J-REIT（リート）とは？仕組みや投資方法をわかりやすく解説

投資に関心のある方であれば、J-REIT（リート）という名称を聞いたことがあるのではないでしょうか？ただ、いまのところ知名度はあまり高くありません。

不動産証券化協会が2017年1月に実施した個人投資家向けのアンケートによると、Jリートについて「名前だけ知っている」と答えた人が35.8％、「内容も知っている」人が36.4％となっています。 理解の深さの差はありますが、知らない人は少ない株式、投資信託、外貨預金、仮想通貨、FXなどと比べて低い結果となりました。

投資経験についても、株式が83.7%、投資信託63.3%、外貨預金45.3%の人が投資経験有りという結果に。これに対してJリートでは、「現在所有している」と答えた人が15.6％、「以前所有していた」人が8.7％、合計でわずか24.3％でした。

このような結果は、本当に投資価値の高さが他の商品に及ばないことから生まれたのでしょうか？もしそうではなく、「単にJリートを知っている人が少なかった」に過ぎない、といった理由であれば、今後は高騰する可能性もあると言えます。

少なくとも、きちんとJリートの仕組みやメリット・デメリットなどを理解し、自分の目と手で「投資対象としての魅力があるか」を考えてみる価値はあるのではないでしょうか。 ここでは、これからJリートを始める方のために、Jリートの特徴や仕組みなどを解説しています。

そもそもJ-REIT（リート）ってなに？

J-REIT（リート）とは、多数の投資家から少しずつ資金の投資を募って不動産を購入して運用する不動産投資信託です。

具体的には、居住用不動産やオフィスビル、ホテルなど、複数の不動産などを購入し、物件を賃貸することで得られる家賃収入や売買益を投資家に分配します。つまり、Jリートに投資することで間接的に不動産に投資したことになるのです。

REIT(リート)の簡単な歴史

REITは1960年代にアメリカで誕生しました。1990年代に世界各地に広まり、ヨーロッパ、アジアを中心とする世界30カ国以上で導入されています。 日本では2001年に、「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正されたことに伴い不動産など有価証券以外への投資が認められるようになり、東京証券取引所にREIT市場が設立されました。2018年2月の時点では59銘柄が上場しています。

そもそもREITという名称は、「Real Estate Investment Trust」の略称です。日本で導入された際には、頭にJapanの「J」を付けて、J-REIT(ジェイ・リート)と呼ばれるようになりました。 現在、日本のREIT(リート)市場はアメリカに続く世界第二位です。そのほかに、香港のH-REIT、シンガポールのS-REITなどが知られています。

Jリートの仕組み

Jリートは、金融商品の名前であると同時に、「投資法人」と呼ばれる投資の専門家を擁する会社のような組織です。投資法人は証券取引所に上場しており、各投資法人は株式会社でいうところの株式に当たる「投資証券」を発行します。

投資家がJリートを購入する際は証券会社を通して「投資証券」を購入することになります。

Jリートと現物不動産投資の違い

不動産投資においては、原則としてアパートマンションなどの一室や、戸建を含む建物一棟全部を購入して賃貸経営をします。 特定の不動産管理会社を選んで物件の運用業務を委託し、賃貸借の客付け（入居者探し）から家賃の回収などを行ってもらうのが一般的です。

一方でJリートでは、投資法人が複数の不動産の権利をいくつにも分割して証券化し、投資法人内の専門家が運用します。投資家は、その結果として発生した家賃収入や売却益を分配金として受け取ります。

Jリートの種類

2018年10月末時点での一般社団法人・不動産証券化協会が発表したデータによると、Jリートの運用先は以下の通りです。

不動産証券化協会・J-REIT保有不動産の用途別比率

投資法人により、「総合型」、「オフィス主体型」、「ホテル主体型」などと分かれています。 投資不動産の所在地は以下の通りです。

不動産証券化協会・J-REIT保有不動産の所在地別比率

まず都心、そして周辺の県の中心地や中心部以外の区、そして近畿地方の大都市が85％以上を占めています。今後は人口減少などに伴い、大都市への人口集中が進むことが予想されることから収益の期待できる地域に運用先が密集しています。

オフィスは良くも悪くも景気に左右されやすいようです。住宅であれば不景気でも需要はありますが、空室リスクは考慮しなければならないなど一長一短。それぞれの投資家の考えを反映した形で分散投資されている投資法人を選ぶと良いでしょう。

なぜJリートは普及してきたのか？

まずはJリートの現状を理解しておきましょう。Jリートの利回りとしてはどのくらいなのでしょうか？

一般社団法人・不動産証券化協会によると、Jリートの2008年から2017年までの分配金の利回りはすべて4％を上回りました。2018年11月22日の時点において平均利回りは4.1％です。

利益の90％を超えて分配するなど一定の条件を満たすと経費として計上できるため法人税が実質的に免除されます。ほとんどの投資法人はこの基準を超えて投資家に分配していることから、ある程度の水準を維持することができるのです。

J-REIT（リート）はここが良い！

Jリートは他の投資とは違ったメリットがあります。Jリート特有のメリットを以下に挙げてみました。

1. 少額から始められる

2015年末の東京証券取引所のデータによると、上場中の全投資法人の内、Jリートの一口当たりの価格は全体のうち約30％が20万円以下、2018年7月時点の最低価格は約1万5千円でした。 不慣れなうちは小額から投資すれば、もし失敗しても損失を最小限に抑えることができます。

2. 投資初心者でも安心（専門家による運用）

Jリートは不動産のプロが運用を行います。 不動産管理のような手間をかけたくない場合や、投資の経験が浅い方にとっては、プロに任せておけるので安心ですね。

3. 複数の不動産へ分散投資ができる

オフィス・住宅・ホテルなど、不動産の性質・立地や需要などを総合的に考え、良い部分が混ざり合った商品を複数購入することでリスクを分散できます。さらに複数のREIT（リート）をバランスよく購入し、利益の最大化やリスクの減少を狙うことが可能です。

4. 流動性が高い

すぐに現金が必要など、何らかの事情で売却を急ぐ場合には、不動産の売却には数カ月掛かるのも珍しくありません。Jリートの場合は一口あたりの単価が低いため売りやすいのです。

一般的な不動産投資と比べた場合

投資家もそれぞれ所得・資産・価値観などは異なっており、何を重視するかは人それぞれです。一般的な不動産投資におけるメリット・デメリットとしては以下のような例が挙げられます。

不動産投資のメリット

• レバレッジが使える。 不動産ローンを使うことにより、手持ちの資金を増やすまで待つことなく頭金と諸費用だけで収益物件を購入できます。

ローンを利用して投資することで、早く利益を得ることが可能。いわば「人のお金」を借りて自分のお金を増やせるのです。自己資産では一件しか買えないところを複数購入して、その全てから賃料収入を得ることもできます。

• 情報が入りやすい 不動産投資セミナーやSNSなどを通じて、経験談を聞くことができます。不動産投資に関連した書籍が多く出版されており、インターネットでも情報は溢れています。

不動産投資のデメリット

• 価格が高い。
  物件にもよりますが、投資家の「全財産」を超える不動産価格であることも珍しくありません。その分、失敗した場合のリスクも大きくなります。
• 物件の管理に手間や費用がかかる。
  入居者探しや借主からの修繕依頼に応えたり、未払い家賃の催促や賃貸借契約更新など、物件の運用業務は多岐に渡ります。

さらに借主が退去した後は、次の入居者が入るまでのリフォームを行う必要も。設備の修繕や鍵の交換、敷金の返還に関する交渉など、やらなければならないことは無限にあります。 こうした業務を不動産管理会社に委託すれば、管理費用や管理委託料の支払いが発生します。

Jリートはリスクもある

Jリートは様々メリットがありますが、同時にデメリットも存在します。しっかりとリスクも理解した上で投資を始めましょう。

1. 現物不動産を保有できるわけではない 。

不動産投資では、形のある「不動産」という資産を所有するので、万が一のことがあっても資産価値がゼロになるわけではありません。しかし、Jリートで実際に保有しているものは「証券」にすぎず、経済状況によっては「紙切れ」になってしまう危険性もあります。

2. 金利上昇リスクがある。

近年の超低金利の状態においては投資家が受け取る分配金が多くなりますが、今後、金利が上昇すればその金利分だけ投資家の受け取り分が減少する可能性があります。

3. 上場廃止や倒産のリスクがある。

投資している先の法人が上場基準に合致しなくなった場合には、突然の廃止もあり得ます。その場合は価格が著しく下がったり、売却が困難になることがあります。

Jリートの購入方法

Jリートは各証券取引所で取引されています。Jリートを取り扱う証券会社（ネット証券など）に登録すればREITが購入できるようになります。

株やFXと同様に、証券会社に買い注文を出すことでREITの購入が可能です。Jリートの投資単位は一口で、銘柄によって1万円から10万円など購入できる単価は様々。 分配金は投資をした企業の決算日から3カ月以内に受け取ることができます。

Jリートに掛かる費用は？

Jリートを購入時するときと売却時に、売買手数料を直接証券会社に支払います。また、運用を委託している業者に委託報酬を支払わなければなりません。

Jリートの銘柄を選ぶポイントを知っておこう

Jリート行う際は銘柄選びが重要です。どんな投資法人が人気なのでしょうか？ 銘柄選びのポイントをまとめました。

1. 利回りが高い

投資家は収益を求めて投資先を選択するので、高い利回りは重要です。ただし、注意点としては投資法人が分配金を多く支払うことで資金が欠乏してしまい、今後の運用に影響が出る可能性があります。この場合は、他の要素も検討したほうが良いでしょう。

2. 純営業利益利回りを計算する

純営業利益は、「Net Operating Income」を略してNOIとも呼ばれます。NOIの数値は不動産投資によって得られたキャッシュフローの額です。

純営業利益利回り（NOI利回り）とは、純営業利益を不動産の簿価（物件購入価格）で割った指標のこと。純営業利益利回りが高いほど効果的に営業をしているということがわかります。

3. 投資法人の純資産総額とREIT（リート）一口当たりの価格の対比で判断

投資法人のウェブサイトなどで、財務諸表を確認してみてください。純資産総額は、貸借対照表の「資産」総額から「負債」総額を差し引いた額です。 REIT（リート）の価格を一口当たり純資産額で割った値が1よりも高いかどうかが、その価格が「割高」か「割安」かの判断基準になると言われています。

4. 有利子負債比率の高さ

こちらも貸借対照表をチェックし、「負債」の部分の有利子負債の額を確認してください。有利子負債÷総資産額×100が50％を超えれば、その投資法人の資産の半分以上は借金によって賄っているので「倒産の危険性が高い」とみなされます。

ポイントの条件を満たす投資法人は？

2018年11月25日時点においての、Jリート投資法人ランキングです。

不動産投信情報ポータル

①利回りベスト5

②純営業利益利回りベスト5

③純資産総額倍率ベスト5

④有利子負債比率ベスト5

全部で60銘柄近くあるうちトップ5だけでの判断は難しいですが、「おすすめの銘柄」はどれかを判断するにあたって、このような要素を多く満たしているかどうかは参考になると言えるでしょう。

NISA（ニーサ）は J リートに利用できる？

NISAとは、個人投資家のための税制優遇制度で、2014年1月に導入されたまだ新しい制度です。 日本国内在住の20歳以上の投資家が利用できます。毎年120万円の非課税投資枠が設定されることにより、株式・投資信託等の配当利益、譲渡益等が非課税対象となります。

Jリートに利用できますが、「一人の投資家で年間120万円」が上限です。そのため、投資額が小額である場合や、分散投資をしている場合には年間でいかに枠を「残さず使い切るか」を考慮する必要があります。

まとめ

Jリートは、他のすべての投資と同様にメリットとデメリットがあり、個々の投資家がどのポイントに重点を置くかで結果が大きく変わってきます。

不動産投資に限らず、実際に投資で成功する人がいれば、逆に失敗する人もいます。その原因はいくつも考えられますが、理由としては「利益を出す不動産を選ばなかった」、「リスク要素の高い投資信託を選んでしまった」といった、「個体」の要素が絡んでいる場合もあります。

Jリートは、一般的な不動産投資に比べると多額の自己資金を必要とせず、少額から始められるのが大きなポイントです。また、一口あたりの単価が低いため売却も容易で、安定した利回りなのも特徴的。 不動産投資を検討されている場合は、いきなり収益物件を購入するのではなく、Jリートによる不動産投資信託を利用されてみてはいかがでしょうか。

Jリートは少しずつ認知度が上がってきていることから、専門書やJリートのウェブサイトが増えてきています。銘柄選びやリスク回避ためのポイントをしっかりと学んで、安定した資産形成を進めていきましょう。