10万円から始められる！不動産投資信託（J-REIT）まとめ

不動投資と聞くと、「何百万円も資金が必要」と思う方が多いのではないでしょうか。

確かに、現物不動産を所有するには、融資が下りない限り100万円単位の費用が必要なこともあります。しかし、不動産投資信託（J-REIT）なら、10万円から不動産投資を始めることができるのです。

今回は、J-REITの仕組みから魅力・リスクなどを解説していきます。さらに知っておきたい知識として、J-REITの種類や運用方法の違いについても掲載していますので、検討している方は、ぜひ参考にしてください。

そもそもJ-REITとは

まずはJ-REITについて、その仕組みと現物不動産投資との比較、そして株式投資との比較を解説していきます。

J-REITの仕組み

まず、J-REITの中心には不動産投資法人があります。不動産投資法人が株式会社の株式に当たる「投資証券」を発行し、その投資証券が一般的に「REIT」と呼ばれているのです。そのREITを、証券会社を通じて購入することで、投資家はREITを取得します。

そして、その投資法人は投資家から募ったお金で不動産を購入し、その不動産を運用します。その後、運用益を投資家に分配することで、投資家が利益を得るというのがJ-REITの仕組みです。より具体的な流れは以下の通りです。

• 投資法人が投資家からお金を募る
• 金融機関からの融資を受けて不動産を購入
• 購入した不動産を運用会社に委託
• 同じく資産保管会社に委託
• 同じく事務受託会社に委託

このように、不動産投資法人はあくまで「箱」の役割であり、実際の運用は各社に任せます。不動産投資法人は、いわば司令塔のような役割を担うと思っておきましょう。

現物不動産投資との比較

さて、J-REITの大まかな仕組みが分かったところで、次は現物不動産投資とJ-REITに関して、以下の点を比較していきます。

• 投資対象
• 収入・配当
• 収益に対する税金と分配金
• 最低投資金額

投資対象

現物不動産の投資対象は、言わずもがな賃貸マンションやビルなどの現物不動産です。一方、J-REITは現物不動産に加えて「不動産信託受益権」も対象になります。不動産信託受益権とは、信託銀行に管理運用を託した不動産が生む利益を受け取る権利をいいます。

ただ、最も大きな違いは個人で現物不動産投資をするときは、「マンション一室」や「アパート一棟」などの小規模投資になるという点です。後述しますが、J-REITは基本的に複数の現物不動産を所有するので、この点は大きな違いになります。

収入・配当

現物不動産の収入は、所有している物件から得られる家賃収入です。一方、J-REITも所有している物件からの家賃収入がメインになりますが、その収入がそのまま投資家の利益になるわけではありません。

そこから、諸経費や運営益などを差し引かれ、出資比率に応じて分配金が投資家に分け与えられます。分配金は株式投資の配当収入のようなイメージです。また、ほかにもJ-REITは証券なので、株と同じように証券会社で売買できるため、その売却益で収益を上げることも可能です。

収益に対する税金と分配金

現物不動産投資で得る家賃収入は「不動産所得」となります。

不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算され、ほかの所得と合算できる総合課税です。たとえば、給与所得600万円のサラリーマンが現物不動産投資をするとします。

このとき、不動産所得が年間100万円あれば、給与所得の600万円と合算して700万円の所得になるので、700万円に所定の税率を掛けて税金を計算します。一方、不動産所得が50万円の赤字であれば、700万円から50万円引いた650万円が所得になるというわけです。

一方、J-REITで得る分配金は、株式投資などの同じ仕組みなので「分離課税」になります。

分離課税は、一律で20.315％の所得税・住民税になるため、ほかの所得とは合算されません。ただし、たとえばJ-REITなどを売却して赤字になれば、確定申告することで「損益繰り越し」することが可能です。

損益繰り越しとは、赤字になった分を株式投資などほかの投資で得た利益と合算して、将来3年間に渡り繰り越すことができる制度です。たとえば、株式投資で50万円の所得があり、J-REITの売却により70万円の損失を被っていたとします。

そうなると、株式で得た50万円からJ-REITの70万円の損失をマイナスできるので、株式で得た所得はゼロの扱いになり、その所得に対しての税金はかかりません。さらに、引ききれなかった20万円は、次年度に持ち越すことができるというわけです。

最低投資金額

次に最低投資金額の比較です。現物不動産投資は、どんなに安くても物件価格は数百万円ほどになります。

また、1,000万円以下の物件は空室リスクが高いので、一般的な価格レンジは1,000万円を超えてくるでしょう。

仮に、1,000万円の物件を、全てローンを組んで購入したとしても、数十万円～100万円程度の費用はかかります。一方、J-REITは証券を1口単位で購入するので、安い商品だと10万円程度から取得することが可能です。

国内株式との比較

次に、J-REITと国内株式と以下の要素で比較していきます。

• 配当の仕組み
• 利回り
• 売上高構成比

配当の仕組み

株式投資の場合も、年に1～2回程度の頻度で企業から配当をもらえます。

配当金とは、その企業が1年間で出した利益を株主に還元することですが、利益が全て還元されるわけではありません。というのも、企業が利益を企業内にストックする「内部留保分」を多くすれば、投資家に分配される配当金は少額になるのです。

一方J-REITの場合は「配当」ではなく「分配金」と呼びますが、根本的な仕組みは同じです。頻度も年に2回程度ですし、株の配当が「企業の利益からの還元」に対し、J-REITの分配金は「運用物件の利益からの還元」になります。

ただ、大きな違いは「収益の90％超を分配する」などの一定の条件を満たせば、J-REITは実質的に法人税がかからないという点です。本来は、投資法人が運用するので利益に対して法人税が引かれ、その法人税が引かれた後の金額が投資家に分配されます。

しかし、J-REITの投資法人のほとんどが「収益の90％超を分配する」などの条件を満たしているため、法人税がかからず、ほぼ全ての収益が投資家に還元されるのがJ-REITの特徴と言えるでしょう。

利回り

そもそも利回りとは、株式投資であれば「配当金÷株価」、J-REITであれば「分配金÷1口単価」で計算される指標です。株資金の配当利回りと、J-REITの分配利回りは以下の通り※になります。

• 東証一部の株式の平均：2％前後
• J-REITの平均：4％前後

やはり、前項の理由によりJ-REITの利回りの方が高いです。ただ、株式の配当利回りもJ-REITの分配金利回りも、企業・物件によっても大きく異なるので、それぞれ確認しましょう。

※不動産証券化協会　J-REIT分配利回り（10年間）

売上高構成比

次に、J-REITと不動産会社の売上高構成比の比較をします。

J-REITはほとんどが賃貸からの売上ですが、不動産会社は開発・分譲からの売上が高い場合も多いです。不動産会社の中でも、いわゆるデベロッパーと言われる会社は以下のような開発業務も手掛けます。

• 新築マンションの開発・分譲
• 一戸建ての開発・分譲
• 商業ビルの開発・仲介

新築マンションや一戸建ての開発・分譲とは、土地を購入して建物を建築して、一般ユーザーに販売（分譲）します。また、土地を購入しビルを建築して、自ら仲介をして法人に卸すこともあります。

このような、開発業は景気に左右されやすいため、販売不振になればすぐに売り上げがブレてしまうのです。

一方、J-REITは賃貸がメインであり、賃貸は分譲ほど売り上げのブレはありません。というのも、賃貸し続けるか解約するかという二択なので、買うか買わないかという二択よりもリスクが小さいからです。

J-REITの魅力とリスク

さて、ここまででJ-REITの仕組みや、現物不動産・株式投資との違いが分かったと思います。次に、J-REITを行う上で、魅力とリスクについても知っておきましょう。

J-REITの魅力

J-REITの魅力とは以下の点が挙げられます。

• 少額投資が可能
• インフレに強い
• リスク分散ができる
• 分配金が多い

少額から不動産投資ができる

まずは、少額から不動産投資ができるという点が魅力と言えるでしょう。

仮に、3,000万円の中古マンションを購入するとします。仮に、10％の頭金を入れるとなると、諸費用と合わせて400万円以上の資金が必要ということです。

一方、J-REITは上述した通り10万程度から投資ができ、間接的に不動産を所有することが可能です。そのため、不動産投資をしたいものの「初期費用はかけたくない」という人には最適な投資と言えるでしょう。

物価に連動しやすくインフレに強い

不動産投資全般に言えることですが、不動産は物価に連動しやすいのでインフレに強いです。

そもそもインフラとは、お金の価値が下がり物価が上がっている状態のことを指します。インフレはどのような状態のときになるかというと、主に景気が良いときになりやすいです。

なぜなら、景気が良いということは世の中にお金が回りやすく、そうなるとお金の価値が下がるからです。つまり、お金の価値が下がれば相対的に物価が上がるので、インフレになりやすいということです。

仮に現金のまま放置しておけば、インフレになれば自然と価値は下がっています。

しかし、不動産で持っておけば、インフレで物価が上がると不動産価格や賃料も上がることが多いので、インフレ時にも強いというわけです。J-REITも間接的に不動産を所有しているので、インフレに強い投資と言えます。

小口でリスクを分散できる

また、J-REITは10万円程度から取得できるので、たとえば100万円の資金を3つのJ-REITに振り分けることもできます。

そうすれば、1つのREITの価格が下がったり分配金が少額になったりしても、ほかの2つのREITで補える可能性があります。

さらに、後述しますがJ-REITにも色々な特徴があります。そのため、リスクの高いREITと低いREITで分散して保有しておくことで、リスク分散できる点も魅力でしょう。

株式の配当と比べて分配金が多い

最後の点は、上述した点なので簡単に解説します。

一般的には、J-REITは利益の大半を分配してくれるので、株式の配当よりもJ-REITの分配金の方が多くなります。そのため、長期で保有しインカムゲインを狙うことも可能です。これは、不動産投資の基本的なスタイルで言えるでしょう。

知っておくべきリスク

前項のようなメリットがある一方で、J-REITには以下のようなリスクがある点は理解しておきましょう。

• 分配金が下がるリスク
• 地震や火災のリスク
• 不動産投資法人の倒産リスク
• 上場廃止リスク

金利の変動で価格や分配金が下がるリスク

J-REITは証券なので証券価格が下がるときもありますし、運用している物件の状態によっては分配金も下がります。

その要因として挙げられるのは、金利変動や賃貸状況の悪化などです。上述したように、不動産投資法人は、投資家から集めたお金にプラスして銀行から融資を受けて物件を取得します。

複数の不動産を所有するので、融資額も大きくなるため、金利が少しでも上振れすれば利息分も上がります。その利息分はそのまま費用として計上されるので、その分J-REITが得る収益は減ってしまうのです。

また、当然ながら市況などによって、空室や家賃が下落してしまうこともあります。これらは全て、そのJ-REITの価値の低下につながるので、証券価格や分配金の下落にもつながるということです。

地震や火災で価格や分配金が下がるリスク

J-REITは証券ではありますが、あくまで運用するのは現物不動産になります。

そのため、地震や火災などの地政学的リスクの影響は大きく受けます。仮に地震によって建物が損傷すれば、補修費用がかかるかもしれませんし、空室が生まれるかもしれません。

火災が発生すれば、下手をすると物件が焼失する可能性だってあります。

火災保険が下りるとはいえ、被害は甚大と言えるでしょう。そのような地政学的なリスクも、前項と同じように証券価格や分配金が下がる要因です。

不動産投資法人（REIT）が倒産するリスク

J-REITを運用するのは不動産投資法人ですが、あくまで法人なので倒産リスクはあります。

現に、2008年に民事再生法の適用を受けたニューシティ・レジデンス投資法人（以下NCR）は、東京証券取引所に上場していた不動産投資法人でした。

NCRは、リーマンショックの影響で、取得した物件の決済ができず民事再生手続き開始の申し立てました。不動産投資法人も株式会社が倒産したときと同じように、会社を清算し、資産が残らなければ投資した資金は返還されません。

NCRのときは、結果的に清算後の資金を投資家に返すことができましたが、会社を清算して資金が余っているとは限りません。

そのため、株式会社が倒産したら、その会社の株券は紙くずになるように、不動産投資法人が倒産すれば投資家は大きなリスクになるという点を覚えておきましょう。

上場廃止になるリスク

J-REITも上場されている証券なので、株式と同じように上場廃止になることがあります。

投資家は上場廃止までの売却を余儀なくされ、基本的には売りが殺到するので証券価格は下がります。そのため、上場廃止になれば、多くのケースで投資家は損失を被るでしょう。

ちなみに上場廃止の条件は、以下のような条件です。これはほんの一部になります。

• 運用資産の総額に占める不動産等相当部分の額の比率75％未満になる
• 純資産総額が5億円未満になる
• 最近1年間の売買高が20口未満である

J-REITの種類

次に、J-REITの種類を紹介します。

不動産にたくさんの種類があるようにJ-REITにもたくさんの種類があります。これは、どのJ-REITを取得するかの判断基準になりますので、しっかりと理解しておきましょう。

J-REITの種類は大まかには以下で分けられます。

• 不動産の種類
• 不動産の用途
• 投資地域

不動産の種類で分ける場合

まずは、以下のように不動産種類で分けるケースです。

オフィスビル（企業用賃貸ビル）

まずは、オフィスビルをメインで保有するタイプのJ-REITです。

オフィスビルは市況によって空室率は変動しますが、オフィスは会社にとっては必要不可欠なので空室リスクは小さいと言えるでしょう。代表的なREITとしては、「日本ビルファンド投資法人」が挙げられます。

居住用の住宅（おもに集合住宅）

次に、主に賃貸マンションを所有するJ-REITです。居住用の住宅は、ほかのJ-REITよりも1物件当たりの規模が小さいので、保有物件は多くなります。

たとえば、10階建てのオフィスビルを一棟所有するのと、10階建てのマンションを一棟所有するのとでは、取得費用はビルの方が高額ですが、賃料収入もビルの方が高額になることはイメージできると思います。

ただ、オフィスビルよりは収益は小さいとはいえ、物件を多く所有することでリスク分散できますし、賃貸住宅も生活必需品なので空室リスクは小さい商品です。代表的なREITとしては「日本賃貸住宅投資法人」があります。

宿泊施設

宿泊施設とは、ホテルやリゾートを所有するJ-REITです。特徴としては、収益にはブレがあり、リスクは比較的高いと言えるでしょう。というのも、ホテルやリゾートは景気に左右されやすく、またホテルの運営会社によっても業績は左右されるからです。代表的なREITには「ジャパン・ホテル・リート投資法人」があります。

商業施設・店舗

商業施設・店舗とは、ショッピングセンターやアウトレットパークなどを所有しているREITです。その施設を賃貸しているテナントからの賃料収入が収入源となります。こちらもホテルと同様、景気や店舗運営者に業績は左右されるので、リスクは比較的高いと言えます。代表的なREITに「日本リテールファンド投資法人」があります。

物流施設

物流施設とは、物流に利用する倉庫などの施設を所有しているREITです。特徴としては、1物件当たりの規模大きく、テナントの入れ替えはホテルや商業施設よりはリスクが小さいと言えます。

とはいえ、オフィスビルや住宅と違い必需品とは言い切れない施設なので、オフィスビルや住居系よりはリスクが大きいでしょう。代表的なREITに「日本ロジスティクスファンド投資法人」があります。

産業用不動産

産業用不動産とは幅広い不動産を取り扱っており、前項の倉庫を含め工場や研究開発施設なども含まれます。そもそも物件数自体が少ないので産業用不動産のREITは少ないのですが、収益性もリスクも小さいのが特徴です。代表的なREITに「産業ファンド投資法人」があります。

ヘルスケア施設

ヘルスケア施設とは、高齢者用の施設などを指します。現在ヘルスケア施設は数が足りない状況であり、少子高齢化の影響で今後も需要は高まるでしょう。ただ、立地によって稼働率の差が大きいため、REITによってはリスクが高いです。代表的なREITに「日本ヘルスケア投資法人」があります。

不動産の用途で分ける場合

次に、不動産の用途で分ける以下を解説していきます。

• 特化型
• 複合型
• 総合型

特定の不動産物件にのみ投資する「特化型」

特定型とは、特定の不動産物件にのみ投資する方法です。たとえば、日本ビルファンド投資法人であればオフィスビルに特化しており、日本リテールファンド投資法人であれば商業施設に特化しています。特定の種類の不動産にしか投資しないので、自分が投資したい種類が明確であれば向いているREITと言えるでしょう。

特化型はハイリスク＆ハイリターン

特化型の場合は、分散投資をしない分、リスクは高いと言えるでしょう。たとえば、オフィスビルに特化している場合、景気が悪くなり軒並みオフィスを節約する企業が増え始めれば、オフィスビルの空室率は上がってしまいます。

また、「シェアオフィス」など、別の形態が流行してもオフィスビルの空室率は上がるでしょう。一方、不動産種類を特化している分、狙い通りの状況になれば大きな収益を上げることも可能です。上述したように、物件によってリスクがあるので、リスクが高い物件種類であれば、逆にリターンも高くなりやすいです。

2つの不動産物件を組み合わせて運用する「複合型」

続いて複合型とは、2つの不動産を組みあわせて運用するREITです。たとえば、大和ハウス・リート投資法人であれば「物流施設＋商業施設」、日本プライムリアルティ投資法人であれば「オフィス＋商業施設」を運用しています。

複合型はミドルリスク＆ミドルリターン

複合型はミドルリスク＆ミドルリターンのREITと言えるでしょう。2種類の物件を所有することにより、特化型よりはリスク分散できます。一方、1つの不動産種類が好調でも、もう1つが不調のケースもあり得るため、特化型よりもハイリターンは望めません。

さまざまな不動産物件に分散投資する「総合型」

総合型とは、さまざまな不動産物件に分散投資するREITです。たとえば、トップリート投資法人は「オフィス＋商業施設＋住居」、ユナイテッド・アーバン投資法人は「オフィス＋住居＋商業施設＋ホテル」などのように、色々な種類の不動産を所有します。

総合型はローリスク＆ローリターン

ご想像の通り、総合型はローリスク＆ローリターンと言えるでしょう。色々な種類の物件を所有する分、1つの種類の物件が不調でも他の物件で補うことができます。一方、1種類の不動産が好調だとしても、分散投資している分、ほかの種類の不動産が足を引っ張る可能性があります。

投資地域で分けられる

最後に、地域を分散するか地域に特化するかという、「地域」にフォーカスしたREITを紹介します。

リスクが分散できる地域分散型

地域を分散するということは、色々な場所に不動産を所有するということです。そのため、地震などの地政学的リスクを分散できる点はメリットと言えます。ただし地域を分散するので、それぞれの地域で賃付けや管理を行う必要があります。

そのため、スケールメリットを活かし、管理や賃付けなどの運用コストを縮小できない点はデメリットと言えるでしょう。

運用コストが小さい地域特化型

一方、逆に地域に特化しているREITもあります。たとえば、福岡リート投資法人は福岡にしか物件を所有しません。地域特化型REITの特徴は、前項の地域分散型REITの逆です。

つまり、近い場所に物件を所有するので、スケールメリットを活かして管理や賃付けなどの運用コストを小さくできます。一方、地震などの災害が起きると、全ての物件が被害を受ける可能性が高いです。この「地政学的リスク」を分散できない点は、地域特化型のデメリットと言えるでしょう。

まとめ

このように、不動産投資信託（J-REIT）には、現物不動産や株式投資とは違った魅力があります。本来であれば、ある程度の規模の費用が必要であり、管理の手間もかかる現物不動産投資を、少額から楽に運用できる点がJ-REIT最大の特徴です。

とはいえ、さまざまな種類のREITがあるので、リスクとリターンの比率を考えて、自分でどのREITにするか判断する必要があります。それぞれの特徴と、自分の運用方針を照らし合わせて検討しましょう。