サラリーマン大家を始める前に見るページ
雇用の減少や年金問題の深刻化など、安定した職業に就いていても将来の不安は消えません。そういった背景のなか「パラレルワーカー」や「副業解禁」という考えが広まり、堅実なスモールビジネスとして注目を集めるのが「サラリーマン大家」です。
そこで今回はサラリーマン大家の始め方を解説、兼業投資家ならではのメリットやデメリットをご紹介します。
目次
サラリーマン大家として活動する前に
大きな理想を掲げて成功を成し遂げたサラリーマン大家も、最初は知識や経験のない状態から勉強しつつ不動産投資を始めました。
この項では、大切な場面で決断を間違えないため、サラリーマン大家が事前に把握しておいた方が良い知識や教訓をご紹介します。
ビジネスモデルのおさらい
不動産投資における収入はインカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（物件売買益）に分けられます。不動産の短期売買は法人でなければ高い税率が課せられるので、サラリーマン大家はインカムゲインをメインとした中長期的な運用が基本です。
そのため個人投資家として成功するためには、安定的にインカムゲインを確保する必要があり、サラリーマン大家は「空室リスク」をおさえつつ不動産投資を進めなければなりません。
空室リスクを減らすためには賃料設定や内装設備など、入居希望者にとって物件の条件が魅力的であることが大切。そのため、競合相手の分析や所有物件の修繕・リフォームに力を入れることがサラリーマン大家のメイン活動と言えます。
サラリーマン大家としての目標設定
サラリーマン大家として不動産投資をスタートさせるとき、投資を進めるうえでの目標設定は非常に重要だと言えます。なぜなら目標によって投資方針はガラリと変わり、許容できるリスクや取るべき選択が変わるからです。
サラリーマン大家として兼業投資家を続けることを前提にする場合は、リスクをおさえつつも節税効果や副収入を最大限活用。本業での収入を生活の軸としながら、「老後の年金補助」となる収入源とすることが1つの目標として挙げられます。
一方で、専業投資家やセミリタイアを目指すのであれば、大きなリターンを獲得するためにリスクを覚悟しなければなりません。目標とする理想ビジョンが大きいほど、不動産投資に関わる時間や資金が多く求められます。自己資金を超える借り入れも珍しくないため、大きなミスに繋がらないよう入念なプランニングが必要です。
融資における属性と金融機関の関係
不動産投資は多額の資金を必要とするため、金融機関からどれくらいの融資を受けられるのかという点は重要です。では、融資の可否や借入額の大きさはどのような要素が関係するのでしょうか？
金融機関からの融資基準を大きく分けると、以下の3つの要素が挙げられます。
・申請者の職業や所得、その他の経済状況（属性） ・融資対象となる投資物件の資産性や立地 ・融資を申請する金融機関
それぞれ順番に解説していきます。
不動産投資家の属性とは？
金融機関からの融資において、大きな判断材料の1つとされるのが「属性」です。これは融資を希望する申請者の職場や収入、社会的地位など借入金の返済能力を判断するための基準として注目されます。
具体的には医師や上場企業の社員など、高額かつ安定的な収入が望める条件が多いほど審査に通過しやすいと言えます。
投資物件の資産性や立地
融資対象となる投資物件の資産性や築年数、立地なども審査基準の1つです。
たとえば土地が所有資産にならない区分マンションと、土地も合わせて所有資産となる一棟マンションでは、一棟マンションの方が融資に有利であると考えられます。なぜなら、物件は築年数の経過で大きく資産価値を失うものの、「土地の価格」は大きく下落することが少ないからです。
また、不動産投資において都市部と地方が比較対象になることが多いですが、このような立地の違いによる需要の差も重要な評価対象。現在、日本では少子高齢化が深刻さを増しつつあり、地方の過疎化と都市部への人口集中が問題となってきました。
これにより、需要が減少する地方は賃料相場が下落する可能性が高く、将来的にインカムゲインの回収が難しくなり返済能力が低下するリスクが考えられます。基本的に金融機関は返済が見込める投資家に融資をするため、中長期的に安定した利益をあげる投資物件だと判断されなければ、有利な条件で融資を受けることは困難です。
融資を申請する金融機関
融資先となる金融機関は、大きく以下の4つに分けられます。
・メガバンク ・ノンバンク ・地方銀行 ・信用金庫
これらの金融機関にはどのような違いがあり、どの金融機関から融資を受けるのが良いのでしょうか？順を追ってご説明していきます。
「メガバンク」 大都市を中心に全国展開する大手銀行を「メガバンク」または都市銀行と呼びます。最大の特徴は、融資可能額の大きさと金利の安さ。また、大口の顧客を複数抱えているため多額の融資は珍しくなく、多くの資産家がメガバンクを利用しています。
そういった顧客がいるからこそ審査基準は厳しく、4タイプある金融機関のなかでもっとも属性が重視される金融機関です。全国的に支店が展開されており使い勝手が良いため、有利な属性をもつ投資家はメガバンクの利用をおすすめします。
「ノンバンク」 先述したメガバンクとは異なり、審査基準が緩く優れた属性でなくても融資を受けられるのが「ノンバンク」です。その名の通り銀行ではなく、融資を受けることはできるものの預金はできません。また、銀行ではないことから銀行法ではなく賃金業法が適用されるため、最大借入額は年収の3分の1までと定められています。
大きな特徴は融資審査のスピードが早く、短ければ即日で融資が受けられることです。しかし全体的に銀行より金利が高く、多額の融資を受ける借入先としては不向き。属性の関係上、どうしても融資が受けられない場合の選択肢として利用することをおすすめします。
「地方銀行」 メガバンクやノンバンクと比較して「地方銀行」は地域密着型としての側面が強く、支店のある地域内の投資物件には積極的に融資をする金融機関だと言えます。
メガバンクよりも金利の水準はやや高いものの、後述する信用金庫よりは好条件な場合がほとんど。しかし、投資物件だけでなく申請者の居住地を重視する地方銀行もあり、活動拠点によっては融資に後ろ向きな姿勢をしめす可能性も考えられます。
「信用金庫」 地域密着型である「信用金庫」は業務や運営理念こそ地方銀行と似ていますが、銀行とは異なり融資を受けるため会員になる必要があります。これは銀行が株主の出資で運営される「株式会社」であるのに対して、信用金庫は会員費によって運営される「協同組織」だからです。
また信用金庫は地域の活性化にフォーカスした融資を基本としており、設定された営業エリアの外や大資本をもつ企業との取引はおこないません。そのため営業エリア内に居住・勤務、もしくは営業エリア内の投資物件を購入するなど、地域との関わりがなければ融資を受けるのは困難だと言えます。
しかし、メガバンクや地方銀行と比べて融資の審査基準は緩い傾向にあり、営業エリアの問題さえクリアすれば融資が受けられる可能性が高いです。
代表的な不動産投資のリスク3つ
不動産投資は基礎知識と投資資金があれば始められるため、投資をスタートさせるまでの準備はシンプルだと言えます。しかし不動産投資を成功させるためには「リスクを避ける方法」を覚えておかなければなりません。
なぜなら高利回りが期待できる条件の良い投資物件を手に入れたとしても、他の要因で大きな損失を受ける可能性があるからです。そういった注意すべきリスクには、どのようなものがあるのでしょうか？
空室リスク
不動産投資を続けるうえで、もっとも避けたいのが空室リスク。需要の少ない地域であれば入居率の維持が難しいため、投資物件を選ぶ段階で注意が必要です。
運用期間の具体的なリスク対策としては、投資物件の魅力を向上させる設備交換・リフォーム。その他、初期費用を安価に設定したりフリーレントを取り入れたり、入居費用そのものを下げるアプローチ方法もあります。
ただし、安易に賃料設定を下げることは禁物です。
賃料相場よりも低い家賃であれば多くの目に留まりやすいことは事実ですが、入居者の質が下がることでトラブルが発生する可能性もあります。その結果、さらに入居者が集まりづらい物件となり、当初の家賃設定に引き上げることすら困難になってしまうのです。
家賃滞納リスク
入居者はいるものの「家賃滞納」で収入が得られない状態は、空室以上に厄介だと言えます。家賃滞納リスクを完全に防止できる方法はありませんが、入居希望時の面談が重要なポイント。このとき入居者の面談を投資家自身がおこなうのか、不動産会社がおこなうのかで対策は大きく変わります。
投資家自身が面談をおこなう場合、面談内容時の印象はもちろん「入居申込書」の入念なチェックが欠かせません。
入居申込書には勤務先や年収など、経済状況にまつわる項目が複数あります。それらの情報から、安定的に家賃を支払える経済基盤があるのか確認し、不安がなくなるまで入居希望者とコミュニケーションを取ることが重要です。
一方、不動産会社が面談をおこなう場合は、経験豊富なプロが対応するため素人よりも判断は正確です。しかし注意すべきなのは、利益を重視して審査基準を緩く設定する不動産会社の存在。
これは投資家自身が直接改善できる問題ではないので、日頃のやり取りから営業担当と信頼関係を築くことが重要だと考えられています。
これらを踏まえて、なお家賃滞納リスクが懸念される場合には「家賃保証会社（賃貸保証会社）」の利用も選択肢に入ります。これは入居者が家賃を支払えない場合、連帯保証人に代わって保証会社が賃料分を立て替えるというシステムです。
入居前の面談では家賃滞納の不安がなかった入居者への「二重対策」として、リスク防止に有効な方法の1つと言えるでしょう。
火災や地震などの災害リスク
投資物件は実物資産であるため、火災や地震のほか台風や水害など、あらゆる災害に直面するリスクがあります。
火災に対しては不燃材料、地震に対しては耐震設計で対策されている物件もありますが、想定を超える災害には対応できません。そのため不動産投資では災害へのリスク対策として、火災・地震保険への加入が重要視されています。
これらは台風や水害などの被災時にも適用されるため、さまざまな災害から資産を守る手段として有効です。保険会社によって補填金額や適用される基準が異なるため、加入にあたって納得できる保証内容であるのか確認することを覚えておきましょう。
物件を購入してサラリーマン大家になるまで
物件購入前の事前準備、入居率の維持から次の資産拡大まで、不動産投資はすべてのプロセスに「成功と失敗を分けるポイント」があります。
この項では不動産投資を各プロセスごとに分類し、注意点やマインドについてご説明します。
設定した目標に適した投資物件を探す
当初の理想ビジョンと照らし合わせ、不動産会社やインターネット経由で物件を選定する段階こそ、スタート前に訪れる最大の選択と言えます。
イメージと一致するものが見つかるまで時間がかかる場合もありますが、焦って理想とかけ離れた物件を選ぶのは禁物。長ければ数十年にわたり運用する資産であるからこそ、中途半端な物件ではなく納得できる投資先を探すことが重要です。
物件購入時の融資は慎重に検討する
物件購入は不動産投資において、もっとも大きな金額が動く場面です。安価な物件であれば自己資金での購入も視野に入りますが、多くの場合は融資を受けて物件を購入することになります。
このとき重要になるのが「金利」と「返済期間」。物件購入には多額の費用が必要であるため、わずかな金利の差が返済額に大きな違いをもたらします。
たとえば金利1％で35年ローンを返済する場合、5,000万円の借入金に対して約900万円の利息が発生する計算。これが金利1.5％になれば利息は約1,400万円、金利2％になれば利息は約1,900万円と増加していくのです。
また、返済期間が長ければ1回あたりの返済額は小さくなるものの、トータルで計算すれば支払利息が大きくなります。こういった要素に注意を向けなければ、不動産投資がかえって資産形成の妨げとなります。融資における金利と返済期間の関係は忘れてはならない重要なポイントです。
そして融資を受けるときには「変動金利型」または「固定金利型」から金利のタイプを選択します。それぞれの特徴は以下の通りです。
変動金利型
固定金利型と同じ条件のもとであれば、融資時点での利率は変動金利型の方が低く設定されています。しかし変動金利型は景気に連動して利率が変わるため、返済期間中に金利が上昇するリスクがあります。
これにより融資段階で想定していた返済額を上回る可能性があり、返済期間が長期であるほど利息の総額を予想することが困難。そのため中長期的な融資に向いているとは言えず、短期売買や短期借入を希望する場合にのみ利用するのが堅実です。
固定金利型
固定金利型は、融資時点では変動金利型より利率が高いものの、景気の変動で金利が変わらないことが特徴。不動産投資は中長期的な運用がメインであるため、返済総額が予想しやすいというのは投資計画を立てるうえでメリットです。
融資金額が大きいだけに低利率な変動金利型に注目されやすいですが、短期借入や繰り上げ返済を前提としないのであれば固定金利型が低リスクだと言えます。
入居率を維持するための取り組み
空室期間は収益が発生しないため、不動産投資において入居率を維持するための取り組みはもっとも重要だと言えます。このときに求められるのは、入居者目線に立ち物件の魅力を向上させる意識です。
賃料や初期費用の価格設定はもちろん、中古物件であれば内装のリフォームや設備交換などで付加価値を与えることも大切。ターゲットがどのような物件に入居したいと感じるのか、投資家側の理想を押しつけないよう客観的に考える必要があります。
資産拡大に向けて計画・貯蓄を進める
サラリーマン大家として副収入を得る場合でも、専業投資家やセミリタイアを目指す場合でも、最初に購入した投資物件だけで十分な収入を得るのは難しいです。そのため物件購入以降は、さらなる資産拡大に向けて市場を調査しつつ準備を進めることになります。
このとき、条件の良い投資物件があらわれるチャンスを逃さないよう、より多くの資金が手元に残るような財務管理能力が必要です。
金銭の取り扱いは総所得へダイレクトに影響するため、堅実な資産拡大に繋がるよう意識しなければなりません。
サラリーマン大家として活動するメリット
サラリーマン大家のほか、専業投資家や主婦投資家など数多くの肩書きがあります。そのなかで、サラリーマン大家がもつ特有の強みとはどのようなものでしょうか？
この項では他の投資家にはない、サラリーマン大家ならではのメリットをご紹介します。
本業の収入を確保したまま投資できる
サラリーマン大家であれば本業の収入は約束されているため、生活費を不動産収入だけで確保する必要がありません。そのため専業投資家と比較してリスクが小さく、精神的な負担が少ないです。
これにより余裕をもちつつ柔軟な投資ができることこそ、サラリーマン大家の大きなメリットだと言えます。
安定的な収入は融資審査に有利
安定した収入源が確保できている状況は、借り入れに対する返済能力が高いと評価されます。これにより、融資の審査を受けるときにプラスのポイントとして働き、融資額や金利を有利な条件で進めることが可能です。
一方で、安定した収入源をもたない自営業者やフリーター、無職の場合は返済能力が不足していると判断され、融資の審査に通りづらい可能性があります。こういった融資に関する評価の差は、多額の投資費用が必要である不動産投資において重要。
サラリーマン大家であることは、不動産投資として事業を拡大させるとき大きなアドバンテージとなります。
失業・退職時の収入源になる
2018年に副業解禁が大きく報じられたものの、これは企業が短命になりつつある背景が原因だという声も多くあります。実際に退職金を給付する企業は減りつつあり、平成20～25年にかけて退職金給付率は8.4％減少。平成5年度の92.0％をピークに、給付率は75.5％まで落ち込みました*¹。
このような観点から、サラリーマンは比較的安定した立場でありつつも、会社の倒産や社員削減による失業への対策が必要だと考えられています。
また、深刻さを増している社会問題はこれだけではありません。
当初、60歳から給付されていた公的年金は支給開始年齢が引きあげられ、現在では65歳から給付される制度へ変更されました。さらに平成29年度の「簡易生命表」では、65歳時点での平均余命が前年度より伸びています。今後さらに、公的年金の支給開始が遅くなり平均余命が伸びれば、従来に比べて退職後により多くの資産が必要です。
こういった社会背景からも、現役サラリーマンの期間から資産を拡大することは重要だと考えられています。
*¹ 出典：（厚生労働省「平成25年就労条件総合調査結果の概況）
節税効果を利用して所得を圧縮できる
以下の対象者は確定申告が義務付けられるため、不動産投資家の多くは確定申告が必要です。
・副業による所得が年間20万円以上 ・給与収入が年間2,000万円以上 ・個人事業主としての事業所得が年間38万円以上
確定申告の際には、不動産投資で発生した収入をサラリーマンの所得と合算します。その際、総所得として申告する金額は、おおよそ以下のような計算式で求めることが可能です。
（本業の所得+不動産所得）-（不動産投資で発生した経費）＝ 申告額
これにより不動産投資の支出で一時的に赤字が発生した場合でも、総所得に課せられる税金が少なくなり損失を最小限にできます。
兼業投資家ならではのデメリット
基本的にメリットの裏側にはデメリットが隠れており、これはサラリーマン大家の不動産投資にも当てはまります。
この項では、兼業投資家であるサラリーマン大家ならではのデメリットをご紹介します。
タイムマネジメントが難しい
サラリーマン大家として活動するにあたり、投資物件の内見・購入から運用に必要な時間を用意しなければなりません。また、市場調査や入居者目線での運営には、書籍やセミナーを利用した学習の時間も必要です。
これらの時間を、サラリーマンとしての活動時間以外から確保するため、専業サラリーマン時代と比較してタイムマネジメントが難しくなります。
確定申告の義務が発生する
先述したように、多くのサラリーマン大家が「副業による所得が年間20万円以上」の条件を満たすため、不動産投資で利益をあげれば確定申告が必要です。確定申告には「白色申告」と「青色申告」があり、それぞれ書類作成の手間は違うものの負担になることに違いはありません。
具体的には経費の計算や領収書の管理など、サラリーマンであれば会社が処理してくれる作業を自身でおこなう必要があります。サラリーマンと大家業を並行し、会計処理までこなすのは困難です。
そこでおすすめなのが「確定申告ソフト」や「税理士への依頼」など、サラリーマン大家の負担を軽減するサービス。
確定申告ソフトは、銀行口座やクレジットカードの情報をオンライン上から取得し、ユーザーの帳簿付けを効率的にサポートするものです。すべての作業を自動でおこなうサービスではありませんが、スマートフォンアプリとの連携により空き時間を利用し、確定申告の必要書類に欠かせない情報をクイックに登録できます。
チャットや電話でのサポートがありながら利用料は年間1万円前後と、リーズナブルな価格で確定申告のバックアップが受けられる点が魅力です。
一方、税理士への依頼は確定申告ソフトより高額であるものの、税金の専門家が計算や帳簿付けを代行してくれるため安心。プロだからこそ知っている節税対策や信頼性に価値を感じる人におすすめです。
多額の初期投資が必要
サラリーマンが副業の一環として購入する投資対象は数多くあるものの、不動産投資は特に必要な初期費用が多額です。そのため投資を始める難易度が高く、スタートまでの準備に時間や手間がかかります。
スタート直後は多額のキャッシュを失ったり、金融機関から大きく借り入れをおこなうことになるため、家計を共有する家族や配偶者から理解を得られないことも多々。このような特性が不動産投資のデメリットとなる可能性は高いです。
多額の出費は少なからず生活に影響を与えるため、精神的な負担とならないような資金調達が求められます。
サラリーマン大家が執筆しているブログ
サラリーマン大家に役立つ書籍は数多くあるものの、教科書のような内容が多くリアルな意見が隠れていることは事実。
この項では、サラリーマン大家が実際の活動を発信しているブログをご紹介します。
「目指せ経済的自由！サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方」
**【ブロガー名】**横浜大家さん **【ブロガー情報】**横浜大家さんは、会社勤務と並行してアパートを運用するサラリーマン大家です。
不動産投資をスタートしたきっかけは、勤務先の劣悪な労働環境。早朝から深夜まで働きづめの状態から脱却するため、不動産事業を営む先輩に教わりつつサラリーマン大家への第一歩を踏み出しました。
横浜大家さんが順調に不動産投資を続けるなか、初心者が不動産会社に搾取されるのを目にし、失敗者を減らしたいという想いからブログを立ち上げたそうです。
**【ブログ情報】**ブログには横浜大家さんの「失敗者を減らしたい」という想いが反映されており、初心者が気付きづらい不動産投資の落とし穴が解説されています。
自身は成功を重ねているものの不動産投資の将来を楽観視することはなく、記事内容は少しでも低リスクな状態を維持するためのアドバイスがメイン。
不動産投資のポジティブな側面だけでなく、現役のサラリーマン大家から現実的な意見を聞けるすばらしいブログです。
「あすなろLIFE」
**【ブロガー名】**ペリカンさん **【ブロガー情報】**ペリカンさんは、33歳でサラリーマンを引退した元サラリーマン大家です。
波乱万丈な社会人生活を送りながら、ITベンチャーやリゾート企業など複数の職業を経験し、充実したサラリーマン生活を送ったすえに専業投資家へ転身しました。
不動産事業を拡大するために、2018年には法人化。合同会社を設立するまでのプロセスは、ブログ内で丁寧に解説されています。
サラリーマン大家のリタイアを応援することと、自身が事故・病気などで投資を続けられなくなることを想定して「投資ノウハウを家族へ残せるように」という想いからブログを始めたそうです。
**【ブログ情報】**あすなろLIFEでは、サラリーマン大家としてペリカンさんが取り組んだことや、専業投資家へ転身してからのストーリーが余すところなく紹介されています。
なかでも各所有物件の取得ストーリーは、購入プロセスや当時の心境などサラリーマン大家のリアルな姿が閲覧可能です。記事内ではリフォーム工事のビフォーアフターも画像付きで解説されており、古い間取りを改装した事例として参考にできます。
時事ネタや不動産市場の考察なども発信しており、サラリーマン大家だけでなく多くの不動産投資家に支持されているブログです。
「シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-」
**【ブロガー名】**フミさん **【ブロガー情報】**フミさんは、シングルファザーとサラリーマンを両立しながら、34歳で専業投資家へ転身した元サラリーマン大家です。
浪費グセによって金欠状態が続き、子ども2人を抱えつつ20代後半で離婚。株式投資やネットワークビジネスなどにチャレンジするも失敗し、その後に不動産投資を始めることになりました。
思い切ってスタートした不動産投資は順調に進み、開始3年で所有物件は5棟62室まで増加。サラリーマン引退以降は、宅地建物取引士の資格を取得して不動産事業を立ち上げたそうです。
**【ブログ情報】**ブログでは不動産投資のノウハウはもちろん、書籍の紹介や成功マインドが解説されています。
記事にはサラリーマン時代の苦悩や葛藤が描かれているものもあり、現役サラリーマンの心に響く内容が多いです。更新はコンスタントに継続されており、どの記事もシンプルな文体でサクサク読めます。
フミさん自身の過去との対比が多いことから、サラリーマン大家を経てセミリタイアを目指す人の励みとなるおすすめのブログです。
まとめ
今回は、サラリーマンの基礎知識やメリット・デメリットをご紹介しました。
なかでも金融機関の種類や属性など、不動産投資のスタートに重要となる融資は理解に時間がかかります。しかし、投資物件の購入費用は高く「どれだけ有利に融資を受けられるか」という点は重要であるため、借り入れについての学習は欠かせません。
まずは、今回ご説明した内容を繰り返し確認しつつ、先輩とも言えるサラリーマン大家のブログを参考に「目標設定」から進めてみてください。
