不動産取得税はいくら？計算方法と3つのケーススタディを解説

不動産取得税とは、不動産を購入・贈与（取得）したときに発生する税金であり、国税ではなく地方税になります。また、相続で不動産を取得したときには発生しない税金です。

今回の記事は、全て東京都主税局をベースに解説しています。そのため、東京都以外の人は、細かい内容に関しては管轄の税事務所のサイトで確認ください。

また、以下の記事でも不動産取得税について詳しく解説しています。そもそも不動産取得税って何？と考えている方は、ぜひチェックしてみてください。 不動産取得税とは？3つの軽減措置と注意点を徹底解説

不動産取得税はいくら？計算式を解説

らか？という点について、以下を解説します。

• 不動産取得税の計算式
• 不動産取得税は免除される場合もある

不動産取得税の計算式

不動産取得税の計算式は、土地も建物も「固定資産税評価額×3％」です。厳密には4％なのですが、2021年3月31日までの「住宅（地）」の取得であれば、利率は3％に軽減されています。

また、住宅地の取得であれば、利率は3％かつ「固定資産税評価額」は1/2まで減額されます。

不動産取得税は免除される場合もある

ただ、以下の物件は不動産取得税が免除されます。

• 土地の取得が10万円未満
• 建築費用が1戸当たり23万円未満
• 中古物件は1戸につき12万円未満

上記の免除に関しては、地方税法（不動産取得税の免税点）第七十三条の十五の二によって定められていることです。

とはいえ、投資用物件で該当するケースはほぼないため、参考程度に認識ください。

不動産取得税の軽減とは？

次に、不動産取得税はいく 前項までで不動産取得税の計算式が分かったと思いますが、不動産取得税がいくらか？という点は、軽減措置があるかないかで大きく変わってきます。

そのため、次に不動産取得税の軽減措置である以下を解説した後に、実際に計算するケーススタディを紹介します。

• 軽減の内容
• 軽減を受けられる建物とは？
• 軽減措置を受けられる土地とは？
• 認定長期優良住宅の税額の軽減

軽減の内容

不動産取得税の軽減措置の内容は以下の通りです。

• 建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％
• 土地の不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3％）−控除額

要は、建物は固定資産税評価額から1,200万円差し引かれます。そして、土地は控除できる金額があるため、どちらも不動産取得税額はかなり減額され、場合によってはゼロにもなり得るでしょう。

土地の控除額について以下より詳しく見ていきましょう。

土地の控除額とは？

土地の控除額は、以下の高い方が採用されます。

• 45,000円
• （1㎡当たりの土地の固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡がマックス））×3％

たとえば、80㎡の土地で固定資産税評価額が1,760万円（1㎡あたり22万円）であれば、「（1㎡22万円×1/2）×（80㎡×2）×3％＝52.8万円」です。

そのため、このケースでは4.5万円より高額な52.8万円が控除額となります。言い換えると、土地の不動産取得税が52.8万円以下ならゼロになります。

軽減を受けられる建物とは？

この軽減措置が受けられる建物の条件は以下の通りです。

• 自宅やセカンドハウスや賃貸用マンションなど住宅全般
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
• ただし戸建て以外は40㎡以上240㎡以下

課税床面積は登記面積であり、登記面積は図面集記載の面積よりも小さくなります。そのため、図面集上で53㎡くらいまでの部屋であれば、登記面積では50㎡を切る可能性があるので注意しましょう。

軽減措置を受けられる土地とは？

また、軽減措置を受けられる土地は以下の通りです。

• 前項の「建物」の軽減の要件を満たしている
• （土地先行）土地を取得から3年以内に建物を新築する※2020年3月31日までの特例
• （建物先行）住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する

投資物件において、建物を購入→土地を購入という建物先行はほぼないので、土地先行だけチェックしておけば良いでしょう。

認定長期優良住宅の税額の軽減

また、仮に建築する投資用アパートなどが長期優良住宅であれば、「建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％」という軽減が、1,200万円から1,300万円に変わります。

その際の条件は以下の通りです。

• 2020年3月31日までに取得した住宅
• 長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する住宅であること
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
• ただし戸建て以外は40㎡以上240㎡以下

上記の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する住宅」は、簡単にいうと「長期優良住宅」と施文業者から認められていることです。

不動産取得税はいくら？ケーススタディ

では次に、前項までを踏まえて、以下の物件の不動産取得税がいくらになるか？を計算してみましょう。

• 建物の固定資産税評価額：2,300万円
• 土地の固定資産税評価額：2,600万円（130㎡）

この場合に、軽減措置あり・なし、そして軽減措置あり（長期優良住宅）のケースで不動産取得税を計算していきます。

軽減措置なし

軽減措置なしの計算式は以下の通りです。

• 建物の不動産取得税：2,300万円×3％＝69万円
• 土地の不動産取得税：（2,600万円×1/2）×3％＝39万円

このように、軽減措置なしの場合は合計で108万円の不動産取得税がかかります。上記は、たとえば比較的築浅の鉄骨造中古アパートを取得したときなどが該当するパターンでしょう。つまり、投資物件としては普通にあり得る話です。

軽減措置あり

軽減措置ありの場合の計算式は以下の通りです。

• 建物の不動産取得税：（2,300－1,200万円）×3％＝33万円
• 土地の控除額：（1㎡当たりの土地の固定資産税評価額20万円×1/2）×（130㎡×2（200㎡がマックス））×3％＝60万円
• 上記を加味した土地の不動産取得税：（2,600万円×1/2）×3％－60万円＝マイナス21万円（ゼロ円・非課税）

このように、建物は69万円から33万円に減額され、土地は39万円からマイナス21万円に減額…つまりゼロ円になります。

軽減措置あり（長期優良住宅）

さいごに、前項とほぼ変わりませんが、軽減ありで長期優良住宅の場合は以下の通りです。

• 建物の不動産取得税：（2,300－1,300万円）×3％＝30万円
• 土地の不動産取得税：前項と同じ

このように、建物の控除額が1,200万円から1,300万円に変わっただけなので、大きな違いはありません。

投資用物件の注意点

投資用物件は、アパートやマンションを建築して経営するパターンは多いので、「新築物件の取得」として不動産取得税の軽減の対象にはなります。

しかし、賃貸物件は1R・1Kが主流で、大きくても1LDKが多いです。そのため、課税面積50㎡以下の物件が多いため、実際に軽減を受けられるケースは多くないでしょう。

そのため、上述したケーススタディのように、不動産取得税は数十万円から100万円を超える場合があるの要注意です。

特に、不動産取得税は不動産を取得してから半年～1年後に請求されるので、忘れないように金額分はストックしておく必要があります。

まとめ

このように、不動産取得税は基本的に「固定資産税評価額×3％」であり、投資用物件は軽減を受けらえるケースは多くないです。

とはいえ、軽減を受けられれば大きな減額になるので、軽減対象になる条件は覚えておきましょう。また、上述したケーススタディを参考に、計算方法を頭に入れておくと良いでしょう。