【資産税のすべて】かかる金額と種類を徹底解説

資産税には、固定資産税の他、固定資産税の一種と言える償却資産税や自動車税、相続税などがあります。

本記事では、これら資産税の種類と特徴をお伝えするとともに、特に不動産における資産税である固定資産税や都市計画税、相続税についてお伝えしていきます。

資産税について

資産税と聞くと、固定資産税を思い浮かべるかもしれませんね。

確かに、固定資産税は資産税の一種で、そもそも資産税とは資産に対して課される税金で、固定資産税以外にもいくつかの税金が該当します。 　　

資産税の種類

資産税には、主に以下のような種類が有ります。

①固定資産税と都市計画税

②償却資産税

③相続税

④自動車税や軽自動車税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産を所有している人に対して課される税金で、その年の1月1日時点の不動産の所有者が納税義務者となります。

固定資産税はすべての個人と法人に課されますが、都市計画税は、所有している土地が都市計画区域内にある時にだけ課税され、都市計画区域内にある土地や建物は固定資産税と都市計画税の両方が課税されます。

なお、固定資産税や都市計画税は市町村によって税金が徴収されます。

②償却資産税

償却資産税は固定資産税の一種で土地や家屋ではなく、機械や備品なそ償却資産に対して課される固定資産税です。

こちらも、毎年1月1日に所有している償却資産の所有者が納税義務者となりますが、固定資産税が市町村が税金を計算して納付書を送ってくるのに対し、償却資産税はその所有者が申告する必要があります。

なお、具体的には以下のようなものが償却資産として申告の対象となります。

• 門や看板等の構築物
• 機械
• 船舶
• 航空機
• 自動車税の対象とならない大型特殊車両
• パソコンなどの備品

③相続税

相続税は、人が亡くなった際、その資産が親族に相続される時に相続した人が、その相続した資産の額に応じて納めます。

なお、相続とセットで考えるべきものに贈与税があります。

贈与税は人から人に資産が贈与された時に、贈与を受けた側が納税する義務のあるものです。

相続税も人から人に資産が移る際に課税されるもので、例えば相続税をできるだけ節税するために生前に贈与しておくなどの対策が取れることもあり、相続税と贈与税には密接な関係があります。

④自動車税や軽自動車税

自動車税や軽自動車税も固定資産税の一種と言えるもので、こちらは毎年4月1日の車検証上の所有者に対して課税されます。

自動車税と軽自動車税は車の排気量によって納税額が定められています。

税金の種類	課税対象	課税時期
固定資産税と都市計画税	不動産	1月1日の不動産の所有者
償却資産税	機械や船舶など償却資産	1月1日の償却資産の所有者
相続税	相続資産	相続を知った日から10カ月以内
自動車税と軽自動車	自動車と軽自動車	4月1日の車検証の名義人

不動産投資と資産税

投資には株式投資やFXなどいくつもの種類がありますが、資産税について最も考えなければならないのは不動産投資でしょう。

株式投資やFXは所有していることに対して税金がかかることはありませんが、不動産は所有しているだけで税金がかかるからです。

不動産投資における資産税の取り扱い

　　 不動産投資で課税される資産税というと固定資産税と相続税になりますが、「減価償却」という考え方からみると不動産投資全般に資産に課される税金について知っておく必要があります。

後程詳しくお伝えしますが、例えば不動産のうち建物部分は経年劣化を考慮して、毎年少しずつ評価が下がり、納税額も下がっていく仕組みになっています。

この仕組みは減価償却として固定資産税だけでなく、保有時の不動産所得や売却時の譲渡所得にも関係してくるのです。

不動産投資を検討されている方は、この減価償却についての仕組みをしっかり理解しておくことが大切です。

固定資産税と都市計画税の評価と税率

固定資産税と都市計画税は不動産の1月1日時点の所有者に対して課される税金で、市町村に納税します。

固定資産税は全ての不動産の所有者に対して課されますが、都市計画税は都市計画法における都市計画区域内にある土地のみが対象となります。

都市計画区域については、それぞれの市町村役所の窓口に行けば教えてくれますし、市町村によってはインターネットで調べられるところもあります。

固定資産税と都市計画税の税率

自治体によって異なる場合もありますが、固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の標準税率は0.3%となっています。

固定資産税の納税額は、これら税率を「固定資産税評価額」にかけ合わせて算出します。

税金の種類	税率
固定資産税	1.4%
都市計画税	0.3%

固定資産税評価額について

固定資産税評価額は、固定資産税などの納税額を決める元になるもので、総務大臣の定める固定資産税評価基準に基づき、市町村が決定します。

また、固定資産税評価額は3年に1度見直されることとなっており、この価格の見直しのことを評価替えと言います。

評価替えが3年に1度しか行われないことなどから、実際の価格との乖離などを考慮して不公平とならないよう、固定資産税評価額は実勢価格の7割程度となるよう定めることとされています。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法は主に以下の3つあります。

• 所有者に送付される固定資産税評価明細書を確認する
• 役所で固定資産税評価証明書を取得する
• 役所で固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する

まず、不動産の1月1日時点の所有者に対しては固定資産税評価明細書が送られてくるので、その書面上で評価額を確認することができます。

評価明細書を紛失したような場合は不動産のある市町村の役所に行けば、固定資産課税台帳を閲覧することも、固定資産税評価証明書を取得することもできます。

なお、固定資産税評価証明書を所有者ではない人が取得する場合は委任状が必要です。

住宅用地であれば軽減措置を受けられる

土地が住宅用地である場合、以下の軽減措置を受けることができます。

面積要件	固定資産税	都市計画税
200㎡までの部分	課税標準額1/6	課税標準額1/3
200㎡超の部分	課税標準額1/3	課税標準額2/3

また、建物についても新築住宅は新築から3年間(条件により5年間、7年間の場合もある)固定資産税を1/2にすることができる特例があります。

ここまでの数字を整理すると、例えば土地1,000万円(住宅用地・200㎡)、建物1,000万円(新築住宅・100㎡)の不動産の固定資産税と都市計画税は以下のようになります。

• 土地の固定資産税評価額=1,000万円×70%=700万円(概算)
• 建物の固定資産税評価額=1,000万円×70%=700万円(概算)
• 土地の固定資産税=700万円×1/6(軽減措置)×1.4%(標準税率)=16,333円
• 建物の固定資産税=700万円×1/2(軽減措置)×1.4%(標準税率)=49,000円
• 土地の都市計画税=700万円×1/3(軽減措置)×0.3%(標準税率)=7,000円
• 建物の固定資産税=700万円×0.3%(標準税率)=21,000円

家屋は年数が経つと評価額が減っていく

固定資産税評価額は3年に1度評価替えがされることをお伝えしましたが、この評価替えは毎年の経済状況の変化や周辺環境の変化などを価格に反映するのに加えて、建物の経年劣化を反映するため、築年数に応じた評価減を行います。

評価減のスピードは構造の耐用年数により異なり、例えば木造住宅であればおおよそ20年程度かけて2割程度まで評価が減っていくことになります。

相続税の評価と税率

資産税には固定資産税の他、相続財産という資産に課税する相続税もあります。

相続税の基礎控除

相続税は、最初に相続財産から以下の基礎控除額を差し引くことが出来ます。

相続税の基礎控除=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

例えば、相続人が奥様とお子さま1人の合計2人だった場合、基礎控除額は4,200万円です。

なお、平成27年に相続税法が改正されるまでは基礎控除額は(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)だったので、改正によりこれまで相続税の課税対象とならなかった人も対象となる可能性が出てきました。

相続税の税率

基礎控除を差し引いた後には税率をかけますが、相続税は相続人それぞれの取得額が高ければ高い程税率も高くなる仕組みとなっています。

相続税の速算表

取得額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

相続税評価額について

相続税の算出には、固定資産税評価額と同じように、相続税評価額と呼ばれる評価額を用います。

相続税評価額には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの評価方式があり、路線価方式では日本全国の道路に定められた路線価に面積を掛け合わせて算出します。一方、郊外の場合など、道路に路線価が定められていない地域では倍率方式が採用され、固定資産税に一定の倍率をかけることで算出します。

相続税評価額の元となる相続税路線価は年に1回の見直しがされ、7月1日に公表されます。

なお、相続税評価額は実勢価格の8割程度となるよう設定されます。

また、建物については固定資産税評価額に1.0倍をかけて算出します。つまり、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。

相続税評価額の調べ方

相続税評価額の元となる相続税路線価や倍率方式の倍率は、国税庁のホームページで確認することができます。

国税庁 財産評価基準書路線価図・評価倍率表

資産の経年劣化を数字で表す減価償却について

固定資産税評価額の説明時にもお伝えしましたが、建物は時が経つにつれて劣化していくため、その劣化分を評価額に反映させる必要があります。

固定資産税評価額の場合、毎回の評価替えの時に経年劣化分が反映されることになりますが、不動産所得や譲渡所得など、不動産を所有したり売却したりする時には、経年劣化分を自分で計算する必要があります。

この経年劣化分を表すのが減価償却と呼ばれるものです。

なお、減価償却は償却資産や自動車などにも関係しますが、ここでは不動産に絞ってその内容をお伝えします。

不動産所得における減価償却費

不動産投資では、毎年の家賃収入などから経費を差し引いた額を不動産所得として計上して納税する必要がありますが、建物の経年劣化分=減価償却費を経費とすることができます。

• 不動産所得=家賃収入-経費(減価償却含む)

例えば、1億円で取得した不動産が20年かけて2,000万円まで評価が落ちてしまうのであれば、8,000万円÷20年=400万円が毎年経費としてかかっていると見ることができるというわけです。

これにより、実際には400万円支払っているわけではないのに、400万円の経費を計上することが可能となり、毎年の納税額を大きく減らすことができます。

不動産投資ではこの減価償却についてしっかり理解しておくことで納税額を減らすことができ、引いては手元に残るお金を大きくすることができるため非常に重要なポイントとなります。

譲渡所得における減価償却費

一方で、不動産を売却した時には譲渡所得として税金を納める必要がありますが、譲渡所得は以下の計算式で計算します。

• 課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

取得費とは、売却した不動産を取得したときの費用、譲渡費用は売却に要した経費、特別控除は一定の要件を満たすことで受けられる控除ですが、この内、取得費には不動産の購入価格から減価償却を差し引いた金額を計上することができます。

例えば、先ほどと同じ条件で1億円で購入した不動産を20年後に7,000万円で売却する場合で、譲渡費用や特別控除など他の条件を考慮しない場合以下のように計算できます。

• 課税譲渡所得=7,000万円(売却価格)-(1億円(購入価格)-8,000万円(減価償却費))=5,000万円

上記の場合、土地建物の長期譲渡所得税率は約20%なので、1,000万円の税金を納める必要があります。

保有時と売却時の減価償却のバランス

不動産投資では、毎年の減価償却は不動産所得による納税額を抑えるのに役立ちますが、売却する際に、減価償却費として計上した額が多い程納税額が高くなってしまいます。

不動産投資では減価償却について計算した上で毎年の納税額を抑え、手元に残るお金を大きくすることが大切ですが、保有時の税負担と売却時の税負担両方のバランスを見て検討することが大切です。

まとめ

資産税についての種類をお伝えすると共に、固定資産税や相続税など、不動産における資産税を中心に解説しました。

不動産と他の投資を比べた時に、不動産について着目すべきはその資産としての側面です。

売却すれば換金できるのは他の投資も同じですが、他にない特徴としては不動産を担保に融資を受けられるという点があります。

将来的に子どもに相続するにしても、売却や土地活用、賃貸など様々な活用法が考えられます。

それだけに、様々な資産税がかかる点に注意し、しっかり知識を得ておくことが大切です。