失敗しないマンション投資を始めるために知っておきたいこと

2019/1/21

あなたはなぜ人がマンション投資に失敗するか知りたくありませんか？

マンション投資の失敗を知ることは成功のコツを掴むことでもあります。先人の失敗はあなたが未来に活かすべきなのです。そこで今回の記事では、マンション投資について失敗例も見ながら解説していきます。

過去にあった失敗を知り、その中からマンション投資の際に注意すべきポイントを見つけてみてください。それがあなたの不動産投資を成功に導くカギとなります。

マンション投資の特徴
マンション投資の持つ5つのメリット
マンション投資のリスク
マンション投資失敗のケーススタディと対策
投資用マンションの購入に必要な自己資金
投資用マンション購入の流れ
マンション購入後の注意点
まとめ

マンション投資の特徴

マンション

はじめにそもそものマンション投資の特徴について見ていきましょう。投資の個別的な手法については、それぞれ特徴があります。例えば株式投資であれば株の買値と売値の差額を利用して短期間に大きな利益を得る事が可能な一方で、株の価格が暴落することによる大きなリスクを抱えています。

このような各投資の手法における特徴を知ることは、あなた自身が選択する投資手法を選び、リスクをコントロールして活用していくために重要となります。

マンション投資で収益を得られる仕組み

では、ここからはマンション投資で収益を得られるそもそもの仕組みについて見ていきましょう。マンション投資で収益を得るには2つの方法があります。

インカムゲイン
キャピタルゲイン

インカムゲインとは購入した不動産の所有を継続させつつ、家賃収入によって収益を得ていくというものです。そのため不動産を購入するために必要となった元手を回収するためには一定程度の期間が必要となります。

このように元手の回収に一定程度の期間を要するインカムゲインですが、不動産というものが人や企業の存続にとって必要不可欠なものです。そのため長期的に安定して収益を得ることができるというメリットを持っています。

一方で、キャピタルゲインとは不動産の購入金額と売却金額の差額から利益を得ていこうとするものです。過去にあったバブル時代のように、不動産の価格が右肩上がりに上昇していくような場合は、キャピタルゲインを得られやすくなります。

しかしながら、キャピタルゲインについては不動産の価格相場が下落していくことでマイナスになるという恐れもあります。

利回りの計算方法

利回りからは、元手を回収するために必要となる期間を求めることができます。たとえば、利回りが5％であれば、元手を回収するために必要となる期間は20年となります。しかしながら、利回りは市場の動向や不動産の築年数によって常に変動していきます。

不動産が古くなればなるほど、家賃設定を下げる必要があり、利回りの値が小さくなっていくのです。投資用の不動産を購入する際には利回りが大きな判断要素となりますが、利回りの数値だけを過信して計画を立てないように注意してください。

マンション投資は中長期的な視野で行われることが多い

このようにマンション投資は、転売によるキャピタルゲインこそ狙いにくくはありますが、その分家賃収入により長期的に収益を得ていくことができます。そのため、マンション投資は中長期的な視野をもって行われることが多くなっています。

現在、日本の不動産価格は必ずしも全て右肩上がりにあるということはできません。そのためいわゆる「不動産を転がしてお金を得る」ということは難しく、20年ないし30年という長いスパンで収益を継続させ、最終的な資産の増加を狙う手法が主なものとなっています。

仮に20年ないし30年をかけてマンション購入に要した元手を家賃収入によって回収することができた暁には、それ以降の家賃収入の大部分は全て資産に追加されていきます。つまり、それまでは一定額を借入金の返済に使っていたものが、まるまる懐に入るということです。

このようにマンション投資は、インカムゲインだけを狙うとしても元手を回収し終わった後に大きな旨みを得ることができる可能性を持っています。

現代において、キャピタルゲインは狙いにくい

現代においてマンション投資でキャピタルゲインを狙うことは難しいということを前述しました。理由については現代の不動産価格の相場が、バブル期のように大きく右肩上がりになっているわけではなく、また将来においてもそれその可能性は決して高くないためです。

もちろん局地的な不動産については、今なお価格が上昇しており、キャピタルゲインを得る事は必ずしも不可能ではありません。しかしながら、経済的に大きく発展した現代の日本においては、この先不動産の価格が大きく下落するリスクも高くなっています。

特に都心および経済的に発展している一部の地方都市を除いた場所にある不動産については、人口減少の余波を受けて、どんどん価格が下落しています。つまり現代においてマンション投資によってキャピタルゲインを得ていこうとする場合は、不動産自体を厳選し、買い時および売り時についても慎重な姿勢が求められるのです。

キャピタルゲインを狙う手法はリスクも高くなるため、初心者が安易に手を出すべきではないでしょう。

マンション投資の持つ5つのメリット

５つのメリット

ここまでマンション投資の特徴について見てきましたが、ここからは具体的な5つのメリットについて解説します。マンション投資のメリットを知ることで、他の金融商品との比較をより詳細に行うことができるようになります。

しかしながら、メリットだけを知るのではなく、後述するリスクについても知識を深めるひつようがあることに注意してください。メリットとリスクの両方を知ることで、マンション投資を適切に継続していくことができるようになります。

株式に比べて、資産価値が下落しにくい

不動産投資と並んで人気の投資方法として株式投資があります。株式投資については、株式の価値が上下しやすいことからキャピタルゲインを狙いやすいものです。しかしながら、一般的に株式の利回りは不動産投資におけるものよりも低くなっています。

つまり、マンション投資は株式投資と比較して、資産価値が下落しにくく安定しているところに大きな特徴があるのです。それこそ都心のマンションであれば、現在においても短期間で価値が大きく下落するということは考えられないでしょう。一方で株式は、会社の経営判断や社会的な出来事によって大きく値段が変わります。

相続税対策になる

マンション投資に相続税対策になるというメリットも存在します。例えば、あなたが現在保有している現金は、あなたの死後、被相続人に相続されることになります。この際、大きなネックとなるのが相続税です。

しかし、あなたの生前に資産の一部でマンションを購入していくと相続税を大きく減らすことができる可能性があるのです。なぜならば、相続税の額を計算する基となるマンションの価値は、時の経過によって下がっていくためです。

つまり早い段階でマンションを購入していくことで、最終的に被相続人が支払う相続税の額を小さくすることができるのです。

分散投資の効果

現在投資活動を行っている人は、必ずしも1つの投資手法のみを行っているわけではありません。様々な金融商品に資産を分散して投資していくことで、リスクを回避することができるためです。

例えば、資産の30％を現金として保有しておき、残りの30％を株式、残りの30％を不動産投資、残りの10％をF外貨として保有するような場合です。この場合、会社の倒産により株式の価値が0年に下落したとしても、現金、不動産、外貨に分散させておいた資産は影響を受けません。

反対に、保有している不動産の価値が大きく下落したとしても、株式投資によって安定した利益を得られていれば、不動産投資における損害をカバーしていくことができます。

これに対して資産を1つの金融商品に集中させていると、一つの出来事によって資産の大半を失ってしまう恐れが出てくるのです。このようにマンション投資は他の投資手法と組み合わせることで、お互いにリスクを分散させる効果を持ちます。

私的年金として利用できる

またマンション投資のメリットとして、老後の私的年金に利用することができるという点があります。例えば、あなたが30歳で1つのマンションを購入し、60歳で元手の支払いをすべて終えたと考えてみてください。

そうすると、60歳以降の家賃収入は借入金の返済に使う必要がなく、すべて懐に収まります。そして、この元手返済後の家賃収入が実質的に年金の機能を持つのです。元来、年金とは国から支給されるものですが、国の経済状況により将来的な支給額は変わる恐れがあります。

そのため老後のリスクを回避する目的で、ある程度若いうちにマンションを購入しておき、借入金を返済し終えた後の家賃収入を年金として使っていくという手法があるのです。

マンション投資のリスク

リスク

ここまでマンションの特徴とメリットについて見てきました。特徴とメリットを知ることで、マンション投資が魅力的に映ったのではないでしょうか。

しかしながら、すべての投資手法について同じことが言えますが、メリットの裏にはリスクが存在します。そして投資を成功させるためにはリスクをコントロールすることが何より大切なのです。ここではマンション投資のリスクについて見ていきましょう。

空室リスク

マンション投資の大きなリスクとして空室のリスクがあります。空室とは、あなたが購入したマンションの一室に借り手が現れないことを指します。つまりその一室についての家賃収入を得ることができなくなるのです。

例えばあなたが10室のマンションを所有しており、投資計画を10室のマンションの9室が埋まる前提で立てていたとします。しかし、蓋を開けてみると5室しか埋まらない状況が長く続くということがあるのです。

この場合、投資計画を丸ごと見直す必要があるのはもちろんのこと、毎月の家賃収入が低くなるため、借入金の返済の負担があなたに大きくのしかかることになります。このように空室のリスクは投資計画との関係で、大変に重要な意味を持っているのです。

空室リスクを回避するためには、2つの手法が考えられます。

1つは、そもそもの投資計画を安易な見通しのもとに作成しないことです。具体的には、あなたが購入しようとしているマンションの周辺地域の家賃相場や空室率を正しく把握し、それに基づいて余裕のある投資計画を立てる必要があります。

もう1つの対策は、具体的状況において空室を埋めていくものです。つまり適切な形で借主を募集し、賃貸借契約を締結していくことになります。しかしながら、多くの場合このようなマンションの運用と管理に所有者が携わることはありません。

こういった業務は、対価を支払うことでプロである不動産管理会社に任せることが多くなっています。つまりオーナーとしてできることは、能力の高い不動産管理会社を適切に選択するということになります。

立地環境の変化によるリスク

マンション投資をする際の計画を綿密な調査に基づいて作成したとしても、予測不可能な事態によりマンションの立地環境が大きく変わった場合、リスクが顕在化します。これが立地環境の変化によるリスクです。

例えば、近隣に巨大なショッピングモールが存在するマンションを購入した場合を考えてみましょう。あなたは当初、近隣に巨大なショッピングモールが存在することから、ショッピングモールで働く従業員にニーズがあると踏んで単身者用のマンションを購入しました。

そして、購入してから数年間はほとんど空室を作ることなく投資計画を上回る形で収益を得ることができていました。しかし地方の人口減少を受けて、突然に巨大なショッピングモールが撤退することを発表したとします。

そうなると、あなたが購入した単身者用のマンションは将来においてほとんど埋まることがなくなってしまうでしょう。このように近隣に存在する一つの大きな好条件に依存した形で投資用マンションを購入すると、その好条件が滅失した時に大きな不利益を抱えることになるのです。

対策としては、一つの好条件に依存しないマンションを徹底してに探すことです。また複数の条件に依存する形のマンションを購入するとしても、一つの条件が消滅した際の不利益によって全体が崩壊してしまわない余裕を持った投資計画を立てる必要もあります。

変動金利のリスク

マンションを購入する際、ローンを使う人がほとんどですが、ローンには当然金利が存在します。そして、中でも気を付けなければいけないのが変動金利です。変動金利にとは事前に契約した範囲内で諸々の事情によって金利が変わる場合があるというものです。

つまり、マンションを購入した当初は低かった金利が、数年後に数倍に膨れ上がるような恐れも存在するのです。このような金利変動は社会情勢と密な関係を持っています。つまり、あなた個人でコントロールすることができない要素によって、借入金の返済負担が高まる可能性があるのです。

変動金利に対する対策としては、そもそも変動金利を利用する形でローンを使わないこと、金利が一定程度変動してもうマンション投資を継続していくことができる余裕を持った投資計画を立てることが挙げられます。

人口減少のリスク

マンションは人が住居として利用するものであることから、そもそもの借り手が存在しないと投資になりません。つまり人口減少と大きな関係を持っているのです。昨今、日本の地方における人口減少は著しい状況となっています。

そのため、地方にマンションを購入する場合は、投資計画を実現していくことができるかについて慎重になる必要があります。借り手がいないということはすなわち空室リスクが高まり、家賃収入が減少するということです。最終的に1人の借り手もつかず、売却することすらできないようなマンションだけを抱え込む恐れもあります。

マンションが人の住むものである以上、人口減少については常に情報をチェックしていってください。

自然災害のリスク

これこそあなた自身の手でコントロールする事ができないものですが、マンション投資には自然災害のリスクが存在します。すなわち、巨大地震などによってマンションそのものが滅失してしまうリスクです。保険に入っているいる場合は別ですが、原則としてはあなたの所有物が滅失したとしても、誰もその損害額を補填してくれません。

このようにマンション投資には自然災害によるリスクが必ずついて回るのです。対策としては、自然災害の起こりにくい土地に存在するマンションを購入するというものが挙げられます。しかしながら、気候や地盤に関する調査は必ずしも素人のみで徹底して行うことができるものではありません。そのため、少しでも怪しいと感じた場合は購入を断念する勇気を持つ必要があるでしょう。

マンション投資失敗のケーススタディと対策

以下では、マンション投資の失敗例をもとに対策を具体的に見ていきましょう。

利回りのみを優先して物件を購入したパターン

はじめに失敗例として挙げるのが利回りの数値のみを優先して物件を購入したものです。例えば、以下のような状況となります。

A さんは表面利回りが25％に達する単身者用の投資用物件を紹介され、ローンを利用して5,000万円で購入しました。確かに物件自体は地方都市にあるものでしたが、実質利回りで10%後半が期待できることから、空室のリスクがあっても10年程度で元手を回収できると考えたのです。

しかし実際に物件を運用してみると、借主が一向に現れません。それもそのはずで当該物件の位置する地方都市は若者の流出が激しく、単身者用物件を借りようとする単身者自体がほとんど住んでいなかったのです。

そのため購入から30年が経過してもA さんはローンを返済することができず、手元には売却値すらつかない地方都市の単身者用物件（築30年が残るだけでした。

これは不動産投資を始める初心者が騙される典型的なパターンです。一見すると高い利回りの裏には必ず理由が潜んでいるのです。それを見定めることなく利回りの数値のみで購入を決めると、上記のようなこととなります。対策としては、利回りの数値に左右されずに自分の目と足で物件の周辺環境を調査することです。

立地条件の良さが一つの施設に依存していたパターン

Bさんは歴史のある総合大学の近くに学生の一人暮らし用の部県を購入しました。当初はBさんの目論見通りに順調に物件が借りられていましたが、ある日、大学がキャンパスの移転を発表しました。そして大学が去ってしまうと、そもそも駅から遠く近隣に優れた施設を持たないBさんの物件は誰も入居しなくなってしまいました。

こちらも初心者がよく失敗するものです。大型のショッピングモールや教育施設は確かに周辺の物件にニーズを生みますが、それらが移転したときのデメリットが大変に大きくなります。上記の例であっても、Bさんが購入したものがせめて駅から徒歩数分圏内であれば単身者にニーズがあったはずです。

このように物件の立地条件については一つの好条件に目を奪われず、様々な場合を想定してから投資計画を立てましょう。

格安中古物件を購入したパターン

初心者が元手を抑えようとして、格安中古物件を購入するのもよくある失敗例です。

不動産投資を始めようと考えていたCさんは、競売に出されている物件を相場よりも安い価格で購入しました。しかし競売中は内見することができず、いざ購入後に物件内に立ち入ってみると、壁も床も荒れ放題であり、このままでは賃貸に回すことができませんでした。

結局、修繕費を含めると同じレベルの中古物件の購入価格相場よりも支出がかさむ結果となりました。あなたが買う物件はあなたの目で見るということが鉄則となります。これを疎かにすると価格の安さだけで人を惹きつけている物件に騙されてしまうのです。

投資用マンションの購入に必要な自己資金

マネーセミナー

ここからは具体的にマンション投資を始める前提で、マンション購入に必要な自己資金について見ていきましょう。マンションを購入する場合、多くの人がローンを利用しますそのため、購入額のすべてを自己資金で賄う必要はないのです。

目安は300万円かつ物件価格の20％

投資用マンションの購入に必要な自己資金は、投資用マンションの販売価格により大きく異なります。しかしながら、一般的には目安として300万円以上かつ物件価格の20％といったものが挙げられます。つまり、5,000万円の物件を購入する場合は、1,000万円程度の自己資金が必要となるのです。

そもそもこの自己資金を用意することができないと、多くの場合ローンを借りることもできなくなってしまいます。

自己資金が多すぎると投資効果が薄れる場合がある

投資用マンションを購入する際には一定額の自己資金が必要ですが、この自己資金は多ければ多いほど良いというものではありません。

例えば、あなたが5,000万円の現金を有している場合を例として見てみましょう。この場合、5,000万円のマンションであればローンを利用することなく現金のみで購入することができます。そして、長期間にわたって家賃収入を得ていくことができます。

しかしながら、5,000万円を利用して、1,000万円の頭金を5つ作り、それをもとに5つのローンを利用して5,000万円のマンションを5棟買った場合と比較するとどうでしょうか。この場合、単純計算をすると毎月手元に入る家賃収入は5倍となります。

もちろんその分、ローンの返済金も5倍になるのですが、多くの場合投資計画は返済金を支払っても手元に利益が残るように作成されます。つまり5棟のマンションを購入することで、手元に残る利益を5倍にすることができるのです。

このように少ない自己資金でなるべく多くの投資用物件を購入することを「レバレッジをかける」といます。自己資金にどの程度のレバレッジをかけるかは、時と場合によりますが、少なくとも1棟のマンションをすべて自己資金によって購入することで最終的に損をしている場合があるということを覚えておきましょう。

自己資金ゼロのうたい文句の落とし穴

上述したレバレッジと関係しますが、自己資金を全く使わずにマンションを購入することにも特有のリスクが存在します。現在、不動産投資を始めるオーナーを募集するにあたり、「自己資金ゼロでマンション購入することができる」といった謳い文句をよく目にします。

もちろん自己資金が低ければ低いほど利益にもレバレッジがかかるのですが、同様にリスクにもレバレッジがかかります。上述した5,000万円の現金を有する例に沿って考えると、1棟のマンションを購入して自然災害によってマンションが滅失してしまった場合における不利益と5棟のマンションを購入し、5棟全てが自然災害によって滅失してしまった不利益では、後者が5倍となります。

自己資金とローンとして借りる額のバランスについては、利益とリスクのバランスを踏まえて厳しき線引きしていきましょう。

投資用マンション購入の流れ

マンション購入

ここまでマンション投資について様々な側面からみてきました。マンション投資につて大まかなイメージを持つことができたのではないでしょうか。ここからは実践的な内容として、投資用マンションを購入する流れを解説します。

全体の流れ

投資用マンション購入の流れは以下の通りです。

資料請求
自ら調査
内見
買付申込書の提出
銀行に融資の相談
売買契約を締結
金銭消費貸借契約の締結
決済と明け渡し

大まかに分けて全体で8つのステップがあると考えておいてください。以下では特に注意を要する3点について解説します。

注意点1：物件については必ず独自調査を行う

マンション投資は物件を調査する段階ですでに始まっています。ここで注意を疎かにすると、後々大きなリスクを抱えることにつながってしまいます。

はじめに購入しようと考えている物件については自分自身の手で必ず調査を行いましょう。調査する項目としては以下のものが代表的です。

周辺環境
家賃相場
駅徒歩
マンションの外観および内観

これらは多くの場合、投資用マンションの案内に記載されている事項でもあります。しかしながら記載内容をそのまま信じるのではなく、自分自身の手で必ず裏を取るようにしてください。

特にマンションの周辺環境については数字で表すことのできるものではないため、あなた自身の目で徹底して調査をする必要があります。そうすることで暴力団の事務所が近所にあった、巨大ショッピングモールが撤退してしまって借主が消えた…というリスクを回避することができるのです。

注意点2：必ず内見する

前述したことと重複しますが、購入しようとする物件については必ず内見を行いましょう。この点について特に注意が必要となるのが競売物件です。競売物件は、多くの場合内見をすることができません。そのため、値段だけを見てお得だと思って購入しても、人に貸し出すことが出来るようにするまでに莫大な修繕費がかかるといった恐れがあるのです。