2020年以降の不動産投資はリスクだらけ？真実と成功ノウハウを検証

2019/12/2

これから不動産投資を始めようとお考えの方、もしくは最近始めたという方にとって、今後の不動産投資がどうなっていくのかは大きな関心事です。特に2020年問題という言葉に象徴されるように、これからはリスクの方が大きいという意見が多く見られます。

2020年問題以外にも2022年問題、2025年問題など、不動産投資には「〇〇年問題」が次々とやってきます。やはりリスクの方が大きいのかと思ってしまいたくもなりますが、果たしてそれは本当なのでしょうか。

2020年以降のる不動産投資が本当にリスクだらけなのか？その点を検証してみたいと思います。

2020年以降の不動産投資はリスクが高いという説について
2020年以降の不動産投資についての弱気説
2020年以降の不動産投資についての強気説
結局のところ、2020年以降の不動産投資はどうなるのか？
結論　2020年以降も不動産投資で成功するための方法論
まとめ

2020年以降の不動産投資はリスクが高いという説について

2020年問題に代表されるように囁かれる、将来の不動産投資に対する悲観論。なぜこうした論調が多く見られるのか、そもそも2020年以降の不動産投資は本当にリスクが高いのでしょうか。

不動産投資の2020年問題とは

不動産投資に囁かれている2020年問題とは、東京オリンピック開催をピークとして不動産市場が冷え込んでしまい、それ以降の不動産投資はブームの反動もあって冬の時代になってしまうというものです。

この記事作成は2019年10月ですが、確かに不動産に限らず現在好調な業界であっても「2020年の東京オリンピックまでは好調を維持する見込み」といった論調を目にすることが多いように思います。これは裏を返せば、2020年以降は好調ではなくなると言っているようなものなので、ここでも2020年問題が意識されていることを実感します。

不動産はあらゆる商品の中でもトップクラスの高額商品です。それだけに景気の冷え込みは不動産投資にも甚大な影響を与えるのではないか・・・というのが、2020年問題で見え隠れする悲観論の本質です。

東京オリンピック開催後の不動産市場は冷え込む？

世界的なビッグイベントとして、2020年には東京オリンピックが開催されます。注目度や集客力という意味において経済効果はとても大きく、東京都の試算によるとトータルで経済効果は32兆円を超えるとされており、この莫大な経済効果が不動産市場にも好影響を与えるというわけです。

それだけのイベントが2020年に開催されて終わるのですから、不動産市場の好調ぶりも2020年を境にピークアウトするのではないかというのが2020年問題です。そもそも日本では人口減少が続いており、それが2020年からいよいよ本格化するというのも、2002年問題にさらなる根拠を与えています。

果たして本当にそうなるのかというのは後述しますが、先ほどの東京都が発表した数値は、オリンピックの招致が決まった2013年から閉幕から10年後である2030年までの経済効果を試算したものです。これを読む限り、経済効果は2020年で突然終わってしまうものではなく、少なくとも2030年までは影響が残ると考えていることが分かります。

2020年以降の不動産投資については弱気説と強気説が入り混じっているため、それについては次章から詳しく解説していきます。

2020年だけではない「2022年問題」「2025年問題」とは

ところで、不動産投資の世界には2020年問題以外にもいくつかの「〇〇年問題」があります。それぞれ不動産投資のリスク要因だと言われているものばかりなので、個別に見てみましょう。

①2022年問題不動産投資の2022年問題とは、生産緑地法という法律が根拠になっています。都市部には今も農地が残っていてビルが立ち並ぶ風景の中に田畑があるような風景を見ることができます。こうした農地がなぜ周辺のように市街化しないのか不思議に思ったことはないでしょうか。

おそらくそういった都市部の農地は、生産緑地として見なされている土地です。都市部の農地は放置しているとどんどん市街地になってしまうため、それを食い止めるために生産緑地法が改正され、生産緑地（つまり農地）として営農をしている場合は相続税の納税が猶予されるなどの優遇が設けられました。生産緑地を所有している人はこの優遇を受けるために、都市部でありながら営農を続けているというわけです。

この法律の改正が行われたのは1992年で、営農義務は30年です。つまり、1992年から30年後の2022年に営農義務を終えた生産緑地が一斉に宅地などで供給され、不動産市場でだぶつきが発生すると見る向きがあります。これが現実になると不動産価格の暴落を引き起こしかねないため、2022年問題は不動産投資のリスク要因であるというロジックになります。

②2025年問題 2022年問題に続いて、2025年問題についても解説しましょう。こちらは人口構造の変動によるリスク要因です。ご存じの通り日本は少子高齢化が進行しており、2020年以降はそれが加速度的に進みます。2025年頃になると団塊世代が続々と高齢者となり、現役を引退していきます。

こちらは国立社会保障・人口問題研究所が作成した2025年の人口構造予測です。

出典：国立社会保障・人口問題研究所

これを見ると70代後半と50代半ばの人口が突出しており、2025年以降はこの50代半ばの人たちが順次現役を引退していきます。不動産の賃貸需要を支える若年層はどんどん細くなっているため、これが賃貸需要の長期停滞につながるというのが、不動産投資の2025年問題です。

台風被害で崩れた「首都圏万能説」

2019年は大規模な災害を伴う台風が続々と来襲し、特に関東地方や東北地方に甚大な被害をもたらしました。各地で土砂崩れや冠水の被害が発生した痛々しい映像が報道され、自然災害の恐ろしさをまざまざと見せつけられました。

この台風被害でネガティブな注目を集めたのが、武蔵小杉のタワーマンションです。具体的なマンション名は伏せますが、それまで「ムサコ」とも呼ばれ首都圏有数の「住みたい街」として人気を集めてきた武蔵小杉が実は災害に弱く、しかもタワーマンション自体も災害に対する脆弱性があると指摘され、武蔵小杉に林立するタワーマンションの資産価値低下が懸念されています。

これは武蔵小杉の対岸にある世田谷区の二子玉川も同様です。多摩川の氾濫による被害が発生し、水害に弱い街なのではないかと見られたことは資産価値に影響を及ぼす可能性があります。

このように、これまで体験しなかったような台風が来襲することで、人気エリアが突如として危険エリアとして見なされ、不動産の価値にまで影響が及んでしまうことは不動産投資においてもリスク要因です。今後は自然災害への強さも考慮に入れた物件選びが求められるのは言うまでもありません。

好調が続いていると悲観論が出るのは人間心理？

中古不動産市場の調査を行っている東京カンテイ社のレポートによると、2019年現在、依然として中古マンションなどの市場は好調を維持しています。首都圏は高止まりしている傾向が続いている一方で、特に関西地区での上昇が目立ちます。

人間心理として、好調が続いているものに対して「そのうち落ちる」と考えたくなる部分があります。不動産については80年代の不動産バブルという痛い経験があるだけに、その二の舞になりたくないという警戒心も手伝って、悲観論に一定の根拠を与えているのでしょう。

あまり根拠のない悲観論であっても、それが大勢を占めると現実になります。2020年以降の不動産投資にこうしたマインドが支配するのは、リスクとなりうるでしょう。

2020年以降の不動産投資についての弱気説

冒頭から若干の悲観論をご紹介してきましたが、ここでは2020年以降の不動産投資にリスクを指摘する「弱気説」にフォーカスして解説をしていきます。ここではネガティブな情報ばかりが並びますが、次章ではその反対にある「強気説」に移りますのでご安心ください。

好調が続く不動産市場は頭打ちである

首都圏をはじめ、大都市圏の不動産市場は好調が続いています。折からの不動産投資ブームもあると思いますが、東京オリンピック特需や首都圏への人口流入など、不動産市場を支える好材料が揃っているので、それが市場にも表れています。

しかし好調が永遠に続くということはありません。すでに首都圏の不動産市場は高止まりが続いており、そのことはさまざまな指標を見ても明らかです。

首都圏の不動産に多くの投資をしているJ-REITのマーケット指数である東証REIT指数も2019年中頃まで上昇を続けていたものが、秋口から伸び悩んでいます。こちらも高止まりを示しており、首都圏の不動産がこれ以上のジャンプアップをするのは考えにくい状況になっています。

東京オリンピック閉幕を機に投資マインドが冷え込む

投資はマインドが支配する世界であり、それは不動産についても同様です。「東京オリンピックを境にピークアウトする」というマインドが市場で支配的になれば、多くの投資家は買い控えをするようになります。さらに売り抜けを考える人が多くなると市場では売り優勢になり、相場が下落します。

それまで買い優勢で好調を続けてきた東京の不動産投資環境が一変し、売りが売りを呼ぶ展開になると、やはり東京オリンピックがピークだったということになるかも知れません。

なぜそう言えるのかというと、過去にオリンピックを開催してきた各都市の経緯があります。ロンドンやリオデジャネイロなど、直近のオリンピック開催都市はそれまで不動産価格が上昇し、オリンピック閉幕を境に下落に転じています。東京でもこれと同じことが起きれば、まさに2020年問題というリスクが顕在化します。

人口減少の影響が徐々に顕在化してくる

日本全体では人口が減少し続けていますが、東京は違います。地方からの人口流入が続いており、地方は加速度的に人口が減っている一方で東京は人口が増加するという傾向が続いています。

しかし、東京に若年人口を供給し続けてきた地方で人口が減少すると、その供給力も弱くなります。事実、2025年頃を境に東京でも人口減少が始まると言われており、そうなると東京での賃貸需要にもマイナスなので、リスクが高くなります。

人口減少とは裏腹に新築件数が多く不動産がだぶつく

国の集計ではすでに全国で空き家の件数が800万戸を超えています。しかもこれは増え続けており、人口減少の影響がひとつの形として表れています。人口が減っているのに、新築件数があまり減っていません。

特にこれは都市部で顕著なので、今後さらに空き家が増えていくと見られています。もちろんこれは二極化の現象でもあるので、空き家になっているのに「負け組」であると言うこともできますが、不動産投資においてリスク要因であることは間違いありません。

自然災害の増加、激化によって不動産所有のリスクが増大する

台風被害による武蔵小杉の事例を見ていると、今後不動産を所有することに対するリスクを感じる人が増えるのではないかと思います。所有している物件がローン返済中なのに自然災害で甚大なダメージを受けてしまったら、資産価値を失うばかりか賃貸経営がままならなくなるので、下手をすると「物件がないのにローンだけが残る」という事態も考えられます。

気候変動や地震災害によって不動産を所有すること自体のリスクが増大してくると、不動産投資にもその影響は出てくるでしょう。

2020年以降の不動産投資についての強気説

弱気説だけを見ていると、「不動産投資はリスクだらけ」と思われたかと思います。しかし、ご安心ください。不動産投資はリスクだけでなく当然ながらメリットやプラス要因もあります。ここでは、強気説とその根拠を解説します。

大都市圏への人口流入は今後も続く

好調な東京の不動産市場を支えているのは、都市部への人口流入です。これは東京だけでなく、大都市圏の各地で起きている現象です。それを裏付けるようなデータがあるので、以下をご覧ください。これは国の機関である国立社会保障・人口問題研究所が作成した「日本の地域別将来推計人口」という報告書です。

上位に並んでいる都府県は、大方の予想通りだと思います。関東、関西、中部の各都府県が並んでいます。2045年にはどの都府県であっても人口が減っていますが、その下落幅は他の地方よりも緩やかなので、引き続き賃貸需要がそこまで落ち込まないことを意味しています。

もちろん大都市圏でも高齢化が進行し、自然減もあるわけですが、それを補うように地方からの人口流入は引き続き起きるため、賃貸需要への影響が限定的になると言われています。

インバウンド景気が賃貸需要を下支えする

前項までのお話は、日本人の人口動態だけを考慮したものです。このグローバル化の時代において、外国人の人口動態を無視するわけにはいきません。しかも折からのインバウンド景気に沸いている地域もあるため、インバウンドによる賃貸需要の下支えには計り知れない潜在力があります。

すでにその影響が顕著になっている地域もあります。インバウンドの最前線と言われる大阪ミナミ地区（難波・心斎橋周辺）ではホテルの建設ラッシュが続いており、既存の不動産についても土産物店や旅行エージェント会社、貿易会社、民泊などの入居需要が旺盛で、空室率が極めて低い状況が続いています。これは間違いなくインバウンド需要によるものなので、不動産投資に多大な恩恵をもたらすことはすでに証明済みです。

入管法改正によって外国人居住者が増える

外国人による賃貸需要の発生については、インバウンドだけでなく外国人の居住者という観点でも大きな意味があります。日本に定住する外国人は年々増加しており、特に大都市圏ではアパート、マンションの賃貸需要の一角を成しています。インバウンド景気はいつまでも続くものではありませんが、定住者は恒久的なものです。

それに拍車をかけると見なされているのが、入管法の改正です。事実上の移民政策であるとして批判も起きていますが、国内だけではまかないきれない労働力需要に応えるための外国人流入は今後も続くでしょう。

核家族化、単身者世帯の増加

晩婚化や未婚化、核家族化は今後さらに進行するため、コンパクトな物件に対する需要は今後も旺盛であると見られています。不動産投資の世界ではワンルームマンション投資が人気ですが、これは単身者世帯の増加が背景にあります。

今後もこの傾向が続くということは、ワンルームマンションなどコンパクトな物件に投資をすることでリスクを回避できると考えることもできます。物件選びさえ間違えなければ今後も不動産投資の需要は急減しないということです。

国は出生率増加に本気で取り組んでいる

人口減少が与える悪影響は、不動産投資だけではありません。労働力人口の減少による人手不足や消費購買力の低下は経済全体を縮小させてしまうため、国としては本気で出生率の増加に取り組んでいます。

自治体レベルでは成功している事例も多く、ある自治体だけが人口が増加しているという事例は全国各地にあります。今後さらにこうした取り組みが功を奏するようになると、人口減少という根本的な問題が緩和され、不動産投資に追い風が吹くことも考えられます。

海外から日本の不動産への投資意欲が高い

日本国内の市場だけを見ているとなかなか比較をすることができませんが、日本の不動産市場は海外から見ると非常に魅力的であると考えられています。このことは不動産市場の活性化や価格上昇要因となるため、将来における不動産市場のリスクを大きく軽減する可能性があります。

①カントリーリスクの低さ国土交通省がまとめた「平成30年度海外投資家アンケート調査業務」では、日本の不動産市場に対して規模、安定性、流動性において高い評価しており、これはつまり「安全で投資価値の高い市場」だと認識していることになります。

その国に投資することのリスクを、カントリーリスクといいます。日本は世界トップクラスのカントリーリスクが低い国であるという評価が各調査で出されているため、安全資産として日本の不動産に目を向ける国際的な投資家や投資ファンドは数えきれないほどあります。

②アジアマネーがREIT市場に流入しているこれは2019年10月現在の最新事情ですが、日本のREITに中国や韓国などアジア諸国の投資マネーが流入していることが分かっています。中国では米中貿易戦争の影響で投資マネーの流出が続いており、さらに香港でのデモなどによってカントリーリスクが顕在化し、安全な日本の不動産を志向する投資家が増えています。

もうひとつ、反日的な政策によって関係が史上最悪にまで冷え込んでいる韓国についても、日本のREITに投資をするファンドが巨額の資金を集めていることなど、政治思想とは裏腹に日本の不動産市場を高く評価していることが分かります。

こうした資金の流入は不動産価格の安定化、さらには上昇バイアスとなって不動産投資のリスクを引き下げる効果を発揮します。

結局のところ、2020年以降の不動産投資はどうなるのか？

ここまで弱気説と強気説の両方をご紹介してきましたが、この記事をお読みになっている方にとって最も気になるのは、「結局のところ、どうなのか？」という点に尽きると思います。ここでは2020年以降の不動産投資はリスクが本当に高いのか？という疑問に一定の結論を導いてみたいと思います。

強い地域、弱い地域がさらに二極化する

ここまで記事をお読みになってお気づきかと思いますが、2020年以降の不動産投資では強い地域と弱い地域がさらに明確になり、二極化していきます。もちろんこの傾向は2020年以降だけの問題ではなく、すでに始まっています。

東京など大都市圏と、それ以外という二極化を想像される方が多いと思いますが、2020年以降はそれだけでは足りません。東京の中であっても強い地域と弱い地域が明確に二極化していくので、大都市圏の中であればどこでも良いということではなくなってきます。それまで人気エリアだった武蔵小杉のような場所であっても、災害リスクが顕在化すると今後どうなるか不透明になってしまいます。

人気だけで選ぶのではなく、本当に将来に向けて有望なエリアなのかどうかという地域選びや物件選びがさらに厳格化されていくでしょう。

住宅向けだけでなくオフィス、物流拠点などへの投資が活発化

現物不動産投資だと「アパマン経営」という言葉もあるようにアパートやマンションといった住居向け物件にばかり注目が集まりがちですが、不動産投資には他にもたくさんのジャンルがあります。その中でもオフィスや物流拠点については投資価値が高く、海外のファンドなども活発な投資を行っています。

もちろんこうした物件に個人投資家が参入するのは難しい面があるので、REITなど間接的な投資商品を使って参入するのもアリだと思います。「オフィス型」「物流拠点型」といったようにJ-REITにもジャンル分けがあるので、こうした銘柄を購入することによって間接的な投資が可能です。

晩婚化による単身者世帯の増加

晩婚化、非婚化は少子化につながるため人口減少の一因になっています。しかしこれは価値観の多様化など先進国全体が抱えている構造的な問題なので、日本社会に大きな変化がなければこの傾向は今後も続くでしょう。

これを不動産投資の戦略に投影すると、都心部のワンルームマンション物件の需要となります。実際にそういった物件の人気は堅調で、大都市圏でのワンルームマンション投資が人気なのはこうした時代背景を象徴していると思います。

さらに言えば、都心ワンルームマンションの中でもアッパーな物件への人気が高まっています。定職に就いている人が結婚をせず独身者として生活をしているのはお金の余裕を生むので、それなら交通アクセスの良いところでグレードの高いマンションに住みたいと考えるようになるからです。

外国人居住者の増加によって需要地に変化

入管法の改正や労働人口の減少、さらにインバウンド需要など、これからの不動産投資で外国人居住者の需要を避けて通ることはできません。そんな時代に向けての不動産投資で重要になるのは、外国人居住者がどこに住もうと考えるのか、どんな不動産物件に住もうと考えるのかという戦略です。

大手企業の工場が立地している地域では外国人向けのアパートが好調ですし、その一方でインバウンド需要が活発な東京や大阪、京都などの都心部では古い物件であっても旺盛の需要に支えられて稼働率が高くなっています。

外国人居住者の需要地はどこか？という戦略で物件選びとすることは、2020年以降の不動産投資でリスクを大幅に軽減する有効な戦略となるでしょう。

融資環境の厳格化はさらに進む

不動産投資へ実際に参入するためには、融資を引き出すことができるかが重要な鍵を握っています。しかし、個人投資家向けの不動産投資ローンの融資環境は以前よりもかなり厳しくなっています。

その端緒となっているのが「スルガスキーム」の消滅です。スルガ銀行はかつて個人の不動産投資向けローンに力を入れており、融資部門に圧力をかけてまで融資を実行続々と明るみに出ました。さらに行内におけるパワハラなど別の問題も表面化することとなり、スルガ銀行がけん引してきたスルガスキームは消滅し、個人投資家への融資の門戸がかなり狭くなってしまいました。

それに加えてサラリーマン大家として不動産投資に参入した人の中から失敗例が続出し、金融機関が不動産投資に対して事業の収益性に厳格な審査基準を設けています。融資の厳格化が意味するのは、参入障壁の変化です。

自己資金ゼロからのオーバーローン投資はもはや昔話です。自己資金を少なくとも2割以上は準備して、融資に通りやすい属性であることなどが条件となってきています。

結論　2020年以降も不動産投資で成功するための方法論

最後に、2020年以降の不動産投資で成功するための具体的な方法論について解説したいと思います。リスクが高まると言われているこれからの不動産投資において、以下の鉄則を意識してしっかりとリスクを回避しましょう。

立地条件へのこだわりを徹底する

不動産投資において立地条件というのは、成否を分ける最大のファクターです。これまでも当然そうでしたが、これからはさらに立地条件への強いこだわりを持つ必要があります。

今だけでなく将来の需要予測、その根拠となる人口変動などを入念にシミュレーションする必要がありますし、また海外勢も含む投資がどれだけ流入してくるかという部分もしっかり見通しを立てて、地価の下落が起きにくい地域への投資にこだわりましょう。

少しでも納得できない部分がある物件は買わない、これが鉄則です。

首都圏以外の地域にも目を向ける

これからの不動産投資は大都市圏が主な選択肢になるのは当然として、すでに高止まりしている首都圏だけでなく他の地域にも目を向けてみることをおすすめします。その中でも関西はこれからの不動産投資が大いに盛り上がる可能性が高く、すでに大手のディベロッパーが大挙して大阪を中心に投資を展開しています。

関西と言えばインバウンド需要の恩恵を大いに受けていることで知られていますが、もうひとつの要素としてバブル期に郊外に流出していた人口が都心回帰する傾向が強まっており、大阪市を核とした都心部への投資環境が良くなってきています。

ただし首都圏と違って関西圏は人口減少が著しい地域も少なからずあるため、関西であればどこでも良いということはなく、地域選び、物件選びが重要であることは変わりません。

新築よりも中古・築古に勝算あり

筆者の考えとして、これからの不動産投資は新築よりも中古です。新築物件には高い集客力がありますが、その対価として新築プレミアムの価格上乗せがあります。それなら築古であっても好立地の中古物件を物色し、必要に応じてリフォームをするなどの対策を講じることによって集客力を高めることができます。

建物の新しさよりも立地条件が重要になってくるこれからの不動産投資においては、良い場所に建っていることが多い築古物件にも十分投資価値があるのです。

物件選びに災害リスクを大いに考慮する

地球温暖化による気候変動は、確実に日本にも影響を及ぼしています。その典型的な例が台風被害で、今後も巨大な台風が日本に来襲するリスクは残念ながら考慮せざるを得ません。

それまで人気エリアとして少々高い価格であってもマンション販売が好調だった武蔵小杉と二子玉川で台風による浸水被害が発生したのは、不動産関係者に大きな衝撃を与えました。最近になって急に開発された地域はどうしても自然環境の面で不利であることが多く、それよりも古くから発展してきたエリアのほうが自然災害という観点では安全度が高いと言えます。

そういった地域には築古物件が多いと思いますが、自然災害リスクを考慮してもこうした古い街、古い物件が見直されて然るべきなのかも知れません。