【理由は2つ】不動産投資で節税するなら高利回りを追求すべき！

不動産投資の営業シーンでは、「不動産投資は節税できる」という売り文句が横行しています。

しかし、不動産投資を始めて節税したからといって、全てのケースでいまより豊かになれるわけではありません。あくまで黒字運用をしつつ賢く納税するのが、資産拡大を目指すうえで欠かせないのだと覚えておいてください。

今回は、投資家人生を危険に晒す「誤った節税に対する認識」を解くために、どのような不動産投資を目標にすべきなのかご説明します。

手残りのない不動産投資の節税を避けるべき2つの理由

キャッシュフローの出ない不動産を紹介するとき、営業マンが「この案件は節税対策に最適です」というケースがあります。しかし、手残りがマイナスになっている不動産を選ぶのは、特別な理由がない限りおすすめできません。

なぜなら、不動産投資で資産拡大を目指すにあたり、以下のように致命的な問題をもたらすからです。

• 経済状況が豊かにならない
• 2軒目以降の資産拡大ができない

手残りがマイナスの不動産を勧められたとき、安易に営業マンの提案を快諾しないよう、正しい知識で反論できるように覚えておきましょう。

経済状況が豊かにならない

手残りがマイナス、またはゼロに近い不動産を所有してしまった場合、ローン返済や経費の支払いを終えると現金が手元に残りません。これを納得させるために、営業シーンでは「いまはマイナスでも定年後は副収入になる」といった主張を展開するケースが多いです。

そして、本業の給与から赤字分だけ所得を差し引けることを強調し、手残りのマイナスを優れたメリットであるように営業トークを進めます。しかし、ここには3つの落とし穴があることを忘れてはいけません。

• 失業したときには大きな赤字となって投資家を苦しめる
• ローンを完済するまで、経済的に何もプラスを生み出さない
• 不動産の資産価値は低下するため、定年後にどれほどの収入源になるか不明

人員削減や企業の倒産が珍しくなくなってきた昨今、誰しも失業のリスクを抱えています。そのときに、手残りのある不動産を保有していれば、「不動産投資を始めて良かった」と感じられるだろうと想像できるはずです。

一方、手残りがマイナスの不動産は給与の足を引っ張るばかりか、失業したときに高額な固定費として家計にのしかかります。収益性の低い不動産を手にすれば、こうしたプレッシャーを抱えつつローンを支払い赤字運用を続けなければならないのです。

2軒目以降の資産拡大ができない

収益性の低い不動産はキャッシュフローが出ないだけでなく、2軒目以降の投資にも悪影響を及ぼします。

あくまで金融機関は融資をビジネスで行うため、確実に貸付金を回収するため「返済能力のない投資家には融資しない」というスタンスだからです。そのため、最初の不動産が足を引っ張って2軒目の融資を受けられず、どうすることもできない状況に陥ります。

融資が受けられない場合は、基本的に現金を頼りに不動産を買い進めることになりますが、肝心の現金は手残りマイナスの不動産によって減らされるばかり。利益の出ない1軒目の不動産を細々と運用し続けるか、売却してつぎの投資を考える程度しか選択肢がないのです。

そのため、不動産投資で資産拡大を目指すのであれば、節税にフォーカスするのではなく「まず黒字運用をクリアしてから節税する」という考え方に切り替えることをおすすめします。

節税しつつ不動産投資を行うための「黒字運用術」

手残りマイナスの不動産運用は、どう解釈しても投資家を経済的成功に導くものではありません。そこでまずは、黒字運用を達成するための不動産投資を考えることをおすすめします。

「獲得しすぎた所得を抑える」という本当の意味での節税をするため、どのように収益性を高めていけば良いのか解説していきます。

なお、すでに黒字運用を達成しているのであれば、当メディアの「不動産投資の節税効果とは？減らせる税金の種類と注意したいポイント」にて具体的な節税のポイントを解説しているので、こちらを参考にしてください。

手残りがプラスになる不動産を運用する

黒字運用を行うなら、手残りがプラスになる不動産を探す必要があります。

確実に手残りをプラスにするなら、自己資金のみで不動産投資を始めるのが理想的。一方で、融資を利用するのであれば、「返済後利回りがプラスになるのか」という視点で不動産選びを進めていきましょう。

• 自己資金：不動産価格＋諸経費が自己資金を越えない不動産を購入する
• 融資：ローンを返済してもキャッシュフローが出る不動産を購入する

このとき注意すべきなのが、むやみに融資期間を引き延ばしてキャッシュフローを確保しないということ。融資期間を延ばすほど手元に残る現金は多くなりやすいですが、返済が長引くにともなって利息総額はどんどん増えていきます。

長すぎる融資はトータルリターンに悪影響を及ぼすため、手残りが多ければ良いといった安易な判断は禁物です。

安定基盤を作るため立地の利便性にこだわる

田舎であるほど賃貸需要は少ない傾向にあり、不動産価格が下落しています。そのため、不動産価格に対して満室想定時の賃料収入が割高になり、表面利回りはグッと高まっていることに注意しましょう。

理論上は高利回りでも、住居として魅力を感じられない賃貸住宅は客付けが困難だからです。不動産そのものの条件ももちろん重要なのですが、まずは立地の利便性にこだわって投資エリアを決めてください。

• 移動するとき不便ではないか
• 生活に欠かせない施設が周辺にあるか
• 持ち家ばかりでなく賃貸住宅はあるか

まずはこれらの条件を確認して、好んでその地域に住む人たちがいるのか調査します。そして、現段階で生活面に不自由のない場所だと確認できれば、つぎに将来的な人口推移を予測してみましょう。

人口推移はRESASが提供する「地域経済分析システム」から、「メインメニュー→人口マップ→将来人口推計」の順に進めることで、地域ごとの人口推移を予測したデータが閲覧できます。

出所：（RESAS「地域経済分析システム」）

国立社会保障・人口問題研究所や各省庁の統計をもとに算出されているため、サービス内のデータはどれも信頼できるものばかり。上記のように、直感的に情報を把握しやすい設計になっているため、手軽に今後の賃貸需要を予測できます。

入居率維持を最優先に考える

利回りや賃貸需要をクリアした不動産を購入出来れば、つぎは入居率維持を目指す段階です。入居率維持に力を入れるとき、重視すべきポイントは3あります。

• 内外装は綺麗なのか
• 設備は古い・不便ではないか
• 周辺相場と比較して賃料設定は適切か

どれも基本的なことばかりですが、不動産選定の段階で賃貸需要を見誤ってなければ、周囲の賃貸住宅より魅力的であるほど客付けは容易なはず。

内外装の手直しや設備交換のときは、とにかくお金をかけて綺麗にするのではなく、どれほど安く見栄えの良い住宅を用意できるかが黒字運用のカギです。複数の業者に見積もりを出してもらうほか、直すべき部分を自己判断できるよう勉強して、業者に勧められるまま施工箇所を増やさないよう注意しましょう。

また、施工工事は原価や人件費以上に、専門性という部分で多くの請求が発生します。昨今ではDIYや修繕に関する書籍・動画教材が豊富なため、自身で施工をして格安工事を行う投資家も増えてきました。

お金をかけて専門家に直してもらうのが正しいと決めつけず、黒字運用のために何ができるか考えつつ入居率維持を目指すべきでしょう。

投資エリアはこまめに訪問できる場所がおすすめ

1軒目の不動産に客付けできなければ、いつまで経っても収入基盤を築くことができません。そして、2軒目以降の不動産を買えるかどうかは、1軒目の不動産の収益にかかっています。

1軒目の不動産に客付けできないまま、現金が貯まらず融資も受けられない状態は何としても避けたいところ。そのため特に1軒目に購入した不動産は、入居者が決まるまでの期間こまめに手を加えられるよう、自宅から訪問できる範囲に位置しているのが理想的です。

黒字運用のために家賃は必ず回収する

高利回りと入居率維持をクリアできれば、あとは家賃回収を徹底することで黒字運用を達成できます。

しかし「家賃は当然払ってもらえるもの」といった認識のまま、不動産投資を始めるのは危険。なぜなら、私たちが考えている以上に、何らかの理由で指定日に家賃を納めない入居者は多いからです。

特に、賃料設定を低めにした低所得者向けの賃貸住宅を運用する場合、入居者が家賃の滞納を行う可能性が高まります。こういった問題を対策するとき、確実に家賃を回収する方法として「家賃保証会社」の利用はおすすめ。

これは入居者が滞納を行ったときに、連帯保証人に代わり家賃を収めてくれるというサービスです。滞納時には、入居者に対して催促の連絡をこまめに行ってくれるため、より確実な家賃回収が期待できます。

万が一の事態に対応できるよう火災保険は必須

不動産投資は実物資産の運用であるため、被災すれば経済的損害を受けるというデメリットを持ちます。そして、空室リスクのような努力による改善ができないため、被災リスクを対策するなら火災保険が不可欠です。

なお、火災保険という名前ではありますが、実際には風災や水災に対応しているものがほとんど。対応範囲と補償内容を比較しつつ、各保険会社から希望する条件の火災保険を選んでください。

災害のうち、地震は別途契約が必要となるケースが多いため、こちらもあわせて検討することをおすすめします。

節税するなら税理士に丸投げは危険！

ここまでの手順を踏んで黒字運用ができて、やっと節税対策を考えるフェーズに入ります。このとき会計処理に割く時間がないからと、税理士に業務を丸投げするケースもありますが、特に1軒目の不動産は二人三脚で節税を考えるべきです。

この項では、会計処理の丸投げが危険な理由と、投資家自身が勉強するときに役立つ書籍をご紹介します。

不動産投資に強い税理士と二人三脚がおすすめ

基本的に節税時に重要となる「必要経費」は、事業の売上に貢献している出費のみを対象とします。そのため、一見すると娯楽費に見える出費が、入居率維持やリフォーム工事費削減の役に立っていることもあるのです。

税務のプロである税理士といえども、全ての人たちが不動産投資のビジネスモデルを理解しているわけではありません。つまり、どこまでが売上に貢献した出費なのか、投資家に正しく伝えてもらわなければ判断できないのです。

基本的に多くの税理士は、違反ギリギリの危ない節税は推奨しないもの。投資家の意見がなく出費の目的を分別できない状況では、明らかに経費になるコストしか節税に盛り込まない可能性が高いです。

節税を勉強するなら著者・監修が税理士の書籍を読むべき

税理士と二人三脚で会計処理を行うなら、投資家自身も税金について理解しなければなりません。いくら本人が経費だと主張しても、事業の売上にどう貢献したのか客観的に説明できなければ、必要経費として認められないからです。

そして、不動産投資の税金について学ぶのであれば、不動産投資家と税理士が共著しているものや、不動産投資を行う税理士が執筆したものをおすすめします。「これさえ読めば節税対策が分かる」といえる2冊をピックアップしたので、参考にしてみてください。

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

• 著　者：石井 彰男さん
• 出版社：ぱる出版
• 発売日：2018年7月28日

石井さんは、会計処理を税理士に丸投げして痛手を負った経験から、自ら勉強して税理士資格を取得した税理士投資家です。

「飯のタネ教えます！」といったタイトルがあるほど、内容は本質的な節税テクニックに踏み込んでおり、消費税還付や法人化など多くの人が知りたい情報が詰まっています。

知れば得する! “お金が増える"大家さんの税知識

• 著　者：椙田 拓也さん・曾我 隆二さん（監修）
• 出版社：ごま書房新社
• 発売日：2018年5月30日

不動産投資アドバイザーとして活躍する椙田さんと、公認会計士や税理士として組織代表を務める曾我さんによる、不動産投資の税知識に特化した書籍です。

本書は「税金をコントロールできなければお金が増えない」と主張し、せっかく得た賃料収入を不用意に失わないための節税ノウハウが書かれています。つい勉強が億劫になる確定申告にも切り込んでおり、初級・中級・上級に分かれた全8章からプロの知識を網羅的に学習できる一冊です。

まとめ

不動産投資において節税意識ばかりが先行してしまうと、肝心の運用戦略がおざなりになってしまいます。節税が経済状況を豊かにするわけではなく、黒字運用を続けられる賃貸住宅が投資家を豊かにし、そのうえで経費計上をした結果「節税」になるのだと覚えておきましょう。

そして、税理士に会計処理を任せるとしても二人三脚を意識して、自ら大切な資産を守れるよう税知識を身に付けることをおすすめします。