【最新版】どこよりもわかりやすい不動産の利回り計算ガイド
「不動産の利回りを計算できるようになりたい！」 「不動産投資の利回りって本当に信頼できる数値なのかな？」
なたがこれから不動産投資を始めようとしているのであれば、様々な場面で利回りに触れることになるでしょう。しかし利回りは簡単なようで難しく、いまいち実態がわからない数値です。それこそ利回りが良ければ物件は魅力的に思えますが、それにしては利回りの高いものが売れ残っている場合もあります。
そこで今回の記事では、利回りの計算方法を解説したうえで、具体的なレントロール資料を使って計算をしてみましょう。自分で計算することで利回りの構造をすっきりと理解することができます。
また記事の後半では、投資用物件を購入する際の利回りの利用方法を解説します。この記事を読むことで、利回りをしっかりと理解し、使いこなせるようになります。そして利回りを使いこなすことで、質の悪い物件を購入するリスクを回避し、不動産投資を円滑に進めることができるのです。
目次
不動産投資をする際に知るべき3つの利回り
はじめに利回りの種類についてみていきましょう。これを区別できるようにならないと、各場面で頭が混乱します。不動産投資には以下の3つの利回りがあります。
- 表面利回り
- 想定利回り
- 実質利回り
それぞれ以下のように計算します。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
- 想定利回り＝満室時年間家賃収入÷物件購入価格
- 実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷物件購入価格
それら3つの利回りはどれだけ現実を反映しているかという点で違いがあるのです。以下ではそれぞれの詳細な違いを解説します。
表面利回り
表面利回りは、投資用物件の資料によく記載されるもので現実的な経費を加味していないものです。そのため物件同士を比較する際に参考として利用する程度が相応しくなっています。万が一にも表面利回りの数値だけを見て、購入する物件を決めることがないようにしましょう。
経費は毎月必ず発生するため。それを織り込まない利回りで投資計画を立てるのは危険なのです。
想定利回り
3つの中で最も都合の良いものは想定利回りです。なぜならば基になる数値に満室時の賃料を使用しているためです。不動産投資において常に100％部屋を埋めた状態で物件を運用することはほとんどできません。
そもそも借主が決まらないところもあれば、卒業・転職の3月から2~3か月部屋が空くことも珍しくありません。そのため想定利回りは現実に即していないのです。
不動産会社から提示される使用には往々にして想定利回りが記載されていますが、真に受けないことが必要です。
実質利回り
実質利回りは最も現実に即したものです。なぜならば経費を織り込んでいるためです。前述したとおり経費は関らず発生するものなので、投資計画の作成に使うことのできる利回りは実質利回りのみです。
しかし経費の額については慎重に検討する必要があります。余裕のある投資計画を立てるという意味においては、多めに経費を見積もっても問題ないでしょう。
実質的な利回りを左右する要素
利回りは相対的な概念です。そのため以下の様々な要素に左右されます。特に「物件価格」と「賃料」は利回りの根幹たる要素であるため、どちらかを変えただけで利回りは大きく変動するのです。
物件価格
物件価格が下がると利回りは高くなります、一方で物件価格が上がると利回りは低くなります。そして物件価格の高さは市場原理により物件に対するニーズの多さに大きく関係します。
つまり利回りが高い物件は人気がない恐れがあるのです。それを裏付けるかのように、人口減少により人気が低迷している地方の物件の利回りは都内の物件の利回りよりも高くなっています。
このことから利回りの数値が高いというだけで物件の価値を判断することはできないということがわかります。利回りはあくまで相対的なものであり、判断の根幹に据えるべきではありません。
賃料
物件価格と同様に賃料も利回りを大きく変動させます。賃料が高く設定されていれば、それだけ利回りも高くなるのです。この点を利用して、悪質な不動産業者は現実的ではない賃料を記載した資料を作成する場合があります。その資料に記載される利回りも当然、現実に即さない高さとなります。
賃料は所有者が自由に決めることができますが、その賃料で実際に入居するか否かは借主が判断します。つまり不当に高い賃料を設定しても、結局は入居者が見つからずに悩むだけなのです。利回りの計算に用いる賃料は現実的なものにしてください。
入居率
実質利回りを左右する要素としては入居率も見逃すことはできません。入居率とは、その名のとおりあなたが所有している部屋の何割が借主で埋まっているかというものです。
入居率は90％程度を目安とするとよいです。常に100％の入居率で稼働するということは原則としてあり得ません。そのため入居率を高く見積もると、実質利回りが不当に高く表示されてしまうのです。
経費
経費は不動産投資事業を営むにあたって出費した費用全般を指します。幅広く認められており、それこそ気分転換にカフェで仕事をした際の飲食代も含まれます。
経費については常に削減できるものはないか探す癖を付けましょう。そうすることで利回りを高めることができます。しかし、経費を削減しすぎることにも問題があります。出費が必要なものについては適正な額を支払うことを心ががけましょう。
不動産管理についての経費を削減し、物件自体が荒れてしまって借主が離れていっては本末転倒です。経費の支払いについては、常にしっじつ的な効果の面まで考慮して有無を判断してください。
修繕積立金
修繕積立金は所有者の判断で定期的に積み立てられるもので、大規模改修などが想定されています。日々の小さな修繕には手持ち資金で対応できますが、1棟丸ごとの大規模改修などの際に資金の捻出に困らないように積み立てられます。
修繕積立金は一定の要件を満たすことで経費に算入することができますが、それ以外の場合は修繕に使った年に全額が経費となります。不動産投資は時間の経過とともに価値が下落していき、修繕のタイミングを逸するとそれは空室リスクとなります。素早い修繕は利益を最大化するためにも効果的なのです。
固定資産税
固定資産税は物件を所有しているだけで課されるものです。そのため不動産投資であれば原則として皆が支払っています。こういった税金も実質利回りを左右します。
不動産投資に成功するということは最後に税金を支払ってなお手元に利益が残ることです。サラリーマンから不動産投資家になると、税金に対する感覚が鈍いときがあります。不動産投資をするならば、税金は自ら支払っていくものとなるのでしっかりと知識を得ましょう。
ローンの返済金
多くの人は物件を購入する際、金融機関のローンを利用します。そのためローンの返済金も毎月発生する支払いとなります。購入の際に自己資金とローンの割合をどの程度にするかは、ある程度は投資家に裁量があります。
もちろんローンが下りない場合もありますが、自己資金を多く投入して借入金を減らすことはできます。しかし借入金は少なければ絶対的に良いというものであはりません。借入金が多いということは、少ない自己資金をより効率的に使った投資が実現できているということだからです。
一方で借入金が多いとリスクも高くなります。そのため自己資金と借入金の割合についてはあなたの投資計画の中で投資効率とリスク回避のバランスを取り、決めてください。
パターン1：区分マンション一室の利回りを計算しよう
ここからはレントロールを用いて、区分マンションとマンション一棟について実際に3つの利回りを計算してみます。あなたも資料から必要な数値を抜き出し、利回りを求める過程を体験してみてください。
ちなみにレントロールとは毎月不動産管理会社より提出される物件の賃貸と管理の状況を示す資料です。まずは区分マンションについてみてみましょう。以下のようなレントロールが管理会社から上がってきたとします。
区分マンションは多くの場合1部屋単位で所有されるのでレントロールも非常にシンプルなものとなります。それでは順を追って3つの利回りを計算してみましょう。
資料から必要な数値を抽出
まずはレントロールから必要な数値を抜き出します。ただし経費については載っていないためそれは別に設定することにしましょう。
表面利回りと想定利回りに使う通知は以下のものです。
- 年間家賃収入＝（120,000円＋8,000円）×12か月＝1,536,000円
- 満室時年間家賃収入＝（120,000円＋8,000円）×12か月＝1,536,000円
- 物件購入価格＝13,500,000円
これで表面利回りと想定利回りを計算できます。
表面利回りの計算
表面利回りの計算は以下のとおりです。
表面利回り＝1,536,000円÷13,500,000円0.1137…＝11.3%
いかがでしょうか？実に簡単です。
想定利回りの計算
想定利回りも表面利回りを同じ計算式になります。
想定利回り＝1,536,000円÷13,500,000円0.1137…＝11.3%
今回の区分マンションは保有物件1部屋がすべて埋まっていたため、表面利回りと想定利回りが一致しました。
実質利回りの計算
実質利回りの計算には経費が必要となります。経費は通常、自分で使ったものは領収書を保管しておき、管理会社からはあなたのたまに使った額が報告されます。今回の例では、以下の数値を使用しましょう。
経費：380,000円
つまり実質利回りの計算は以下のとおりとなります。
実質利回り＝（1,536,000円－380,000円）÷13,500,000円＝0.08892…＝8.9%
家賃収入から経費を差し引くという点が追加されるだけで実質利回りも計算自体は非常に簡単です。
パターン2：マンション一棟の利回りを計算しよう
次に念のためマンション一棟を購入した想定で計算をしてみます。戸数が増えるだけでやるべきことに変わりはありません。管理会社からは以下のようなレントロールが出てきます。
レントロールの中身自体は区分マンションものと変わりません。戸数が増え、空室があるのみです。
資料から必要な数値を抽出
使う数字は以下のとおりです。
- 年間家賃収入＝（974,000円＋55,000円）×12か月＝12,348,000円
- 満室時年間家賃収入＝（1,167,000円＋65,000円）×12か月＝14,784,000円
- 物件購入価格＝120,000,000円
家賃には賃料と共益費のどちらも含みます。
表面利回りの計算
表面利回りは以下の通り計算します。
表面利回り＝12,348,000円÷120,000,000円＝0.1029＝10.3％
ここまでくると戸数がいくつあろうと関係ありません。機械的に計算するのみです。
想定利回りの計算
想定利回り＝14,784,000円÷120,000,000円＝0.1232＝12.3%
実に簡単です。
実質利回りの計算
こちらの一棟マンションについては経費として以下の数字が上がってきました。
経費3,500,000円
つまり実質利回りは以下の計算となります。
実質利回り＝（（974,000円＋55,000円）×12か月－3,500,000円）÷120,000,000円＝0.07373…＝7.4%
これであなたは3つの利回りを計算できるようになったはずです。何もム難しいところはないのです。レントロールの数値および経費を機械的に利用するだけです。
購入する物件を選ぶ際の利回りの利用方法
ここまでで利回りを適切に計算できるようになったと仮定し、ここからは投資用物件を購入する際の利回りの利用方法について解説します。いわば利回りについての実践的な内容となります。利回りを使いこなせるようになりましょう。
空室の賃料に注意
マンション一棟のレントロールにもありましたが、実質利回りを計算する際は空室は賃料0円として利用します。つまり空室の数が多ければ多いほど利回りは低くなるのです。
この現象については、物件を購入する際の資料に表れる想定利回りとの関係で注意が必要です。不動産会社は当然のように想定利回りを見せてきますが、実際に賃貸に回した際に空室ゼロで運用することはほとんど不可能です。
そのため提示された資料にある想定利回りは現実的な入居率を加味した上で実質利回りに修正しましょう。そうすることで、購入後にあなたが得られる賃料所得をより正確に算出することができます。
利回りの基になる賃料が妥当か否か
利回りが賃料から大きな影響を受けることは前述しました。あなたが投資用物件を購入しようとする際、不動産会社から提示される資料は満室の前提で利回りが計算されています。この点について、現実的な入居率に修正する必要性は上で説明しましたが、賃料の額自体が適切かもチェックしてください。
場合によっては、そもそもの設定賃料が相場より高くなっていることがあります。そうすると利回りも高くなります。相場賃料については、検討している物件と似た特徴を持つものをインターネットで複数検索し、その平均を取ります。
そうすることで相場が見えてきます。あとは競業物件との細かい差を設定賃料に反映させていくだけです。このような相場調査をあなた自らが行った結果、利回りがぐんと落ちる恐れもあります。
長期入居者に注意
あなたが中古物件を購入する際、利回りとの関係で注意しなければならないのは長期入居者です。具体的には10年以上入居している人物については特に注意が必要でしょう。
なぜならば、長期入居者が物件を借りた当時の賃料と現在の賃料相場の間に大きな乖離がある恐れのためです。つまりとある部屋について現在の相場から算出できる適切な賃料が100,000万円であるにもかかわらず、長期入居者がその部屋を借りた際は賃料が120,000円であり、それが今も続いている恐れがあるのです。
一見すると、相場よりも高い賃料を得られていてお得に思えますが、問題は長期入居者が退去した後です。退去後は当然ながら現在の相場で賃料設定をしないと新しい借主が見つかりません。つまり長期入居者の退去後は利回りが低くなるのです。
こういった理由からあなたが購入する中古物件に長期入居者がいる場合は投資計画を立てる段階から注意が必要です。具体的な対策としては、長期入居者の賃料も現在価格修正して計画を立てるべきでしょう。
中古物件の高い利回りは妥当なランニングコストに基づくか否か
中古物件は新築物件よりも利回りが高くなる傾向を持ちます。それは中古物件の価格が落ちるためです。そのため中古物件は購入価格が安く、利回りが高い魅力的なものに見える場合があります。
しかし中古物件は時間の経過と共に建物に損傷が蓄積されていることが多いのも事実です。つまり修繕費などのランニングコストが新築物件よりも必要となるのです。つまり経費がかさみます。その結果、実質利回り自体は新築物件と変わらないという場合もあります。
高い利回りの原因に注目
利回りは物件価格から大きな影響を受けるため、物件価格が下がるにつれて利回りが高くなることは繰り返し述べました。そして物件価格が下がっているということは、それだけ市場から魅力のないものだと判断されているのです。
すなわちあなたがその物件を購入しても、最終的な売却が難しいということになります。また魅力がないため借主も見つかりにくくなります。つまり、物件があ安いことで利回りが高くなっている場合、リスクも高い物件であるということができるのです。
このような仕組みで利回りの高い物件は高いリスクをも備えていることがあります。こういった物件の購入に踏み切る場合は、リスクがあなたの手でコントロールできるか否かをチェックする必要があります。
例えば次の借主を募集するために修繕が必要というものであれば、お金をかけるだけでリスクをコントロールできます。一方で、立地条件が非常に悪いという場合は、あなたの手でリスクをコントロールすることができません。コントロールできないリスクを抱える物件は購入すべきではありません。
利回りは緩やかに下落していく
利回りは長期的に固定されるものではありません。通常、利回りは物件が古くなるにしたがって緩やかに下落していきます。そのため投資計画の段階では、利回りが下落する前提をとる必要があります。
特に5年目、10年目、20年目、30年目といった節目の時期に利回りが落ちることが多くなります。こればかりは仕方のない部分があるため、増設やリフォームによって都度、改善しようとする必要はありません。それはコストがかかりすぎます。
利回りは時間の経過とともに下落していくものをはじめから想定しておくことで、それを織り込んでなお利益を上げることのできる投資を実践することができます。
利回りを利用する際の注意点
ここからは利回りを利用する際の注意点を紹介します。上述した利用方法と実質的に重複する部分もありますが、確認の意味も込めて読んでみてください。
高い利回りにはからくりがある
これまで述べてきたように高い利回りには理由があります。そして利回りが相対的な数値である以上、物件の質が良いことによって利回りが高くなっている場合と、物件の質が悪いことによって利回りが高くなっている場合があるのです。
どちらかを見抜くためには、以下のような利回りよりも本質的な要素を検討する必要があります。
- 駅からの距離
- 周辺施設の充実度合い
- 間取り
- 築年数
- 売却ニーズ
これらの要素は借主の好みはあれど、利回りと違って相対的なものではありません。そのためこういった条件が優れている物件は利回りの数値に左右されずに価値があるのです。
利回りは要素に一つに過ぎない
常に頭に入れておいてほしいものとして、「利回りは物件の価値をはかるための要素の一つでしかない」というものがあります。利回りは目立つ数値のため重宝されますが、物件が持つ本質的な価値をはかることには馴染みません。
そのた利回りのみで物件を判断することは避けましょう。必ず他の要素と併せて判断の基準としてください。不動産投資の初心者はよく見かけだけの利回りに騙されてしまいます。利回りのからくりを知ったあなたは、それを避けることができるでしょう。
立地に妥協してはいけない
不動産投資の価値を決めるものの中で、立地の良さほど強いものはありません。特に駅からの距離が近いという要素は他のどんなものよりも市場において高く評価されます。そのため立地の妥協は最後に行うべきです。
投資家の中には不動産投資を購入する際、立地だけは絶対に妥協しないと決めて機械的に物件の選定を行っている人もいます。他の要素が魅力的な場合、「今回だけは立地を妥協してみようか…」という気持ちが芽生えがちです。しかし立地を妥協することは最も大きなリスクを抱えることなのだと理解すべきです。
リスクを織り込んだ利回りを念頭に置く
不動産投資をする際は投資計画を立てます。それはもちろん自分のためでもあり、金融機関からお金を借りるためでもあります。この計画には必ず不測の事態によるリスク織り込んでおくべきです。
そういった事態においては利回りが実質的に低くなります。はじめから利回りが多少は低くなっても対応できる計画を立てておくことで損失に焦らず、常に冷静な判断を下すことができるのです。
まとめ
いかがだったでしょうか。今回は不動産投資に成功するための利回りについて解説しました。利回りが必ずしも絶対的に信用できる数値ではないと理解できたでしょうか。利回りを安易に信じることは大きなリスクとなるのですね。
以下は今回の記事のポイントです。
- 不動産投資における利回りは3つ存在する
- 利回りは様々な要因の影響を受ける相対的なもの
- 物件購入時に利回りを使う際は、基となる数値が現実的な否かをチェック
- 立地には妥協すべきでない
- 利回り低下のリスクを織り込んだ投資計画を立てよう
このように利回りは当然のように変動するものです。そういった曖昧なものを第一の根拠として物件を購入してはいけません。立地条件や周辺施設など、より本質的で変動しにくい価値であなたの不動産投資を成功させる物件を見つけましょう。
