初心者必見！資産形成できる投資が不動産投資である6つの理由
給与がどのくらい伸びるか…年金がどのくらいもらえるか…など、一昔前と比べると将来的に金銭的な面で不透明なのが今の世の中です。
そのため、「資産形成」をして将来に備えたいと思う人も多いでしょう。結論からいうと、資産形成をするなら不動産投資がおすすめです。
今回は、なぜ資産形成するなら不動産投資がおすすめか？という理由を、6つに絞ってそれぞれ詳しく解説していきます。
不動産投資の基礎知識
初心者が資産形成するなら不動産投資が向いていますが、その理由を解説する前に不動産投資の基礎知識として以下を知っておきましょう。
- 不動産投資の仕組み
- 不動産投資の種類
不動産投資の仕組み
そもそも不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を取得して、その不動産に賃借人を付けて家賃収入を得ることで利益を上げるという投資です。
一般的には、不動産投資ローンやアパートローンなどの融資を受けて物件を取得し、管理会社に客付けなどの運用面を任せます。
不動産投資の種類
不動産投資の種類は以下のように多岐に渡ります。
- 区分（一室）投資
- 一棟投資（アパートやマンション）
- 駐車場経営
- 土地の借地
本質的には不動産を誰かに貸し、その借り手から「家賃」や「使用料」を徴収することで収益をあげます。
また、上記の不動産投資の中でも、区分（一室）投資と一棟投資（アパートやマンション）が資産を形成するには向いています。というのも、この2つの不動産投資は収益性が高い投資だからです。
この点をベースに、以下より解説する「資産形成できる投資が不動産投資である6つの理由」を読み進めてみてください。
1.収益性が高い
資産形成できる投資が不動産投資である1つ目の理由は「収益性が高い」という点であり、以下を知っておきましょう。
- レバレッジ効果が高い
- 利回りが高い
- 不動産投資の収益事例
結論からいうと、不動産投資はレバレッジ効果と利回りが高いので、ほかの投資よりも収益性が高くなりやすいです。
レバレッジ効果が高い
不動産投資の収益性が高い最も大きな理由は、不動産投資はレバレッジ効果が高いからです。ここでいうレバレッジ効果は、「少ない資金で大きな資産を取得すること」になります。
つまり、不動産投資ローンなどの融資を利用することができるので、自己資金の10倍の資産を取得することも可能です。ただし、どのくらいのレバレッジ効果を得られるかは人によって異なる点は認識しておきましょう。
たとえば、株式投資やREITなども「信用取引」を利用してレバレッジ効果を高めることが可能ですが、レバレッジ効果は3倍ほどなので不動産投資には及びません。
利回りが高い
不動産投資はレバレッジ効果だけでなく利回りも比較的高いです。その点に関しては以下を知っておきましょう。
- 利回りとは？
- 利回りと保有資産額の関係
- 不動産投資の利回り
利回りとは？
利回りとは、その投資に投下した資金を何年で回収できるか？をパーセンテージで表した指標になります。
たとえば、利回り5％であれば、その投資に投下した資金は20年（100％÷5％）で回収できるという計算です。
利回りと保有資産額の関係
そもそも、投資から得る収益は「保有資産額×利回り」で計算されます。仮に、保有資産が1億円で利回り5％だと年間500万円の収益ということです。
一方、保有資産額が5,000万円でも利回りが10％なら、同じく年間500万円の収益です。
このように、レバレッジ効果で保有資産額を上げ、高利回りで運用することで収益は高くなるというわけです。
不動産投資の利回り
不動産投資は個人や法人が個別に行っているので、「全国平均で○％」というように公開されているわけではありません。
ただ、比較的利回りの低い都心でも、手取りの収益から換算した返済後利回りは2.5％～3％程度といわれています。
この利回りは、不動産証券化協会のデータにある、東証一部上場企業の配当利回りの2％と比べても高い利回りであることが分かります。
不動産投資の収益事例
では、実際に不動産投資の利回りと株式投資の利回りで収益事例を出してみましょう。
どちらも自己資金が400万円、レバレッジ効果が不動産投資は10倍・株式投資は3倍、利回りが不動産投資は3％・株式投資は2％で計算してみます。
- 不動産投資：400万円×レバレッジ10倍×利回り3％＝年間120万円
- 株式投資：400万円×レバレッジ3倍×利回り2％＝24万円
このように、レバレッジ効果・利回りの差によって、収益額に大きな差が出ます。収益性が高くないと資産形成できないので、収益性の高い不動産投資をおすすめするというわけです。
2.安定している
資産形成できる投資が不動産投資である2つ目の理由は「安定している」という点であり、以下を知っておきましょう。
- 収入源が家賃収入
- 支出が分かりやすい
- 売買益も見込める
前項のように、収益性が高くても安定していなければ資産を形成しにくいです。不動産投資は安定性も高いので、収益性の高さと相まって資産形成しやすいのです。
収入源が家賃収入
不動産投資が安定している投資である最も大きな理由は、収入源が以下のような特徴がある家賃収入だからです。
- 変動が小さい
- 定期的に得られる
変動が小さい
まず、家賃収入は変動が小さい収入源です。たとえば、「株価が1年で半値になった」ということはあり得ますが、「家賃が1年で半値になった」というのはほぼあり得ないでしょう。
なぜなら、不動産は現物資産であるので短期間で大きく変化するリスクは小さく、良くも悪くも「変動」しにくいからです。その変動のしにくさが不動産投資の安定性につながっています。
定期的に得られる
また、空室でない限り家賃収入は毎月得ることができます。たとえば、投資信託や株式投資なども分配金や配当金がありますが、大体が年に2回ほどです。
毎月収入を得ることができればキャッシュフローが良くなり、キャッシュフローが良くなれば再投資などに回せるお金も増えるので資産形成しやすいのです。
支出が分かりやすい
不動産投資の運用には以下の支出が発生します。
- ローン返済額（★）
- 固定資産税、都市計画税（★）
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料（★）
- 火災保険料や地震保険料（★）
- 管理費*、修繕積立金(区分所有）（★）
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
- 税理士への報酬（確定申告への依頼時）（★）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
上記の（★）を付けた項目は、金額があらかじめ分かっている項目です。また、（★）がない項目も、大体の金額は予測できます。
このように、不動産投資は安定した家賃収入があり、かつ支出も読みやすいため「安定」している投資になるというわけです。
売買益も見込める
不動産投資の基本は家賃収入です。しかし、不動産の売買益でも収益を上げることができ、一千万円単位の商品である不動産の売買益は、百万円単位の収益になることもあります。
ただし、売買時は諸費用がかかる点と税額も高くなる可能性があるので、あくまでメインは家賃収入、サブの収入として売買益を考えるというイメージです。
そのため、基本的には家賃収入をメインに置きつつ、大きな収益になりそうであれば売買益を狙う…という考え方が良いでしょう。
いずれにしろ、売買益も狙える点は不動産投資の収益性をさらに高めてくれます。
3.運用の手間がかからない
資産形成できる投資が不動産投資である3つ目の理由は「運用の手間がかからない」という点であり、以下を知っておきましょう。
- 管理会社の業務
- 資産形成は継続性が重要
- 物件取得には手間がかかる
特に、日中忙しいサラリーマンの方が投資で資産形成するなら、手間がかかる投資であれば本業に支障が出てしまい継続できません。
そのため、「手間がかからない」という要素は資産形成する上で重要な要素なのです。
管理会社の業務
不動産投資は運用時に以下の業務が発生しますが、これらは全て管理会社に委託することができます。
- 入居者の募集
- 家賃の徴収や滞納時の対応
- 共用部の掃除や修繕（一棟投資時）
- 退去時の立ち合いや修繕作業
管理会社に委託するのが通常なので、投資家（不動産オーナー）自身の手間はないというわけです。
資産形成は継続性が重要
上述のように、手間がかからなければ投資を継続できますが、なぜそれが資産形成につながるかというと以下が理由になります。
- 長期スパンの資産形成でないと高リスク
- 複利効果が期待できる
長期スパンの資産形成でないと高リスク
資産形成は基本的に長期スパンで考えるべきです。というのも、「短期間で資産を形成する」となると短期の株式投資などになるため、投資商品の売買を繰り返すことになります。
このような投資は大きく収益を上げる可能性もありますが、大きな損失になることもあるのでリスクが高いです。
そうなると資産形成どころから「資産がゼロになった」ということもあり得るので、資産形成は長期スパンでコツコツ積み上げるのが大切になります。
複利効果が期待できる
複利効果とは、投資で上げた収益を元本に加えて、さらに投資したときに得られる効果です。たとえば、1,000万円を利回り10％で運用すれば、1年間で1,100万円（+100万円）になっている計算です。
そして、次に投資するときは1,100万円の投資になり、同じ利回り10％であれば1,210万円（+110万円）になり…というように、どんどん収益が増えていくのが複利効果です。
資産形成は上述のように長期スパンで考え、複利効果は長期スパンの方が効果を発揮するので相性が良いです。だからこそ、手間がかからず継続性が高い不動産投資は資産形成に適しているのです。
物件取得には手間がかかる
ただ、1つ注意点は物件の取得時は手間がかかるという点です。物件の取得時は、その物件が収益を生み出すか？現地の様子は？収益のシミュレーションは？と「やること」が多いです。
物件取得後の運用は大した手間ではありませんが、物件の取得時は手間がかかる点は認識しておきましょう。
4.投資対象が分かりやすい
資産形成できる投資が不動産投資である4つ目の理由は「投資対象が分かりやすい」という点であり、以下を知っておきましょう。
- 資産形成は分かりやすさが重要
- 不動産は身近な商品
資産形成は分かりやすさが重要
資産形成は以下の理由で「分かりやすさ」が重要になります。
- 予期せぬリスクを想定できない
- ノウハウが蓄積されにくい
ここでは、分かりにくい投資の例として、日本円とオーストラリアドルのFX投資を例に出します。
予期せぬリスクを想定できない
FX投資の基本は、円高のときにオーストラリアドルを買い、円安になったときに円を買い戻して利益を上げます。しかし、そもそもオーストラリアドルに対して円高になるか円安になるかは読むことが難しいです。
というのも、為替には日本の景気や政策・オーストラリアの景気や政策以外に、世界経済全体の影響を受けるからです。アメリカの政策の影響も受けるでしょうし、北朝鮮の情勢なども影響してくるでしょう。
とにかく、分かりにくい投資を行ってしまうと予期せぬリスクを想定できず、売買タイミングが良く分からない投資になるということです。
ノウハウが蓄積されにくい
前項のような状況ということは、たとえ日本円とオーストラリアドルのFXで利益を上げても、そもそもなぜ利益を上げられたか？の理由が分かりにくいです。
そのため、ノウハウとして蓄積することができないため、長期的にみて投資で収益を上げられるか分かりません。つまり、継続的に収益を上げつづけ資産を形成できるか分からないということです。
不動産は身近な商品
このように、身近ではない分かりにくい商品は避け、身近な不動産を投資対象にすると良いでしょう。この点に関しては以下を解説していきます。
- 不動産が身近な商品である理由
- 身近な商品で投資するメリット
不動産が身近な商品である理由
不動産が身近な商品か？という点は、誰しもが不動産に住んでいることから分かります。マンション・アパート・戸建のいずれに住んでいる人が大半であり、それは子どもでも大人でも同じです。
たとえば、1LDKのマンション、1Rのアパート、2階建ての戸建と聞くと何となくイメージできます。これは 上述した「オーストラリアドル」とは違い、身近な商品だからこそイメージできるのです。
身近な商品で投資するメリット
そんな身近な商品に投資するメリットは以下2点になります。
- 物件（商品）選定しやすい
- 予期せぬリスクを受けにくい
単純に、この物件に住みたいか？という視点で物件選定でき、それは誰しもが住んだことのある身近な「不動産」という商品だからこそです。
また、不動産の予期せぬリスクとして、地震や災害が挙げられます。しかし、それも「海沿い」「湾岸」などリスクが高いエリアは何となく分かりますし、ハザードマップで調べればより正確にリスクヘッジできるでしょう。
このように、不動産投資は身近だからこそ物件選定しやすく、予期せぬリスクを受けにくいのです。
5.規模の拡大も可能
資産形成できる投資が不動産投資である5つ目の理由は「規模の拡大も可能という点であり、以下を知っておきましょう。
- 不動産投資における規模拡大とは？
- 規模を拡大させるコツ
- 資産形成で規模拡大するメリット
資産形成において、規模を拡大できるということは資産も拡大しやすいというメリットがあります。
不動産投資における規模拡大とは？
不動産投資における規模拡大とは、物件数を増やしていくことです。不動産投資の収益は、概ね保有している資産額に比例し、保有している資産額は物件数に比例します。
もちろん、その物件の運用に成功している前提ではありますが、規模拡大することで資産の保有金額が上がっていき、利回りが一定であれば収益額は上がっていき資産は形成されていきます。
規模を拡大させるコツ
そもそも不動産投資が規模拡大しやすい理由は、運用実績をつくることで融資が下りやすくなるからです。不動産投資の物件取得は融資を受けて購入するのが大半です。
そして、その融資をする金融機関からの信用度は、「きちんと返済しているか」「物件を上手く運用しているか」という点になります。
つまり、不動産投資で物件運用を成功させローン返済をきちんと行っていれば、次の物件の融資を受けるときに有利なのです。
これらの点を踏まえると、規模を拡大するコツはきちんと成功実績をつくり、信頼を勝ち取ったメインバンクをつくり、規模拡大に向けて融資を受けつづけることになります。
資産形成で規模拡大するメリット
仮に、最初は区分マンション投資を行い収益は年に25万円だった投資が、7年後には3棟10室で収益が年300万円まで規模を拡大したとします。
この場合、収益が大きくなることで資産自体も増えますし、その増えた資産でさらに投資をすることが可能です。そうすれば、上述した複利効果が大きくなり、さらに資産を増やせるのです。
つまり、資産規模が拡大していくほど、「資産が資産を生む」という状況をになり資産形成しやすくなります。
6.活用方法がたくさんある
資産形成できる投資が不動産投資である6つ目の理由は「活用方法がたくさんある」という点であり、以下を知っておきましょう。
- 不動産の土地は絶対的価値がある
- 土地活用の種類とは？
上述のように、不動産投資で資産を形成するなら区分投資か一棟投資が良いですが、例外として土地活用も資産形成できる場合があります。
6つ目の活用方法は、その土地活用にフォーカスを当てて解説していきます。
不動産の土地は絶対的価値がある
なぜ例外として土地活用が資産を形成できるかというと、不動産の土地には絶対的な価値があるからです。というのも、建物は経年劣化していきますが、土地は経年劣化しません。
建物と土地の価値
新築の建物と築20年の建物の資産価値を比較すれば、基本的には新築の建物の方が価値は高いです。しかし、土地に関しては取得した時期に関係なく、その土地の時価によって価値が決まります。
つまり、20年前に取得した土地であっても、現在の時価で売却することが可能であり、それは建物にはない土地のメリットといえます。
土地活用の価値
土地の価値が経年劣化しないということは、その土地を上手く活用すれば未来に渡って収益を上げつづけることができます。
たとえば、区分マンションを保有していると、30年後にも新築と変わらない収益を生み出し続けるのはほぼ不可能でしょう。
一方、土地の場合は土地自体が時価なので、変わらぬ収益を生み出し続けられる可能性があります。
土地活用の種類とは？
具体的に土地活用の種類は以下が代表的です。
- 一棟投資
- 駐車場経営
- 借地
上述したように、資産形成するなら継続性が大事であり、不動産投資は継続性が高い投資です。そして、不動産投資の中でも土地を保有していることで、さらに継続性は上がるといえます。
一棟投資
一棟投資とは、その土地にアパートやマンションを建築して行う投資です。
土地を保有していることで、たとえば数十年後に一棟アパートを建て替え、その新築アパートから新たに収益を生み出す…言うなれば不動産投資をリスタートさせることができます。
このようなメリットは、一棟投資は区分投資と違い土地も自分一人で保有するからこそのメリットなので、不動産投資の種類を選ぶときの参考にしましょう。
駐車場経営
駐車場経営とは、コインパーキングや月極駐車場を運営することです。特に、平置きの月極駐車場であれば経年劣化しません。
契約者がいるという前提ですが、建物のように賃料下落リスクも極めて小さいため、継続的に同じ使用料を得つづけられます。
ただし、一棟投資よりは収益性が低いため、資産形成するというよりは資産を守るというイメージの方が近いです。
借地
土地を第三者に貸して地代をもらうという方法もあります。ただ、やはり一棟投資よりは収益性が下がります。
また、定期借地権という期限を迎えたら必ず土地を返還するという契約にしない限り、基本的に土地所有者の独断では土地は返還されない点は認識しておきましょう。
まとめ
このように、不動産投資は収益が安定した高く、さらに継続性がある投資です。また、規模の拡大もできるため、「資産が資産を生み出す」という状況をつくることも可能です。
だからこそ、資産形成には不動産投資が向いているのであり、興味が出てきたらセミナーなどで情報収集すると良いでしょう。
