【入門編】不動産投資信託(REIT)とは？

不動産投資信託は、不動産市場へ手軽に投資できる金融商品の1つ。スマートフォンやパソコンから少額で取引できるため、時間を用意することの難しいサラリーマンにも適した投資手段です。

今回は不動産投資信託のメリットやデメリットを解説し、他の金融商品との具体的な違いを解説していきます。

不動産投資信託（REIT）とは？

不動産投資信託は証券取引所でリアルタイムに売買されており、投資家たちは市場が開いている時間帯であればいつでもトレードが可能。

市場から集められた資金は「資産運用会社」によって不動産売買に利用され、運用で獲得した利益は分配金として投資家に還元されます。

不動産投資信託（REIT）のメリット

不動産投資信託は、不動産投資と投資信託の優れた部分をあわせもっており、バランスのとれた金融商品です。

この項では、不動産投資信託ならではの魅力をご紹介します。

少ない金額から始められる

少ない金額から不動産市場へ投資できる手軽さは、不動産投資信託がもつ大きなメリットの1つ。

多額の初期費用は参入障壁となっており、不動産投資を始めるには覚悟が必要だと感じるものです。実際のところ、東京オリンピックやインバウンド政策で不動産市場へ注目が高まりつつも、不動産投資への参入が一般的になる様子はありません。

その点、不動産投資信託は、数万～数十万円でスタートすることが可能。少額で間接的な不動産オーナーになれる金融商品です。

投資家への還元率が高い

資産運用会社の運用状況が良好である場合、投資家たちは年間1～2回「分配金」を受けとれます。これは、株式投資でたとえれば配当金にあたる還元方法。

しかし、株式投資における配当金と不動産投資信託の分配金には、「法人税の有無」という決定的な違いがあるのです。

株式会社は当期利益に対して法人税が課せられ、さらにそこから会社に蓄えておく「内部留保」と呼ばれる資金を差し引き、残った資金を配当金として還元します。

一方で、不動産投資信託は「当期利益の90％を分配」することで法人税が免除されるため、利益の10％を内部留保としつつ、残りの90％を分配金として投資家に還元。税制上の優遇措置が追い風となり、高利回りが期待できるのです。

銘柄売買や運用が手軽

不動産投資信託は、銘柄選びや購入こそ投資家自身がおこなうものの、実際の不動産運用や売買はすべて資産運用会社に任せる形式になります。投資家は価格推移をチェックし、パソコンやスマートフォンから売買するだけで完結するため、手間を必要としません。

当然ながら、資産運用会社がもつ分析・運用の手腕は投資初心者よりも優れており、専門家目線で最適だと判断された方法で運用されます。これにより時間の少ないサラリーマンも、わずかな時間で効率的に投資をおこなえます。

分散投資で資産を運用できる

一般的に、リスク管理の基本として分散投資が推奨されているものの、投資初心者が効果的に分散投資をおこなうのは容易ではありません。

一方、資産運用会社は複数の物件を運用しているため、1つの銘柄を購入するだけで分散投資を実現できることは不動産投資信託のメリット。本来、ポートフォリオを最適に保つためには「リバランス」と呼ばれる、保有資産のメンテナンスともいえる作業が欠かせません。

しかし不動産投資信託は、資産運用会社が資産を適時最適な割合に組み替えていくので、投資家は何も手をくわえることなく理想的な分散投資を継続できます。

不動産投資信託（REIT）のデメリット

短所がない金融商品というものは存在せず、それは不動産投資信託も同様。

投資前に正しくデメリットを理解して、リスクとメリットを両方理解した状態でスタートできれば理想的です。

利益率は資産運用会社に左右される

還元率の高い分配金がメリットであるものの、資産運用会社の成績が振るわなければ分配金は少額になります。

不動産を扱うという性質上、災害や金利上昇に弱いことも事実。投資家の予期せぬ事態で分配金が減少したり、銘柄の売買価格が変動することがあります。

分散投資で運用される低リスクな金融商品だからといって、必ず利益が得られるものではなく、場合によって損失を計上する可能性もあると覚えておきましょう。

上場廃止や経営不振による倒産リスク

不動産投資信託の運用法人も1つの企業であるため、不祥事の発覚や資金繰りの悪化により上場廃止や倒産をむかえる可能性があります。

実際に2008年にはリーマンショックが原因となり、ニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REITとして初めて経営破たんを引き起こしました。その後、法改正がおこなわれ倒産リスクはおさえられていますが、再び破たんする事例が起こらないという保証はありません。

不動産投資のように融資を利用できない

不動産投資は融資による自己資金以上の運用が一般的ですが、不動産投資信託には金融機関からの融資がつきません。そのため、証券取引所の「信用取引」という制度を利用した、自己資金の約3倍にあたる金額の運用が限度です。

どれだけ利益率の優れた銘柄を見つけ当てたとしても、不動産投資ほどの投資効率は期待できません。スピード感をもってセミリタイアを目指せる不動産投資と異なり、不動産投資信託はコツコツとした堅実な資産運用になりがちです。

どのような人に最適な投資なの？

不動産投資信託は、少額かつ手間のかからない手軽さが最大の魅力。また、リスクやリターンのバランスも優れており、1銘柄を購入するだけで分散投資になるという多くのメリットをもっています。

そのため、資産運用をおこないたいと考えつつも、時間を確保することが難しいサラリーマン。投資に興味はあるものの不安が大きく、まずは市場の様子を少しずつ知りたい投資未経験者など、できるだけ体力やメンタルに負担をかけたくない人に最適な投資手段です。

決して認知度は高くないですが、マーケットの成長率は堅調に推移しているため、今後も市場全体の発展が期待できる分野でしょう。

不動産投資信託（REIT）の分類とそれぞれの運用方針

不動産投資信託は大きく「特化型」と「複合型」、そして「総合型」に大別されます。それぞれ異なる方針のもと運用されるため、自身の性格にあった銘柄を選ぶためには各種類への理解が必要です。

不動産投資信託を8種類に分類し、順番にご説明します。

オフィスビル特化型

主に、法人を顧客とするオフィスビルを運用する不動産投資信託。不動産投資信託の市場におけるマーケットシェアは一番大きく、資金の流入が活発な分野です。

都心に建設された物件であるため、物件の資産価値が落ちこむことは少ないものの、入居率は法人の財務状況に影響されるので景気の影響を強く受けます。契約期間が2年と短いことから流動性は高く、利益率の上下は激しくなりがち。

資産運用会社が運用しているオフィスビルが、顧客である法人にとって魅力的な契約先であるのかがリターンを左右します。

商業施設特化型

商業ビルやショッピングセンターなど、テナントの賃貸で利益をあげる商業施設を運用する不動産投資信託。商業ビルは都市部に建設され、ショッピングセンターは郊外に位置していることから、銘柄を構成する物件により収益性は異なります。

商業ビルは景気の影響を受けやすく、リスクとリターンは高め。ショッピングセンターは収益性こそ商業ビルに劣るものの、長期的にテナント契約を交わすため安定した運用が期待できます。

テナントの売上や空き状況が収益に直結するため、銘柄に組み込まれる商業施設を確認して「どれほど栄えているのか」を把握することで、成長の見込みが薄い投資先を除外することも可能です。

住居特化型

シェア上位を誇るオフィスビルや商業施設と比べ、生活に必要不可欠な「住居」は景気の影響を受けづらいです。ただし、法人ではなく個人を相手に取引するため、一度の契約で得られる利益は大きくありません。

そして、日本国内の人口減少や少子高齢化は、住宅特化型の不動産投資信託にとって向かい風。都心の人気エリアと地方の過疎地域では、集客力や利益率に大差が生まれることは明らかです。

今後はますます都市部に人口が集中すると予想できるため、将来性のあるエリアにて物件を運用する銘柄が好ましいです。

ホテル特化型

現状のマーケットシェアは小さいものの、インバウンド政策や東京オリンピックによる発展が期待される分野です。

ホテルを利用するのは国内旅行客や訪日外国人であるため、交通の利便性や観光地からの距離など、宿泊施設に求められる機能を確保できているかがポイント。物件そのものの魅力はもちろん、周辺環境によって集客力が左右されます。

こういった特性から利益率は安定しないため、ホテルを扱う不動産投資信託では固定賃料と変動賃料を物件に応じて選択するのが一般的です。

ヘルスケア施設特化型

日本国内では少子高齢化が深刻視されており、ヘルスケア関連事業における成長率への期待は大きいです。

医療・介護の需要に対する景気の影響は小さいため、比較的安定した利益率を実現しています。くわえて、長期契約を前提とした固定賃料により運用成績は堅調。

いまだ市場での注目度は低いものの、今後さらなる発展が望める分野です。

物流施設特化型

スーパーに配送される食料品、あらゆる工業製品の保管や出荷を担うのが物流施設です。

物流施設は各用途に特化した構造になっており、荷物の搬入や移動を効率化する最新設備がそなわっています。トラックでの搬出作業が主になるため、立地やアクセスも評価基準の1つ。

食料品や工業製品の運搬はなくならないこと、またネットショッピングの一般化が物流施設の必要数を底上げしていることから、将来性が期待されています。

複合型・総合型

前述した「特化型」で扱っていた物件を、2タイプ同時に運用する形式を「複合型」、3タイプ以上運用する形式を「総合型」と呼びます。

投資対象となる分野を分散することで、それぞれの欠点を補助。特化型に比べて、安定感のある資産運用を実現します。しかし、投資している一部の分野が上昇したとき、それ以外の分野に足を引っ張られて利益が伸び悩む可能性は高いです。

特化型と比べれば、リスク・リターンが小さい不動産投資信託であるといえます。

他の投資手段と不動産投資信託（REIT）の違い

不動産投資信託は決してメジャーな金融商品ではなく、不動産投資や株式投資に比べれば認知度は劣ります。そのうえで、自信をもって不動産投資信託を選ぶためには、それぞれの違いを知ることが必要です。

この項では、投資の王道ともいえる不動産投資と株式投資、投資信託との違いをご説明します。

不動産投資との比較ポイント

投資家自身が物件を運用する不動産投資は、どうしても時間と手間が必要になります。仕事の合間に投資に取り組む余裕がなければ、最初に選ぶ投資手段としてはハードルが高いです。

しかし、金融機関から融資を受けることで、投資効率を高めた運用ができる点はメリット。将来的に専業投資家への転身を目指すのであれば、数ある投資手段のなかでも有力な選択肢となります。

まずは不動産投資信託で業界の流れを把握し、時間に余裕が生まれたタイミングで不動産投資に参入できれば理想的です。

株式投資との比較ポイント

単一の株式を購入することは、1つの企業に対する集中投資を意味しており、リスク分散のためには複数の銘柄を買い集める必要があります。1つの銘柄で分散投資となる不動産投資信託と異なり、リスクを意識するほど必要資金額が大きくなりがちです。

一方で、株式投資は企業の経営状態が売買価格に直結するため、価格推移の激しい銘柄が数多くあります。短期間で資産を増やせる可能性が高い反面、資産を激減させる可能性もあり、手堅い運用をおこなうには銘柄を見極める能力が必要。

テクニカル分析やファンダメンタル分析など多様な分析手法を求められることから、投資経験を重ねたのちに投資をおこなうのが無難です。

投資信託との比較ポイント

投資信託やETF（上場投資信託）と呼ばれるものは、構造的に不動産投資信託と類似しています。明確な違いは投資対象が株式市場・債券なのか、不動産なのかという点です。

不動産投資信託と同様に、1つの銘柄を購入すれば分散投資になることがメリット。少額から経済に投資できる手軽な金融商品です。

一部、不動産投資信託の市場を投資対象とするETFがあるものの、株式市場の指数に連動している投資信託・ETFがほとんど。将来性を感じる分野によって、不動産投資信託と投資信託を使い分けられれば理想的です。

不動産投資信託（REIT）の始め方

不動産投資信託は、株式投資と同様に証券取引所からトレードをおこないます。そのため、取引を始めるには証券取引所の開設が必要です。

不動産投資信託を扱う会社はいくつかあるものの、利用先は業界大手の信頼できる証券会社が良いでしょう。取扱商品の数やトレードにかかるストレスの少なさを考慮すれば、つぎに紹介する2つのどちらかがおすすめです。

SBI証券

ネット証券のなかでも最大規模を誇り、不動産投資信託のほかにも株式や投資信託など数多くの金融商品を取り扱っています。

パソコンやスマートフォンからのアクセス性は良好で、アプリからの売買も可能です。メンテナンスもこまめに実施されており、ユーザーの不満解消に努めている姿勢も高評価。

どのような金融商品を購入する場合でも、初めに検討されることが多い有名な証券取引所です。

楽天証券

楽天市場でおなじみの楽天が運営しており、SBI証券に並んでユーザーから評価を集めています。

SBI証券と同様に優れた使い勝手をもち、不動産投資信託の情報もサイト内検索で一目瞭然。価格推移はもちろん全銘柄のランキングまで、わずかなアクションでたどり着けます。

数多くある証券会社を押しのけて、1,2位を争う優れた証券取引所です。

まとめ

不動産投資信託の魅力やリスクを踏まえ、他の投資手段との違いをご説明しました。

税制による投資家への高還元や専門家による分散投資、期待される将来性が大きいことから、不動産投資信託は投資初心者に適した選択肢だといえるでしょう。