ピンチ？チャンス？不動産投資家は2020年問題にどう向き合うべきか

2020年問題という言葉をご存知でしょうか？

2020年問題は、不動産業界に悪影響を与えると懸念されている問題の1つです。賛否両論キッパリと分かれており、さまざまな推察が飛び交うニュースなのですが、いまだ問題の具体的な内容は認知が広まっていません。

そこで今回は、不動産関係者が不安視している「2020年問題」が、どのような問題なのか解説していきます。

不動産業界に大きな影響を与える2020年問題とは？

多くの不動産関係者が警戒している2020年問題は、大きく2つのネガティブな要因から成り立っています。

• 東京オリンピックの反動による供給過多
• 消費増税による不動産市場の冷え込み

これら、一般的に囁かれている「2020年問題の影響」が具体的にどのようなものか、データを交えつつ順番に解説していきます。

東京オリンピックの反動により供給過多に陥る可能性

東京オリンピックを控えて、首都圏を中心に「訪日外国人を受け入れるホテル・商業施設」が急ピッチで建設されています。

2020年問題におけるネガティブな主張のうち1つは、東京オリンピックを終えて訪日外国人が減少したのち、これらの建物が余ることによって市場の相場価格を下げる懸念です。

東京都は現在、海外投資家からも注目を浴びる存在となっていますが、東京オリンピックを境に「値上がり益を目的とした売買」が行われなくなり、市場の流動性を損なう原因になることも指摘されています。

ただ、これら一連の問題を見て「オリンピック開催が景気減速を招く」として語られがちであるものの、実態は異なります。

投資の活況は損なわれるものの景気減速はしない見込み

日本銀行調査統計局が公表した「2020 年東京オリンピックの経済効果」によれば、東京オリンピックの開催は「持続的なGDP成長力の押し上げ」に寄与すると予想されており、決して景気減速を招くものではないと読み取れます。

出所：日本銀行調査統計局「2020 年東京オリンピックの経済効果」

上記の資料を見れば、オリンピックの開催まで上昇を続けたGDP水準は、オリンピックを終えても伸び続けています。

過去のデータをもとに推察するなら、GDPに先行して投資市場が加熱。その後、「オリンピック開催以降は投資熱がGDP水準に収束する」という表現が適切です。

つまり、オリンピックに起因する2020年問題は、建物の供給過多により一時的に不動産市場の活況を損ねるものの、これは景気減速と紐付けるべき問題ではないと考えるのが妥当でしょう。

2019年の消費増税による不動産市場の冷え込み

消費増税前は駆け込み需要が起こりやすく、金銭のやり取りが一部の時期に集中するため、その後しばらくは資本の移動が鈍化します。

以下は、消費税が8％に引き上げられた2014年の次年度に公表された、首都圏マンションの市場動向に関する調査結果です。

出所：（株）不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」

同資料によれば、2014年度のマンション年間販売数は、前年度に比べて20.5％減少。全エリアで同様の減少傾向が確認されており、消費増税による影響が顕著にあらわれる結果となりました。

消費税が8％から10％に増加した2019年も、かつての消費増税前後と同様の流れになる可能性は高く、2019年から2020年前後にかけて新築物件の購買意欲が削がれることで、不動産市場の活況が損なわれる懸念があります。

消費増税は中古市場に対して大きな影響はなし

消費増税は新築物件にこそ大きな影響を与えるものの、中古市場に対してはそれほどインパクトがありません。原則として「個人間の売買」に限り、中古物件の購入費は消費税を課せられないからです。

以下のような費用には、通常通り消費税が課せられるため注意しましょう。

このうち、最も気を付けるべき費用は「不動産会社から購入した物件費用」です。個人から不動産を購入するなら消費税は課せられませんが、売買相手が不動産会社であれば新築・中古を問わず消費税の課税対象になるため注意しましょう。

そのほか、仲介手数料やリフォーム費用などに消費税は発生するものの、増税差額は2％であるため金額としては大きくありません。売買相手にさえ気を付ければ、中古市場は従来とそれほど変わりないといえるでしょう。

2020年問題により懸念される影響のまとめ

東京オリンピックを理由とした、建設ラッシュによる供給過多。および、消費増税による不動産市場の冷え込みは、不動産価格を一時的に大きく下落に導く恐れがあります。

ただし、冷静にオリンピック開催国のデータや、消費増税が及ぼす影響の範囲を分析すれば、長期的に不動産市場へ影を落とすものではないと予想できます。

日本は少子高齢化が進んでいるため、市場が飛躍的に盛り上がる可能性は高くありません。しかし、一時的に下落した不動産価格は一度回復し、再度緩やかな下降傾向に向かうものだと考えられます。

また、これから企業や日本政府が「訪日外国人を取り込み」に注力するなら、不動産価格の回復に希望の光が見えてきます。不動産市場を悲観視するにはまだ早く、一層こまめに業界をウォッチする意識が重要です。

2020年を機に不動産価格が上昇する可能性もある？

ここまでネガティブな要素をいくつか紹介しましたが、2020年を機に不動産価格が上昇する可能性も十分にあります。東京都はオリンピックを控え、凄まじいスピードでインフラを整備しており、大規模な再開発が進んでいるため都市部の快適性は高くなっています。

これにより、さらに魅力的な観光都市に生まれ変わり、インバウンド需要に比例して不動産価格が上昇する可能性もあるのです。事実、日本政府観光局（JNTO）の調査結果を見れば、オリンピックに関係なく訪日観光客は増えていると分かります。

出所：JNTO「国籍/月別 訪日外客数（2003年～2019年）」より抜粋

東京オリンピックにより広く日本の魅力が伝わり、例年続いている訪日外国人の増加にブーストがかかれば、供給過多や消費増税による市場の冷え込みは回避できるでしょう。

ただし、状況がどのように傾くのかは仮説でしかないため、各人でアンテナを張っておくことが重要です。あらかじめ両意見の根拠を理解しておいて、市場が動き始めたタイミングでどちらに動くのかいち早く察知する意識が求められます。

2020年問題は不動産投資家にとってチャンス？ピンチ？

ここまで、2020年問題に関する主要な意見を解説してきました。しかし、両意見ともに納得度の高い根拠がある以上、予想は「Aになる可能性も、Bになる可能性もある」といった混乱を招くものになってしまいます。

そこで、2020年問題を投資判断の材料としてどのように活かせば良いのか、この項で具体的な戦略に繋げて考えていきましょう。

すでに不動産を多数保有していれば戦略見直しの時期

参入当初ほどの慎重さがなくなったとき、詰めの甘さから大損失を招いてしまうことは何事にも当てはまる法則です。そのため、投資で継続的に結果を出すうえで「市場を楽観視する」ことは、意識的に避けなければなりません。

大ケガをしたくないなら、2020年問題は不動産業界における「ネガティブな転換点」だと考えるべきでしょう。すでに不動産投資を多数運用しているなら、保有物件の取捨選択をしてキャッシュを増やすのが無難です。

「資産価値の高い物件」を残して「資産価値の低い物件」を手放す

資産価値は、おおむね立地の良さと比例します。たとえば、東京の一等地にある不動産が、今後1,2年で売買価格を半分に落とすとは考えられません。

しかし、利便性に欠けるため急速に過疎化が進むエリアで、不動産の価格がガクンと落ちることは往々にしてあります。そのため、値崩れしやすい「資産価値の低い物件」から早々に手放すことで、保有物件における総資産額の下落率を抑えることを考えるべきでしょう。

キャッシュフローが大きい物件を中心に残していく

不動産投資は「キャピタルゲインを狙った保有」と「インカムゲインを狙った保有」に大別できます。

2020年問題により不動産価格が下落するなら、キャピタルゲインを狙った不動産投資にとって強烈な逆風となります。一方、不動産価格が下落しても家賃設定はそれほど変わらないため、インカムゲインを狙った不動産投資に大きな影響はないのです。

そのため、本格的な値下がりが訪れる前に「値上がりを期待して保有している物件」を手放し、「十分なキャッシュフローを生んでいる物件」を残すことで、被害を最小限に抑えられます。

不動産投資に参入するなら2020年は好機になる可能性大

2020年問題を不安に感じる不動産投資家は、保有優先度の低い物件から不動産を順次手放していくと予想されるため、不動産市場が下落基調になる可能性は高いといえます。この状況は、これから不動産投資を始めたいと考える人にとってチャンスです。

不動産投資家たちは、リスクを抑えるため万が一に備えて物件を手放しますが、これから参入する人々は「物件保有によるリスク」を抱えていません。つまり、リスクのない状態で相場を観察しつつ、誰かが安価で不動産を手放したタイミングを確認して参入できるのです。

物件を購入するまで損失を抱える心配がないため、いつ来るのか分からない暴落を不安視している不動産投資家に比べて有利なのは明らか。買い急ぐことなく市場をこまめにチェックして、ベストな買いチャンスを探しましょう。

2020年問題に続いて2022年・2025年問題が控えている

不動産業界が抱えている懸念は、2020年問題以外にも複数あります。直近で不安視されているものは2つ。2022年問題と2025年問題です。

この項では、2022年問題と2025年問題について解説していきます。

2022年問題は不動産市場にどう影響する？

市街化区域内にある農地のうち、環境保全を目的として自治体に指定された「生産緑地」は、特定の要件を満たさない限り農地以外に使用できませんでした。この制限は30年間適用されており、ちょうど生産緑地の多くが30年を終えるタイミングが2022年なのです。

期間を満了した農地から、自治体へ買い取りの申し出をできるため、一斉に手放されることが懸念されています。これにより生産緑地だった多くの土地が、次々と宅地に転用されると予想されており、大量の宅地が増えることで土地の価格が下がる可能性があるのです。

不動産価格は「建物部分と土地部分の合計額」であるため、土地価格の低下は不動産価格の下落に直結します。これら一連の問題が、2022年問題です。

2025年問題は不動産市場にどう影響する？

2025年には、国内の「高齢化率（総人口に対する65歳以上の人口の割合）」が30％を超える見込みです。

団塊世代が後期高齢者に突入する時期でもあり、これ以降は加速度的に人口減少・高齢化が進んでいくため、空き家は増加する一方。不動産業界は、一層高まる空室リスクへの対策を迫られることとなります。

出所：内閣府「高齢化の状況」

高齢者の増加に比例して相続件数は増えるものの、買い手不在のため市場は「安値で売りに出される住宅」で溢れる懸念があります。

これは、世代のバランスが崩壊したことによる需給の不一致や、高齢者の増加による現役世代の金銭的負担が増加して引き起こされる問題です。

このように、2025年問題はすでに問題視されている空き家増加に拍車をかけて、不動産価格の低下を招く原因として警戒されています。

まとめ

2020年問題は二面性があり、一概に不動産市場とってマイナス・プラスだと断言できるものではありません。しかし、不動産投資を行うのであれば、常に最悪のケースを想定して市場を捉えて行動すべきでしょう。

後半部分で解説した2022年問題と2025年問題は、2020年問題という大きな問題の先にあるため、その影響はまだ予想できません。そのため、不動産投資家や投資家予備軍は、断続的に市場が激動するなか業界から目を離さないよう意識することが重要です。