簡単解説！不動産投資で借金がメリットになる8つの理由
「借金」と聞くと、あまり良いイメージを持たない人も多いでしょう。できれば借金をしたくない…最悪の場合は自己破産に追い込まれる…のようなネガティブなイメージを持っている人もいると思います。しかし、実は不動産投資における借金はメリットになり得るポイントもあります。
今回は、そんな「不動産投資で借金がメリットになる8つの理由」を解説していくので、「借金＝ネガティブなイメージ」でない点を確認してください。この記事を読めば、不動産投資における借金はネガティブなイメージどころか、むしろ借金することで得していることが理解できると思います。
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目次
不動産投資における借金とは何か？
不動産投資で「借金」がメリットになる理由を解説する前に、そもそも不動産投資における借金とは何か？という点を解説します。不動産投資における借金は「融資」であり、実際に不動産投資をする人は融資を利用して物件を購入する人が大半です。
現金で物件を購入する人は相続税対策で現金を手元から減らしたい人くらいで、残りの人のほとんどは融資を受けて物件を買うといっても過言ではないでしょう。
「借金」と聞くとネガティブなイメージを持つかもしれませんが、融資には厳格な審査があり、金融機関も誰でも良いから融資しているわけではありません。
理由1：レバレッジ効果が高くなる
ここから、本題である「不動産投資の借金（融資）がメリットである理由」を解説していきます。まず1つ目の理由は、融資によってレバレッジ効果が高くなるという点です。不動産投資はレバレッジ効果が高い投資ですが、それは不動産投資の最も大きな魅力といえるでしょう。
レバレッジ効果とは何か？
そもそも、投資の世界でいうレバレッジ効果とは、「小さい資金で大きな資産を取得すること」です。金融機関や借入者によりますが、融資を受けることで自己資金の数倍～10倍ほどの資産を取得することも可能です。
ここまでレバレッジ効果の高い投資はあまりないので、投資の中でも不動産投資はレバレッジ効果の高い投資といえます。
不動産投資のレバレッジ効果は桁違い
たとえば、不動産投資と並ぶメジャーな投資として、株式投資や投資信託の取得、そして国債の取得などがあります。しかし、この中でレバレッジ効果があるのは、株式投資と投資信託の一部である「上場投資信託」だけです。
市場に上場している商品であれば、証券会社から資金を借りて株を取得する「信用取引」を利用することができます。しかし、それでも3倍程度のレバレッジ効果であり、不動産投資のレバレッジ効果には遠く及びません。
レバレッジ効果による収益額の違い
レバレッジ効果が高いと何が良いかというと、単純に収入が跳ね上がるという点です。たとえば、利回り10％の金融商品に自己資金500万円を投資したとき、レバレッジ効果によって収入額がどのくらい違うかを比較してみましょう。
レバレッジ効果による収入の違い
ここで比較するのは、レバレッジ効果なし・レバレッジ効果3倍（信用取引）・レバレッジ効果10倍（融資）の3つです。
- レバレッジ効果なし：500万円×10％＝収入50万円
- レバレッジ効果3倍：500万円×3×10％＝収入150万円
- レバレッジ効果10倍：500万円×10×10％＝収入500万円
経費がかかる点は注意
注意点は、前項の収入は全額利益になるわけでない点です。というのも、融資や信用取引には「金利」分の支払いがありますし、不動産投資はそのほかにも経費がかかります。そのため、前項の収入から支出分を差し引いた金額が、手元に残る収益となります。
ただし、前項のようにレバレッジ効果による収入額は桁違いなので、上手く運用できれば利益も桁違いになるのは事実です。
理由2：手持ち資金を減らさずに投資できる
不動産投資で借金がメリットになる2つ目の理由は、手持ち資金を減らさずに投資できるという点です。融資を利用することで、手持ち金を捻出する代わりに借入金で支出を賄うことができます。その際のメリットは以下です。
- 手持ち資金をほかの投資に回せる
- 突発的な支出に対応できる
- 手持ち資金があればと損切りリスクは低くなる
手持ち資金をほかの投資に回せる
手持ち資金をほかの投資に回すことも可能です。仮に、1,000万円手元にあるとして、400万円を投下し不動産投資をして3,500万円の物件を取得したとします。そして、残りの600万円で株式投資をしたと仮定しましょう。
その場合、1,000万円の資金で4,100万円（3,500万円+600万円）の資産を取得することができるということです。株式投資であれば現金化も早いので、現金が必要になったときにでもすぐに対応できます。
突発的な支出に対応できる
前項のようにほかの投資に資金を回しても良いですが、手元に残しておくことで突発的な支出に対応することもできます。たとえば、結婚式や出産、事故などの入院費など、まとまったお金が必要なときにも安心でしょう。
手持ち資金があればと損切りリスクは低くなる
仮に、手持ち資金がない場合は、前項のように突発的な支出が必要になったとき、資産を処分して現金化する必要があります。しかし、そのときには損をしている状態で売却する「損切り」リスクが高まってしまいます。
たとえば、500万円の資金で、株価500円の株を1万株（500万円分)購入したとします。仮に、突発的な支出があり株を売却する必要があるときに、株価が450円（450万円分）まで下がっていたとしましょう。そのときに1万株全て売らざるを得なければ、50万円の損切りになります。
一方、融資を利用して手元に資金を残しておけば、突発的な支出に対応できるので、このような損切りリスクも軽減します。
理由3：金利が低い
不動産投資で借金がメリットになる3つ目の理由は、複数ローンの金利は比較的低いという点です。現在は超低金利時代と言われているので、低金利の恩恵を受けることが可能です。
そもそも借金にネガティブなイメージがあるのは、高金利で借入してしまい返済に追われているときです。つまり、低金利で借入して返済に追われなければ、借金をしても問題ありません。
不動産投資ローンの金利は？
不動産投資ローンの金利は金融機関によって異なり、借入者によっても異なります。そのため、多くの金融機関では、住宅ローン金利は公表しているものの、不動産投資ローンの金利は公表していないことが多いです。一般的な不動産投資ローン金利は2％台～３％前後と思っておきましょう。
ほかの金利との比較
住宅ローン金利は最低で0.5％程度なので、一見すると金利2％台～3％前後は高い金利に見えます。しかし、それは住宅ローン金利が格段に低いだけであり、以下のようにほかのローンと比べると、不動産投資ローンの金利の低さが分かってきます。
当然ながら、金利が低いということは返済額が低いというメリットにつながります。
理由4：生命保険の効果がある
不動産投資で借金がメリットになる4つ目の理由は、不動産投資ローンには生命保険の効果があるという点です。というのも、不動産投資ローンを借り入れるためには、団体信用生命保険（団信）への加入が義務になるからです。
団体信用生命保険とは何か？
団信とは、借入者が亡くなったときや高度障害になったときに、その時点での残債が補填される生命保険です。たとえば、5,000万円借入してアパートを取得し、5年後に借入者が亡くなったとします。
仮に、その時点で残債が4,300万円あれば、その4,300万円は団信から補填されます。つまり、残された家族は、ローンを完済している状態のアパートを相続できるということです。
特典も付与することも可能
団信の種類は金融機関によって異なるので、自分の都合で特典を付与することも可能です。たとえば、８大疾病付き団信にすれば、がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎という８大疾病時にも残債が補填されます。
ただ、別途料金がかかったり、金利が上がったりするので、その点は良く確認してから特典を付与するか判断しましょう。
既存の生命保険を解約できる可能性もある
仮に、現在生命保険に加入していて、団信が付与されることで既存の生命保険をカバーできれば解約という選択肢もあります。既存の生命保険が月１万円の支払いであれば、その分がまるまる浮くというメリットもあります。
理由5：信用情報もネガティブではない
不動産投資で借金がメリットになる5つ目の理由は、不動産投資ローンは「借金」であるものの信用情報はネガティブではないという点です。信用情報については以下の点を理解しておきましょう。
- 信用情報とは何か？
- 信用情報に履歴が残るのは大きなリスク
- 世間体も良い
信用情報とは何か？
信用情報とは、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどの機関に記録される以下のような情報です。
- 過去の借入履歴
- 過去の自己破産歴
- 過去の延滞履歴
ローン審査は金融機関の審査ではなく、上記の信用情報機関の審査が厳しいです。ローンを借り入れするときは、保証人の代わりに保証会社を立てます。その際、上記の信用情報機関に問い合わせて、ネガティブな履歴がないかを調べます。
つまり、A銀行のローンを借りる場合でも、過去にB銀行で借入の延滞があれば、その事実は保証会社や金融機関に知られてしまうということです。
信用情報に履歴が残るのは大きなリスク
仮に、前項のような信用情報が残るとします。それぞれの履歴は５~８年ほどで消えますが、履歴が残っている間は借入するのは難しいでしょう。たとえば、「学生時代にカードローンを借りていて一回だけ延滞した」という履歴があっても、その履歴が原因で審査否決になることは十分に考えられます。
また、延滞していないとはいえ、たとえば日常的にカードローンで借入を起こしていれば、保証会社や金融機関はネガティブな印象を受けるでしょう。それほどまでに、保証会社はネガティブな信用情報を嫌がるので、信用情報に履歴が残るのは大きなリスクです。
一方、不動産投資ローンの場合には借入履歴は残りますが、延滞していない限りネガティブな情報ではないです。
世間体も良い
「借金」というイメージが悪いのは、「ギャンブルのやりすぎで生活費を賄えない」「株式投資に大失敗した」などのように、借金をする「原因」にあります。しかし、不動産投資ローンの借金であれば、ネガティブな原因ではないので、世間体も良いといえるでしょう。
理由6：投資対象が広がる
不動産投資で借金がメリットになる6つ目の理由は、投資対象が広がるということです。融資を受けるときは、借入額と月々返済額で上限額を決めます。もちろん審査に通るという前提ですが、融資を受けることで予算が上がるのは事実です。
予算が上がるということは、選択できる物件数が増えるので、自分が理想としている物件に出会いやすくなります。仮に、借金することができない投資であれば、現預金が予算の上限です。そうなると、選べる金融商品も限られるので、自分が理想とする商品を取得できないかもしれません。
理由7：収支計算がしやすい
不動産投資で借金がメリットになる７つ目の理由は、借金することで収支計算がしやすくなるという点です。その点に関しては以下を理解しておきましょう。
- 通常は元利均等返済を組む
- 支出額が決まっているので収支計算しやすい
通常は元利均等返済を組む
一般的に、ローンの返済は以下２種類あります。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
元利均等返済と元金均等返済の違い
元利均等返済とは、金利と元金のバランスを調整し、金利が変わらない限り、借入期間中ずっと返済額が変わらない返済方法です。
一方、元金均等返済は毎月一定額の元金を返済していくので、元金が多い初期の支払いが高額になります。ただ、元金均等返済の方が元金の減りが早いので、元利均等返済よりも総返済額は少ないです。
支出額が決まっているので収支計算しやすい
大抵の場合、自動的に元利均等返済になっています。そして、元利均等返済の方がローンの支出額は固定されるため、収支計画を組みやすいというメリットがあります。「借金」と聞くと、もしかしたら借金の返済に追われるイメージを持つかもしれません。
しかし、不動産投資ローンの場合には元利均等返済を選択することができ、それによって毎月の支出額が決まるので、きちんとした収支計画を立てれば問題ないというわけです。
理由8：自分を客観的に審査できる
不動産投資で借金がメリットになる8つ目の理由は、自分を客観的に審査できるという点です。要は、自分だけでなく、第三者に自分をジャッジしてもらうことができるという点がメリットになります。
ローンの審査項目とは？
不動産投資ローンの審査項目は以下です。
- 借入者の年収や貯蓄
- 借入者の勤務先や勤続年数
- 融資する物件の担保価値
- 借入者の信用情報
不動産投資ローンの審査では、借入者が安定して継続的に収入を得られるか…つまり安定して返済できるか？という点を審査します。
第三者が自分を審査してくれる
前項のような審査は、金融機関と保証会社が行います。審査承諾になるということは、金融機関も保証会社も「この借入者であれば融資しても問題ないだろう」と判断したということです。もちろん、「ローン審査に通る＝絶対に完済できる」というわけではありません。
しかし、不動産投資ローンの審査はほかのフリーローンやカードローンよりも厳しいので、審査に通ることで自分の信用度を客観的に見るモノサシにはなります。
まとめ
不動産投資で「借金」といえば融資であり、その融資はレバレッジ効果を高めるという、投資において大きなメリットにつながります。世間一般でいう「借金」はネガティブなイメージがありますが、融資に置き替えるとポジティブなイメージになると思います。
上述した点を踏まえ、「自分の身の丈に合った借入額」という前提ですが、不動産投資では融資を積極的に活用してみましょう。それは、不動産投資で効率良く収益を上げるポイントでもあります。
最後に、不動産投資で確実に利益を出すには情報収集が大切です。 たった1分の申し込みで複数社の比較ができるOh!Yaの一括資料請求を是非活用しましょう。
