サブリース契約でなぜ揉める？トラブルの原因になる問題点を徹底解説

大手企業への集団提訴や詐欺まがいな手法が話題となり、大きな社会問題として取り上げられたサブリース契約。

今後、同じような事例を繰り返さないためには、オーナー自身がサブリース契約に関する知識を身につける必要があると言えるでしょう。

そこで今回は、サブリース契約のメリットやデメリットとともに、どのような基準でサービスの可否を判断すれば良いのかご説明します。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、オーナーの所有物件をサブリース会社が借り上げ、代わりに運用しつつ入居者へ「転貸」する仕組みです。入居者は家賃をサブリース会社へ支払い、サブリース会社は受け取った家賃のなかから「家賃保証」として設定された金額をオーナーに支払います。

一般的な不動産運用と大きく異なるのは、賃貸借契約の組み合わせです。

通常であれば直接オーナーと入居者が賃貸借契約を結ぶ形式となりますが、サブリース契約の場合は「オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者」のように二重に契約を結ぶことになります。

これにより入居者管理や確定申告など、オーナーの負担になる業務が削減できる点がメリット。しかし、法律上ではオーナーがサブリース会社より不利な立場になるなど、二重契約が原因となり発生するトラブルもあります。

そのため、サブリース契約の実情を知らないまま利用を決めるのは危険です。サブリース契約には、具体的にどのような特徴があるのでしょうか？

確認しておきたいサブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約が原因であるトラブルが広く認知され、賛成派と反対派はそれぞれ極端な意見を発信するようになりました。専門家や投資家の意見に耳を傾けることは大切ですが、他人の意見に流されないマインドはオーナーにとって重要。

なぜなら、サブリース契約をめぐるトラブルの被害者は、デメリットを知らないまま業者の営業トークを信頼したオーナーが多いからです。この項では、サブリース契約の「良し悪しを判断する材料」となるメリットとデメリットをピックアップしました。

サブリース契約のメリットとは？

社会問題として取り上げられるほど利用者が多かったことから、サブリース契約はオーナーにとって魅力的な内容であったのは明らか。1つのサービスを判断するためには、まず利用者のメリットとなるポイントに注目する必要があります。

サブリース契約のメリットには、どのようなものがあるのでしょうか？それぞれ順番にご紹介します。

契約内容にしたがって家賃を保証してもらえる

サブリース契約の代表的なメリットとして「家賃保証」が挙げられます。これは契約内容に記載されている条件を満たしていれば、空室期間も設定された金額がオーナーに支払われるというものです。

不動産投資における最重要課題は「継続的に賃料収入を確保すること」であるため、家賃保証の仕組みは多くのオーナーにとって魅力的だと言えるでしょう。

物件管理の手間が削減できる

サブリース契約を利用すると、物件のオーナーに代わりサブリース会社が物件運用をおこないます。

集客や入居希望者の面談はもちろん、家賃滞納時の集金や入居者同士のトラブルなど、時間や手間が必要なあらゆる業務に対応。サブリース会社とのやり取り以外、オーナー自身の業務はほとんどありません。

ノウハウがなくても自動的に空室リスクが対策されるため、物件管理に不安があるオーナーにとって非常に魅力的なサービスだと言えます。

確定申告の帳簿付けが容易

複数の部屋をオーナー自身が運用する場合、確定申告の際に所有している部屋ごとに家賃の申告が必要です。しかし、サブリース契約ではオーナーとサブリース会社の「1対1での契約」となるため、確定申告時に必要な帳簿付けの手間が少なくなります。

入退去のたびに支出が発生し、所有する部屋が増えるほど膨大な計算をこなす必要があるため、それらの作業を省略したいオーナーにとって大きなメリットだと言えるでしょう。

サブリース契約のデメリットとは？

社会問題として取り上げられた背景には、オーナーがデメリットを把握していなかった側面がありました。どのような素晴らしいサービスであっても、メリットの裏側にはデメリットがあるものです。

この項では、一般的に知られているサブリース契約のデメリットをご紹介します。

不動産収入を最大化できない

サブリース会社により違いはあるものの、家賃保証としてオーナーに支払われる金額は「賃料の70～80％」が平均的な数値です。つまり所有物件がすべて満室でも、全体の20～30％が空室である状態と同程度の収入しか得られません。

敷金や礼金などもサブリース会社が受け取るため、不動産収入を最大化したいオーナーには不向きなシステムです。

入居者はサブリース会社が決める

入居希望者の面談を代行してもらえる点はメリットであるものの、オーナーの意向に関係なく入居者を取り込むことはデメリットにもなりえます。なぜなら、サブリース会社は家賃保証を約束しているため売上を伸ばす必要があり、人柄や職業などに不安が残る場合でも入居を決める可能性があるからです。

入居者同士のトラブルはサブリース会社が対応するものの、入居者や近隣住民のあいだでネガティブなイメージが広まるのは中長期目線での物件運用に悪影響をもたらします。

不動産運用のノウハウが学べない

不動産投資に関わる多くの業務をサブリース会社が代行するため、オーナー自身にはノウハウが蓄積されません。

どこかのタイミングで運用を経験しなければ、不動産投資を続けているあいだは常にサブリース会社に頼ることとなります。

先述したように、サブリース契約では不動産収入が最大化できないため、効率的に資産形成を進めたいオーナーにとって最適な選択ではありません。

サブリース会社が倒産する可能性がある

サブリース会社も1つの企業であるため、経営不振により倒産する可能性はあります。このとき、オーナー自身にノウハウが蓄積されていない状態であれば、すぐさま別のサブリース会社を探さなければいけません。

たとえ契約先がすぐに見つからないとしても、オーナーの意思で入居者を退去させることは法律により難しいです。そして、倒産した会社から未払金を回収できる可能性も高くはありません。

これまで避けてきた面倒な業務を一気にこなす必要があり、立て直しにも時間や手間が大きくかかる最悪のケースと言えます。サブリース会社が必ず倒産するわけではありませんが、契約前に想定しておいた方が良いデメリットの1つです。

トラブルの原因になるサブリース契約の落とし穴

先述したデメリットが、オーナーの損失を招いた事例は多くあります。しかし、実際にトラブルへと発展したケースには、利用者が見落としがちなサブリース契約の落とし穴とも言える隠れた要因がありました。

この項では、多くのトラブルに発展した「気付きづらいデメリット」についてご説明します。

契約期間の途中に賃料見直しがある

サブリース契約では「30年一括借り上げ」などのフレーズを強調し、契約時の家賃保証額が長期的に継続されるような文言が宣伝で使用されます。

ここで注意すべきなのは「借り上げ期間中の家賃保証額は定期的に減少する」という、表には強調されないデメリットです。

サブリース会社によって契約内容に違いはありますが、その多くが「10年間は当初設定した家賃が保証されるものの、それ以降は2年ごとに賃料見直しをおこなう」といった形式となっており、11年目から大幅に家賃保証額が下げられるといった問題が報告されています。

融資による借り入れで物件を購入している場合は、返済が追いつかずにマイナスを計上するケースも多々。2015年にはNHKが放送する「クローズアップ現代*¹」でも社会問題として取り上げられました。

*¹ 出典：（NHK「[アパート建築が止まらない　～人口減少社会でなぜ～）

免責期間は家賃が保証されない

賃料見直しと同様に、多数のトラブルを招いた仕組みとして「免責期間」が挙げられます。これは空室が発生してから一定期間、サブリース契約による家賃保証が不適用になるという制度です。

たとえば、契約内容により免責期間が2ヶ月に規定されていた場合、空室の発生から2ヶ月のあいだは契約対象の物件からの収入がゼロになります。免責期間はサブリース会社によって規定が異なり、これが長いほどオーナーにとって不利な契約だと言えます。

全体的に1～3ヶ月に設定している会社が多いものの、交渉次第で短くなるケースも報告されており、契約前の段階で免責期間をどれだけ有利に交渉できるかが重要です。

サブリース解約時に違約金が発生する

法律上ではサブリース会社に物件を賃貸している扱いとなるため、借地借家法によりオーナーの立場は借主より不利になります。

これにより、オーナー側が任意のタイミングで契約を解消したり、物件を売却したりといった取引は困難。多くの場合は、数か月分の家賃に相当する「解約違約金」を支払わなければ契約を解消できません。

一方で、サブリース会社は優位な立場にあるため、運用が思わしくなければ一方的に解約を通告する可能性があります。これは契約内容に「中途解約をしない」という条件が記載されている場合でも、契約より強制力のある法律を持ち出すことで覆ってしまいます。

現状ではサブリース契約に関する法制度が整っておらず、これらの問題からオーナーを保護する手立てはありません。そのため、サブリース会社から受ける一方的な要求は「拒否が難しいもの」として認識しておくべきでしょう。

修繕やリフォーム工事費はオーナーの負担

サブリース会社に物件運用を代行してもらう場合、オーナーは所有物件に対して劣化状況の把握がおろそかになりがちです。そして、サブリース契約は多くの業務を代行してくれるものの、修繕やリフォーム工事費までは負担しません。

そのため、オーナーが予期しないタイミングで、修繕やリフォーム工事費が求められる可能性もあります。内装工事であっても修繕の内容次第で費用は十数万～数百万円にのぼり、外装塗装になれば安価なアクリル系樹脂を使用しても50坪あたり100万円以上が一般的な相場費用です。

修繕やリフォーム工事一度にまとまったの資金が必要となるため、オーナーの財務状況に与える影響は多大。修繕やリフォーム工事の必要性はサブリース会社が判断することから、金銭的なトラブルの原因となりやすいのです。

また2017年には、オーナーが修繕費を支払っている事実がありながら、契約通りの内容で修繕が実施されていないことが発覚し、大手企業が集団提訴される事態が発生しました。

物件の劣化状況に対する判断は難しく、さらにサブリース会社と提携する業者が割高な費用を請求するなどの問題から、修繕やリフォーム工事をめぐってオーナーを悩ませるトラブルは尽きないようです。

一般管理契約とサブリース契約の違い

サブリース契約に似た仕組みとして「一般管理契約」というものがあります。これは不動産管理会社が、オーナーが本来おこなう業務を代行してくれるというものです。一般管理契約によって任せられる内容は以下の通り。

・クレーム対応 ・退去時の立ち会い ・補修点検や共用部分の掃除 ・入居者の募集や更新、解約手続き

主にこれらの日常業務を、オーナーに代わって対応してくれます。サブリース契約では、サブリース会社が主体となって物件運用を進めますが、一般管理契約ではあくまでオーナの補助という立ち位置です。

手数料はサブリース契約より少ないものの、家賃保証がないという点には要注意。一方で、オーナーと入居者の直接契約となるため、敷金・礼金がオーナーの収入になるというメリットもあります。

改めて、一般管理契約がサブリース契約と異なる点をまとめると以下の通りです。

家賃保証がなくオーナー自身による空室対策が必要

一般管理契約では家賃保証がないため、空室であれば収入はありません。入居率の維持はオーナー自身の働きが必要であるため、空室への対策を考えなければならない点はサブリース契約に劣ると言えます。

しかし、賃料見直しや中途解約など想定外の対応に追われることはなく、投資計画を安定して進められる点はメリットです。また、修繕やリフォーム工事もオーナーの判断でおこなえるため、入居率と財務状況をもとに任意のタイミングで実施できます。

満室状態での収入はサブリース契約時より多い

一般的にサブリース契約の手数料は家賃の20～30％前後であるため、満室状態が続いている場合は設定された家賃70～80％がオーナーへの限度収入額です。一方、一般管理契約では手数料が10％以下であるケースが多いため、満室状態での収入額は大きく異なります。

物件自体に魅力があり継続的な需要が見込めるのであれば、一般管理契約の方が多くの利益をあげやすいと言えます。

直接オーナーと入居者が賃貸借契約を結ぶ

サブリース契約では、サブリース会社が借地借家法によって法律的に守られていました。そのため、オーナー側は不利な条件を突きつけられるケースがありましたが、入居者との直接契約であれば物件運用をめぐるトラブルは発生しづらいと言えます。

賃料設定も自己判断で決められるため、物件運用に関する自由度はサブリース契約よりも高いです。

また入居者を自由に選べるため、オーナーが希望する人柄や職業の持ち主と契約できる点もメリット。面談時のコミュニケーションで信頼関係を築くことで、入居後のトラブルや要望にも対応しやすいです。

サブリース契約で失敗を防ぐための方法

サブリース契約には、オーナーにとってのメリットが多い反面、致命的な損失を生むネガティブな部分も多くありました。

一度契約すれば中途解約することは難しいため、リスクをおさえられるよう契約前に注意すべきポイントをご説明します。

契約内容を確認・理解する

トラブルには説明不足が原因であるものも多いため、リスクやデメリットを解説しない担当者を信用するのは危険だと言えます。しかし、オーナー自身にサブリース契約の知識がそなわっていなければ、担当者の解説が十分か不十分であるのか判断を下すことは難しいです。

そのためネット公開されている基礎知識や公的資料を参考に、オーナーにとって不利な条件にはどのようなものがあるのか、実情を把握しておくことをおすすめします。特に、賃料見直しの期間や中途解約時の違約金、免責期間の長さなどは重要なチェックポイントです。

長期間一括借り上げを強調し、あたかも家賃が長期間同額で保証されるような解説。1～3ヶ月を超えるような平均以上の免責期間など、オーナー側に不利な条件を伝えないまま契約を進めようとする場合は危険です。

需要の少ないエリアでの新築建設は危険

需要の少ないエリアに新築を建設するよう勧められ、築年数経過にともなって家賃保証が大幅に低下する事例は、サブリース契約における代表的なトラブルの1つです。

このトラブルは、主に「サブリース事業以外に建設業もおこなう会社」によって引き起こされてきました。

家賃保証を頼りに継続収入が得られると説得され、オーナーはサブリース契約を前提に新築物件を購入。サブリース会社は新築建設により大きな売上を発生させ、賃料見直し時に家賃保証額を下げれば利益の最大化が可能です。

こうして、建設業としての利益を優先させるサブリース会社の方針により、新築建設を勧められたオーナーは収入低下に苦しみます。低すぎる家賃保証額を理由に中途解約を申し出れば違約金が発生し、解約後は需要が少ないために入居率の維持が困難。

空室リスクが高いエリアでは売却も難しく、安価で買い手を見つけるか低収入のまま継続運用するほかありません。

サブリース契約が本当に必要なのか検討する

サブリース契約は不動産業界が抱える大きな社会問題であり、そのリスクは消費者庁が大々的に注意喚起するほど。サブリース会社との契約以前に、本当に利用する必要があるのか再度考えてみることも大切です。

「自主管理に対する不安の原因はどのようなものか」、「一般管理契約や空室保証の利用では不十分なのか」といった運用方法の見直しで、サブリース契約を利用しない方法が見いだせる可能性があります。

信頼できるサブリース会社を探す

すべてのメリット・デメリットを踏まえたうえで、サブリース契約を利用決めたのであれば「信頼できるサブリース会社」を探してみましょう。

特に重要なポイントは以下の4つです。

・実績を公開しているか ・契約内容の説明はオーナーに配慮したものか ・契約後に入居者や運営費用の内訳を開示してくれるのか ・サブリース事業以外に収入源となるビジネスをもっているのか

実績の公開や情報の開示は、オーナーの目が届かない部分における不正への圧力になります。契約中にトラブルの予兆を早く察知するためにも、費用の内訳を公開してくれるサブリース会社が理想的です。

また、4つ目のサブリース事業以外の収入源とは、先述した建築業を指します。当然ながら、複数事業をもつサブリース会社が決まって悪質だとは限りませんが、報告事例からサブリース事業を利用してメイン事業の売上を伸ばす事実があることは事実。

サブリース契約を前提とした需要の少ないエリアは、安易に投資すべき対象ではないと忘れてはいけません。

まとめ

今回はサブリース契約のメリットやデメリット、失敗を未然に防ぐためのポイントをご説明しました。

多くのトラブルは説明不足が原因であり、なかには悪意をもってサブリース契約を勧める業者がいることも事実であるため、資産を守るためにオーナー自身も知識を身につける必要があります。

所有物件が少ない期間は自主管理、時間と手間が足りなければ一般管理契約を利用するなど、低リスクで必要な費用が少ない方法から順番に実践することをおすすめします。