不動産投資の最重要課題「利回り」を左右する5つのポイント

不動産投資における利回りとは、物件の収益性を測る大まかな目安です。

注意したいのが、その数字の算出方法が複数ある、ということ。それぞれの種類を知っていないと、情報収集をするときに戸惑ってしまうかもしれません。

このページでは、不動産投資を始める前にまず知っておきたい、不動産投資の利回りについて解説します。

不動産投資の利回りとは

投資商材で利回りという場合、それは概算です。利回りとして示された割合が、確実に手取になる、というわけではありません。

細かい数字を計算していると手間かかる上に混乱するため、概算でその投資商材のリターンの目安を把握するために用いられます。

ただ、シチュエーションによっては、そこから経費を差し引いた数字を利回りと呼ぶことも。

まずは、押さえておきたい利回りの種類を紹介します。

利回りの種類

不動産投資でよく用いられる利回りは、以下の2種類です。

表面利回り

表面利回りは、その名の通り表面的な利回り。経費等を計算に入れず、単純に「1年分の家賃収入÷物件価格」に、100を掛けた数字でパーセンテージを出します。

細々した経費は物件ごとに違うため、最初にざっくり物件の収益性を判断したいケースに用いるのは、手間が大きすぎます。

また、物件が売りに出た段階で、物件に見込まれる年間の支出を把握できないことも少なくありません。

その点、表面利回りであれば、物件価格と見込まれる家賃の2つさえわかれば算出できます。どのような投資物件にせよ、この数値が存在しないことはありえませんよね。

そのため、収益物件の紹介サイトなどでは、表面利回りが広く用いられています。物件概要で単純に利回りと表現されている場合は、この表面利回りを指していることがほとんどです。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りから経費等を差し引いた、より現実に近い利回りです。「(1年分の家賃収入-1年分の経費)÷物件価格」という形で用いられます。

経費とは、たとえば光熱費や、管理会社に支払う委託費用、固定資産税や都市計画税などの各種税金などが該当します。前述の通り、こうした費用は物件によって細かく違いますから、物件同士のスペックをざっくり比較したい時には使い勝手が悪いです。

また、項目ごとにそれぞれ金額は違えど、物件によって経費に2倍、3倍という差が出ることは、ないとは言えないまでもほとんどありません。

このような点から、まず表面利回りで大まかな物件の収益目安を類推して候補をフィルターに掛け、実質利回りやその他諸条件でさらに絞り込んでいく、というような形で物件探しが行われるのが一般的です。

算出に必要な数字

続いて、利回りを計算するために必要な数字について見ていきましょう。

利回りとは、投資額に対する年間の利益の割合です。そのため、算出のためには、収入と支出がわかればよい、ということになります。

不動産投資で得られる利益

不動産投資の収益構造は、非常に単純です。家賃収入と売却収入の2パターンしかありません。

家賃収入

不動産投資における収入の柱です。部屋に入居者が入っていることが大前提、という事実を忘れてはいけませんが、毎月継続的に入ってくることが見込まれます。

別名インカムゲインとも呼ばれます。

売却収入

手持ちの不動産を売却した場合に得られる収入です。一定期間家賃収入を得た後で、総収入+売却益が投資額を上回るであろうタイミングを見計らって不動産を現金に換えるのが一般的です。

気をつけたいのが、不動産は一朝一夕では売れない、ということ。買取を専門に行っている企業もいますが、直接買取だと相場よりかなり低い価格での売却となるため、一般には不動産会社に仲介してもらう形を採ることがほとんどです。

ただその場合、買い手がつくのに数ヶ月、場合によっては年単位の時間が掛かるということも考えられます。手持ちの物件の市場価値というものを客観的に評価できていないと、期待通りの売却益を得られない可能性も。

不動産投資を行う場合は、運用期間や売却のタイミングについて、ある程度のシナリオを購入の段階でシミュレーションされておくことをおすすめします。

不動産投資に掛かるコスト

不動産投資で掛かるもっとも大きなコストは、やはり物件価格です。ワンルームか一棟か、新築か中古か、等、諸条件によって金額の大小は変わってきますが、いずれにせよ少なくとも数百万～数千万円のお金が必要です。

妥当な物件価格の見極め方

ちなみに、いくらの物件を買えばいいのか、という目安は、資産運用の目標金額と、それを達成するまでの見込み運用期間から逆算して割り出す方法がおすすめ。

見込み運用期間内に目標金額を達成するには、いくらの家賃を設定すればよいのか。月々の返済額等を差し引きながら検討するわけです。

最初に用意できる資金によって月々の返済額も変わってきますから、あらかじめいくつかのシナリオをシミュレーションしておき、その中から現実の状況に近いものを適宜修正していきましょう。

こうしておけば、いざ運用をはじめてから目標と現実が大幅にズレてしまった、というリスクを軽減することができます。

また、自身が算出したシミュレーションという基準があるわけですから、物件価格ごとの収益性が妥当かどうかを判断する上でも役に立つはずです。

初期コスト

物件価格のほかに掛かる初期コストとして、以下のようなものが考えられます。

ケースバイケースですが、これらの初期費用の総額は、概ね物件価格の10%以内に収まることがほとんどです。フルローンで物件価格を賄うにせよ、こうした支払いのためにある程度の現金は確保しておく必要があります。

ランニングコスト

継続的に掛かってくるコストは以下の通りです。

こちらも物件により幅はありますが、概ね収入の20～25%程度に収まることが多いでしょう。

利回りの目安とは

利回りは、その物件を取り巻くさまざまな条件によって変わってきます。単純に物件の種類だけで言えば、大まかな目安は以下のようになるでしょう。

しかし、立地が違えば、たとえ全く同じ物件であっても得られるリターンが違ってくるのが不動産投資です。

東京で利回りが5～8%の物件は、ほかの大都市では7～10%前後になるでしょうし、地方であれば10%以上の高利回りとなる可能性も十分考えられます。

もちろん、高利回りだからといって、それだけの手取りが期待できる、というわけではありません。表面利回りは、経費や空室リスクなどは考慮に入れていない、物件価格に対する家賃収入の割合です。

物件価格が安ければ、その分利回りが高くなるのは当然のことです。気をつけたいのは、なぜ安いのか、ということ。理由はシンプルで、安くしないと投資家に買ってもらえないからです。

地方でも満室経営を実現している不動産投資家は大勢いますが、そうした人たちはみんな何らかの戦略を持って運用を行っています。

運良く高利回りの物件を手に入れたわけではなく、勝算の見込めるアイディアを持っていたから高収益を得ている、ということです。

利回りだけを重視して物件を選ぶべきではない、ということは、知っておくとよいでしょう。

押さえておきたい利回りの決まり方

利回りを算出するために必要な数字は、家賃と物件価格です。したがって不動産投資の利回りは、これら2つの数字を決める要因によって大きく違ってきます。

具体的には、以下のような要因です。

• エリア
• 立地
• 築年数
• 物件の種類・構造

これらの要因が複雑に絡み合い、利回りが決定されます。注意したいのが、利回りは変動するということ。

たとえば新築時の家賃と、築10年経った後の家賃が同じ、という物件は多くありません。家賃は、定期的に見直されるものです。

より精度の高いシミュレーションを行うためには、そうした定期的な収益の変化についても丁寧に分析する必要があります。

利回りを左右する要因について

高利回りで、なおかつ空室リスクの低い物件、というのも稀にありますが、大多数の物件は、物件の魅力に対して妥当な評価が下されています。

利回りが高すぎる物件は大抵高リスクですし、反対に低すぎる物件は割高です。不動産投資の利回りは、物件の魅力を図るバロメータ、とも言えるでしょう。

そして、そのバロメータをより活用するためには、利回りを左右する要因を知っておく必要があります。利回り同士を比べて大まかに高いか低いかを判断できても、利回りの根拠がわからなければ、その物件の評価が妥当なものであるかを判断できないからです。

以下に、物件価格を左右する要因と、それぞれの項目について知っておきたい基本知識を解説します。

エリア

不動産投資では、部屋が埋まっていなければお金を生んでくれません。そのため、いかに空室を出さないかという戦略が非常に重要になってきます。

セオリーは、人口増が続いているエリアを選ぶ、ということ。人口減少が続く日本では、都心への一極集中が進んでいます。したがって、人口を重視するなら、東京をはじめとする大都市が、第一の選択肢となってきます。

ただ気をつけたいのが、利回りの低すぎる物件を選ばないことです。利回りが低い物件ほど空室リスクが低い傾向にあることは間違いありませんが、中には空室を埋めたいあまり、家賃を低く設定しすぎているケースも見られます。

中には家賃の値下げ競争が過熱しているエリアも

たとえば都心の人気エリアは、一見、継続的に賃貸需要が見込めるように思えます。

しかし、そうしたエリアは物件価格が高く、家賃も高い傾向が。人気エリアを重視する層は比較的若い層ですが、不況下で育った若い世代は財布の紐が固く、家賃との折り合いがつかなければ無理に人気エリアに住もうとはしません。

空室になるくらいなら、多少利益は減ってでも入居者に入ってもらったほうがいいですから、そのエリアでは家賃の値下げ競争が始まることになります。

人気エリア=賃貸需要が見込めると考えていると、部屋は埋まっても利益がほとんどでない、割高物件を掴んでしまうことも考えられるわけです。

エリアを重視することは大切ですが、投資の目的は利益を出すことです。リスクとリターンのバランスを見誤らないように、その他の条件も含めて、複合的に投資判断を下すことが大切と言えます。

立地

もっとも重視したいのは、交通の便。都心では、駅から近いかどうか。地方では、生活の利便性が高いかどうか、という点が大切になってきます。

一般に、駅から近ければ近いほど利回りは低く（=入居者が入りやすく）なり、遠ければ遠いほど利回りは高く（=入居者が入りにくく）なります。

もちろん、その物件がある地域の特性を把握しておくことも重要。ファミリー層が多いのか、単身者が多いのか。単身者が多い場合、母数が多い世代はどこなのか、といったことを知っておけば、物件選びの強力な根拠になります。

万人が重視する可能性が高いのは駅ですが、その物件に入るであろう入居者の生活基盤を考えて、よりニーズが高いであろう場所に位置する物件を吟味しましょう。

築年数

築年数は、新しければ新しいほど利回りは低くなり、古ければ古いほど利回りが高くなる傾向にあります。

気をつけたいのは、新築物件は割高である可能性が高い、ということです。

新築物件は、融資が受けやすい、入居者が入りやすいといったメリットがある半面、初期の広告コストや営業のための人件費などが価格に上乗せされています。

中古物件でも入居者を募集するためのコストは掛かりますが、売り主が個人であるケースの多い中古より、法人であることの多い新築の方が、ほとんどの場合割高です。

単純に新築であることを重視するのではなく、新築のメリットを鑑みて、コストを掛ける価値があるかどうかを慎重に吟味することが大切です。

物件の種類・構造

一棟マンション、一棟アパート、ワンルームに戸建てなど、物件にはさまざまな種類があり、それぞれ利回りの傾向が違います。

大まかな傾向は、投資規模と築年数で判断するとよいでしょう。

運用する物件の規模が大きくなるにつれて、また、築年数が古くなるに連れて、リスクと利回りは上がっていく傾向にあります。

利回りが高い=いい物件ではない

繰り返しになりますが、利回りが高いというのは、必ずしも魅力的な物件とは言えません。利回りとは、収益を測るバロメータである一方で、リスクを測るバロメータでもあるわけです。

低すぎたら割高ですし、高すぎたら、割安である一方でリスクを無視できません。

アイディア次第で高利回り・高リスク物件で安定収益を出せるというのも不動産投資の醍醐味ですが、それには相応の努力が求められます。

基本的には、平均的な利回りの物件（少なくとも5%前後の物件）がもっともコストパフォーマンスが高い、ということを知っておくとよいでしょう。

利回りと同じくらい大切なローン（融資）のこと

利回りは物件の収益性やリスクを測るバロメータですが、忘れてはいけないのがローン。

たとえ優良物件を見つけることができても、購入資金を用意できなければ絵に描いた餅、捕らぬ狸の皮算用です。

ここでは、ローンについての基本知識を解説します。

ローンを活用するメリット

まず押さえておきたいのが、そもそもローンを組むメリットは何なのか、ということ。

たとえば一括で物件を購入できるだけの現金を持っている場合、果たしてローンを組む必要はあるのでしょうか。

考え方にもよりますが、大抵のケースでは、ローンを組んだほうが、効率よく資産運用を行うことができます。

借金にはネガティブなイメージがあるため、多くの人は敬遠しがちです。しかし何らかの事業を行う場合、ローンは重要な資金調達手段の1つとなります。

仮に現金を豊富に持っていたとしても、事業に見込めるリターンによっては、借金をした方が効率的にお金を稼ぐことができるでしょう。

たとえば毎月100円分の金を生み出す機械が10万円で売られているとしましょう。また、手元にある現金は15万円です。

この場合、10万円でその機械を1台買うより、2%の金利で10万円借金して、機械を2台購入したほうが、月々に得られるリターンは大きくなります。金利分を差し引いたとしても、ほぼ倍のリターンです。

また、手元に残った5万円で、より魅力的な別の機械を買える可能性も残ります。

もちろん、機械が期待どおりに金を生み出し続けることが前提ですが、購入することが確定しているならば、自己資金よりもローンを組んだほうが、多くの場合運用効率が上がるはずです。

不動産投資に使えるローン

投資用不動産の購入に使えるローンは、アパートローンとプロパーローンです。

不動産会社の中には、本来自分用の住居を購入するための住宅ローンを勧めてくるケースも見られます。金利が低いため魅力的なのですが、それは住宅ローンの規約に反していますし、一般的ではありません。

また、万が一後から金融機関に発覚してしまった場合に、一括で返済を迫られるというリスクもあります。

ここでは、住宅ローンを除いた、アパートローンとプロパーローンについて取り上げます。

アパートローン

アパートローンは、収益物件を購入する投資家向けのローンです。金融機関ごとに明確な条件が定められているため、審査を受ける前段階である程度のローンの可否や上限額を判断できます。

金利は、1.5～4.5%程度と比較的高め。限度額は年収の2～30倍のところが多いです。個人向けの、比較的審査に通りやすいローンと言えます。

プロパーローン

プロパーローンは、不動産投資家としてある程度実績を持っていたり、資産管理会社を立てて本格的に運用を行っている場合に活用したいローン。

個人の属性が重視されるアパートローンと違って、それまでの投資実績や物件の収益性などが重視される傾向にあります。

金利は、1.0～3.0%程度と比較的低め。また、限度額には上限がありません。事業者向けの、比較的審査が厳しいローンと言えるでしょう。

自己資金ゼロでも可能？

自己資金ゼロでも不動産投資は可能です。物件購入時には物件以外にも細々した費用が発生しますが、そうした経費まで含めて貸してくれるローンもあります。

しかし、そうしたローンは金利が高くなる上、万が一想定外に空室が出てしまった場合に支払いが困難になる可能性も。

また、ある程度の資産や社会的信用がないと、そもそも金融機関の審査に通らないかもしれません。

そのため不動産投資を始める場合、少なくとも購入する候補物件の10%前後の資金は確保されておくことをおすすめします。

金融機関ごとの特徴

一口にローンと言っても、金融機関の種類によって金利や審査基準、限度額などが違います。

それぞれの違いについても知っておくとよいでしょう。

メガバンク

金利こそ低いものの、審査が厳しく、結果が出るまでの時間が長いです。

富裕層を主な顧客としており、最低でも年収1,000万円以上、自己資金も数千万単位を用意しておかないと、審査は絶望的です。

地銀・信金

その名の通りその地域に根ざした金融機関です。対応エリアこそ狭いものの、購入したい物件がそのエリアに含まれていれば、比較的融資を受けやすい傾向があります。

金利は、1.8%～2.8%前後。安くも高くもない反面、平均的な年収、資産があれば、ローンを組むのは難しくないでしょう。

ノンバンク

いわゆる消費者金融です。審査が緩い反面、金利が高い傾向が。

また、ノンバンクでお金を借りていると、メガバンクや地銀でローンを受けようとした場合に審査が厳しくなることもあります。

まずはメガバンク、ないし地銀・信金でのローンを検討して、どうしても資金調達の目処がつかなかったら、ノンバンクを検討されるとよいでしょう。

審査で見られるポイント

ローンの審査で見られるポイントは、主に年収や資産、そして購入する物件の収益性です。

まず年収や資産についてですが、やはり多ければ多いほど審査で有利になります。多額のお金を貸すわけですから、いざというときに返済能力が見込めない人は、よく思われません。

ちなみに、たとえ資産を持っていても、流動性が低いものである場合は、評価の対象からは除外されます。たとえば学資保険や個人年金など、一定期限まで現金化できない資産を持っていても、審査では度外視されてしまいます。

また、購入物件については、主に立地や構造などから資産価値を判断した上で、将来的に見込めるであろう収益を算出。個人の評価と物件評価、双方が金融機関の基準をクリアしていれば、晴れて審査に合格となります。

投資家の努力次第で利回りは上げられる

利回りが物件価格に対する家賃収入の割合である以上、基本的には最初に判断した段階から減っていくものです。

家賃は、下がることはあっても、上がることはほとんどないでしょう。初期投資額（=物件購入価格）が変わらない以上、利回りが低下するのは避けられません。

ただこれは、何の対策もしなかった場合。

物件を選ぶ段階から資産価値の減りにくい物件を吟味したり、見込み入居者のニーズに合わせて価値のあるリフォーム、リノベーションを施すことで、利回りを向上させられる可能性はあります。

以下に、利回りを上げるために気をつけたいポイントを解説します。

優良物件を見つけるまで妥協しない

長年資産価値が下がらない物件や、手を入れて価値が上がる物件を探すのは、簡単ではありません。

そもそもそういったポテンシャルを秘めた優良物件を見極めるのに相応の知識が求められますし、知識があったとしても、膨大な候補の中から自身の希望条件にあった物件を絞り込んでいく手間が発生します。

少なからず根気を持って物件選びを行う必要があるわけです。

優良物件の条件とは

ちなみに優良物件の条件ですが、もっとも大切なのがキャッシュフローです。

利回りは、物件の収益性とリスクのバランスを判断する1つの指針でした。

キャッシュフローは、文字通りお金の流れ。いくら入って、いくら出ていくのかを数字で表した、いわば投資不動産のバイタルデータです。キャッシュフロー=手取り額、というようなニュアンスでも使われます。

いくら利回りが高くとも、キャッシュフローが悪ければ、その物件は魅力の低い物件と言えます。

シミュレーションは複数のシナリオを考える

物件の収益性を判断する上で心がけたいのが、常に最悪の状況を想定しておくこと。

平均的に期待できるであろう数値を知ることも大切ですが、極端な数値で考えたほうが、その物件のポテンシャルを把握する上では役に立つはずです。

平均的な数値の場合、サンプル数が多い分、良くも悪くも精度がボヤけてしまいます。

まず最低ラインでシミュレーションを行い、次に妥当なケース、その次に理想的なケース、というように段階的に複数のシミュレーションを行っていくことで、後々自身が行った投資判断の答え合わせをすることができます。

短期的には意味のないことに思えるかもしれませんが、中・長期的には、投資スキルの向上に一役買うはずです。

リスクを予想して対策する

不動産投資には、家賃収入の減少や支出の増加につながる様々なリスクが付きまといます。収入と支出の変化は、利回りに直結する重要事項。

そうしたリスクが顕在化する前に、先回りして対策を検討しておきましょう。

入居者減のリスク

不動産投資を行っている以上、常に付きまとうリスクです。ただ、極端な変化が起こることは稀。数年掛けて、少しずつ状況が悪化していくことがほとんどです。

そのため、自身の物件だけでなく、周辺の類似物件の家賃相場や空室率にもアンテナを張っておくことが大切。

もし家賃の下落が続いていたり、空室率が高まっている傾向が見られたら、物件の価値を高める何らかの方策を練るか、家賃を下げるなどの対策を考えましょう。

災害リスク

災害リスクは予測が難しく、対策のしようがないように思われるかもしれません。

物件の周辺状況にもよりますが、もし何らかの災害が起こりやすいエリアに該当しているなら、加入している損害保険がその災害をカバーしているかどうか、確かめられることをおすすめします。

大抵の損害には、保険の掛け金を増やすことで対応することができます。

金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇するリスクについても考えておく必要があります。

これは、いざ金利が上がってしまってからでは対応のしようがありません。物件購入前に金利が上昇した際のキャッシュフローを検討しておき、収支が納得できる範囲に収まるかどうかを確かめておくことが大切です。

管理会社と密にコミュニケーションを取る

多くの場合、物件の管理は管理会社に委託することになるでしょう。管理会社も事業を行っている以上、滞りなく支払いをしていれば、とくに対策を取らなくとも管理をおざなりにされるということはありません。

とはいえ、管理会社と気さくにやり取りできる関係性を築いていたほうが、多くの場合プラスに働きます。

必要以上に気を使う必要はありませんが、自身がどういう方針でその不動産を運用したいのか、入居見込みのお客さんから問い合わせがあった場合に、どういう対応をして欲しいのか、等、率直に意見を伝えられる関係であることが望ましいでしょう。

いい管理会社を見つけるには

極端に言えば、いい管理会社とは、空室を出さない管理会社。つまり集客ノウハウを持っている管理会社です。

建物の管理は、マニュアル化されていることが多く、よほど運が悪くない限り一定の水準が期待できます。一方、集客ノウハウについては、業者によって大きく差が出ることも少なくありません。

該当物件がある地域で知名度があり、また実績の多い管理会社を選ばれるとよいでしょう。

家賃保証はすべきか

ケースバイケースですが、コストを抑えたいなら家賃保証は慎重に検討されることをおすすめします。

たとえば新築だったり駅近だったり、物件自体に集客力がある場合は、家賃保証をつけると割高になってしまうことがあります。

また、単純に別の仲介会社に依頼した方が、毎月家賃保証料を取られるより、トータルコストが抑えられるケースも。

一概に否定はできませんが、家賃が保証されるからと安易に契約してしまうと、実は損をしていた、ということにもなりかねません。きちんとシミュレーションした上で検討されることをおすすめします。

見逃しがちな不動産の売却戦略

不動産投資の主な収入源は家賃です。そのため、不動産投資を始めた段階から売却について深く考える人は多くありません。

単純に家賃だけで元が取れれば問題ないかもしれませんが、いずれにせよどこかのタイミングで、手放すか取り壊すかの2択を迫られることになります。

動く金額が小さくありませんから、なるべく早い段階で検討しておくことが大切です。

不動産売買におけるデッドクロスとは

売却するタイミングを見極めるための1つの指針に、デッドクロスがあります。

デッドクロスは、株式投資などでは、長期的な移動平均線を短期的な移動平均線が上から貫くポイントを指す言葉として知られています。デッドクロスという名の通り、それ以降株価が下落する可能性が高いというサインです。

不動産投資におけるデッドクロスは、物件の減価償却費が、元金返済額を超えてしまうポイントのことを指します。減価償却費は経費にできる一方、元金返済額は経費にできません。

これによって何が起こるかというと、控除できる経費が減る分、税金が高くなります。元金返済額（返済額に対する元金の割合）は年々増えていきますから、デッドクロス以降収入は目減りしていくこととなります。

したがって、このデッドクロスを投資不動産を売却する指針の1つとするケースがよくあります。

高く売りぬくためのポイント

不動産を高く売るための方法は無数に考えられますが、どの方法も根底にあるのは、投資家にとって魅力のある物件に保つことです。

そして、投資家にとってもっともわかりやすい中古物件の魅力は、空室率の低さ。

物件を高く売りぬくためには、物件が満室に近づけることが非常に重要です。もし売却を検討している物件に空室があるなら、安易に家賃を下げず（利回りが下がるため）、最小限のコストで最大限の効果が見込める集客を図って、満室に近づけることが大切と言えます。

また、売却ノウハウを持っている仲介会社を頼る、というのも大切。不動産会社であれば売却仲介を請け負っていることがほとんどですが、力を入れているところといないところの差が顕著です。

ホームページなどを確認し、売却事業に力を入れているかどうか、慎重に判断されることをおすすめします。

まとめ

不動産投資における利回りは、物件の収益性とリスクを判断するためのバロメータです。

一概に高利回り=高収益が見込めるわけではなく、あくまでもリターンとリスクのバランスを見極めるためのもの。たとえば10%以上の高利回り物件は、中古かつ駅から遠いなど、空室リスクが高い物件であることがほとんどです。

継続的に収入が見込める低リスクな物件は、概ね利回り5%前後の物件である傾向があります。

投資戦略にもよりますが、これから不動産投資を始めようと考えている場合は、リスクが低く、相応のリターンが見込める妥当な利回りの物件を選ばれることをおすすめします。