実際どうなの？トラブル続出のサブリース制度をゼロから解説

不動産投資にはサブリースという管理方法があります。サブリースをすることで「空室リスクがなくなる」などのメリットがありますが、最近はサブリース会社の破綻なども目にするため、サブリースに良い印象を持っていない方も多いでしょう。

結論からいうと、サブリースは悪者にされがちですが、決してそんなことはありません。ただし、デメリットやリスクを理解した上で自分に合うかどうかの判断をする必要はあります。今回は、その判断ができるように、サブリースについて一から徹底的に解説していきます。

サブリースの仕組みを知る

まずは、サブリースの仕組みを知るために、以下の点を解説していきます。

• サブリースの概要
• サブリース契約の空室保証と家賃保証
• サブリース契約の空室保証と家賃保証
• サブリースは手数料がかかる

サブリースの概要

サブリースの概要を簡単に説明すると、物件のオーナーがサブリース会社と賃貸借契約を結び、その後にサブリース会社が第三者に又貸しするという仕組みになります。つまり、物件のオーナーからすると賃借人は一般個人ではなくサブリース会社ということです。

サブリースを行う流れ

具体的な流れは以下のようになります。

• オーナーがサブリース会社を選定する
• サブリース会社と賃貸借契約（マスターリース契約）を結ぶ
• サブリース会社と一般個人が賃貸借契約（サブリース契約）を結ぶ

上記のように、オーナーはサブリース会社の選定にはじまり、サブリース会社と契約を結びます。そのため、実際に入居する人とオーナーは関わり合いを持ちません。また、サブリース会社はサブリース事業を専門にしている会社もありますが、ディベロッパーがサブリース事業も行っているというパターンも多いです。

サブリースの受託要件

サブリース業者も全ての物件でサブリースを展開するわけではなく、受託する要件を設定しています。要件は会社によって異なりますが、多いパターンとしては「マンションなら新耐震で鉄筋コンクリート造」などのようなパターンです。築年数の古い物件や木造物件は、特に要件を確認した方が良いでしょう。

物件の管理と運用

サブリース会社は物件の管理・運用を行ってくれます。具体的には以下の業務です。

• 入居者募集
• 内見の案内
• 契約行為全般
• 退去の立ち合い
• 補修会社の手配・立ち合い

色々なパターンがありますが、基本的にはサブリース会社は通常の管理会社のように上記のような業務も行います。また、管理会社は別で委託して、一般個人との契約だけをサブリース会社に依頼することもあります。

サブリース契約の空室保証と家賃保証

空室保証とは、オーナーがサブリース会社に毎月一定額を支払うことで、サブリース会社が一般個人を賃付けできなくても、サブリース会社がオーナーへ賃料支払うことです。

つまり、一般個人が賃貸していない空室状態でも、オーナーは賃料収入を得られるということになります。サブリースといえば、この空室保証を指すことが一般的です。

ここでややこしいのが「家賃保証」という言葉です。家賃保証はサブリース契約の空室保証という意味で使われることもありますが、保証会社に家賃を保証してもらうという意味もあります。

保証会社という意味合い

仮に保証会社という意味合いで家賃保証という言葉を使っている場合、それは空室保証のサブリースとは違い空室時は保証しません。保証会社とは保証人の代わりなので、賃借人が家賃を滞納したときに賃料を立て替えるのが役割です。

つまり、分かりやすくいうと一般的なサブリースが「空室保証」なのに対し、保証会社は「滞納保証」となります。サブリースではなく通常の契約形態では、滞納のリスクヘッジのため、保証人NGで保証会社必須とすることもあります。

保証会社を付ける場合は、保証会社が賃借人の年収や過去の延滞状況をチェックし、その審査に通らないと保証会社を付けることはできません。仮に審査に落ちれば、保証会社なしで契約するかどうかをオーナーが判断します。

サブリースと保証会社の違い

サブリースと保証会社の違いは、前項の「空室保証か滞納保証か」という点以外に、オーナーの費用負担があります。後述しますが、空室保証のサブリースの方がオーナーの費用負担は大きく、保証会社への負担金は賃借人に請求できるので、実質は0円で利用可能です。

サブリースは手数料がかかる

上述した、サブリース（空室保証）、保証会社（滞納保証）、そして通常の契約形態の3種類に関して、手数料などをまとめたのが以下の表です。

手数料の違い

一般的な契約形態は、賃付けを含む管理業務を管理会社に任せるだけなので、管理会社には家賃の5％程度の費用を毎月支払うだけです。一方、サブリースは空室保証なので家賃の10％～20％と、サブリース会社に支払う費用が高額になります。

仮に、家賃10万円の物件を所有しているとします。通常の管理形態であれば、毎月5％の5千円を管理会社に支払います。一方、サブリースの場合（15％と想定）は1.5万円をサブリース会社に支払うことになるのです。

ただ、仮に空室が1か月あれば通常の管理形態だと年間で10万円の家賃収入減となり、サブリースにはそれがない点がサブリースのメリットになります。

初期費用の徴収

また、敷金・礼金・更新料の受け取りも、取り決めによってサブリース会社が徴収するパターンが多いです。敷金は補修費用に充てて余ったら賃借人に返還しますが、礼金と更新料はそのままオーナーの収入になります。

そのため、仮にすべてサブリース会社が徴収するのであれば、さらにオーナーの収益は減るということになります。

サブリースのメリット

サブリース仕組みが分かったところで、次にサブリースのメリットである以下を解説します。

• 空室リスクの回避
• 滞納リスクの回避
• 管理の手間がかからない
• 確定申告が楽
• 入居者とのトラブルがない
• 融資がつきやすい

空室リスクの回避

まずは、これまでも何度か出てきますが、空室リスクを回避できるという点が一番のメリットでしょう。不動産投資で最大のデメリット＆リスクは空室になることであり、空室になると収支が大きく悪化します。その点をカバーしてくれる点はサブリース最大の魅力です。

空室リスクがないということは収益が安定しているので、手持ち資金も減りにくいです。たとえば、不動産投資ローンの支払いが月々9万円あり、それを家賃収入の10.5万円から捻出していたとします。通常であれば、月々9万円のローンを支払っても手元に1.5万円が残ります。

しかし、空室だと家賃収入が手に入らないので、9万円を手持ち資金から支払う必要があるのです。サブリースは、単に空室時も家賃収入がもらえるだけでなく、手持ち資金を減らすリスクも小さくなるので、家計の収支も安定します。

滞納リスクの回避

また、空室リスクと同じくらいのリスクに滞納リスクが挙げられます。家賃の滞納リスクは、場合によっては空室リスクよりも厄介です。というのも、家賃を滞納しているということは、賃借人が経済的に厳しい状況に追い込まれている可能性があります。

つまり、賃借人からすると、今の家を退去しても次に行く当てがないということです。そのため、家賃を滞納しているにも関わらず家に居座られるリスクがあり、そのような賃借人を強制退去させるのは非常に難しいのです。

賃借人は、賃借人に有利な借地借家法に守られているので、家賃を滞納しているときでさえ、退去費用をオーナーが支払って退去してもらうことさえあります。しかし、サブリースの場合はそれらの全てはサブリース会社の責任なので、オーナーにその負担が降りかかることはありません。

管理の手間がかからない

上述したように、サブリース会社は管理全般も行います。また、前項のように賃借人とトラブルになった場合でもサブリース会社が処理してくれます。通常の管理でも、管理会社は契約行為を主導したり、問い合わせ窓口になったりしてくれますし、賃借人とのトラブルを処理するのも管理会社の業務です。

しかし、通常の管理の場合、あくまで賃借人と賃貸借契約を結んでいるのは、管理会社ではなくオーナーになります。そのため、トラブルが悪化すれば、結局はオーナーが費用負担などの対応を迫られるのです。

サブリースの場合は、サブリース会社が賃貸借契約を結んでいるので、そのような煩わしいことが一切ないという点がメリットになります。

確定申告が楽

不動産投資では、家賃収入があるので不動産所得に税金がかかります。不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算され、それらは自分で確定申告書類をつくり税務署に提出しなければいけません。その上で税金を確定し納税するという流れです。

通常の管理

仮に、7部屋の一棟アパートを運営していた場合、その7部屋で家賃額も違いますし、かかった経費も異なります。

ある部屋では家賃6万円で別の部屋では7万円・・・そしてある部屋では補修費用が5万円かかり、別の部屋ではクロスの貼り換え費用が4万円・・・などのイメージです。

通常だと、これらは1部屋ごとに不動産所得を計算し、申告する必要があります。

サブリース

一方、サブリースの場合には、あくまでサブリース会社一社との契約なので、所得の計算が非常に楽なのです。確定申告は税理士に依頼することもできますが費用がかかります。

サブリースであれば自分で確定申告を行うのも楽なので、報酬を支払わなくて済むというメリットにもつながります。

入居者とのトラブルがない

上述した「滞納」時にもいったように、入居者とのトラブルは賃貸借契約を結んでいるサブリース会社が全て処理します。入居者とのトラブルは意外と多く、以下のようなトラブル事例があります。

• 上階の人の音がうるさいから何とかして欲しい
• 家賃が高いので下げて欲しい
• 共用部が汚すぎる

このようなトラブルがオーナーまで行き届けば、貴重な時間だけでなくお金も無駄にするかもしれません。

融資がつきやすい

また、意外と盲点なのは融資がつきやすいというメリットです。というのも、金融機関が投資物件の融資審査をするときは、借入者の年収や年齢など以外に「物件の収益性」もチェックします。サブリースは空室保証なので、収益性が高いと判断され融資が付きやすいというわけです。

たとえば、区分投資をするときにマンションの一室を購入する予定だとします。その際、サブリース会社に見積もり依頼をして、どのくらいの賃料・手数料になるかを算出しましょう。そして、物件購入後にサブリース契約を結ぶという前提で融資の審査をすれば、審査には通りやすくなります。

もちろん、融資の実行（物件の引渡し）の後であれば、サブリース契約を解除しても問題はありません。ただ、金融機関と約束した以上はサブリース契約を一度は結ぶのがマストになります。

サブリースのデメリット

一方、サブリースのデメリットは以下の点です。

• 収益が落ちる
• 賃料改定を行う
• 免責期間がある
• 修繕費用の負担
• 入居者を選別できない
• サブリース業者の倒産リスク

収益が落ちる

やはり最大のデメリットは収益が落ちるという点でしょう。上述したように、サブリース会社、もしくは物件によって家賃の20％程度の手数料がかかってきます。つまり、通常の管理（手数料5％想定）で満室稼働しているときよりも、収益は15％も落ちているということです。

仮に、年間60万円の収益であれば9万円の下落であり、これは非常に大きな数字です。メリットである空室リスクがゼロという点とこの手数料が高いという点を天秤にかけて判断しましょう。

また、上述したように、取り決めによって礼金・更新料もサブリース会社が徴収するという点も、収益が落ちる大きな要因といえるでしょう。

賃料改定を行う

サブリース契約を謳う会社は、「20年間家賃保証」などをセールストークにすることが多いです。しかし、これは「契約内容によっては20年間空室になっても家賃は保証します」という意味です。つまり、家賃の金額は変わる可能性があるというになります。

よく「同じ賃料を20年間保証する」と勘違いしている人が多いのですが、サブリースの場合は少なくとも2年に1回のペースでは家賃改定は必ず行います。

また、借地借家法で賃借人は減額請求が認められており、サブリース時の賃借人はサブリース会社です。そのため、サブリース（正確にはマスターリース）契約の期間中であろうと、サブリース会社から家賃の減額請求をされることもあります。

免責期間がある

サブリース契約の場合は、家賃保証に免責期間を設けていることが多いです。免責期間とは、サブリース会社が家賃保証をしない（免責される）期間のことであり、一般的には契約を締結してから1～2か月間は免責とします。

というのも、サブリース会社も一般個人を賃付けしなければいけないので、その賃付けに1～2か月は時間がかかり、その猶予期間として免責期間を設けるということです。そのため、ただでさえ手数料を支払うことで収益が落ちるのに、免責期間によってさらに収益が落ちてしまうのです。

修繕費用の負担

サブリース会社はあくまで「管理業務全般も行ってくれる賃借人」に過ぎないので、物件の原状回復費用や修繕費用に関しては基本的にオーナーが負担します。これもサブリース会社が負担すると勘違いしている人が多いので気を付けましょう。

入居者を選別できない

また、サブリース会社が一般個人に又貸しするので、実際に入居する人をオーナーは選別することはできません。通常の物件であれば、プロフィール的に賃貸借契約を結ぶかどうかはオーナーが決められますが、サブリースの場合はサブリース会社が決めます。

このデメリットは、室内が劣化する可能性があるということです。たとえば、素行が悪そうであったり、態度があまりに悪かったりする入居者を、通常であれば契約しないと判断することもできます。しかし、サブリース会社は賃付けすることが一番の目的なので、そのような人とも契約するかもしれません。

そうなれば、部屋の使い方が悪く、部屋が劣化してしまう可能性があります。前項の通り、その補修費用はオーナーが支払いますし、補修したとしても資産価値は低下するリスクがあります。

サブリース会社の倒産リスク

次のデメリットは、サブリース会社の倒産リスクです。これは、先日倒産したスマートデイズ社を例に解説します。

スマートデイズの事例

スマートデイズとは、「かぼちゃの馬車シリーズ」というシェアハウスを運営していた会社です。この会社はサブリース形式をとっており、オーナーにシェアハウスを建築してもらい、そのシェアハウスを全戸サブリースしていました。

つまり、スマートデイズが賃付けをして、仮に賃付けできなくてもオーナーに賃料を支払うということです。しかし、結局思ったように賃付けすることができず、資金繰りに悪化しました。そして、結局オーナーへ未払いの賃料を残したまま倒産してしまったのです。

オーナーは、何か月かの未払い賃料の分だけ損失を受け、その額は100万円以上にのぼる被害者もいたそうです。

倒産した原因

倒産した原因は事業拡大ですが、その引き金になったのはスルガ銀行の不正融資です。スルガ銀行は借入者（物件オーナー）の資産を水増しして、無理やり融資の審査を通していたことが分かったのです。

これによって、本来は資金的にシェアハウス建築できない人がシェアハウス運営をできてしまい、物件が加速的に増えました。しかし、結局増えすぎた物件の賃付けを行えずに破綻になってしまったのです。

このように、サブリース会社は空室でも賃料を支払う必要があるので、賃付けができなければ倒産するリスクがあります。そして、倒産することでスマートデイズのように未払い賃料が発生することで、オーナーは金銭的な被害を受けることがあるのです。

サブリースで失敗しないコツ

さて、ここまででサブリースのメリット・デメリットを理解できたと思います。では、実際にサブリースで物件運用するときには、どのようなコツがあるのでしょうか？

この章では、以下のようにサブリースで失敗しないためのコツを解説します。

• 収益性の高い物件を選ぶ
• 金利上昇シミュレーションをしておく
• サブリース業者をよく見極める

収益性の高い物件を選ぶ

これはサブリースというよりは不動産投資の基本になりますが、収益性の高い物件を選ぶことです。物件選びにおいて、サブリースで運用するときは特に以下の点を意識しましょう。

• 資産価値の高いエリア
• 競合過多ではない

上記は全て「家賃下落が小さい」という物件です。投資物件には、「価格が安く資産価値の低い物件を購入して何とか賃付けして回す」と「価格が高く資産価値の高い物件を購入して余裕で回す」という2パターンあります。サブリースの場合は後者を選択します。

なぜなら、サブリースの場合は手数料の支払いなどで収益性が低くなるので、さらに家賃が下落することは避けなければいけないからです。そのために、上記を意識して家賃の下落リスクが小さい物件を選びましょう。

資産価値の高いエリア

資産価値の高いエリアで分かりやすいのは、ターミナル駅などのメジャーな駅が最寄りなことです。やはり駅の力は強く、そのままエリアの不動産価値になるといっても良いほどです。

そのようなエリアの物件は高いですが、上述したようにサブリースは「価格が高く資産価値の高い物件を購入して余裕で回す」ことを意識しましょう。

競合過多ではない

また、家賃の下落要因の1つに、競合物件が多いことが挙げられます。前項のようなエリアは競合物件も多いですが、注意点は「建て替えが起きそうな建物や土地があるか？」です。たとえば、築年数の古い低層物件が多ければ、その物件が高層の住居に建て替えられるかもしれません。

そうなると、新築の賃貸物件が新たにでき、競合が多くなります。それは空き地が近くにあるときも同じです。これらの点を加味し、競合過多ではないエリアを選びましょう。

金利上昇シミュレーションをしておく

サブリースで物件運用するときは、通常の物件運用時よりも金利上昇シミュレーションを念入りに行いましょう。というのも、不動産投資における支出で、最も高額になるのは圧倒的にローン支払い額だからです。

つまり、手数料が高く収益が悪化しやすいサブリースは、金利上昇によるローン支払い額上昇のリスクが大きいというわけです。特に、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、3％前後に設定している銀行が多いです。

そのため、元々住宅ローンよりもローン支払額が多いという点も、金利上昇シミュレーションを行う大きな理由になります。

サブリース会社をよく見極める

さきほど紹介したスマートデイズのようにならないよう、サブリース会社をよく見極めましょう。上述したように、サブリース会社によって手数料が異なりますので、その手数料率だけに注目しがちです。しかし、手数料率だけでなく、その会社の実績と業績をチェックすべきです。

実績の確認

実績に関しては、過去サブリース物件を何物件運用してきたかをヒアリングしましょう。その運用実績によってノウハウが異なります。ただ、スマートデイズも運用件数は多かったので、サブリース事業をどのくらいの期間行っているかも重要です。

仮に、短期間でサブリース物件を急激に増やしているのであれば、スマートデイズのように経営が悪化する恐れがあります。

業績の確認

次に業績を確認しましょう。上場会社であれば開示してあるIR情報を見ましょう。IR情報には色々記載がありますが、主に以下を見れば業績の良し悪しが分かります。

• 売り上げの伸び
• 経常利益の伸び
• 有利子負債
• 現金など

売上の伸びによって会社規模が分かります。ただ、いくら売り上げが伸びていても利益が出ていなければ意味がないので、経常利益の伸びも合わせてチェックしましょう。ここが赤字だと危険です。次に、有利子負債と現金を確認します。

不動産会社で有利子負債が多すぎると危険であり、それを上回る現金がないとキャッシュフローが厳しいです。上記はIRを見ても分からなければ、会社四季報を見ればすぐに分かると思います。

まとめ　　

このように、サブリースの仕組みはそう単純なものではなく、デメリットやリスクがあるのも事実です。しかし、大事なことはそのデメリットやリスクを理解し、自分に合っているかどうかを確かめることです。「サブリース＝悪」という風潮がありますが、サブリースの一端だけをみた情報に踊らされてはいけません。

サブリースには「空室リスク」という不動産投資の最大リスクをヘッジできるメリットもあり、入居者トラブルのリスクもありません。これらを理解した上で、サブリースを利用するかは総合的に判断するようにしましょう。