散するからです。

REITの種類別利回り一覧

REITの種類が分かったところで、その種類ごとにどのような利回りの違いがあるのかを見ていきましょう。以下の数値は2018年11月時点のREIT銘柄※を、種類ごとに分類して分配金利回りを算出した数値です。

このように、低くても3%中盤、ホテル主体型とヘルスケア主体型にいたっては5％を超える利回りになっています。当然ながら、この利回りは日々変動するので、上記はあくまで参考程度に見ておきましょう。

不動産投資情報ポータルサイト

現物不動産投資とREITの比較

ここまでで本記事の主題である利回りの比較、およびREITの利回りに関して深掘りしてきました。ここで、REITを検討している方が同時に検討しやすい、現物不動産投資との比較も簡単に触れておきます。

結論からいうと、現物不動産投資の方が利回りは高くなりやすいですが、初期費用がかかり流動性が低いです。

現物不動産投資の利回り

現物不動産投資の利回りは物件によりますが、低くても5％から物件によっては10％以上という高利回りです。また、現物不動産投資の場合は融資を受けられるので、自己資金の10倍程度の資産を手に入れることも可能です。

つまり、利回りがREITよりも現物不動産投資の方が高い上、資産額も高額になるので、収益額に関してはREITとは比較にならないほど高くなります。ただ、これは運用に成功している前提の話です。

投資スタンスで決めよう

一方で、現物不動産投資をする場合は、百万円単位の初期費用がかかり、物件運用が上手くいかなければ赤字リスクもあります。そのため、資産を増やしたい思いが強ければ現物不動産投資、資産を守りつつ少しずつ増やしたい人はREITを選択すると良いでしょう。

まとめ

このように、ほかの投資と比べてもREITは利回りが高く、その理由も理解できたと思います。それだけREITは魅力的な商品ではありますが、最後に触れたように現物不動産投資には勝てません。

ただ、現物不動産投資にはREITよりもリスクがあるので、どちらが良いかは投資スタンスによって変わるでしょう。上述した点をきちんと理解し、自分がどの商品に投資すべきかを判断しましょう。