マンション投資における利回りの仕組みと罠！実際の手残りはいくら？

2019/2/6

不動産投資の中で区分マンション投資は、初期費用が安価なので比較的はじめやすい投資といえます。そのような理由で区分マンション投資を検討している人も多いでしょう。区分マンション投資において「利回り」はほかの不動産投資よりも重要な意味を持ちます。

ただし、利回りだけで物件を見るのではなく、CF（キャッシュフロー）という指標も理解することが重要です。

今回は、マンション投資の利回りを詳しく解説し、なぜ区分マンション投資で利回りが重要かを説明します。

合わせて、利回り以外に知っておくべき要素であるCFについても解説していきます。

この記事を読めば、マンション投資の物件選びに重要な利回りとCFについて深く理解できるでしょう。

利回りとは何か？

まずは利回りについての基礎知識である以下の点を解説します。

表面利回りについて
実質利回りについて
区分マンション投資で利回りが重要な理由

利回りは、マンション投資をはじめとした不動産投資だけでなく、全ての投資で重要な指標になります。

表面利回りについて

表面利回りの計算式は以下です。

・表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得価格

物件取得価格とは物件価格と購入時の諸費用のことです。ただ、表面利回りを算出するときに、物件取得価格ではなく物件価格だけで計算する場合もあるので、表面利回りを見るときはその点に気を付けましょう。

投資物件を探すときは、ポータルサイトや不動産会社から物件情報を得ます。その際に紹介される物件には必ず利回りが記載されていますが、その場合の利回りは表面利回りです。

実質利回りについて

次に実質利回りについて解説します。実質利回りの計算式は以下です。

・実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格

前項の表面利回りに年間経費（支出）を加味したのが実質利回りです。経費には、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産財・都市計画税など、物件運営に関する費用が含まれます。

実質利回りは年間経費を加味している分、表面利回りよりも正確な数値だと言えるでしょう。

区分マンション投資で利回りが重要な理由

このように、利回りという指標は、その物件の収益性を端的に示した指標です。そのため、不動産投資に関わらず金融商品を比較するときに分かりやすい指標であり、不動産投資においては物件を比較するときには必須の指標になります。

特に、区分マンション投資はアパート投資などと違い「一室」を保有して賃貸でまわします。複数の物件を所有していれば、1つの部屋で収益が悪化してもほかの部屋でカバーできるかもしれません。

しかし、区分マンション投資はそれができないので、「物件選びの失敗＝投資の失敗」に直結してしまうのです。だからこそ物件比較に重要な利回りの本質的な意味を理解し、真に収益性の高い物件を選ぶ必要があります。

利回りに潜む罠

前項までで利回りの概要を理解できたと思います。利回りは物件比較において重要な指標ではありますが、利回りには罠が潜んでいるのも事実です。

結論からいうと、利回りは以下の状況で算出しているので、実際には利回り通りに運用できないケースも多いのです。

満室稼働が前提
家賃下落がない前提
ローンの支払いを加味してない

利回りに潜む注意点として、上記3点を詳しく解説していきます。

注意点1：利回りは満室稼働が前提

利回りの注意点1つ目は、満室稼働が前提で計算しているという点です。例えば、区分マンション投資で以下のような物件を取得したとします。

家賃の年間収入：144万円（月々12万円）
年間支出：40万円
物件取得価格：1,700万円

実質利回りの計算

実質利回りを計算してみます。以下になります。

・実質利回り＝（年間家賃収入144万円－40万円）÷1,700万円＝6.61％

しかし、この年間家賃収入は月々12万円の家賃の部屋を、1年間1度も空室になることなく運用できているという前提です。

空室を加味して利回りシミュレーション

もちろん1年間を通して空室にならない年もあるでしょう。しかし、満室稼働の想定で利回りシミュレーションをするのはリスクが高いので、以下のように空室時にどのくらい利回りが落ちるかは検証しておくべきです。

空室期間	0日	0.5か月	1.か月	1.5か月	2.か月	2.5か月	3.か月
利回り	6.12%	5.76%	5.41%	5.06%	4.71%	4.35%	4.00%

仮に賃借人が退去して、半月（約15日）で新たに賃借人を見つけることができても、利回りは5.76％に下落します。そして、賃借人が退去してから新しい賃借人が見つかるまで1か月程度の時間がかかることは珍しくありません。

3か月も空室になるケースは少ないですが、絶対に無いとも言い難いです。3か月とまでは言いませんが、せめて年間0.5～1か月空室なっても満足できる利回りの物件を選定しましょう。

注意点2：利回りは家賃下落がない前提

2つ目の注意点は、利回りは空室だけでなく家賃下落もないという前提で計算されているという点です。不動産は現物資産になるので、建物部分はどうしても経年劣化していきます。

現に、賃貸物件を探すときには築年数を「○○年以内」と指定する人は多く、築年数が経過するごとに空室リスクが増すのです。

築年数の節目で下落率を加味する

賃貸物件を探す人は、ポータルサイトなどで物件を探し、その後に仲介している不動産会社に問い合わせるという流れになります。その際、大抵のポータルサイトは築3年・5年・7年・10年・15年・・・以降は5年刻みに条件を絞ることが多いです。

つまり、この築年数の節目で集客力は減っていくということになります。仮に、「築3年1か月」になれば、「築3年以内」と物件を絞り込まれたときに、検討者の目にさえ触れません。それは、上記の節目の全てで同じことがいえます。

検討者の目に触れないということは集客が減るということなので、空室が長く続いてしまうリスクがあります。そのため、家賃を下げざるを得なくなる可能性があるので、その節目で家賃が下落するシミュレーションをしておきましょう。

家賃下落のシミュレーション

家賃下落時の利回りのシミュレーションは、上述した空室時のシミュレーションと同じ以下の通りです。

賃料下落率	現行賃料	築3年▲1%	築5年▲3％	築7年▲5％	築10年▲8％	築15年▲12％	築20年▲15％
利回り	6.12%	6.06%	5.93%	5.81%	5.63%	5.38%	5.20%

上記の下落率はあくまで参考です。実際には、そのエリアの物件賃料を自分で調べつつ、不動産会社の営業マンと相談しながら決めましょう。

注意点3：利回りはローンの支払いを加味してない

3つ目の注意点は、利回りはローンの支払いを加味していないという点です。実質利回りの計算式は「（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格」でしたが、この年間経費にはローンの支払い額は加味されていません。

なぜなら、ローンを組まずに現金で購入する人もいますし、ローンを組むとしても頭金額も違えば金利も異なるからです。頭金額を1,000万円出して金利2.5％でローンを組んでいる人と、頭金額が200万円出して金利3％でローンを組んでいる人の支払い額は全く異なります。

そのため、利回りを計算する際にはローンは無視して考えることになります。しかし、不動産投資においてローンの支払い額が最も高額になるので、その支払い額を加味して計算しないと、収益が上がるかどうかがわかりません。そのため、次項で解説するCFも一緒に計算する必要があるのです。

CFを理解する

キャッシュフロー

不動産投資の物件選びは利回りのほかにCFも計算しましょう。繰り返しますが、区分マンション投資の場合は一室運用になるので、収支に直接関連するCFの計算は特に重要といえます。

そんなCFについては以下の点を理解しておきましょう。

CFとは？
マンション投資でCFをシミュレーション
税引き後CFとは？

CFとは？

ここでいうCFとは、簡単にいうと「手元にいくら残るか？」をシミュレーションすることです。そのため、CFの計算式は以下になります。

・CF＝年間家賃収入－年間経費－年間のローン支払い額

CFを計算する理由

CFを計算する理由は、不動産投資は支出が多いので、CFを計算しないと実際に収益が上がるかどうかが分からないからです。

例えば、株式投資の場合は、株を保有しているだけで支出はかかりません。強いていえば、証券会社にお金を借りて投資をする信用取引時に、金利負担がランニングコストとしてかかるくらいです。

一方、区分マンション投資の場合は、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金以外にも、退去時の室内補修費用や設備入れ替え費用なども発生します。そのため、年間でどのくらい支出かをきちんと計算し、上述した計算式に当てはめて算出するのが大切です。

CFと利回りの違い

CFと利回りの大きな違いは、短期的なスパンで収益を計算するか、長期的なスパンで計算するかという点です。CFの場合は、1年間という短期的な単位で「手元にいくらお金が残る？」という点を算出します。

一方、利回りは「○○年で物件取得費用を回収できる」という長期的な視野になります。そのため、利回りが高くてもCFがマイナスになる年はあり、そうなるとその年の収支は赤字になるということです。

仮に、赤字になる年に手元にお金がなければ、必要経費を払えないという状況になります。そのため、「利回り」で長期的なスパンでの収益をチェックをしながら、「CF」の計算も忘れてはいけないのです。

マンション投資でCFをシミュレーション

次に区分マンション投資でCFをシミュレーションしてみましょう。CFのシミュレーションは以下の順番で行います。

年間にかかる経費項目を洗い出す
家賃下落と空室リスクを設定する
長期スパンでシミュレーション表を作成する

以下はあくまで一例なので参考程度に認識しておきましょう。実際は物件によって経費額や家賃下落・空室リスクは異なってきます。

今回シミュレーションするのは、上述した「年間家賃144万円（月12万円）、年間経費40万円、物件取得価格1,700万円」の物件です。仮に、ローン支払い額が年間で70万円と想定します。

年間にかかる経費項目を洗い出す

年間にかかる経費項目を以下と設定します。

不動産取得税（初年度のみ）
固定資産税・都市計画税（固都税）※
管理費・修繕積立金※
管理会社への手数料※
退去時の補修費用
設備入れ替え費用やリフォーム費用

上記をシミュレーション時に経費として反映させます。また、年間経費の40万円は（※）がついている経費を想定しています。また、今回のシミュレーションでは特別経費として、定期的にリフォーム費用と設備入れ替え費用を計上しています。

家賃下落と空室リスクを設定する

次に家賃下落と空室リスクンの設定です。これらのリスクは上述したように読めないリスクなので、不動産会社の営業マンと相談しながら設定しましょう。ここでは、1年で0.5％の下落、空室は年間で0.5か月として計算します。

長期スパンでシミュレーション表を作成する

上記を加味して作成したシミュレーションは以下の通りです。

年数	CF	家賃収入	臨時収入	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	8万円	132万円	0	70万円	40万円	20万円	不動産取得税
2年目	27万円	131万円	0	70万円	40万円	0	-
3年目	17万円	131万円	15万円	70万円	40万円	10万円	退去時の補修費
4年目	26万円	130万円	0	70万円	40万円	0	-
5年目	25万円	129万円	0	70万円	40万円	0	-
6年目	15万円	129万円	15万円	70万円	40万円	10万円	退去時の補修費
7年目	24万円	128万円	0	70万円	40万円	0	-
8年目	23万円	127万円	0	70万円	40万円	0	-
9年目	12万円	127万円	15万円	70万円	40万円	10万円	退去時の補修費
10年目	-8万円	126万円	0	70万円	40万円	30万円	リフォーム
11年目	21万円	125万円	0	70万円	40万円	0	-
12年目	10万円	125万円	15万円	70万円	40万円	10万円	退去時の補修費
13年目	20万円	124万円	0	70万円	40万円	0	-
14年目	19万円	123万円	0	70万円	40万円	0	-
15年目	-22万円	123万円	15万円	70万円	40万円	40万円	退去時の補修費・設備入れ替え
16年目	18万円	122万円	0	70万円	40万円	0	-
17年目	17万円	121万円	0	70万円	40万円	0	-
18年目	6万円	121万円	15万円	70万円	40万円	10万円	退去時の補修費
19年目	16万円	120万円	0	70万円	40万円	0	-
20年目	-15万円	119万円	0	70万円	40万円	30万円	リフォーム