【初心者必見】不動産投資6種類を徹底分析！あなたが始めるべきはこれ！

「安定しているし、手間もかからなそうだから不動産投資をしよう」

こんな理由で不動産投資を検討している人も多いでしょう。しかし、いざ始めようと思っても、どの不動産の種類にすべきか迷ってしまいませんか？

不動産投資には色々な種類があり、それぞれ特徴が大きく異なります。今回は、一般的に不動産投資をするときに選択する6種類をピックアップし、それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説します。不動産の種類に迷っている人はぜひ参考にしてみてください。

まずは種類ごとの特徴を把握する

今回ピックアップした不動産の種類は以下6種類です。 まずは、この表で種類ごとの特徴をざっくりとイメージしておきましょう。

上記の点も含め、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

区分マンション投資

まず1種類目は区分マンション投資です。区分マンション投資をはじめに持ってきた理由は、最も初心者にとってハードルが低い投資だからです。

そもそも区分マンション投資とは、マンションの一室（区分）を取得し、その部屋を賃貸物件として運用することで収益を上げる投資です。メリット・デメリットを見ていきましょう。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは以下の点です。

• 少額からはじめやすい
• 鉄筋コンクリート造なので耐久性が高い
• 共用部は放っておいて良い

少額からはじめやすい

区分マンション投資は、一室の中古マンションを購入するケースがほとんどなので、不動産投資の中で最も少額からはじめられるものの一つといえます。エリアによって金額は異なりますが、投資物件は1Rから、広くても1LDKの部屋なので1,000万円以下で物件を取得することも可能です。

また、その金額帯でも収益を上げることができるので、区分マンション投資は不動産投資の登竜門としての位置づけでもあります。実際に、区分マンション投資を成功させ、その後に物件数を増やして事業を拡大していった例もたくさんあります。

鉄筋コンクリート造なので耐久性が高い

基本的にマンションは鉄筋コンクリート造です。不動産は以下のように構造によって耐用年数が決まっており、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が長いです。

• 木造：20年
• 鉄骨造：22年～38年（概ね30年）
• 鉄筋コンクリート造：47年

物件にもよりますが、概ね耐用年数を経過した物件の建物価格はゼロになります。つまり、耐用年数が長い方が売却時に金額が付きやすいということです。また、構造的に火災や地震に強いという点もメリットといえます。

国税庁　耐用年数表

共用部は放っておいて良い

マンションの場合は、マンションの入居者全員で管理組合をつくります。その管理組合でマンション内のルールなどは全て決めるので、個人では管理費・修繕積立金を支払うだけです。

たとえば、外壁や外部廊下などの共用部の修繕計画も、マンションであればあらかじめ決まっているので、放っておいても修繕してくれます。このように、マンションだと共用部は放っておいて良いので、区分マンション投資は不動産投資の中でも特に手間がかからない投資といえるでしょう。

区分マンション投資のデメリット

一方、区分マンション投資には以下のデメリットがあります。

• 管理会社の質によって変わる
• 収益額が比較的小さい

管理会社の質によって変わる

マンションの場合、管理組合が選任した管理会社が管理をしています。上述した共用部の修繕計画はもちろん、組合総会を主導や共用部のルール決め、共用部の清掃を行うのも管理会社です。

つまり、マンションが綺麗に保たれるかや、ルールは守られるか、劣化した部分はきちんと修繕されるか、といった点は管理会社の質によるということです。仮に、管理会社を変更したくても、管理組合の同意がないとできないので、個人の意思だけでは変更はできません。

このように、管理会社の質がマンションの資産価値を左右するので、区分マンション投資をする場合は管理会社の調査も必要になります。

収益額が比較的小さい

また、少額からはじめられるということは、利回りがよほど高くなければ収益額が低いということです。たとえば、1,500万円の区分マンションと5,000万円の一棟アパートを、どちらも利回り6％として比較してみます。

この場合、区分マンションの収益は年間90万円であり、一棟アパートの収益は年間300万円です。もちろん、運用に成功すればという前提ではありますが、資産が少額な区分マンション投資は収益額が小さくなりがちな点はデメリットといえるでしょう。

だからこそ、最初に購入する登竜門的な物件といわれているのです。

アパート投資

さて、次にアパート投資を解説します。アパート投資は一棟と区分の両方ありますが、ここでは一般的な一棟投資を解説します。いわゆる「アパート経営」と呼ばれる投資で、複数の部屋を所有することで賃貸経営をします。

アパート投資のメリット

そんなアパート投資のメリットは以下です。

• 収益額が比較的大きい
• リスク分散できる
• 共用部も自由

収益額が比較的大きい

アパート投資は個人が行う不動産投資の中では、収益額が比較的大きい投資です。同じ築年数であればマンションの方が賃料は高いですが、アパート投資の場合は複数の部屋を所有しています。そのため、1部屋の賃料は安価になっても、トータルで考えると収益額が大きくなりやすいのです。

リスク分散できる

また、複数の部屋を所有しているということは、リスク分散にもなるということです。不動産投資における最大のリスクは空室リスクであり、空室になってしまうと家賃収入はゼロになってしまいます。その際、最も厳しいのは、家賃収入がゼロの状態でローンを支払うという点です。

一方、アパート投資の場合には部屋を複数所有しているため、全ての部屋が同時に空室になるリスクは小さいです。そのため、家賃収入がゼロになるリスクは小さく、ローン支払いの全額を手持ち資金から捻出するケースは少なくなるというわけです。

共用部も自由

また、マンションの区分投資とは異なり、物件を一棟まるまる保有しているので、共用部の使い方も自由に決められます。更には管理会社の選定も自由ですし、修繕をするかしないか、どの箇所をいつ修繕するかも自由に決められます。

そのため、物件の状況や資金状況に応じて、管理会社の変更や計画の変更ができる点はメリットといえます。

アパート投資のデメリット

一方、アパート投資のデメリットは以下の点です。

• 収益があがる物件は比較的高額
• 共用部に関しての支出がある
• 構造的に耐久性が低い

収益があがる物件は比較的高額

アパート一棟も、中古の一棟物件を探せば区分マンションと同じく、1,000万円程度の物件はあるでしょう。しかし、アパート投資の場合、安価な物件では収益は上げにくいです。その理由は、同じ1,000万円といっても、区分マンションは一室の価格であるのに対し、アパートの場合は複数の部屋トータルの価格であることから分かります。

仮に、4戸のアパートであれば、1戸あたりの物件価格が250万円と激安価格です。つまり、室内が劣化していたり、築年数が極端に古かったりと、何かしらの大きなデメリットがある可能性が高くなります。そのため、ある程度収益を上げるためには、区分マンションよりは高額な物件を取得する必要があります。

また、仮に新築するとしたら、1億円前後の費用はかかってくるでしょう。規模によっては、1億円はゆうに超えてくるので、初期費用としては比較的高額な部類です。

共用部に関しての支出がある

これはメリットと裏腹の関係になりますが、アパートは一棟経営なので共用部に関して以下のような支出があります。

• 共用部の修繕費用
• 共用部の清掃費用
• 設備（自転車ラックや照明）のメンテンナス・入れ替え費用

これらの費用は、区分マンションでも管理費や修繕積立金として支払っています。しかし、マンションの場合は入居者全員で支払っており、集めた管理費や修繕積立金は運用して増やしているケースがほとんどです。

一方、アパート一棟は自分一人で支払うことになりますし、総額が小さいので運用するにしてもマンションよりは不利です。そのため、共用部に関するトータル支出は高額になりやすいのです。このような事情から、アパート一棟投資の場合は、収支計算をするときに区分マンション投資よりも綿密に行う必要があります。

構造的に耐久性が低い

アパートの構造は、一般的に木造か軽量鉄骨造です。いずれの構造にしろ、上述したように鉄筋コンクリート造のマンションよりも耐用年数は低い構造になります。そのため、リセールバリューは低くなりやすく、火災や地震にも鉄筋コンクリート造よりは弱い点もデメリットといえるでしょう。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は、あまりに高額のため、個人で行うにはハードルがかなり高いでしょう。そのため、不動産投資の中でも上級者向けの投資です。

一棟マンション投資のメリット

一棟マンション投資のメリットは以下の点です。

• 収益額が大きい
• 仕様・設備で選べる範囲が広い
• リスク分散できる
• 構造的に耐久力がある
• 共用部も自由

「リスク分散できる」「構造的に耐久力がある」「共用部も自由」は上述しているので割愛します。

収益額が大きい

やはり、一棟マンション投資の場合はアパートよりも規模が大きいですし、賃料も高く設定できるので収益額は大きくなります。

仕様・設備で選べる範囲が広い

仮に、一棟マンションを新築する場合、賃料もある程度高く設定できるので、仕様・設備を選べる範囲が広いです。規模的にもスケールメリットを活かせるので、一棟アパートを建築するときよりも選べる範囲は圧倒的に広いといえるでしょう。

つまり、そのエリアに合わせた設備・仕様を自分で決めることができるので、まさに「自分の理想の住宅」を実現することができます。

一棟マンション投資のデメリット

一棟マンション投資最大のデメリットは、やはり費用面でしょう。

初期費用が高い

一棟マンション投資は、初期費用が極めて高いというデメリットがあります。収益をきちんと上げることができる一棟マンションであれば中古でも億は超えてきますし、新築するならば桁違いの額になります。そのため、資産が潤沢にあり、不動産投資上級者向けの投資といえるのです。

一戸建て投資

一戸建て投資とは、一戸建てを中古で買う、もしくは新築してその物件を賃貸経営することで収益を上げる投資です。結論からいうと、不動産投資で一戸建て投資は向いているとはいえません。しかし、一戸建て投資は、不動産投資をする際に意外と選択肢に挙がりやすいので、今回ピックアップしました。

一戸建て投資のメリット

一戸建ての投資のメリットは以下の点になります。

• 居住年数が長くなりやすい
• 用途変更しやすい

居住年数が長くなりやすい

一戸建てということは、ファミリーがターゲットになります。そのため、子供がいる家庭が多く、そうなると「学区を変えたくない」などの事情で引越し頻度が比較的少なくなるのです。つまり、退去率が低く、長い期間住んでもらいやすいというメリットになります。

用途変更しやすい

たとえば、区分マンション投資の場合は、個人の判断でマンション以外の用途変更はできません。また、一棟アパート投資の場合には、複数の賃借人全員が退去しないと用途変更が難しいです。

しかし、一戸建ての場合は入居者が1組しかいないので、居住年数が長くなりやすいとはいえ、比較的用途変更しやすい点もメリットといえます。たとえば、将来的に一戸建てを解体してアパート経営することもできますし、駐車場経営することも可能なのです。

一戸建て投資のデメリット

一方、一戸建て投資のデメリットは以下の点になります。

• 利回りが低くなりやすい
• ターゲット的に劣化しやすい
• 構造的に耐久性が低い

上記の「構造的に耐久性が低い」という点は上述した通りなので割愛します。

利回りが低くなりやすい

一戸建て投資の場合は、物件取得価格が比較的高くなりますが、それに応じて賃料が上がるわけではありません。たとえば、同じエリアで15㎡1Rと、105㎡の戸建があるとします。仮に、1Rの賃料が7万円だとして、面積が1Rの7倍である戸建は、賃料が7倍の49万円に設定できるでしょうか？

高級住宅地でもない限り、賃料49万円の一戸建ては賃貸物件として成り立たないでしょう。しかし、売買価格としては7倍という金額はあり得る数字です。このように、そもそも広い物件というのは、購入価格と賃料は比例しないので、利回りは低くなりやすいのです。

ターゲットの特徴で劣化しやすい

上述したように、一戸建て投資のターゲットはファミリー層です。そのため、子供がいる家庭がほとんどであり、そうなると室内はどうしても劣化しやすくなります。退去する際に入居者に補修費用を請求できますが、それは「入居者が故意・過失に付けた傷や汚れ」のみです。

その判断は非常に難しく、オーナーの負担が大きくなる可能性もあります。その点も収支が悪化しやすいデメリットにつながるのです。これらの理由によって、一戸建て投資はあまり投資には向いているとはいえないのです。

駐車場経営

つづいて駐車場経営です。駐車場経営は土地活用の一種なので、現在土地を保有している人が行うケースが多いです。駐車場経営のために土地を購入するというケースもありますが、そう多くはないでしょう。

駐車場経営には、特定の人に貸す「月極駐車場」と、一時貸しの「コインパーキング」という2種類があります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは以下の点です。

• 初期費用が非常に安い
• 赤字リスクが小さい
• 立地が悪くても運用できる
• 用途変更しやすい

初期費用が非常に安い

駐車場経営の大きなメリットは初期費用が非常に安いという点です。月極駐車場であれば区画割するだけなので、ホームセンターで綱を買って自分で区切ることも可能です。

また、コインパーキングにする場合も、コインパーキング業者が設備費用は出すケースが多いので、初期費用なしではじめることもできます。ただし、その場合は使用料の一部をコインパーキング業者が徴収したり、契約期間に縛りがあったりします。

赤字リスクが小さい

駐車場経営の場合、そもそも初期費用が少ないので赤字リスクも小さいです。ランニングコストが固定資産税くらいしかかからないので、その分の収入があれば赤字になることはありません。ただ、これは土地を既に保有しているという前提で、土地を融資で購入するならローン返済額を加味する必要があります。

立地が悪くても運用できる

駐車場経営の場合、立地が悪くても運用できることがあります。というのも、マンションやアパートと違い、「住む」のではなく「駐車する」のが目的だからです。たとえば、マンションやアパートであれば徒歩15分という立地は「駅から遠い」という理由でマイナス要素といえます。

一方、徒歩15分であっても周りが戸建て街であれば、その戸建の住人が車を停めたいとい思うかもしれません。また、周辺に大きな公園や有名な店があれば、コインパーキングとしてニーズが高い可能性もあります。このように、住宅としては運用しにくい立地も、駐車場であれば運用できる可能性があるのです。

用途変更しやすい

また、一戸建てのときにも出てきた「用途変更しやすい」というメリットは、駐車場経営の場合には一戸建て投資のときよりメリットになります。というのも、一戸建ての場合は賃借人がいるので、賃借人に住み続ける意志がある限り、退去させることは極めて難しいのです。

一方、駐車場の場合は月極駐車場だとしても、事前に通知することで賃貸借契約は解除することが可能です。そのため、駐車場の用途をアパート経営や一戸建て経営に変更することは容易にできます。

駐車場経営のデメリット

一方、駐車場経営のデメリットは以下の点です。

• 収益額が小さい
• 節税効果が薄い

収益額が小さい

まずは、やはり収益額が小さいという点でしょう。住宅ではないので、月極だとしても家賃と比較すれば収益額の低さは明らかです。また、仮にコインパーキングで常時いっぱいになるとしても、そのようなニーズがある土地であれば住宅で賃貸運用した方が収益は高いでしょう。

そのため、駐車場経営は収益を上げるという点においてはイマイチな投資であり、より安定して小さな収益を上げたいという人に向いています。

節税効果が薄い

土地の固定資産税は、土地に貸家が建築されていれば優遇されます。しかし、駐車場経営の場合はその優遇が受けられないのです。また、建物があれば「減価償却費」を計上することで不動産所得税を節税できますが、建物がない駐車場経営はそれも利用できません。

民泊投資

さいごに民泊投資について解説します。民泊投資とは、所有している住宅に「宿泊」してもらうことで、宿泊費用をもらうという投資方法です。

民泊投資のメリット

民泊投資のメリットは以下の点です。

• 環境が悪い物件でも運用できる　
• 時期によって用途を変えられる

環境が悪い物件でも運用できる　

民泊投資のメリットは環境が悪い物件でも運用出来る点です。たとえば、目の前に高速道路が通っていたり、墓地などがあったりする場合、賃貸物件だと大きなマイナスポイントになります。一方、民泊では賃貸物件ほどはマイナスになりません。

というのも、民泊はそこに住むわけではなく、何日間か泊まるだけだからです。もちろん環境が良いに越したことはありませんが、環境がそれほど良くなくても宿泊してもらえる点はメリットといえます。

時期によって用途を変えられる

民泊投資は「宿泊」がメインになるので、常に誰かが住んでいるわけではありません。つまり、宿泊していないときはゲストルームとして扱ったり、自分のセカンドハウスとして利用したりできるというわけです。

民泊投資のデメリット

一方、民泊投資のデメリットは以下の点です。

• 規制が厳しい
• 近隣トラブルリスクがある
• 手数料が高い
• 時期による格差が激しい

規制が厳しい

民泊のルールは、住宅宿泊事業法（民泊新法）という法律で定められており、「年間の営業日数が180日以内」と決まっています。つまり、1年の半分程度しか宿泊させることができないので、どうしても収益が小さくなってしまうのです。

さらに、自治体によって「金曜夜～月曜朝までしか営業できない」と決まっています。また、そもそもマンションやアパートなどの場合、民泊物件として運用して良いかはオーナーの許可が必要です。

そして、自治体への届け出も必要なので、必ず民泊投資ができるとは限りません。この規制の厳しさが民泊投資をする上での最大のデメリットといえるでしょう。

近隣トラブルリスクがある

また、そもそも民泊新法ができた背景には、民泊を勝手に行ったことで近隣トラブルが発生したという背景もあります。民泊を利用する人は外国の方も多いので、文化の違いによるトラブルも少なくありません。仮に、民泊が許可されて運営していても、トラブルになれば運営ができなくなるリスクもあるのです。

手数料が高い

民泊の場合には、宿泊者が退去する度に掃除をしたり、備品を保管したりという作業が発生します。ホームステイ型以外の民泊は民泊事業者に管理を依頼する義務があり、管理範囲が広いので管理手数料が高いのです。

民泊事業者によっても依頼する範囲によっても金額は異なりますが、宿泊費の10％～20％ほどが相場でしょう。そのため、ただでさえ営業日数規制があり収益が限られるのに、さらに収益を悪化させる要素があるということです。

時期による格差が激しい

また、「宿泊」をする人がいないと宿泊費をもらえませんが、宿泊には時期によって「多い・少ない」の落差が激しいです。観光地に近い場所であれば観光シーズンは盛り上がりますが、それ以外は閑散期となるでしょう。

そのため、安定した収益ということはできないため、不動産投資のメリットである「安定・継続性」には乏しいといえます。

まとめ

このように、不動産投資には色々な種類があり、それぞれの種類によって特徴が異なります。大事なのは、その特徴を理解した上で、自分が投資に求めるものは何か？を考えることです。

極力リスクを取りたくないのであれば区分マンション投資が良いでしょうし、既に土地があるならアパート建築や駐車場経営という選択肢もあります。上述した点を理解し、自分に合っている投資は何かを検討してみてください。