不動産取得税とは？3つの軽減措置と注意点を徹底解説

不動産投資をするときに忘れがちなのが、不動産取得税という税金です。不動産取得税は意外と高額になることがある上に、忘れたころに請求されます。また、不動産取得時に発生する費用ではないので、初期費用として計算されないケースが多いです。

ただ、不動産取得税は軽減措置があるので、その点を知った上で物件探しをすると軽減措置を受けられる可能性があります。この記事では、そんな不動産取得税の軽減措置について詳しく解説します。

不動産取得税とは？

そもそも不動産取得税とは、新しく不動産（土地や建物）を取得したときにかかる税金です。不動産を購入したときはもちろん、贈与によって取得したときも不動産取得税は発生します。ただ、相続によって取得したときには、不動産取得税は発生しません。

なお、今回解説する軽減措置に関しての詳細は、全て東京都主税局に記載されています。注意点は、不動産取得税は国税ではなく地方税という点です。

つまり、地域によって若干相違があるため、該当する地域の税事務所で確認しましょう。「都道府県　税事務所」で検索すればホームページが出てくるはずです。

宅地の特例

次に、取得する不動産が宅地…つまり、住宅用の土地であれば適用される特例を解説します。まずは、そもそもの話になりますが、不動産取得税の計算式は「固定資産税評価額 × 4％」となります。

ただ、2021年3月31日までは、宅地であれば税率は4％から3％に軽減されます。これは、土地と建物どちらにも適用され、投資用不動産でも賃貸（住宅）用であれば軽減対象です。

また、さらに土地だけは3％に税率が軽減された上に、「固定資産税評価額×1/2」まで軽減されます。これは、新築でも中古でも共通した軽減措置であり、上記と同じく賃貸（住宅）用であれば軽減対象です。

この点を踏まえて、以下新築・中古ごとの軽減措置について見ていきましょう。

新築住宅を取得したときの不動産取得税の軽減

前項で不動産取得税の概要と計算式が分かったと思います。ここから、本題である不動産取得税の軽減についての解説です。まずは、新築住宅を取得したときの不動産取得税の軽減について、以下を知っておきましょう。

• 軽減の内容とは？
• 軽減を受けられる建物とは？
• 軽減を受けられる土地とは？
• 軽減を受けたときの税額シミュレーション

今回3つの軽減措置について解説しますが、投資用不動産で軽減されるパターンはこの「新築住宅を取得したとき」が現実的でしょう。

つまり、一棟アパートや一棟マンションなどを新築して、賃貸用不動産として保有するときに軽減対象となるため、軽減を受けられる住宅はどのような住宅か？を気を付けるべきというわけです。

軽減の内容とは？

軽減の内容は、以下のように建物と土地によって異なります。

• 建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％
• 土地の不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3％）−控除額

土地の控除額については、「45,000円」もしくは「（1㎡当たりの土地の固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡がマックス）） × 3％」のどちらか金額が高い方です。

たとえば、100㎡の土地で固定資産税評価額が1,600万円（1㎡あたり16万円）であれば、「（1㎡16万円×1/2）×（100㎡×2）×3％＝48万円」です。

そのため、4.5万円よりも高額な48万円の方を控除額とします。いずれにしろ、この軽減が適用されれば控除額が大きいことが分かるでしょう。

軽減を受けられる建物とは？

前項で解説した軽減を受けられる住宅は、建物・土地それぞれに条件があります。まずは、軽減を受けられる土地について、その条件と注意点を解説します。

建物の条件

軽減措置が受けられる建物の条件は以下の通りです。

• 自宅やセカンドハウスや賃貸用マンションなど住宅全般
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
• ただし戸建て以外は40㎡以上240㎡以下

言い換えると、上記の広さに該当しない住宅、および非住宅のビルや倉庫などには軽減措置は適用されません。

なお、課税床面積については登記面積となり、図面集に記載している面積とは異なるので注意しましょう。詳細は後述します。

一棟物件の注意点

また、一棟物件の場合は区画ごとに控除されます。つまり、課税床面積が50㎡以上の区画と50㎡未満が混在する物件であれば、50㎡以上の区画の部分は軽減措置の対象というわけです。

そのため、一棟物件で課税床面積が50㎡以上・未満が混在する場合には、不動産取得税の算出が難しくなります。

ただ、当然ながら一棟物件は区分よりも固定資産税評価額が高く、不動産取得税も高くなります。そのため、税理士に相談して事前に税額を算出してもらった方が良いでしょう。

軽減措置を受けられる土地とは？

一方、上述した軽減を受けられる土地の条件は以下の通りです。

• 前項の「建物」の軽減の要件を満たしている
• （土地先行）土地を取得から3年以内に建物を新築する※2020年3月31日までの特例
• （建物先行）住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する

土地先行とは、土地を購入してから一棟アパートなどの投資物件を建築したときのことです。一方、建物先行とは、土地を借りるなどで住宅を建築した後に、その土地を取得した場合などであまりないケースです。

そのため、「土地先行」の条件が一般的ですが、今のところ2020年3月31日までの特例なので気を付けましょう。

軽減を受けたときの税額シミュレーション

仮に、建物の固定資産税評価額が1,600万円、土地が2,400万円（150㎡）の場合に軽減措置を受けたときと受けられないときとでは以下のような違いになります。

不動産の種類	軽減なし	軽減あり
建物	48万円	12万円
土地	36万円	0円
合計	84万円	12万円

このように、軽減あり・なしでは大きな違いがあります。投資用不動産は区分物件（マンションの一部屋など）を保有することもあり、かつ50㎡未満のコンパクトな物件が多いです。そのため、上記の軽減措置は受けられないケースも多いでしょう。

仮に、図面集に記載されている面積が52㎡などの場合は、登記面積では50㎡を切る可能性があり、その場合は軽減措置がありません。そのため、50㎡強の面積の場合は、登記面積が何㎡になるか意識した方が良いでしょう。

認定長期優良住宅の税額の軽減

次に「認定長期優良住宅」の税額軽減について以下を解説します。

• 軽減措置の内容
• 軽減措置を受ける内容

結論からいうと、軽減措置の内容は大きくないので、軽減措置を受けるためだけに「認定長期優良住宅を建築する」ことはしなくても良いでしょう。

軽減措置の内容

上述したように、新築住宅の取得税は「建物の不動産取得税＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％」という軽減がありましたが、長期優良住宅であれば控除額は1,200万円から1,300万円になります。

そこまで大きな差ではありませんが、不動産取得税が軽減されることには代わりないので覚えておきましょう。

軽減措置を受ける条件

長期優良住宅の軽減を受ける条件は以下の通りです。

• 2020年3月31日までに取得した住宅
• 長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する住宅であること
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
• ただし戸建て以外は40㎡以上240㎡以下

上記の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する住宅」は、簡単にいうと長期優良住宅の認定計画実施者から認められている住宅ということです。

また、上記のようにほかの条件は新築住宅の取得時と同様になります。

不動産取得税の免除について

不動産取得税の軽減の一環として、不動産取得税が免除される以下のケースについて解説します。

• 土地の取得が10万円未満
• 建築費用が1戸当たり23万円未満
• 中古物件は1戸につき12万円未満

ただし、対象となる土地を取得して1年以内に隣接する土地を取得した場合は、その土地との合計金額でカウントされます。また、建物の場合も同じです。

上記の免除に関しては、地方税法（不動産取得税の免税点）第七十三条の十五の二によって定められていることです。

なお、投資用不動産において上記の条件を満たすことはほぼないと考えられるので、参考程度に認識ください。

不動産取得税の軽減に関する注意点

このように、不動産取得税の軽減については、新築住宅の取得・長期優良住宅の取得、および税金の免除という3つの軽減がありました。

しかし、この軽減については以下注意点があることを知っておきましょう。

• 中古住宅の軽減は投資用だと受けられない
• 図面と登記上の面積は異なる
• 軽減の特例には手続きが必要
• セカンドハウスの定義を知っておく
• 不動産取得税は免除される場合もある

中古住宅の軽減は投資用だと受けられない

中古住宅の取得時も、条件を満たせば最大で新築住宅取得時と同じ軽減措置を受けることが可能です。

しかし、中古住宅の軽減措置は買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得が条件なので、投資用不動産の取得時は適用できない点は覚えておきましょう。

このように、投資用不動産の場合には新築住宅取得時の軽減は適用でき、中古住宅取得時は適用できない…という条件なので勘違いしないように注意が必要です。

図面と登記上の面積は異なる

上述したように、軽減措置を受けられるのは、課税床面積50㎡（戸建は40㎡）以上240㎡未満の物件です。ここで注意点は、課税床面積は「登記されている面積」になるという点になります。

というのも、登記面積は「内法面積」といって壁の内側の面積になりますが、図面に記載されている面積は「壁芯面積」といって壁の一部も含まれるからです。

つまり、登記面積（課税床面積）は図面の面積より小さくなります。そのため、特に図面上で52㎡～53㎡の物件は登記面積（課税床面積）では50㎡を切る可能性があるので気を付けましょう。

ただし、新築の場合は登記面積が正確に分かるのは建築した後なので、図面集で52㎡～53㎡くらいの面積であれば軽減なしで想定しておいた方が無難です。

軽減の特例には手続きが必要

軽減措置を受けるためには手続きが必要なので、手続きに関して以下を知っておきましょう。

• 書類の提出
• 添付資料
• 税事務所によっては自動処理してくれる
• 不動産取得税の納税

書類の提出

不動産取得税の軽減を受けるためには、「不動産取得税申告書」」という書面と添付資料の提出が必要です。不動産取得税申告書は建物（家屋）用・土地用の2種類あります。

この書類は、土地・建物を取得してから60日以内に、都道府県の税事務所に対して提出する必要があるので、期限には気を付けましょう。

仮に、期限を過ぎてしまった場合は「不動産取得税減額申請書を提出」することで、払い過ぎた税金の還付を受けることは可能です。

添付資料

前項の添付資料の内容は以下の通りです。

• 売買契約書
• 最終代金受領証
• 建築確認済み証
• 建築工事請負契約書
• 図面集
• 長期優良住宅認定通知書（認定長期優良住宅の場合のみ）

また、建物が完成した後は検査済証・登記事項証明書・建物引渡証明書のいずれか、および謄本が必要になります。

税事務所によっては自動処理してくれる

ただし、税事務所によっては、軽減措置を受けられる物件の場合は、前項の書類を提出しなくても自動的に軽減を処理してくれることもあります。

そのため、仮に前項の書類を提出し忘れても軽減措置を受けられる場合があるため、税事務所に確認して見ると良いでしょう。

不動産取得税の納税

不動産取得税の納税方法は、税事務所から送付される納税通知書が届いた後に、以下の方法で納付します。

• 税事務所や金融機関・郵便局の窓口
• コンビニでの納付
• ペイジー
• クレジットカード

なお、上記は東京都の納税方法なので、別の地域は納税通知書に記載の納税方法に従ってください。また、納税通知書は不動産を取得してから半年~1年後に来るので、忘れないようにしましょう。

セカンドハウスの定義を知っておく

今回は投資用不動産に対する不動産取得税の軽減の話ですが、セカンドハウスの定義についても補足的に知っておきましょう。

セカンドハウスとは、別荘以外の建物で「週末に居住するため郊外等に取得するもの」や「勤務先が遠方の場合で平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などを指します。

明確な定義はありませんが、目安としては「毎月１日以上居住する建物」とされているので、年数回しか利用しないような建物はセカンドハウスとはいいません。

まとめ

このように、不動産取得税は投資用不動産の取得時に必ず発生する税金ですが、新築物件の取得時には軽減措置もあります。

区分投資で新築物件を購入するケースは多くありませんが、一棟物件で新築を建築するケースは多いでしょう。そのため、上述した点を踏まえた上で、不動産取得税の税額と軽減対象になる住宅の条件は認識しておきましょう。