初めてでもよくわかる！REITの利回り計算方法と注意すべき落とし穴

「Reitのどの銘柄を購入したら良いのだろう…そうだ！利回りを基準に選ぼう！」 「Reitの利回りはどうやって計算するのだろうか…」

現在、J-Reitには61の銘柄が存在します。そのため、これからReitで不動産投資をしようとする場合、どの銘柄を購入したら良いか迷うでしょう。そのとき、大きな手掛かりとなるのが利回りです。

今回の記事では利回りの計算方法を中心に説明していきます。また表面利回り、実質利回りといった種類についても解説し、最終的には利回りの数字からReitのめりっとおよびデメリットまで判断できるようになることを目指します。

あなたがこれからReitを始めようと考えているのであれば、この記事を読んで利回りについて深い理解を得ることが必要です。そうすることで表面的に表れる利回りという数字から、購入すべき銘柄を判断できるようになるのです。

Reitの利回り計算方法

はじめにReitの利回りの計算方法についてみていきます。こちらのJ-Reitのホームページには利回りが常に表示されています。しかし、計算式を理解し、利回りがどういった要素から導き出されているのかを知ることは、不動産投資の本質を理解するうえで重要なのです。

また「Reitの利回り」といった場合、一般的には「分配金利回り」を指します。そのためこの記事で単純に「利回り」という言葉が出てきた際、それは「分配金利回り」を表していると考えてください。

J-Reitの利回りの計算方法

Reitの利回りは以下の計算式で求めることができます。

分配金利回り＝年間の一口あたり予想分配金÷投資価格

以下では2つの例をもとに実際に利回りを計算してみましょう。

例① 年間の一口あたり予想分配金が4,000円、一口あたりの投資価格が100,000円 利回り：4,000÷100,000＝4%

例② 年間の一口あたり予想分配金が8,850円、一口の投資価格が156,000円 利回り：8,850÷156,000＝0.0567307…＝5.67%

このように例の利回りは簡単な式で求めることができます。ポイントは分子となるのがあくまで「予想」分配金である点です。年間の分配金は不動産の新規取得や売却等によって変動します。そんため、実際の利回りにも変動の恐れがあるのです。

とはいいましても、過去のデータから各銘柄の利回りは簡単に計算することができます。また利回りからは投資した元本を何年で回収することができるかといった情報を得ることもできます。

例①であれば、25回の分配で元本同等額を回収することができます。 例②であれば、18回の分配で元本同等額を回収することができます。

このように計算式により求めた利回りを一つの要素として、投資の計画を立てることもできるのです。

J-Reitの利回りの平均値

2018年11月28日におけるJ-Reitの61の銘柄の利回りの平均値は「4.04%」です。これは2018年における東証一部上場株式加重平均利回りが2.05%であることと比較して高い値となっています。

もちろんReitと株式は異なった特徴を持つものであるため、一概に利回りの高低のみで金融商品としての優劣を判断することはできません。しかし、一方でReitは単純利回りだけならば株式よりも優れているのも事実です。

利回りが高いということは、以下の意味を持ちます。

• 定期的に受け取ることのできる金額が高い
• 元本回収までの期間が短い
• 資産の運用効率が良い

Reitの利回りを他の金融商品の利回りと比較することで、上記のようなReitの特徴がみえてきます。

J-Reitの利回りの推移

J-Reitは2001年に2つの銘柄でスタートしました。他の金融商品と比較しても、J-Reitは新しいものなのです。そんなJ-Reitにおける利回りは以下のように推移してきました。

（参照元：JAPAN REIT）

Reitも他の金融商品と同様に2008年のリーマンショックによって大きな打撃を受けました。それこそリーマンショック直前は利回りも8%を超えており、非常に高い水準だったのです。その後、右肩下がりに利回りは低くなってきましたが、2013年のアベノミクスによる景気回復を受けて現在は多少の上下をしながら横ばいに推移している状況です。

表面利回りの落とし穴

ここまでReitの利回りの計算方法、平均値および現在に至る推移についてみてきました。利回りという概念について、大まかなイメージを持つことができたでしょうか？

ここでは「実質利回り」というより実戦的に利用できるものについて解説します。そして実質利回りを理解することで、あなたがこれからよく目にするであろう表面利回りの落とし穴に気が付くことができます。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りという概念は様々な投資において使われるものです。ここまで説明したようにReitにも使われますし、株式投資や債券投資にも使われます。その中で不動産投資の世界では、利回りには大きく以下の2つの種類があります。

• 表面利回り：収入を投資価格で割ったもの
• 実質利回り：収入から諸々の経費を差し引いて出た値を投資価格で割ったもの

上記2つを分けるポイントは収入から経費を差し引くか否かというところです。そして経費とは必ず発生するものであり、経費の分だけ投資家の手元に入る金額は小さくなります。つまり表面利回りよりも実質利回りの方がより現実に即し利回りなのです。

以下では、Reitの投資家ではなくアパートの大家さんになったつもりで、表面利回りと実質利回りの差を体感してみてください。

あなた（大家さん） 所有物件：アパート4棟 年間家賃収入：240万円 アパート4棟の購入金額：2000万円 ↓ 表面利回り：12％ ↓ 経費：140万円 ↓ 実質利回り：５％

いかがでしょうか？表面利回りだけを見ると高い投資効率を誇っていたものが、支払いの必要な経費を差し引いて実質利回りを計算することで、ここまで投資効率が落ちてしまうのです。ここに表面利回りの落とし穴があります。

では、なぜこのように現実に即していない表面利回りがよく使われているのでしょうか。それは、表面利回りは簡単に計算することができるため、不動産投資における物件同士を比較する際の基準として役に立つのです。

つまりどういった物件を購入するかという大まかな判断を表面利回りで行い、投資によって本当に利益を得られるかといった最終判断は実質利回りによって行うのが一般的になっています。

不動産投資における実質利回りの計算方法

上ではアパート経営をしている大家さんになったつもりで表面利回りと実質利回りの違いを体感してもらいました。ここからはReitの投資家に戻り、Reitについての表面利回りと実質利回りを確認しましょう。

上述したとおり、実質利回りとは「収入から諸々の経費を差し引いて出た値を投資価格で割ったもの」です。Reitにおける収入とはあなたが受け取る分配金です。では、Reitには経費は存在するのでしょうか？

この点について、一見するとあなたは分配金を得るだけで不動産の管理や運営をしないため経費は存在しないかのように思えます。しかし、あなたが最終的に支払わなければならないものに「税金」があります。Reitの分配金にかかる税金は以下のとおりです。

Reitの分配金および売却益にかかる税金：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

つまり大まかな計算方法としては、Reitの表面利回りに0.8を乗じたものがReitの実質利回りとなるのです。あなたがこれからReitに投資を考えている場合、最終的な判断には実質利回りを使うことをおすすめします。そうすることで、正確な収支を求めることができるためです。

不動産投資の利回りと他の投資の利回りの違い

ここからは不動産投資の利回りの特徴についてみていきます。他の投資方法と比較することで、不動産投資自体の特徴を知ることができるのです。

株式投資における利回りの特徴

はじめに不動産投資と並んでメジャーな株式投資についてみていきましょう。株式投資は一般的にハイリスクハイリターンといったと捉え方をされることが多いですが、それは投資のスタイルによって大きく左右されます。

もちろん短期間で大きな利益を得ようとハイリスクハイリターンの投資活動を行っている人もいますが、一方で長期にわたって小さな利益を積み重ねていこうと考えている投資家も多いです。

株式自体は市場価格の上下が比較的激しい金融商品であるため、キャピタルゲインを得るチャンスが多い点がハイリスクハイリターンな投資方法であると考えられる所以でしょう。

また当然に株式投資においてインカムゲインを得ることもできます。それが株式の分配金です。しかし株式の分配金は不動産投資における家賃収入ほどの利回りに繋がらないことが多くなっています。

以上のことから、株式投資についてはインカムゲインのみで比較すると、不動産投資よりも利回りが低くなることが多くなっています。一方で、キャピタルゲインによる収益も合わせると、不動産投資をこえる利回りをじつげんすることができる可能性も持っています。

定期預金における利回りの特徴

定期預金も投資として利用することができます。それは少ないながらも利息が発生するためです。しかし現代における定期預金の利息はまさに雀の涙です。莫大な資産を有していないか限り、定期預金のみで収益と呼べるほどのものを得ることは難しいでしょう。

しかしながら定期預金位は「元本保証」という仕組みがあります。これは文字どおり、金融機関に預けた元本を常に回収することができるというものです。そのため定期預金は最も安定性の高い投資活動ということができます。

不動産投資と比較すると、利回りは圧倒的に低いながらも元本保証があるために安定性は高いということができるでしょう。

不動産投資における利回りは物件同士の比較に用いるべき

ここまで株式投資と預金を比較対象としながら、不動産投資の利回りの特徴を見てきました。しかし実際の収益性については、キャピタルゲインも関係するため不動産投資の利回りと株式投資の利回りを同列に比較しても、あなたに最も適した投資方法を選択することはできません。

そのため不動産投資における利回りは、投資用物件同士を比較する際に用いるのが最も適切です。つまり「不動産投資は他の投資方法と比較して、高い利回りが期待できる」という謳い文句を妄信してはいけないのです。

不動産投資における利回りの変動要因

ここまで不動産投資における利回りを知ることで、実際に不動産投資信託法人が行っている不動産投資について大まかなイメージができたのではないでしょうか。では、不動産投資信託の利回りはどのような要素によって変動するでしょうか。不動産投資信託の利回りを変動させる要素を予め知っておくことは、リスク回避に繋がります。

分配金の増加および減少

そもそも不動産投資信託の利回りは投資口価格と分配金によって決定されます。つまりその2つの要素が直接的に利回りを変動させるものとなるのです。

Reitでは一定期間ごとに分配金がもたらされますが、不動産投資信託法人の業績によって分配金が増加することも減少することもあります。そして分配金が増加すると利回りは高くなり、減少すると利回りは低くなるのです。

投資口価格の上昇および下落

前述したとおり、不動産投資信託の利回りは投資口価格と分配金によって決定されます。そのため一つの銘柄の投資口価格が上昇すると利回りは低くなり、投資口価格が下落すると利回りは高くなります。

しかし分配金と投資口価格は密接な関係を持っているため、どちらかが変動するともう一方も変動し、最終的な利回りは変わらないという場合も少なくありません。

将来的にReitの利回りを変動させる要因

ここからは将来的にReitの利回りを変動させる可能性のある要因についてみていきましょう。しかし、紹介するものはあくまで変動させる可能性のあるものの例です。利回りを変動させる要素は多岐にわたるため、以下の例のみですべてが決まるわけではありません。

都内のオフィス需要

不動産投資信託法人が具体的にどのような不動産に投資をしているかは、法人それぞれで異なります。しかし多くの法人がオフィス用物件に投資をしていることも事実です。そして、巨額の投資資金が動く大型オフィス用物件は都内に集中しています。

そのため将来における都内のオフィス需要はReitの利回りに密接な関係を有しています。それこそこれからも都内におけるオフィス需要が高い推移で安定していれば、オフィス物件についての投資を行っているReit銘柄には安定した利回りが期待できるでしょう。

一方で国内企業が拠点をどんどん海外に移していくような事態が訪れると、都内のオフィス物件に投資しているReitの利回りは低くなることが予想されます。

訪日外客数の増加

Reitの中にはホテルに投資をしている銘柄も多くあります。このような銘柄は訪日外客数に大きな影響を受けます。昨今、訪日外客数は増えているため観光地を中心にホテルのニーズが高まっていますが、これが大きく崩れたときにはReitの利回りのネガティブな影響を受けるでしょう。

一方で未だ国外にそれほど知られていない日本の観光地が新たな注目を浴びるようなことになれば、それだけホテル投資を行っているReit銘柄は有利となります。

人口減少と都内の住宅需要

住宅に投資を行っているReit銘柄については、人口減少の余波が大きいことが予想されます。以下の図を見てください。

このように日本全体においては今後人口の減少が予想されているのです。そのため都心中央5区を除いた地域については住宅に対するニーズが減ることが考えられます。こういった人口との関係も不動産に投資をしているReitに大きな影響を及ぼします。

利回りから見るReitのメリット

ここまでReitおよび不動産投資における利回りについて様々な側面からみてきました。そこで、ここからはそれらを踏まえて利回りからReitのメリットをみていきましょう。金融商品を選択する際、利回りのみで全てを決めることは適切ではありませんが、それでも利回りから様々な情報を読み取ることができます。

インカムゲインについては高い水準の利回りが期待できる

はじめにインカムゲインについて、Reitは他の金融商品と比較して高い水準が期待できます。この理由は不動産が人の生活になくてはならないものであるため、不動産投資という仕組みは安定した家賃収入を得ることができるためです。

この点は預金における利息や株式投資における分配金と比較すると理解しやすいでしょう。

株式と比較して元本割れのリスクが低い

またReitは株式投資と比較した際に、元本割れのリスクが低いというメリットを持っています。この点も不動産が人の生活に必要不可欠なものであり、資産価値の上下する幅が小さいところに理由があります。

一方ので株式投資は会社の価値の変動が激しいことから、株式自体の価値の上下も激しく、大きな利益を得ることのできる可能性を有している反面、元本割れのリスクも高くなっています。

株式や債券の値動きとの連動性が低い

投資を行う際における分散投資の重要性については前述しましたが、Reitの価値が上下する要因は必ずしも株式や債券における要因と同じではないため、株式投資を行っている人が新しくReitを開始することで高いリスクヘッジの効果が期待できます。

仮に同一会社の株式と社債を有しており、それによって株式投資と債権投資という2つの手法で投資を行っていても、株式も債権も同一の会社に依存するものであることから、同一の原因によって資産価値が損なわれる危険性があります。

この点、投資の特徴が大きく異なるReitを組み合わせておくことで、投資活動全体のリスクを軽減することができるのです。

Reitoのみでもリスクヘッジの効果あり

Reitは他の投資方法と組み合わせることでリスクヘッジの効果があると述べましたが、実はReitそれだけでも一定のリスクヘッジの効果を有しています。それはReitがそもそも複数の不動産に資金を分散して投資するものだからです。

不動産投資法人の多くは投資家から集めた資金を様々な不動産に分散して投資します。そうすることで、一つの物件が滅失した場合の全体に対するネガティブな影響の割合を小さくしているのです。

例を購入するということは、それだけであなたの資産を複数の不動産に分散して投資することに繋がるのです。

利回りから見るReitのデメリット

Reitのメリットを解説したところで、最後にReitのデメリットについても触れていきましょう。何度も述べていますが、投資を行う際はメリットとデメリットの両方を理解することが大切です。そしてデメリットはメリットの裏返しでもあります。

キャピタルゲインは狙いにくい

Reitは高い水準のインカムゲインが期待できるメリットを持っていましたが、一方でキャピタルゲインは狙いにくくなっています。これは高いインカムゲインと根拠を同じくしています。つまり不動産の価値が変動しにくいためなのです。

価値が変動しにくいということは、資産価値が大きく損なわれ肉ということでもあり、また資産価値を大きく高めるチャンスが少ないということでもあるのです。

金利上昇の余波を受けやすい

あなたが投資をすることとなる府d草案投資法人の多くは投資家から得た資金のみならず金融機関からの借入を利用して不動産に投資をしています、そのため金利上昇のリスクを直接受けてしまうところにもReitのでデメリットがあります。

また変動金利により不動産投資法人が借り入れを行っている場合、将来的に金利が上昇するリスクも存在します。このようにReitは金利と密接な関係を有している投資方法なのです。

不動産市場の影響を直接受ける

Reitにおいて、あなたは間接的に不動産投資を行うことになります。そのため不動産市場の影響を受けやすい点にもReitのデメリットが存在します。それこそReitの銘柄自体の業績は悪くなくとも、不動産市場の不景気が例の価値を上げる恐れがあるのです。

まとめ

今回はReitの利回り計算方法を中心に紹介しました。利回りは投資口金額と分配金から簡単に計算することができます。あなたも実際にReitを購入する場合は利回りに注目し、購入後は定期的に利回りを計算してみてください。

以下は今回の記事のポイントです。

• 分配金利回り＝年間の一口あたり予想分配金÷投資価格
• 不動産投資は高い水準のインカムゲインを得やすい
• 不動産需要、訪日外客数。人口減少はReitの利回りを変動させる
• Reitは元本割れのリスクが低く、インカムゲインを得やすい
• Reitは金利上昇および不動産市場の不景気でネガティブな影響を受ける

Reitについては、あなた自身は資金を提供するだけなので手間のかからない投資方法であるということができます。しかし、半面において自身でリスクやメリットをコントロールすることが難しいのも事実です。例の購入に際しては利回りを中心に様々な要素を検討してみてください。