不動産取得税はいつ支払う？延滞が発生しないための注意点

不動産を取得すると「不動産取得税」という税金が発生し、それは投資用不動産でも例外ではありません。また、投資用不動産の場合は軽減がないケースもあるので、高額な税金になることもあります。

そこでこの記事では、不動産取得税はいつ支払うのか？という点にフォーカスを当て、不動産取得税の支払い時期や、延滞しないための注意点・対策などを詳しく解説していきます。

また、以下の記事でも不動産取得税について詳しく解説しています。そもそも不動産取得税って何？と考えている方は、ぜひチェックしてみてください。 不動産取得税とは？3つの軽減措置と注意点を徹底解説

不動産取得税はいつ請求される？

まずは、本題である不動産取得税はいつ請求されるのか？という点については以下を知っておきましょう。

• 請求は不動産取得から半年～1年後
• 不動産取得税の支払い方法
• 不動産取得税は免除される場合もある

なお、不動産取得税は地方税なので、自治体によって異なる点があります。今回は基本的に東京都税事務所のルールを基にしているので、東京都以外の方は各エリアの税事務所のサイトで確認してみましょう。

請求は不動産取得から半年～1年後

不動産取得税は、不動産を取得してから半年～1年後に支払い通知が届き、「忘れたころに請求が来る税金」といわれています。

ただ、不動産取得税は「固定資産税評価額 × 3％」の税率なので、税額は数十万円という高額請求になるケースもあります。そのため、税額を把握して支払えるようにお金を確保しておきましょう。

不動産取得税の支払い方法

次に、不動産取得税の支払い方法については以下を知っておきましょう。

• 納税通知書で支払う
• 先行してハガキが届く
• 納付書が届かない場合
• 海外に居住している場合

納税通知書で支払う

不動産取得をしてから半年～1年後に納税通知書が届くので、その通知書をもって支払います。

通知書は税事務所からは毎月7日前後に発送され、その納税通知書には納期限が記載されているので注意しましょう。

なお、不動産取得税の納税方法は以下の通り（東京都の場合）です。

• 税事務所や金融機関・郵便局の窓口で支払い
• コンビニエンスストアで支払い
• ペイジー（Pay－easy）で支払い
• クレジットカードで支払い（100万円未満に限る）

先行してハガキが届く

不動産取得税の納付書が届く前に、「不動産取得税のお知らせ」というハガキが届きます。このハガキは、あくまで不動産取得税の税額と期限を知らせるためのハガキです。

そのため、このハガキで税金を支払うことはできず、その翌月上旬に届く前項の納付書で支払いをしましょう。

納付書が届かない場合

仮に、納付書が届かない場合は以下のケースが考えられます。

• 住所変更している
• 家屋の評価が完了していない

不動産を取得してから半年～1年経つのに不動産取得税の請求がない…という方は、管轄の税事務所に問い合わせてみましょう。

海外に居住している場合

仮に、不動産を取得してから海外転勤になった場合は、納税に関する処理を行う「納税管理人」を設定しなければいけません。そのため、管轄の税事務所に問い合わせて「納税管理人申告書」を提出しましょう。

不動産取得税は免除される場合もある

あまり多いケースではありませんが、不動産取得税は以下のケースだと免除されます。

• 土地の取得が10万円未満
• 建築費用が1戸当たり23万円未満
• 中古物件は1戸につき12万円未満

簡単にいうと、不動産自体が安いときには不動産取得税は免除されるというわけです。この免除は地方税法（不動産取得税の免税点）第73条の15の2によって定められていることです。

ただ、投資用不動産でこのような安価な不動産はまずあり得ないので、参考程度に認識しておきましょう。なお、免除される場合にも納税通知書は届かないです。

不動産取得税の支払いを遅延したときの注意点

前項のように、不動産取得税は忘れたころに請求される税金なので、納税通知書に気づかない…支払うべき税金が手元にない…ということも考えられます。

しかし、当然ながら不動産取得税は税金なので支払い義務があり、支払いを遅延すると延滞税がかかるので要注意です。この章では、そんな延滞税について以下を解説していきます。

• 延滞税が課せられるケース
• 延滞税の割合は延滞期間による

延滞税が課せられるケース

延滞税が課せられるケースは、単純に納付期限までに支払わなかったときです。そのため、不動産取得税の納税通知書に記載されている納期限を1日でも過ぎると、厳密には延滞税が発生しています。

延滞税の割合は延滞期間による

延滞税の割合は延滞期間によって以下のように決まっています。

• 納付期限から2か月を経過する日まで：原則年7.3％
• 納付期限から2か月を経過した日以降の日数：原則年14.6％

仮に、不動産取得税を40万円支払うべきところを、1年6か月間延滞してしまったケースで延滞税をシミュレーションしてみましょう。

納付期限から2か月を経過する日まで

納付期限から2か月（仮に61日）経過する日までは原則年7.3％なので、「40万円×7.3％×61日/365日＝4,876円」になります。

納付期限から2か月を経過した日以降の日数

一方、納期限から2か月経過した日以降の日数（486日）は14.6％の利率なので、「40万円×14.6％×486日/365日＝77,730円」です。

そのため、このケースの場合は前項と合わせて82,606円が延滞税になります。延滞税の請求は、納付期限から1年後や2年後でもあり得る話なので気を付けましょう。

不動産取得税の納税を延滞しないための対策

このように、不動産取得税を延滞すると延滞税が発生し、無駄な税金を支払うことになってしまいます。また、それは意図的ではなく「うっかりミス」という場合もあるでしょう。

対策としては税額とスケジュールを把握しておくことです。不動産取得税の概算は、中古であればすでに固定資産税評価額が分かっているので計算できます。

また、不動産取得税計算ツールもあるので、こちらも活用してみてください。

後は、上述したように「不動産取得後から半年～1年後に請求される」というスケジュールを頭に入れておけば問題ないでしょう。

不動産取得税の軽減について

前項までで、不動産取得税をいつ支払うか？延滞したときはどうなるか？という点について分かったと思います。次に、不動産取得税の軽減について知っておきましょう。

というのも、投資用不動産も新築物件かつ条件に合致すれば、不動産取得税の軽減が受けられるからです。税金を延滞しないためには、税金がいくらくらいになるか？も重要であり、それには軽減措置も関係してきます。

なお、中古住宅でも軽減措置はありますが、それはマイホームを取得するときだけなので、投資用不動産は該当しません。

軽減の内容とは？

条件に合致して軽減を受けられるのであれば、不動産取得税は以下のように軽減されます。

• 建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％
• 土地の不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3％）−控除額

土地の控除額は、「45,000円」もしくは「（1㎡当たりの土地の固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡がマックス）） × 3％」のどちらか金額が高い方です。

たとえば、100㎡の土地で固定資産税評価額が2,000万円（1㎡あたり20万円）であれば、「（1㎡20万円×1/2）×（100㎡×2）×3％＝60万円」です。

このような計算式になるため、45,000円ではなく、上記の60万円が控除額になります。

軽減を受けられる建物の条件

この軽減を受けるためには、建物と土地それぞれ条件があります。はじめに、軽減を受けられる建物の条件、および注意点について解説していきます。

軽減を受けるための条件（建物）

不動産取得税の軽減を受けられるのは以下のような建物を新築したときです。

• 自宅やセカンドハウスや賃貸用マンションなど住宅全般
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
• ただし戸建て以外は40㎡以上240㎡以下

この軽減は住宅全般に適用されるので、たとえば倉庫やビルを新築して投資する…というパターンは軽減は適用されません。

課税床面積に関する注意点

前項で「課税床面積」とありましたが、この面積は図面集に記載されている面積ではなく、謄本などに記載されている登記面積になります。

図面集の面積は「壁芯面積」といって壁の一部も面積としてカウントされますが、登記面積は内法面積なので壁の内側の面積です。つまり、図面集の面積よりも登記面積の方が小さくなります。

課税床面積が50㎡ということから、図面集で52～53㎡くらいの面積であれば、登記面積で50㎡を切り、軽減対象にならない場合があるので注意しましょう。

一棟物件の注意点

投資用物件の場合には、マンションやアパート一棟を建築することも多く、不動産取得税の軽減対象になる場合もあります。しかし、注意点としては50㎡以上の部屋と50㎡未満の部屋が混在するケースです。

この場合は、50㎡以上の部屋は不動産取得税の軽減対象となりますが、50㎡未満の部屋は軽減の対象になりません。そのため、不動産取得税の軽減は案分され計算が複雑になります。

このような事情から、この物件の不動産取得税を計算するのは上述したシミュレーションツールでは無理なので、事前に税額を把握しておきたければ税理士に相談すると良いでしょう。

軽減措置を受けられる土地とは？

前項で軽減を受けられる建物について解説しましたが、土地にも以下の条件が設定されています。

• 前項の「建物」の軽減の要件を満たしている
• （土地先行）土地を取得から3年以内に建物を新築する※2020年3月31日までの特例
• （建物先行）住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する

土地先行とは、土地を購入した後に投資用不動産を建築するパターンであり、このパターンが大半でしょう。建物先行は、借地などに建物を建築した後に、その土地を買い取る…などのパターンなのでほぼありません。

税額はどのくらい違うか？

では、前項までを踏まえて、実際に軽減あり・なしの税額を比較してみましょう。仮に、建物の固定資産税評価額が2,000万円、土地が2,200万円（180㎡）の場合に軽減措置を受けたときと、受けられないときとでは以下のような違いになります。

不動産の種類	軽減なし	軽減あり
建物	48万円	24万円
土地	33万円	0円
合計	81万円	12万円

上述のように、計算式は「固定資産税評価額×3％」であり、住宅地であれば土地部分は共通して「固定資産税評価額×1/2」になるので、この点を踏まえて計算しています。このように、軽減あり・なしでは税額に大きな違いがあります。

軽減を手続きする方法

軽減措置を受けるためには以下の手続きがあります。

• 書類の提出
• 添付資料

なお、自治体によっては登記時に提出している書類で軽減措置が受けられると判断し、自動で軽減処理するケースもあります。 　

書類の提出

軽減措置を受けるためには、「不動産取得税申告書」」という書面と添付資料の提出が必要です。

提出期限は「土地・建物を取得してから60日以内」であり、提出先は管轄の税事務所です。もし、期限を過ぎていたとしても「不動産取得税減額申請書を提出」することで、税金の還付を受けることは可能です。

添付資料

前項で紹介した添付資料は以下のことです。

• 売買契約書
• 最終代金受領証
• 建築確認済み証
• 建築工事請負契約書
• 図面集
• 長期優良住宅認定通知書（認定長期優良住宅の場合のみ）

上記以外に、建物竣工時には「検査済証」「登記事項証明書」「建物引渡証明書」のいずれか、および謄本が必要になります。

まとめ

このように、不動産取得税はいつ請求されるか？という点については、「不動産取得から半年～1年後」とタイムラグがあります。そのため、スケジュールを理解しておくことと、税額を把握しておくことが大事です。

そうしないと延滞してしまうリスクがあるので、十分に気を付けましょう。また、税額を把握するためには、上述した軽減措置も理解しておくと良いです。