【超初心者向け】すぐ分かる不動産投資の始め方！5つの心得を伝授

数ある投資の中でも、「比較的安定していて資産を作りやすい」という理由で不動産投資を検討している人もいるでしょう。しかし、不動産投資は株式投資などのように手軽に始められないもの事実で、それがネックになり中々一歩を踏み出せない方もいるのではないでしょうか？

そこで今回は、「不動産投資の始め方」について知っておくべき5つの心得を解説します。これを知っておけば、不動産投資の始め方はもちろん、始める際の注意点も一緒に理解することが可能です。

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心得1：不動産投資の稼ぎ方を知る

心得の1つ目は、不動産投資の稼ぎ方を知ることです。これは不動産投資の基本中の基本であり、この点を知らないと物件選びにも大きなデメリットになります。

不動産投資の基本は家賃収入

不動産投資の基本は家賃収入です。つまり、賃貸物件を保有し、その物件に客付けすることで家賃収入を得ます。賃貸に住んだことがある人は分かると思いますが、一度賃貸物件に住むと、そう簡単に引っ越さないので安定的に家賃収入が入ってきます。

また、賃借人が家賃を滞納したり、空室になったりしない限り家賃収入が途絶えることはありません。そして、滞納・空室のリスクはそれほど高くないといえます。これらの理由から、不動産投資（家賃収入）は比較的安定していると言われています。

不動産の売却益は見込まない

不動産投資は賃貸物件を保有するので、その物件を売却することもあります。しかし、以下の理由でその「売却益」を収益として見込んではいけません。

• 売買には諸費用がかかる
• 売買には時間がかかる

不動産は売買時に仲介手数料や登記関係費用など諸費用がかかってきます。諸費用だけで百万円を超えることも多いので、その点を加味すると売買によって利益を上げるのが難しいです。また、売買には半年以上の期間がかかることも多いため、効率が悪い売買となります。

これらの理由から、不動産を売却することで収益を上げることは不動産投資において基本的に計算せず、収益は「家賃収入」のみで考えます。

心得2：不動産投資の種類を知る

2つ目の心得は、不動産投資の種類を知ることです。結論を言うと、不動産投資を始めるなら「区分マンション投資」か「アパート経営」のどちらかが良いでしょう。

この章ではこの2つの不動産投資がおすすめな理由、そしてこの2つ以外の不動産投資がおすすめではない理由を解説していきます。

区分マンション投資とは？

区分マンション投資とは、区分（一室）のマンションを購入して、そこに客付けをして賃料収入を得ます。不動産投資の始めるのに区分マンション投資が良い理由は以下の通りです。

• 比較的安価に物件を取得できる
• 物件数が豊富である
• 鉄筋コンクリート造である

比較的安価に物件を取得できる

区分マンション投資は、1R～1LDKのコンパクトなマンションを購入します。さらに中古マンションが主流であるため、一千万円前後でも十分に収益を上げることは可能です。この「物件取得費用の安さ」が区分マンション投資をおすすめする1つ目の理由になります。

物件数が豊富である

区分マンションは物件数が多いので、自分の目当ての物件を探しやすいです。物件を選ぶときには、エリア・駅距離・広さ・間取り・価格などで物件を絞りますので、目当ての物件と巡り合うためには物件数が多いことに越したことはありません。

鉄筋コンクリート造である

不動産投資の物件は、概ね以下3種類の構造に分かれ、それぞれの耐用年数は以下の通りです。

• 木造:20年
• 鉄骨造:22年～38年（概ね30年）
• 鉄筋コンクリート造:47年

耐用年数が長いと、減価償却費用を経費計上できる期間が長いので、節税効果が高くなります。また、資産価値も長く保たれるので、家賃下落率も緩やかであり、もし売却するときも資産価値は落ちにくいです。

国税庁　耐用年数

アパート経営とは？

アパート経営は、一棟の中古アパートを購入、もしくは新築アパートを建築し、そのアパートの部屋に客付けして賃料収入を得る投資です。そんなアパート経営をおすすめする理由は以下になります。

• 物件によっては安価なものもある
• リスク分散することができる
• 管理について学ぶことができる

物件によっては安価なものもある

アパートは一棟物件なので、区分マンションほど安価ではありません。しかし、木造や軽量鉄骨造が多いので、一戸建てや一棟マンションと比較すると安価な物件もあります。

リスク分散することができる

アパート経営の場合は区分マンション投資と違い、複数の部屋を保有します。そのため、仮に1部屋が空室になってもほかの部屋で収益をカバーすることが可能なので、空室リスクを分散できる強みがあります。

管理について学ぶことができる

アパート経営は一棟経営なので、共用部（外観や共用廊下）の管理も自分で行います。実際は管理会社を通じて行うことが多いですが、外観の補修や清掃の頻度など、不動産投資に必要なノウハウを学ぶことは可能です。

ほかの不動産投資をおすすめしない理由

区分マンション投資やマンション経営以外には、以下のような不動産投資があります。

• 戸建の経営
• マンションの一棟投資
• 土地活用（駐車場経営など）

総じて言うと、物件の取得費用が高い、もしくは収益性が低いので、不動産投資にはおすすめしません。

戸建の経営

戸建の経営は、戸建を建築してそこに客付けをして賃料収入を得ます。ただ、戸建の場合は広い家を保有することになり、ターゲットはファミリー層です。ファミリー層は、単身層と比較して、賃貸よりも、購入する人が多いため、賃貸需要は決して高くありません。

また、土地を購入して建物を建築して…と取得費用も高くなりますが、その割には高い賃料設定ができないので、不動産投資には向いていないです。

マンションの一棟投資

マンションの一棟投資は、アパート経営のアパートがマンションに代わった投資です。マンションの一棟投資をおすすめしない理由はただ一つ「取得費用が高い」点です。

特に新築で一棟マンションを建築するのは、資金が潤沢にある一部の個人投資家しか不可能なので、そもそも一棟マンション投資をすることが自体出来ない人が多いでしょう。ただ、中古の一棟マンション投資ができる資金力があるなら、収益性も高いので検討してみる余地はあります。

土地活用（駐車場経営）

駐車場経営をはじめとする土地活用もあまりおすすめはしません。それは「収益性が低いから」です。逆に、「収益性が小さくてもローリスクで運用したい」人には、駐車場経営などの土地活用は、向いていると言えます。

心得3：物件選びをする前に知っておくべき基礎知識を知る

心得の3つ目は、物件選びをする前に知っておくべき基礎知識を知るという点です。具体的には、物件選びの前に以下3点を知っておきましょう。

• 利回り
• キャッシュフロー
• 融資

利回りとは何か？

利回りとは、物件取得費用を何年で回収できるか？の指標であり、以下の計算式で算出される2種類の利回りがあります。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件取得価格
• 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格

上記のように、実質利回りは「固定資産税」や「管理費」「補修費」などの年間経費を含むので、より正確な数値になります。

表面利回りを利用するケース

表面利回りは、不動産投資の物件広告などに掲載されます。ネットなどで投資用不動産を探すと、必ず利回りが記載されていますが、その利回りは表面利回りです。

なぜ経費を加味している実質利回りではないかというと、経費は物件によって異なり、どこまでを経費として読み込むかによって異なるからです。そのため、まずは単純な指標として「年間家賃収入÷物件取得価格」の表面利回りを見て物件を絞り込みます。

実質利回りを利用するケース

実質利回りは、表面利回りで物件を絞り込んだ後に、さらに物件の収益性を精査するために利用します。たとえば、将来的にかかるであろう補修費用を「年間〇万円」と毎年計上したり、税理士に確定申告を依頼するなら「税理士報酬△万円」を年間経費で計上したりします。

このように、人によって変わる経費を精査し、その経費を加味して実質利回りは算出することで本当の利回りが見えてきます。そして、この経費は区分マンションかアパートかによっても異なりますし、築年数によっても異なる金額です。

利回りの注意点

利回りの注意点は以下です。

• 空室リスクを盛り込んでいない
• 家賃下落リスクを盛り込んでいない
• 現金で購入する前提

まず、基本的に利回りの計算は空室が発生しない前提なので、たとえば「毎年0.5カ月は空室になる」前提で利回りを計算するなどの対応が必要です。それは家賃下落率も同じことがいえます。

さらに、利回りの計算はローンを組まずに現金で購入する前提であり、金融機関へのローン支払い費用は経費として加味していません。

キャッシュフローとは何か？

前項のように、利回りはあくまで物件を絞り込み、精査するために利用される指標です。しかし、空室・家賃下落・ローン支払額を加味していないというデメリットもあります。そのため、キャッシュフロー（CF）も合わせて算出することで、物件の収益性を明確にする必要があります。

キャッシュフローは手元に残るお金

キャッシュフローは「年間家賃収入－年間経費－年間ローン支払い額」で計算されるので、実際に手元に残るお金（収益）を算出できます。年間経費は上述した実質利回りと同じように、固定資産税や管理費用などです。

そこから年間のローン支払い額を差し引くことで、年間どのくらいの収益が手元に残るのか？（CF）が分かってきます。

キャッシュフローの事例

キャッシュフローを利用すれば、利回りでは加味しにくい空室リスクや家賃下落リスク、そしてローン支払い額も加味した収益を、以下のようにシミュレーションすることが可能です。

ここでは、家賃収入年間126万円、空室を1年間で0.5カ月、家賃下落を1年間で1％と想定しています。特別経費は備考欄、臨時収入は礼金や更新料です。上記は10年スパンですが、もっと長い期間作成することもできますし、それぞれの設定を変えてCF表を作成することも可能です。

キャッシュフローと利回りの使い分け

前項のようにCF表を作成することで、実際にどのくらいの収益を上げられるかが分かってきます。このとき、「CFがあるなら利回りは必要ないのでは？」と思う人もいると思いますが、利回りとCFは以下のように使い分けしましょう。

• 表面利回りでザックリと物件を絞る
• 実質利回りでさらに物件を絞る
• CFを作成し物件を決める

このように、いきなりCFを作成するのではなく段階を踏んで行いましょう。全ての物件でCFを作成しても良いですが、時間がかかりすぎて効率が悪いです。そのため2つの利回りを利用して、ある程度物件を絞り込む必要があります。

融資について知っておくべきこと

次に、融資について以下の点を知っておきましょう。

• 融資を利用できるメリット
• 一般的な金利と支払い額は？
• 融資では何を審査される？

融資を利用するメリット

不動産投資で融資を利用するメリットは、何といってもレバレッジ効果が高くなる点です。つまり、小さい資金で高額な資産を取得することができるので、高い収益を上げやすいということです。

というのも、収益額は単純計算で「資産額×利回り」になります。つまり、資産額が高い方が収益も高くなります。もちろん、不動産投資の場合は経費やローン支払い額がかかりますので、そこまで単純ではありません。

しかし、その「資産額」はレバレッジをかけて増やすことができるので、収益額が高額になるのは事実です。ケースバイケースではありますが、自己資産の10倍のレバレッジをかけることも可能で、これはあらゆる投資の中で高レバレッジの部類に入ります。

一般的な金利と支払い額は？

融資の金利も借入者によって異なりますが、一般的には2％台～３％程度です。仮に、借入金額2,000万円、3,000万円、4,000万円、借入期間25年で設定したときには以下の支払い額になります。

融資では何を審査される？

融資で審査される項目は以下です。

• 借入者の年齢や過去の延滞歴など
• 借入者の自己資金額や年収
• 借入者の勤続年数や勤務先の規模
• 融資する物件の収益性や資産価値

上記のように、まずは借入者の返済能力を審査されます。また、投資物件の場合はその物件からの収益を返済に充てるので、物件の収益性も加味されて審査します。

実際に審査する際は、仲介担当者とよく話し合い、金利の低さだけでなく、どの銀行であれば審査に通りやすいかも加味して選びましょう。

心得4：不動産投資の始め方5ステップを知る

4つ目の心得は、不動産投資の始め方である以下5ステップを知ることです。

• ステップ1：目指すべき収益額を決める
• ステップ2：物件を探して相場観を知る
• ステップ3：セミナーや個別相談会で情報収集&現地確認
• ステップ4：収支計算&ローン審査
• ステップ5：物件の申込&契約

ステップ1：目指すべき収益額を決める

まずは、不動産投資で得たい収益額を決めましょう。そのためには、目的を定めるのがコツです。たとえば、「副業として給与の足しにしたい」「年金代わりにしたい」のように、目的によって目指すべき収益額は異なってきます。

目的が明確にならない場合は、無料FP相談会に参加すると良いでしょう。FP相談会に参加すれば将来的な支出が分かってくるため、不動産投資によってどのくらい資産をつくるべきか？がより明確になります。

ステップ2：物件を探して相場観を知る

収益額を決めたら、物件価格と利回りがざっくりと絞れるので、ネットなどで物件を探しましょう。エリアは自分がある程度知っているところがおすすめです。自分が知っているエリアでないと、街の様子や将来性などを一から調べることになるからです。

エリアをある程度絞ったら、前項の収益額に合致する物件をいつくかピックアップします。そうすることで、自分が欲しい物件の金額が分かってくるので、相場観を養うことが可能です。

ステップ3：セミナーや個別相談会で情報収集&現地確認

次に、セミナーや個別相談会でさらに情報収集をしましょう。セミナーや個別相談会は無料で参加できるものも多く、プロから直接話を聞くことができます。そのときに、上述した利回り・キャッシュフロー・融資についての知識があれば、より話が進みやすいです。

プロの話を聞くことで、さらに自分が欲しい物件が明確になる上に、実際に物件を絞り込むことで現地を見に行くことにもつながります。

ステップ4：収支計算&ローン審査

セミナーや個別相談会でも話に出ると思いますが、上述した実質利回りやキャッシュフローなどの収支計算は綿密に行いましょう。不動産投資は収益を上げることが目的なので、この収支計算がブレてしまうと元も子もありません。

もちろん、個別相談会で相談しながら収支計算はできますが、自分なりにさまざまなシミュレーションをすることで、より精度の高い収支計算になります。収支計算で物件を絞った後は、融資の審査を受けます。

ステップ5：物件の申込&契約

収支計算・現地確認が終わり、ローン審査に通った後は、物件に申込して売買契約を締結します。申込をすることで物件を押さえることができ、その後概ね1週間以内に売買契約を締結するという流れです。

そして、売買契約を締結してから概ね1か月程度で物件の引渡しを受けます。物件の引渡しを受けた後は、賃貸の仲介会社が客付けをするので、いよいよ物件運用はスタートになります。

心得5：不動産投資を始めるための最低資金を理解する

5つ目の心得は、不動産投資を始めるための最低資金を理解することです。結論から言うと、収益を上げる物件を取得するためには、約80万円～180万円ほどです。これは、あくまで「収益を上げるための物件」の最低資金です。

田舎にいけば数百万円でも物件は購入でき、そのくらいの価格であれば資金はもっと安価でしょう。しかし、そのような激安物件は結局収益を上げられない物件ばかりです。そのため、今回は収益を上げられる最低ラインである1,000万円の物件を購入するというシミュレーションです。

1,000万円の物件を購入するための45万円～150万円という費用の内訳は以下になります。

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• ローン関係費用

仲介手数料

物件価格が400万円超の場合は、「物件価格×3％+6万円」に消費税を加味した金額が仲介手数料になります。そのため、1,000万円の物件の仲介手数料は以下の通りです。

• （1,000万円×3％+6万円）×消費税1.08＝約39万円

登記関係費用

次に登記関係費用です。登記関係費用の内訳は以下の通りです。

• 登録免許税
• 司法書士報酬

物件は自分の名義で登記をするので、物件を購入したら所有権移転登記をします。そのために発生する登録免許税は不動産価値によって変動します。ここでは、おおよその金額として15万円としておきます。

また、登記にかかる司法書士費用は概ね5～10万円ほどでしょう。そのため、登記関係費用は合計で20～25万円ほどです。

ローン関係費用

ローン関係費用とは以下の通りです。

• 頭金
• 手数料
• 保証料

頭金額は0円～100万円（1割）を想定します。プロフィールによって頭金0円でも審査に通ることもありますし、逆に2割の頭金を求められることもあります。手数料と保証料も金融機関によって異なりますが、ここでは手数料を3万円、保証料を借入金額の2％と設定します。

頭金額が0円～100万円の場合には借入金額は900万円～1,000万円になるので、保証料は18万円～20万円です。上述した費用を全て合わせると、1,000万円の物件を購入するための費用は約80万円～180万円ほどになります。

まとめ

単に物件を選んで、現地を確認して、売買契約を締結して…という物件を購入するための「流れ」を理解するだけでは、「不動産投資の始め方」を十分に理解したとは言えません。

きちんと不動産投資の稼ぎ方・種類を知り、物件選びに重要な利回りやキャッシュフローなども理解しておく必要があります。これらを事前に知っておくことで、不動産投資を始める際に大きなアドバンテージになっているでしょう。

不動産投資について知識を深めるためには、情報収集が大切です。
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