アメリカを対象にした不動産投資信託「USリート」とは？特徴やおすすめ銘柄を解説！

アメリカの不動産投資信託市場は、凄まじい勢いで成長しており、各国の投資家から人気を集めてきました。高利回りでありつつも少額で始められるため、資産運用の選択肢として有力候補です。

しかし、投資先がアメリカと聞くと難しそうに思えますよね？

そこで、今回は不動産投資信託について、投資に必要な基礎知識を解説。アメリカ市場の特徴やおすすめ投資先をご紹介します。

そもそも不動産投資信託とは？

不動産投資信託は、1960年代にアメリカで誕生した金融商品。アメリカを対象とした不動産投資信託はUSリート、日本を対象とした不動産投資信託はJリートと呼ばれます。

名前の通り、投資信託と同様の仕組みによって成り立っており、以下のような構造になっています。

1.投資家が証券取引所を通じて不動産投資信託を購入する

2.投資家から集めた資金を使って「資産運用会社」が複数の不動産を運用する

3.不動産運用で獲得した利益を「分配金」として投資家に還元する

これら一連のプロセスにより、投資家は不動産投資信託を通じて不動産運用ができるのです。

特にアメリカは発祥地ということで、他の主要先進国よりもマーケットが大きく、世界の不動産投資信託市場において70％近くのシェアを誇ります。

不動産投資信託の魅力

不動産投資信託には、どのような魅力があるのかご存知ですか？

不動産投資信託の歴史は決して短くないものの、株式投資などと比較すれば認知度は非常に低いです。

そこで、まず不動産投資信託が投資対象として、どのような魅力を持っているのかご説明します。

広範囲の不動産に分散投資できる

分散投資はリスク管理の基本であるものの、実際に不動産を複数買い進めるのは容易ではありません。

しかし、複数の不動産を売買・運用する商品として「証券化」されている不動産投資信託なら、不動産投資信託を1口保有するだけで「分散投資」をしている状態になるのです。

これにより、十分にリスクを管理しつつ、少額から不動産市場へ投資できます。

個人投資家が扱えない大型不動産が運用できる

資産運用会社は収益性を高めるために、法人にニーズがあるオフィスビルや商業施設を扱います。

これらの売買金額は、どれも数億～数十億円規模。一般的な個人投資家には手が出せない、大型不動産ばかりを運用しています。

これにより不動産投資信託は、間接的に「大型不動産のオーナー」になれる投資方法として人気を集めているのです。

要注意！不動産投資信託のリスクとは？

投資を始めるのであれば、メリットだけでなくリスクも把握すべきでしょう。

この項では、不動産投資信託のリスクについてご説明します。

景気変動による分配金低下や値下げのリスク

景気が悪くなれば企業の事業利益は落ちこみ、結果として大型不動産の契約数は減少。法人を契約相手に迎えるオフィスビルや商業施設は、著しく運用成績を落とします。

こういった傾向が続けば、不動産投資信託は収益性の悪化により分配金を減額し、連鎖的に取引価格も下落してしまうのです。

長期目線で見ればマーケットが拡大しているとはいえ、景気の影響による値下げの可能性はあり、購入してから価格上昇を続ける保証はありません。

自然災害や火事による不動産損傷のリスク

不動産投資信託は証券化されている金融商品ですが、運用しているのは実物資産である不動産。当然ながら地震や台風、火事などあらゆる災害に巻き込まれる可能性があります。

不動産は分散投資によりリスク管理されており、部分的な被害に対しては強いものの、運用利益の中核となる不動産が大破すれば収益性は著しく低下するでしょう。

景気変動は往復する波のようなものですが、被災によるダメージは人為的にコストをかけて回復するしかありません。

為替変動により資産価値が目減りするリスク

国家間の通貨同士を交換するとき、「為替レート」という交換比率の基準が用いられます。

この為替レートの変動により生じるリスクが、一般的に「為替変動リスク」と呼ばれるものです。アメリカの不動産投資信託を運用するときには、この為替変動リスクに注意しなければなりません。

たとえば、アメリカの不動産投資信託を1,000ドル分買ったとき、為替レートが1ドル100円なら資産価値は10万円相当です。

しかし、同じ1,000ドル分の不動産投資信託を運用していても、為替レートが1ドル80円に変動すれば資産価値は8万円まで低下。アメリカ国内における価格は変わっていないのですが、日本円に直すと20％損失が生まれてしまっているのです。

なお、専門家でも為替レートの予測は難しいのですが、「為替ヘッジあり」と記載されている商品であれば、為替リスクを解消または軽減できます。

「為替ヘッジ」とは？

為替ヘッジは「為替予約」と呼ばれる仕組み、もしくは「為替変動を相殺する金融商品」を運用することで、為替変動による価格差を無効化する手段です。

国内情勢の悪化により発生するカントリーリスク

アメリカは世界有数の先進国であり、国内政治も安定しているため危険性は低いものの、日本より武力による問題に巻き込まれやすいのは事実。

内乱が発生したり、国内GDPが著しく低下したりして国内情勢が悪化すれば、アメリカを対象にした不動産投資信託は運用成績が落ち込みます。

アメリカの不動産投資信託が扱う不動産の種類

不動産投資信託が誕生地であるアメリカは、世界最大規模のマーケットを持っており、市場で扱われる不動産の種類は多岐にわたります。

この項では、アメリカの不動産投資信託に組み込まれている、主な不動産の種類をご説明します。

オフィスビル

アメリカはAppleやGoogle、IBMをはじめ世界的大企業が集まる経済大国。新たなビジネスチャンスを求めてアメリカに訪れる起業家も多く、「オフィスビル」の需要は長年高い水準を維持しています。

ただし、契約相手となる法人は不況時に経済力を失うため、景気が落ち込む時期は賃料設定を下げざるを得ません。短期スパンでの契約更新がメインであり、長期固定契約ができないため、運用成績は景気変動に振り回されやすい不動産タイプだといえます。

商業施設

ビジネスの中心地であるアメリカは「商業施設」の需要が高く、小売業者に賃貸する不動産はシェアの大部分を握ってきました。

ただし、購買機会をネットショッピングに奪われつつある昨今、アメリカに乱立するショッピングモールは徐々に必要性を失い始めています。

日本の市場ではオフィスビルに次ぐ高需要な不動産ですが、いまアメリカの商業施設は岐路に立たされている状況だといえます。

住宅

アメリカには日本のように「1つの家に住み続ける」という文化がなく、多くの世帯が生涯に数度の引越しを行います。そのため、アメリカの中古住宅市場は大きく、流動性は非常に高いのです。

これこそ、アメリカと日本の不動産投資信託における決定的な違い。売れ残りが賃料低下の連鎖を起こす日本国内とは異なり、アメリカでは住宅の値崩れが少ないため、日本人投資家が持つ「住宅系は儲からない」という感覚は通用しません。

物流施設

工業製品や食料品を保管庫として機能し、搬出作業をスムーズに進めるための設備を備えた不動産が「物流施設」です。

ひと昔前の物流施設といえば「暗い倉庫」の代名詞でしたが、現在は最新のテクノロジーが導入されたハイテク施設が多く、作業員が快適に働けるよう清潔感のある休憩スペースが設けられています。

近年は急速にネットショッピングが普及してきたため、今後さらに物流施設の需要は高まる見込み。ショッピングのオンライン化は、一過性ではなく長期的な傾向だと予測できるため、オフィスビルや商業施設に並んで大きな市場になると考えられています。

データセンター

自社内でサーバー環境を構築しない企業に代わって、ネットワーク機器を保有・運用する施設が「データセンター」です。

データセンターは安定して企業にサービスを提供できるよう、優れた耐震設計や廃熱構造が備わっています。また、火災時には機器のダメージを抑えつつ消火活動ができるよう、放水ではなく二酸化炭素や窒素系の消化ガスを使用。

停電時にも対応できるよう、蓄電池や非常用発電設備が設置されており、あらゆるトラブルを想定した管理環境になっています。

さまざまな分野のIT化が進むなか、今後ますます需要を伸ばすだろうと期待されており、アメリカで注目されつつある不動産タイプです。

インフラストラクチャー

空港や発電所、上下水道施設など、人々の生活を下支えする施設を「インフラストラクチャー」と呼びます。

インフラストラクチャーは現代社会と密接に関係しているため、景気や流行に需要が左右されづらく、安定利益が期待できる不動産タイプ。日本やヨーロッパでのシェアはわずかですが、近年アメリカの不動産投資信託市場では比率を大きく伸ばしています。

ヘルスケア施設

シニア住宅や医療用ビルなどを指す「ヘルスケア施設」は、高齢者社会の深刻化とともにアメリカ国内でも需要が高まり始めました。オフィスビルや商業施設に比べれば歴史は短いものの、着実に市場を広げつつあります。

高齢化社会の問題は根強く、景気や金利など一過性の要因ではないため、ヘルスケア施設は長期的に需要が期待できる不動産タイプだといえます。

アメリカの不動産投資信託を扱う金融商品

アメリカの不動産投資信託は成長率が高く注目されているものの、日本国内から直接投資する方法は限られています。

そのため、国内の証券会社で購入できる「アメリカの不動産投資信託を運用している投資信託（ETF）」を購入するのが一般的。

アメリカの不動産投資信託 ← 投資信託（ETF）← 投資家

上記のような構造になり、一見すると複雑に思えますが、投資家に求められるのは売買時の注文程度。一般的な投資信託と必要な手間は変わらず、投資信託の購入以降は資産運用会社が運用してくれます。

この項では、特に評価の高い「アメリカの不動産投資信託を運用している投資信託（ETF）」をご紹介します。

iシェアーズ 米国不動産 ETF

iシェアーズ 米国不動産 ETFは、多くの国内投資家から支持を集める投資信託の1つ。2000年に登場してから着実に運用成績を伸ばしており、現在は年4回ペースで分配金を還元しています。

まず、一般的な投資信託にありがちな、「タコ足配当」と呼ばれる悪質なトリックがないことが魅力。毎月分配型のように「運用利益＋元本」を分配して高利回りに見せかけることなく、賃料による運用利益から分配金を捻出しているため、元本が削られることはありません。

iシェアーズ 米国不動産 ETFは、バランスを重視した構成になっており、住宅やヘルスケア施設など賃貸需要が安定した不動産を運用基盤として設定。市場動向に影響されやすいオフィスビルや商業施設は、景気変動にあわせて比率が変わっているようです。

SPDR® ダウ・ジョーンズ REIT ETF (RWR US)

SPDR® ダウ・ジョーンズ REIT ETF (RWR US)も、投資家から根強く人気を獲得してきた投資信託の1つ。特に信託報酬の安さが評価されており、多くのサイト・ブログでアメリカ市場への長期運用に適した商品だと紹介されてきました。

オフィスビルや商業施設の比率が高く設定されており、経済成長の波が来たときは運用成績がグッと伸びると予想できます。

投資先の選定時にチェックすべき2つのポイント

投資信託の良し悪しを判断するとき、チェックすべきポイントは主に2つ。分配金や基準価額にばかり目を向けがちですが、これらの表面的な情報だけで購入候補を決めるのは早計です。

長期運用を前提に投資先を探すのであれば、「純資産総額」と「信託報酬」から確認していきましょう。

純資産総額

純資産総額は投資先の「規模感」をあらわす数値。主に「信頼性や人気度」を判断する指標として使われます。

上記のように投資先を判断できるので、同じような条件を持つ投資先を比較するときは、純資産総額が大きく上昇傾向にあるものがおすすめです。

信託報酬

保有期間中に支払い続ける信託報酬は、長期運用時に最大のコストになります。そのため、同程度の条件を持つ投資先であれば、できる限り信託報酬が安いものを選びましょう。

まとめ

アメリカの不動産投資信託は成長率が高いものの、いまだ国内での認知度はわずか。優れた投資先でありながら、多くの投資家は「米国不動産」というだけでハードルを感じてしまうのです。

しかし、不動産投資信託の魅力について知り、アメリカのマーケット特性を少し分析すれば、初心者でも運用は難しくありません。まずは一歩踏み出すことで、経済大国アメリカへの投資が素晴らしいものだと伝わるはずです。