サラリーマンが不動産投資で成功するための7ヶ条

2020/3/16

サラリーマンの方々で、不動産投資を考えという方々にお聞きします。不動産投資を始める目的は、ずばり何ですか？

先行きに不安があるので会社以外の収入源が欲しい
いつまでもサラリーマンをやっているつもりはない
願わくば不動産収入だけで生活できるようになりたい

考えられるものを挙げてみましたが、おそらくほとんどの方がいくつか当てはまるのではないでしょうか。この記事は、そんな方々の願望や疑問におこたえしていきたいと思います。

なぜ、不動産投資に興味を持つサラリーマンが増えているのか
実はサラリーマンが不動産投資に適している5つの理由
サラリーマン大家になるまでのロードマップ
サラリーマン大家として成功するのに必要な7つのポイント
不動産投資で成功したいサラリーマンが読んでおくべきブログ3選
まとめ

なぜ、不動産投資に興味を持つサラリーマンが増えているのか

サラリーマンの不動産投資

サラリーマンという立場でありながら、不動産投資に興味を持つ人がとても多くなっています。昔であればあまり考えられなかった傾向ですが、そこにはどんな理由や背景があるのでしょうか。

サラリーマンだって安定とは言えない時代

サラリーマンというと安定した身分や職業というイメージは、今や昔のものとなっている感があります。おそらくそれは年齢が若い人ほど該当するのではないかと思います。

かつて年功序列で終身雇用というのが、サラリーマンにとって最大のメリットでした。勤続年数が長くなるごとに出世することができて、定年退職を迎えるまで自分から辞めない限りは会社が雇い続けてくれるのですから、このシステムで得られる安心感は計り知れないものがあります。

しかし、今は違います。成果主義や能力主義が主流になり、年齢に関係なく出世していける一方で、結果を出さなければ出世はおろか身分さえ危うくなるのが今のサラリーマン社会です。リストラの恐怖が常に付きまとうだけでなく、病気やケガなどで働けなくなったとしても、会社にいられなくなる可能性が高くなります。

そんな時代だからこそ、会社からの給料だけでは不安だというサラリーマンの方々が増えているのです。不動産投資で給料とは全く関係のない収入源が得られたら、たとえそれだけで生活できるレベルではないとしても大きな安心感が得られるのではないでしょうか。

給料だけの収入だと生活が豊かにならない

今の収入に満足していますか？と聞かれて満足していると答えるサラリーマンの方は、おそらくほとんどいないでしょう。頑張りに対して給料という評価が足りないと感じているということは、それだけ頑張っている自負があるということです。こんなに頑張っているのに生活が豊かにならないというのは、割に合わないですね。

そこで、もう給料が増えることに期待するのはやめて、不動産投資など別の収入源を持つことで生活を豊かにしようと考えるわけです。本業で頑張っている人は副業である不動産投資でも頑張れる可能性が高いので、副収入を得ることでようやく満足のいく収入を確保できるようになるかも知れません。

いつかは会社を辞めて自由に生きたい

サラリーマンの方々に想像していただきたいのですが、すでに不動産による収入だけで生計を立てている人というのは、どんな存在でしょうか？時間とお金が自由になる人というのは、究極的に羨ましい存在ではないでしょうか？

会社や仕事に強烈な不満を抱いている人であれば、「今すぐにでも会社を辞めたい」とお考えだと思いますが、そうでなくても「いつかは会社を辞めて不動産収入だけで生活できたら」と潜在的にお考えの方はかなりの数になると思います。

不動産投資には、この「いつかは・・・」という願望をかなえる可能性があります。そのことを知っている人が多いからこそ、不動産投資に関心を持つサラリーマンの方が増えているのです。

これらの願望をかなえられる方法を探ってみた

自分が働くことなく投資や資産運用で生計を立てるとしたら、どんな方法を思いつきますでしょうか。株？FX？仮想通貨？どれも人気の高い投資商品ですが、これらで生計を立てる（つまり今の給料程度の収入を得る）のはかなり大変そうだとお感じだと思います。それが簡単にできるのであれば、すでに多くのサラリーマン投資家がとっくに会社を辞めて専業投資家になっているはずですね。

それではなぜ、株やFXなどの投資で生計を立てるのが難しいと感じるのでしょうか。それは、それぞれの投資商品には高いリスクがあるからです。株やFXで全財産がスッテンテンになってしまったという話はいくらでもありますし、それは決してどこか遠い世界の出来事ではありません。

お金を増やす、稼ぐという目的で始めた投資で全財産を失ってしまうリスクと隣り合わせになるのは割に合わないと考える人の多くは、株やFX、とりわけ仮想通貨などへの投資をギャンブルに近いものと見なしているのだと思います。

そこで手堅い投資として注目されるのが、不動産投資です。不動産投資は数千万円もするような収益物件の購入を伴うため、失敗したら大損というイメージを持つ方も多いのですが、購入した不動産という資産が自分のものになるというのは大きなメリットです。

株を買って暴落したらお金を失うだけですし、FXで外貨が暴落しても同様です。FXはレバレッジといって実際の外貨を買っているわけではないので、暴落した通貨のポジションを持っていてもその国で使えるわけではありません。

その点、不動産投資は最悪の展開になっても不動産を売るか、自分が住むという選択肢が残されています。このメリットは不動産投資の資産形成効果と呼ばれ、不動産投資がミドルリスク（リスクがそれほど高くない）と言われるゆえんなのです。

本来はサラリーマンこそ不動産投資を始めるべき

不動産投資や賃貸経営というと、かつては先祖から受け継いだ土地や建物を持っている人、つまり資産家だけのものだというイメージがありました。そのため既存の資産がないサラリーマンの方々にとっては無縁だと思われてきたのですが、今やその状況は一変しています。

インターネットの発達や金融機関による融資環境の変化などで、今や既存の資産を持っていないサラリーマンの方々こそ不動産投資をするべきだという時代になっています。理由はたくさんあるので次章で解説しますが、まずは「サラリーマンこそ不動産投資をするべき」「サラリーマンが不動産投資をするとメリットがたくさんある」というイメージを持っていただければと思います。

実はサラリーマンが不動産投資に適している5つの理由

サラリーマンの不動産投資

サラリーマンが不動産投資に適している理由を整理すると、5つの項目に集約されます。いずれもサラリーマンご本人であれば納得できるものばかりなので、1つずつチェックしていきましょう。

理由①　サラリーマンには安定的な収入がある

以前のように終身雇用システムがなくなりつつあるとは言え、サラリーマンには毎月のお給料やボーナスという安定的な収入があります。この点が自営業者と大きく異なる点で、今月の給料額と来月の給料額が大きく変わることは考えにくく、それが今後も続くことがある程度見込めるのがサラリーマンの強みです。

この強みを不動産投資家に言い換えると、ローンを借りたとしても毎月ちゃんと返済していける見込みが立つということです。

理由②　サラリーマンには社会的信用がある

先ほど安定的な収入がある強みについて触れましたが、このことは金融機関からローンを借りる際の審査に大きく貢献します。金融機関にとって重要なことは返済の能力と意思なので、少なくともある程度の勤続年数があるサラリーマンであれば返済の能力と意思を評価してくれます。

また、サラリーマンの方々には「ちゃんと働いて給料をもらっている」という社会的な信用があります。しかも勤務先が大企業であったり金融機関から財務体質が高く評価されるような会社であれば、会社の信用力もローン審査に有利になります。

不動産という高額商品の購入にローンの利用は実質上の必須となるため、審査に通りやすいというサラリーマンの強みは、そのまま不動産投資家としての強みなのです。

理由③　サラリーマンは多忙である

不動産投資をするということは、収益物件の大家さんになるということです。昔のイメージでアパートの大家さんというと自分で掃除や修繕、家賃の回収などをすべて行っているというイメージですが、今ではそういった形の大家さんは少数派になっています。

アパートやマンションの管理を専門に請け負う業者があり、ほとんどの大家さんはこうした専門業者に家賃の回収も含めて管理を委託しています。

これが何を意味しているのかと言いますと、本業が忙しくて副業など到底考えられないというサラリーマンの方々であっても、不動産投資であれば実務のほとんどをアウトソーシングできるため、忙しい人でも取り組めるのです。

いくら副収入が欲しいからといって本業に支障が出たり疲労で体調を崩してしまうような副業をするのは本末転倒です。その点、不動産投資は最初に仕組みさえ作ってしまえばその後は不労所得に近い収入モデルを作ることができるため、本業で忙しいサラリーマン向きなのです。

理由④　生命保険、私的年金の効果がある

不動産投資の生命保険効果と、私的年金効果という言葉をお聞きになったことはないでしょうか。いずれも不労所得に近い賃料収入があると得られる効果です。

生命保険効果とは、不動産投資をしている当事者が亡くなってしまったり高度障害などで働けなくなった場合であっても不動産収入は変わることなく入り続けるため、生命保険と同じ効果が得られるというものです。しかも不動産購入のためのローンでは団信という生命保険に加入するため、ローン返済中に亡くなったりすることがあっても保険金で残債を完済する仕組みになっています。

このことから、ローンを自力で完済してもそうでなくても、家族に経済的負担をかけることがないため、生命保険と同様の効果となるわけです。

もうひとつの私的年金効果も、これと似た効果です。定年退職を迎えてサラリーマンとしての給料収入がなくなっても、不動産経営が順調であれば賃料収入は無関係に入り続けます。特にサラリーマンの方にとって60歳の定年退職と65歳の公的年金支給開始年齢の間にある期間が不安材料となりますが、不動産収入があればこの期間の不安も取り除くことができます。

公的年金の支給開始年齢がさらに引き上げられることが取沙汰されていることを考えると、不動産投資による私的年金効果は今後さらに注目されることになるでしょう。

理由⑤　インフレリスクへの備え

日本経済は長らくデフレ傾向が続いているので国内ではあまり意識することがないかも知れませんが、経済にはインフレ局面とデフレ局面があります。デフレ局面ではお金の価値が高くなるため、お金を持っている人が有利になります。しかし、その一方でインフレが進行するとお金の価値が下がる（＝モノの値段が上がる）ため、現金資産の価値が目減りしてしまいます。

億単位のお金があってもコーヒー1杯も買えないとハイパーインフレが起きていることで有名なのがジンバブエなどのアフリカ諸国です。さすがに経済規模の大きな日本で同じことが起きるとは考えにくいですが、日銀はインフレターゲットといって経済をインフレ方向に誘導しようという意思を持っています。

このインフレターゲットが予定通り進行してもそれほど大きな変化は起きませんが、経済のコントロールを失ってインフレ方向に進んでしまうと、現金で持っている資産の価値が目減りしてしまいます。世界の富豪や資産家たちはこのリスクを認識しているため、現金だけでなく不動産や外国の通貨など、さまざまな金融資産に分散して保有しています。

不動産投資をしている人には、こうした富豪たちが行っているのと同じリスクヘッジ効果がもたらされます。インフレになると所有している収益物件の価値が高くなるため、家賃相場も高くなります。現金だけで貯金を持っているよりもはるかに安全度が高くなるので、インフレリスクに備える意味でもサラリーマンの方々が不動産投資をすることには意義があるのです。

サラリーマン大家になるまでのロードマップ

サラリーマンの不動産投資

サラリーマンこそ不動産投資をするべきである、と5つの理由をもとにお伝えしました。それなら自分もやってみようと思われたサラリーマンの方々が次に知っておくべきことは、不動産投資家になるまでの道筋です。

予算を決めて、資金計画を立てる

不動産投資に必要なのは、賃料収入を稼いでくれる収益物件です。それを買うにはお金が必要なので、最初にやるべきことは資金計画です。自己資金としていくら用意できるのかを決めた上で、そこから購入できる物件の価格帯を決めます。

おおむねローン借入額に対して自己資金が10分の1は必要というのが目安になるので、自己資金が300万円ある人は3,000万円程度の物件を購入できることになります。

以前であればフルローンといって全額を借入金でまかなう投資手法もあったのですが、その頃よりは金融機関の融資環境が厳しくなっているため、少なくとも10分の1は自己資金がないと審査が難しくなると考えておいたほうが良いと思います。

購入する物件の方向性を決める

予算が決まったら、次はどんな物件を購入するのかを決めます。よほど多くの自己資金を用意できる人であれば選択肢は広くなりますが、標準的なサラリーマンの収入水準の方であれば2,000万円から4,000万円くらいの価格帯になってくるとおもいます。

この価格帯でおすすめなのは、中古の区分マンションです。区分マンションとはマンションの中の1戸単位で不動産を所有し、賃貸経営をすることです。区分マンションの反対語は一棟マンションで、文字通りマンションの建物を土地ごと一棟丸ごと所有する不動産投資のことです。戸数の分だけ家賃収入は大きくなりますが、当然ながら購入費用も大きくなるので億単位の投資となります。

千里の道も一歩よりという言葉があるように、どんな大口不動産投資家であっても最初は区分マンション1戸から始めたという人が大半です。ここは初心者向けの物件ということで中古区分マンションの中から数千万円で買えるものを選ぶのが良いと思います。

不動産投資会社を比較検討する

不動産投資において、不動産投資会社の存在はとても重要です。特にこれから不動産投資を始めようと思われているサラリーマンの方であれば、不動産投資会社は必須であると考えてください。なぜなら、素人が思いつきで購入した物件で賃貸経営が成功するほど、不動産投資の世界は甘くないからです。

物件選びや収支のシミュレーション、金融機関の融資対策などすべての場面において不動産投資会社が持っているプロのノウハウが必要になります。極端な言い方になりますが、優秀な不動産投資会社さえ見つけることができれば、あとはその不動産投資会社の提案通りに行動するだけでも成功できる可能性はあります。

収益物件の販売情報は、「楽待」や「健美家」といった専門の情報サイトで探すことができます。以下のサイトでは収益物件が豊富に掲載されているので、こちらから探してみるのもひとつの手です。

これらのサイトで検索して物件を見つけたとしても、まだ買ってはいけません。あくまでも見つけた物件を通じて不動産投資会社との接点を持つためなので、ここからアプローチをしてみて対応を比較検討してください。

最終的には担当者と相性が合うかどうかというアナログな判断も含めて、しっかりと投資家に稼がせてくれる会社を選びましょう。

購入物件を決めて融資を申し込む

物件の購入を任せたい不動産投資会社が決まったら、そこから購入する物件を決めます。それが決まったら購入価格が決まるため、次は金融機関へ融資の申し込みをする段取りになります。

ここでひとつ、重要な物差しがあります。それは、ローンの申し込みをする金融機関をどこにするかという問題です。多くの場合、不動産投資会社が提携金融機関を持っているので、そこに申し込みをすることになります。重要なのは、その提携先です。

金融機関であればどこも同じと言いたいところですが、そこには厳然とした格があります。オリックス銀行や信販大手のジャックスが提携先に含まれているのは、かなりの高得点です。その一方でスルガ銀行やSBJ銀行のみという場合は、あまり格の高い金融機関と取引をしていないと見るべきです。

特にスルガ銀行については、かつて「スルガスキーム」という不動産投資家デビューに最適なローンがありましたが、数々の不祥事やスキャンダルの発覚によってそれは昔話となりました。そんな今もなおスルガ銀行の名前しかない場合や、SBJ銀行を含めてそれ以外の提携先がないという場合は、不動産投資会社としての実力もイマイチだと考えて良いと思います。

管理会社を選ぶ

購入する物件が決まって無事に融資がついたら、次にやることは管理会社の選定です。サラリーマンとして不動産投資をする人のことをサラリーマン大家といいますが、サラリーマン大家は本業への影響を最小限にするために管理会社への委託が実質上必須となります。

そこで管理会社を選ぶことになるわけですが、多くの場合物件の購入で取引をする不動産投資会社がお抱えの管理会社を紹介してくれます。そうでなくても区分マンションの場合はマンションを管理している会社があるので、そこに任せることもできます。

入居者を募集する

晴れて物件が自分のものになり、管理会社が決まったらいよいよ入居者の募集です。中古物件の場合、すでに入居者がいる場合があります（オーナーチェンジ物件といいます）。その場合は最初こそ入居者の募集活動をすることはありませんが、その入居者もいつかは退去するので、入居者の募集活動については十分に勉強しておくことをおすすめします。

ここでも不動産投資会社の存在がクローズアップされます。不動産投資会社は物件の売買だけでなく入居者の募集活動にもノウハウを持っているので、ここでも募集活動のサポートを受けることになります。

こうした業務も含めると、いかに不動産投資会社という存在が重要であるかお分かりいただけると思います。もちろん、入居者の募集活動についてはご自身で近所の不動産屋さんに依頼をしても問題はありません。

1年計画でサラリーマン大家になるには

ここで解説した一連の流れを、1年で完結できれば1年後にはサラリーマン大家の誕生です。以下の記事では、そこまで到達するのにはどうすれば良いのかという疑問に答えていますので、できるだけ早く不動産投資を始めたいという方はこちらもぜひ参考にしてください。

・サラリーマンでも不動産投資！1年で大家になるためにやる事リスト

サラリーマン大家として成功するのに必要な7つのポイント

サラリーマンの不動産投資

サラリーマン大家になる方のすべてが願うのは、不動産投資の成功です。そのためにどんなことに留意すれば良いのでしょうか。ここでご紹介する7つのポイントは、実際に複数物件を所有している不動産投資家から得られた生の声です。

利回りとキャッシュフローの仕組みをしっかりと理解する

不動産投資家にとって最終的な目的は、収益物件が稼ぎ出すお金を自分のものにすることです。このように投資家の手元に入ってくるお金のことを、不動産投資の世界ではキャッシュフローといいます。

このキャッシュフローとは、賃料収入から物件を維持管理するためのコストやローン返済、さらには税金などを差し引いたものです。収益物件に表示されている利回りとはこうしたコストを考慮しておらず、机上の数字にすぎないという認識が重要です。そこからコストを差し引いて、最終的にキャッシュフローがいくら残るのか？といったことに注目するのが、正しい投資判断です。

会社を辞める、転職の予定がある人は退職前に行動を

記事の冒頭で、会社を辞めたいと思っている人について触れました。会社を辞めたいから不動産投資を始めるのであれば、辞めるのは早くてもローンの審査に通ってからにしてください。

というのも、ローンの審査で勤続年数が重視されるからです。長く勤めている人ほど審査が有利になるので、会社を辞めてしまうのはその逆に最悪なのです。勤続年数というサラリーマンの強みを失うのはもったいないことなので、転職も含めて会社を辞めるのは不動産投資が軌道に乗ってからでも遅くありません。

初心者は中古区分ワンルームマンションから選ぼう

数ある収益物件の中で、最も初心者向きとされているのが中古区分マンションです。区分マンションの中にはワンルームマンションやファミリータイプマンションなどがありますが、「Oh!Ya」としては中古の区分ワンルームマンションをおすすめします。

理由は、いくつかあります。

晩婚化、非婚化が進み単身者世帯が増えている
大都市圏への人口流入が続いておりワンルーム物件の需要が安定している
価格が手ごろである
流動性が高く売却しやすい

いずれも不動産投資をしていく上で重要なものばかりです。それなら新築でも良いのでは？と思われるかも知れませんが、新築物件は新築プレミアムといって価格が割高になるためキャッシュフローを出しにくく、その意味でも中古のワンルームマンションが良いと思います。

サラリーマン大家は管理会社選びにもシビアになろう

本業が多忙であるがゆえに不動産投資の実務にかかりっきりになるわけにはいかないのが、サラリーマン大家特有の事情です。それゆえに管理を管理会社に任せるのですから、安心して任せられる管理会社を選びたいところです。

不動産投資会社と信頼関係を構築していれば、そのルートから安心して任せられる管理会社を紹介してもらうことができます。

不動産投資会社からの提案は将来の含めたシミュレーションを

不動産投資は10年、20年という長いスパンで取り組むべきものです。そのため投資開始時だけでなく10年後や20年後といった将来の姿もしっかりシミュレーションしておく必要があります。

ローンを借り入れている場合、返済期間も数十年に及ぶため20年後はローン返済額は変わらない一方で物件が稼ぎ出す力は低下します。その時にしっかりとキャッシュフローが残る投資計画でなければ泣きを見ることになってしまうので、20年後でもしっかり稼げることを確認してから投資判断をしてください。

手持ち資金の全額を投資に回してしまわない

ローンを活用できるのは不動産投資のメリットです。手持ち資金の10倍にもなるような物件を購入してキャッシュフローを稼ぐことができるので、とても高い投資効率です。だからといって、身の丈に合われないような高額物件を購入したり、手持ち資金の全部を不動産投資に回したりするのはおすすめできません。

収益物件を購入した翌年の税金が払えず、1年も経たないうちに資金ショートしてしまったという嘘のような事例も実際にありました。税金は予測できる出費なのでそれを計算に入れていなかったのは論外ですが、それ以外にも不動産投資には予想外の出費が付き物です。資金の余裕を持っておかなければ、そんな時にも資金ショートのリスクが顕在化します。