サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき5つのポイント

2021/9/13

貯蓄から投資へ…という言葉を聞き、「自分も何か投資しなければ」と思っているサラリーマンも少なくないと思います。サラリーマンが投資するなら不動産投資はメリットが多い投資です。

いわゆる「サラリーマン大家」になりますが、そんなサラリーマン大家が成功するためには税金や融資など知っておくべきことがあります。今回は、サラリーマン大家が投資をはじめる前に知っておくべきことを5つに絞って解説していきます。

1.税金の仕組みについて

サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき1つ目は、以下のような税金の仕組みを知ることです。

不動産所得は総合課税
譲渡所得は分離課税
住民税は所得税額に連動する

不動産所得は総合課税

不動産投資で得る利益（不動産所得）は、「年間賃料収入－経費」という計算式で算出されます。その不動産所得は「総合課税」になるので、サラリーマン大家は総合課税の仕組みを理解しておきましょう。

総合課税とは？

総合課税とは、ほかの所得と不動産所得を合算する仕組みです。つまり、サラリーマンであれば「給与所得+不動産所得」のように、会社からもらう給料と不動産所得を合算して所得額を計算します。

厳密にいうと、次の年に確定申告で所得を申告し、その金額に合った税金を支払うという流れになります。

所得税率は累進課税

以下のように所得税率は、所得額が高くなるほど税率も上がる「累進課税」です。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超～330万円以下	10％	97,500円
330万円を超～695万円以下	20％	427,500円
695万円を超～900万円以下	23％	636,000円
900万円を超～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超～4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

つまり、不動産所得によって所得額が増えることで、税率自体も上がる可能性があるということです。サラリーマン大家になるときは、まずこの税金の仕組みを頭に入れておきましょう。

譲渡所得は分離課税

一方、不動産の売却益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税に関しては「分離課税」が適用されます。分離課税は総合課税とは違い、ほかの所得と合算せず単体で税金を計算するという仕組みです。

譲渡所得税率

また、譲渡所得税率に関しては、売却した年の1月1日時点での保有期間が5年超（長期保有）か、5年以下（短期保有）かによって、以下のように税率が異なります。

項目	長期保有	短期保有
所得税	譲渡所得×15％	譲渡所得×30％
復興特別所得税	所得税額×2.1%	所得税額×2.1%
住民税	譲渡所得×5％	譲渡所得×9％

税金の種類によって税制は異なる

このように、不動産所得と譲渡所得は計算方法、税率、税制が異なります。不動産投資の基本は家賃収入なので、不動産所得がメインです。

とはいえ、将来的に不動産を売却することもあるので、譲渡所得の仕組みも頭に入れておきましょう。

住民税は所得税額に連動する

また、サラリーマン大家が不動産投資をする際は、住民税についても理解しておきましょう。というのも、住民税は前年の所得額に連動するからです。

つまり、サラリーマン大家になり不動産所得が上がった場合は、「給与所得+不動産所得」で計算された総所得額が上がります。そうなると自然と住民税も増額するので、次年度の支払いには注意しましょう。

2.節税効果は減価償却費用による

サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき2つ目は、節税効果は減価償却費用の影響が大きいことを理解し、節税の仕組みを知るということです。

というのも、サラリーマンは職種的に節税しにくいので、「節税」に魅力を感じて不動産投資をする人もいるからです。

節税と不動産投資の関係については、以下の点を理解しておきましょう。

減価償却費用とは？
減価償却費用の計算例
減価償却費用の計上期間

減価償却費用とは？

そもそも、減価償却費用とは物件（建物部分）の取得費用を、何年かに渡って経費として計上できる費用です。上述したように、不動産所得は「年間賃料収入－経費」で計算します。

つまり、経費額が大きくなるほど不動産所得は減額され、結果的に所得税・住民税の節税につながるのです。

その「経費」の中で減価償却費用は非常に高額になるので、不動産投資の節税効果に大きな影響を与えます。

減価償却費用の計算例

減価償却費用は「建物購入代金×償却率」で計算され、償却率は以下のように構造（耐用年数）によって異なります。

RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、重量鉄骨造のアパートを取得し、その建物価格が2,000万円だったとします。その場合、「2,000万円×0.030＝60万円」が毎年経費として計上できる減価償却費用です。

減価償却費用の計上期間

ただ、減価償却費用は永遠に計上できるわけでなく、以下2パターンで計上期間が決まっています。

築年数が耐用年数を超えている場合
築年数が耐用年数を全て経過していない場合

築年数が耐用年数を超えている場合

たとえば、築35年の重量鉄骨の場合は、耐用年数34年を超えています。その場合、減価償却費用の計上期間は以下の計算式になります。

計上できる期間＝耐用年数34年×0.2＝6年

このように、築年数が耐用年数を超えている場合には、減価償却費用の計上期間は極端に短くなります。つまり、節税効果を得られる期間が短いということです。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

一方、築10年の重量鉄骨の場合は、耐用年数34年を超えていません。その場合、減価償却費用の計上期間は以下の計算式になります。

計上できる期間＝(法定耐用年数34年－築年数10年)＋築年数10年×0.2(端数切り捨て)＝26年

このように、耐用年数を超えていない場合には長期間の経費計上が可能になります。減価償却費用が計上できなくなったとき節税効果は極端に落ちますので、その点も加味して物件選びをしましょう。

3.副業に抵触しないかどうか

サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき3つ目は、副業に抵触しないかどうか？を理解するという点です。

副業に関しては以下の点を理解しておきましょう。

そもそも副業がダメな理由は？
基本的に不動産投資は副業ではない
事業規模には要注意

最近では副業解禁の企業も増えてきましたが、まだまだ副業禁止の会社の方が多いです。

そもそも副業がダメな理由は？

そもそも副業が禁止されている理由は、一般的に以下の理由になります。

本業に支障を来すから
会社の機密情報の漏洩になるから
利益相反になる可能性があるから

結論からいうと、不動産投資は基本的に副業に該当しません。しかし、複数の不動産を保有しており、管理を自分で行っているとします。

それによって本業に支障を来すようでは、「副業」と見なされ禁止される場合はあるでしょう。

基本的に不動産投資は副業ではない

前項で解説した通り、不動産投資は副業に該当しません。仮に、不動産投資が副業に該当するということは、賃貸物件を保有して賃料収入を得ている時点で「副業」ということです。

企業の規則で副業禁止にしている以上、企業は賃貸物件を保有している時点で副業と見なし禁止になってしまいます。言い換えると、「親から賃貸物件を相続した」時点で副業に該当するので、即売却しなければいけないということです。

普通に考えて、このような理由で企業が所有不動産の即売却を求めることはできません。そのため、不動産投資は基本的に副業に該当しないのです。

事業規模には要注意

ただ、基本的に不動産投資は副業に該当しないとはいえ、その「事業規模」だけには気を付けなければいけません。

というのも、国税庁の事業としての不動産貸付けとの区分の欄に、以下に該当する場合は不動産事業と見なすと明記されているからです。

貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上である
独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

5棟10室のルール

前項のように、「5棟10室」が事業と見なすかどうかのラインになります。この規模を超えて事業と見なされれば、それは副業に該当するケースもあるのです。

サラリーマン大家の対応

仮に、5棟10室を超える規模まで不動産投資を拡大する場合には、事前に企業に話しておきましょう。何も言わずに上記まで事業を拡大し、企業にそれがバレた場合は副業認定されるかもしれません。

5棟10室を超えたとしても、「管理は全て委託している」などを証明できれば、副業としては見なさない企業も多いようです。

4.物件選びまでは時間がかかる

物件選び

サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき4つ目は、物件選びまでは時間がかかる点を認識することです。

この点に関しては以下を理解しておきましょう。

不労所得は物件取得後の話
物件選びの流れ

サラリーマンは日中時間がないので、投資になるべく時間をかけたくないものです。逆にいうと、時間がかかる投資であれば継続させるのが難しいともいえます。

不労所得は物件取得後の話

不動産投資の魅力の1つに、不労所得・手間がかからないという点があります。このような魅力が不動産投資にあるのは事実ですが、それはあくまで「物件取得後」の話です。

不動産投資は物件を取得し、その取得した物件を賃貸運営することで収益をあげます。その「取得した物件を賃貸運営する」フェーズでは、賃貸運用全般を管理会社に委託するのでさほど手間はかからないでしょう。

しかし、物件選びには時間がかかり、サラリーマンも忙しい中で物件選定をする必要がある点は覚えておきましょう。

物件選びの流れ

不動産投資で物件を選ぶときの一般的な流れは以下です。

ネットやセミナーなどで情報収集
利回りや収益シミュレーション
現地確認
買い付け申し込み
融資の承諾
売買契約
引渡し

まずは、ネットなどで情報収集をしますが、やはりセミナーや個別相談会でプロに直接相談した方が良いでしょう。そうすれば、次のステップである「利回りや収益シミュレーション」に関して、アドバイスをもらいつつ物件選びができます。

5.金融機関選びは粘る

サラリーマン大家が不動産投資で成功するために知っておくべき5つ目は、金融機関選びは粘ることです。

不動産投資において融資は非常に重要なので、その融資に関連する金融機関選びについては以下を理解しておきましょう。

サラリーマン大家の強みは融資にあり
借入者によって金利が異なる
金融機関は自力で探すケースも多い

サラリーマン大家の強みは融資にあり

サラリーマン大家の強みは融資にあります。というのも、サラリーマン大家は比較的融資の審査に通りやすく、かつ好条件で融資を受けやすいからです。

融資審査とは？

融資の審査は以下の項目になります。

借入者の年収や年齢
勤務先の会社規模や勤続年数・雇用形態
過去の信用情報（延滞歴など）
物件の収益性・担保価値

要は、借入者がきちんと返済できるか？安定して継続性的な収入か？そして、返済原資となる「賃料収入」を得られる収益性の高い物件か？が審査項目になります。

サラリーマン大家が融資に強い理由

サラリーマン大家が融資に強い理由は、「安定して継続性的な収入か？」という点を高く評価されやすいからです。というのも、個人事業主や会社経営者と違い、サラリーマンの収入は比較的安定しています。

そのため、金融機関から収入面のリスクは低いと判断されるのです。もちろん、それは会社規模や勤続年数にも左右されますが、一般論としてサラリーマンは融資に通りやすいです。

借入者によって金利が異なる

また、不動産投資ローンの場合には、住宅ローンと違い金利も借入者によって異なります。一般的に不動産投資ローンの金利は2%台～3％前後になりますが、借入者によっては1％台で借入することもできます。

金利による返済額の違い

仮に、借入額3,000万円、借入期間25年、元利均等返済で融資を受けた場合の、金利差さによる返済額の違いは以下の通りです。

金利	総返済額	月々返済額
1.5%	35,994,148円	119,980円
2.0%	38,146,723円	127,156円
2.5%	40,375,309円	134,585円
3.0%	42,678,858円	142,263円

このように、金利によって総返済額・月々返済額は大きな違いがあります。不動産投資における最大の支出が「ローン支払い」なので、金利を下げてローン支払い額も下げることは、収益性の向上に直結します。

低金利で借りることができる人

金融機関や物件の収益性にもよりますが、低金利で融資を受けられる人は大企業・勤続年数長い・正規雇用など、サラリーマンの中でもより安定性が高い人です。

また、一度ローンを借りていて、きちんと完済した実績がある人なども金利を優遇されることはあります。

そのため、不動産ローンを借りて運営に成功し、同じ金融機関でもう一度借入するときには、二軒目以降では融資が優遇されやすいのです。

金融機関は自力で探すケースも多い

投資用物件を購入する場合、金融機関は自力で探してくるケースが多いです。新築不動産であれば、売主である不動産会社が提携銀行を紹介してくれますが、中古の場合は不動産会社によります。

仮に自力で探すとしたら、上述したように金利によって収益は大きく変わるので、何とか粘って交渉しなければいけません。

都市銀行・地銀・信用銀行など色々な種類の金融機関と交渉して、少しでも低金利で融資を受けられるところを探しましょう。

まとめ

このように、サラリーマン大家が不動産投資で成功するためには、税金や副業、そして融資について知っておく必要があります。特に、さいごに解説した融資については、不動産投資の成功を左右する要素なので、しっかり理解しておきましょう。

また、サラリーマンが大家をするメリットなどを詳しく知りたい場合は、以下の記事を確認ください。サラリーマン大家を始める前に見るページ