不動産登記を基本から学ぶ！自分でやる不動産登記の完全マニュアル
By Oh!Ya編集部
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不動産を売買したり、相続で取得したりした際に必要になるのが登記です。すでに慣れている人であれば問題ないかも知れませんが、不動産投資に参入した、初めて相続で登記と関わることになったという人にとって、不動産の登記というのは未知の世界です。
それだけに専門家に任せた方が無難だと考える人は多いのですが、実は不動産の登記は自分でやることもできます。司法書士に依頼すると数十万円の報酬になりますが、それを節約できるのであれば自分でやりたいと思う人は多いはずです。
そのためには、不動産登記の基本や手続きの方法を学ぶ必要があります。この記事では、そのために必要な知識に絞って効率良く不動産登記をマスターできるように構成しましたので、不動産の登記を自分で完了させたいという方はぜひ最後までお付き合いください。
目次
不動産の登記について最低限知っておくべき知識
不動産登記をマスターして自分でできるようになるためには、まず不動産登記は何なのかという概要をつかんでおく必要があります。まずは、不動産登記の基礎知識の解説から始めましょう。
そもそも不動産登記とは何か
日本では不動産を個人や会社などが所有できる仕組みになっているので、土地や建物が資産となります。それぞれの不動産が誰のもので、どのような権利関係になっているかを、国が管理する登記簿に記載する作業が、不動産登記です。
売買や相続などで不動産を取得したとして、本人同士の合意が成立していたとしても、それを登記していなければ公式に権利関係が確定しません。そのため、何らかの取引によって不動産の権利関係に移動や変更があった場合は、不動産の登記をしなければなりません。
そして、登記とは何か
前項では不動産登記について解説しましたが、この登記というのは不動産だけの仕組みではありません。不動産以外の資産や会社、物権、債権といったさまざまな権利関係を公式に記録することを登記といいます。
登記されていることによって該当する権利関係は公式に認められ、重複した取引などが行われようとしても登記されている事実によってそれを阻止できます。つまり、登記することによって不動産などその人の権利が守られることになります。
日本では古くから登記制度がしっかりと確立しており、法治国家であることの基礎となっています。
不動産登記の大まかな仕組み
不動産の登記情報を管理しているのは、国の機関である法務局です。法務局が管理している登記簿に不動産の権利関係を記載することにより、以下のことが確定します。
- その不動産がどこにあるか
- どんな不動産か
- その不動産には誰がどんな権利を持っているか
こういった情報を「誰でも知ることができる状態に置く」ことが、登記の大きな目的です。誰でも知りうる状態にしておかないと、その不動産に対して誰かが何らかの権利を行使しようとしても、どのような権利がある不動産なのか分からないからです。
道行く人が「この土地いいな、ここに家を建てたい」と思ったとします。その土地が誰のものなのか、どんな状態になるのかは登記簿を見ると一目瞭然です。その記載内容に基づいて交渉を持ちかけることで、その不動産に関する交渉は的を得たものになります。
不動産の権利関係で当事者である人、もしくはその人から依頼を受けた代理人が法務局に登記の申請をして、それが記載された時点で登記完了となり、権利関係が確定する仕組みになっています。
不動産登記にはさまざまな種類がある
一口に不動産登記といっても、実はさまざまな種類があります。不動産の売買や相続などで既存の不動産について所有権が移転する時には、「所有権移転登記」を行います。不動産は土地と建物を別々に取り扱うので、両方が同時に移転したのであれば、それぞれについて所有権移転登記を行います。
その他には、建物を新築してこれまで無かった資産が発生した場合は、「表示登記」を行います。新築なのでこれまでなかった登記記録の表題部を作るという意味で、表示登記と呼ばれています。
さらのその他には住宅ローンなど不動産の取得に借金をした場合は、その不動産に債権者が抵当権を設定します。その借金を返せなくなったら担保としてその不動産を差し出すという形を作るためのものですが、これを「抵当権設定登記」といいます。
この3つが、おそらくほとんどの方が関わることになる不動産登記であるでしょう。
不動産登記は司法書士の仕事？自分ではできない？
不動産登記というと難しそうというイメージがありますし、さらに司法書士という専門家の存在もあるので、最初から専門家に任せる以外の選択肢を持っていない人がほとんどではないでしょうか。
それでは不動産登記は司法書士でないとできないのかというと、そんなことはありません。後述しますが、実は法律では「自分でやるべし」と書かれているのです。司法書士が担当するイメージが強いのは、司法書士の業務としてイメージが定着しているためで、必要な書類を揃えて自分で手続きをすれば不動産登記は自分で完了させることができます。
不動産登記を司法書士に頼むといくらかかる？
不動産登記の手続きを司法書士に依頼すると、手数料が発生します。登録免許税など自分でやっても必要になる費用は別として、司法書士の手数料はおおむね数十万円規模になります。
自分で不動産登記を完了させると、これがタダになります。少なくとも10万円程度の出費を伴うこの費用をタダにできるとあれば、この記事を最後まで読むモチベーションも上がるというものです。
主なシチュエーション別 不動産の登記に必要な書類一覧
不動産登記を自分でするためには、必要書類を自分で揃えなければなりません。各シチュエーション別に必要書類をまとめましたので、該当するケースのところを見て必要書類を揃えましょう。
（共通して必要）法務局に提出する申請書類
すべてのシチュエーションで必要になるのが、法務局に申請する申請書類です。法務局に行くともちろん揃えられていますが、なかなか行く時間が取れないという方は、法務局のホームページからダウンロードしてそれをプリントアウト、そこに記入して提出することもできます。
それぞれの登記に応じた申請書を入手して必要事項を記入したら、次はそれ以外の書類の準備です。これについてはシチュエーションによって異なるので、それぞれの項目を参照してください。
不動産売買の登記に必要な書類
不動産を購入や譲渡によって取得した場合は、所有権移転登記のために以下の書類が必要になります。
- （売主）登記識別情報通知（登記済権利証）、印鑑証明書
- （買主）住民票
- 固定資産税評価証明書
- 売買契約書
司法書士など専門家に依頼する場合は本人確認資料として免許証のコピーなどが必要になりますが、自分で登記申請をする場合は不要です。
相続の登記に必要な書類
相続によって不動産を取得した場合も所有権移転登記となりますが、必要になる書類は以下の通り少し異なります。
- （被相続人）戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票（戸籍の附票）のいずれか
- （相続人）戸籍謄本、住民票
- 固定資産税評価証明書
- 相続関係説明図、遺産分割協議書など
相続の事実を証明し、遺産分割協議が合意していることを証明する必要があるところが、大きな特徴です。
贈与の登記に必要な書類
相続と贈与はいずれも所有権移転登記ですが、贈与による不動産の権利移動があったことを証明する書類が必要になります。
- （贈与者）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
- （受贈者）住民票
- 固定資産税評価証明書
- 贈与契約書、贈与証書
離婚に伴う登記に必要な書類
不動産を所有していた夫婦が離婚した場合、財産分与によって所有権移転登記が必要になる場合があります。その場合の必要書類は、以下の通りです。
- （元名義人）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
- （新名義人）住民票
- 固定資産税評価証明書
- 離婚協議書、財産分与契約書
- 戸籍謄本（離婚の事実を証明）
離婚協議によってその不動産の所有権移転登記をすることを証明し、なおかつ戸籍謄本を提出することで今回の登記は離婚が理由であることを証明します。
不動産の登記は自分できるか
不動産登記を司法書士に依頼せず、自分でやることはできるかという問いについては、すでに可能であると述べました。そうは言っても実際のところはどうなのか？という点について、ここで詳しく解説します。
不動産登記の費用が高いとお感じですか？
所有権移転登記や表示登記など、不動産に関連する登記は司法書士の仕事というイメージが社会全体に共通して定着しているように感じます。
不動産業を営んでいる人であればともかく、一般の人にとって不動産の登記をする回数はそれほど多くなく、人生に何度もあるわけではないこともあって「司法書士に任せておけばOK」という認識で特に理由を考えることなく任せているという人も多いのではないでしょうか。
しかし、そのための費用が10～20万円程度であり、これを自分でやるだけで丸々浮かすことができると知っても、同じ感覚でいられるでしょうか？次項で解説しますが、そもそも不動産登記は自分でやるものという規定があります。この記事の解説を読むだけでこの10～20万円の費用を丸々浮かすことができるので、ぜひ自分でやる不動産登記にチャレンジしてみてください。
不動産の登記は自分ですることが原則？
不動産登記に限らず、役所に関連する手続きのすべては、自分でやることができます。税金の確定申告はもちろん、車庫証明の申請や飲食店の営業許可申請など、これらの手続きもすべて自分で完了させることができるのです。
その感覚は住民票の移転や印鑑登録などと何ら変わりません。これらの手続きは難易度が低いため自分でやることが常識になっていますが、それ以外の行政手続きについてもすべて自分でやることが法的に可能です。
不動産登記の根拠となっている法律に、不動産登記法があります。この法律には随所に手続きを自分でやるべしと明記されています。第47条には「所有者が登記を申請しなければならない」と規定されていますし、他にも第57条では「所有権の登記名義人が申請しなければならない」と明記されています。これらはつまり、不動産登記はその当事者である本人が申請しなさいよと書かれているわけです。
不動産登記を自分でやろうとすると嫌がる人たちがいる
不動産登記法には「登記申請を自分でやるべし」と書かれているのに、なぜ司法書士に依頼することがセオリーになっているのでしょうか。もちろん難しいことが嫌な人、煩わしいと感じる人にとっては代行してくれる専門家がいることは心強いでしょう。
しかし、そうではなくコストをできるだけ抑えたい、そのためなら自分で登記申請をしても良いという人も少なからずいるはずです。しかし、そういった人たちの思い通りにするのが難しいのは、すでに不動産登記がひとつの利権のようになってしまっているからです。
不動産登記を自分でやる人が増えたら、最も困るのは司法書士の先生方でしょう。大切な「飯のタネ」がなくなってしまうのですから。その次に困るのは、意外に思われるかも知れませんが、不動産業者やハウスメーカーなどです。なぜなら、こうした業者にはお抱えの司法書士がいて、そこからバックマージンが入る形になっていることが多いからです。
これらの理由で、何らかの理由をつけて自分で不動産登記をしないように仕向ける風潮があるのは、残念ながら事実です。
不動産の登記は必要書類と時間あれば自分でできる
しかしご安心ください、不動産登記法に明記されている通り、不動産登記は自分でやることが原則です。「違法行為になる」と脅しに近いような言葉で依頼を迫ってきたとしたら、このように不動産登記法に記載されていることを伝えれば、それ以上食い下がることはできないはずです。
必要書類についてはすでに解説しましたが、いずれも入手が困難なものではなく、手順通りに手続きを進めていけば必然的に用意できるものばかりです。
これらの書類を揃えて、最寄の法務局に行けば自分で不動産登記を完了することは十分可能なのです。
不動産の登記を自分でやる手順
それではここでは、不動産の登記を自分で完了させるまでの手順を時系列で解説していきましょう。
これから行う不動産登記が何に該当するかを確認する
不動産登記が必要になっている事由が何であるのか、まずはそれを確認してください。不動産売買なのか、相続や贈与なのか、離婚なのか、住宅購入のローン利用なのか、といった具合です。
実は法務局には、自分で登記申請をする人のための相談窓口があります。以前と違って役所の仕事はずいぶん市民に親切になっているので、その一環と考えて良いでしょう。
そこで相談をすれば今回の不動産登記に必要な書類が何なのか、どう進めていけば良いのか説明してくれます。しかし、こういった窓口は評判が良いことから混んでいることが多く、思い通りのタイミングで相談が受けられるとは限りません。そこで法務局では、以下のページで解説を見ることができます。
「不動産を購入した」「転勤で引っ越した」「結婚で姓を変えた」といった具合に、どんな事由で登記が必要なのかというシチュエーション別の解説があるので、こちらもぜひ参考にしてください。
登記の種類によって必要な書類を揃える
今回行おうとしている不動産登記がどれに該当するかによって申請書類や必要書類が異なりますが、申請書類については法務局のホームページで必要に応じてダウンロードが可能ですし、それ以外の必要書類についてはすでに解説したシチュエーション別の必要書類をご参照ください。
法務局の相談窓口で書類をチェックしてもらう
申請書類を記入し、必要書類を揃えたら窓口で申請・・・といきたいところですが、一般の方はここで一度法務局の窓口でチェックしてもらいます。先ほども述べましたが、法務局では市民サービスの一環として申請前の書類をチェックしてくれるサービスがあります。筆者がチェックを依頼した時もとても親切に対応してくれたので、少々混んでいても事前のチェックを受けることを強くおすすめします。
ここで何か書類の不備や間違いを指摘されたら、その通りに手直しをした上で再びチェックを受け、チェックOKになったら申請窓口に行くという順序になります。
法務局に書類一式を提出する
チェックを終えた書類一式を、法務局の申請窓口に提出します。この時に登録免許税といって手数料のようなものを添える必要があります。必要金額についても窓口のチェック時や、印紙の販売所に表示されているので、登記の内容に応じて必要な金額の印紙を購入し、申請用紙に貼り付けて提出しましょう。
登記完了を待つ
申請の内容に問題がなければ、約1週間程度で登記が完了します。住民票の移転などであればすぐに反映されますが、登記ともなると申請者の資産に関わることなので慎重に処理されるため、おおむね1週間程度はかかると思っておいてください。
自分でやる不動産登記の注意点
自分で不動産登記を行う際には、そこにミスがあったらそのまま登記されてしまうリスクがあります。このリスクに対する不安も含めて、自分で不動産登記をする際の注意点をまとめました。
自分で登記させないようにするバイアスに打ち勝とう
自分で不動産登記をするためにやってくる最初の関門は、自分でやろうとしているのに不動産登記を依頼させようとするバイアスかも知れません。それぞれの業者お抱えの司法書士に仕事を持ち込みたいという思惑で「自分でやると違法です」と嘘を並べてくる業者もあるそうなので、要注意です。
不動産登記法では、登記は自分でやるべしと明記されています。そこまで知っている人は少ないので、法律を根拠に「自分でやる」と言えば大丈夫です。
司法書士と土地家屋調査士以外が報酬を求めてきたら違法
ところで、不動産登記は司法書士以外に土地家屋調査士も代行することができます。逆に言えば、不動産登記を代行できるのは司法書士と土地家屋調査士だけです。これらの資格のいずれも持っていない人が不動産登記を代行し、その報酬を求めるのは、これこそ違法行為です。
不動産業者は不動産登記のことにも詳しいので、資格がなくても自分でやろうと思えばできるでしょう。だからといって司法書士や土地家屋調査士の資格がないのに業として不動産登記の代行はできないので、資格のない人が報酬を前提に代行を持ちかけてきたら違法であることを理由に断っても問題ありません。
自分でやっても登録免許税は必要になる
不動産登記を自分でやることで節約できるのは、司法書士などの専門家に支払う報酬です。先ほども少し触れましたが、不動産登記には登録免許税といって国に支払う手数料のような料金があります。これについては自分で登記申請をしても必要になるので、「自分でやったら完全タダ」ではないことにご注意ください。
なお登録免許税は、売買は1000分の20、相続は1000分の4、贈与は1000分の20といった具合に登記する不動産の価格に対して比率で定められています。
意外に時間がかかるので時間的な余裕を持とう
不動産登記に慣れている人であれば共通の認識なのですが、不動産登記には少なくとも1週間程度、長い場合は2週間程度の時間がかかります。それまでは登記簿に反映されないので、「申請したはずなのに登記されていない」と思わないようにしてください。
このことを踏まえて、不動産の登記申請は時間的余裕をもって臨むようにしましょう。時間に余裕がない状態だと仮に司法書士に依頼したとしても要する時間は同じなので、問題の解決になりません。
法務局の窓口は登記のプロだが他には詳しくない
法務局には不動産登記の相談窓口があって、とても親切に対応してくれるとお話をしました。このこと自体はありがたいのですが、注意したいのはこの窓口に入る人は登記の専門であって、不動産取引や不動産全体の専門家ではないということです。
登記をするということは、その不動産に関する権利関係を確定して世の中に知らしめるということです。世の中に知らしめるということは、税務署などにも知らしめることを意味するため、その不動産登記によって新たな税金が発生することがあります。
さすがに法務局の窓口は税金に関する専門ではないため、登記によってどんなことが起きるのかまでを教えてもらえる場所ではないことを認識しておきましょう。税金面での不安がある場合は、やはり税務の専門家である税理士に相談するのが最も確実です。
まとめ
不動産の登記について、「自分でやって節約したい」という人のために必要な情報を基本から順に解説してきました。いかがですか？これで不動産登記は自分でできそうだという感触は得られましたでしょうか？
不動産の登記は筆者も自分でやったことがありますが、拍子抜けするほど簡単でした。次も必ず自分でやろうと思えるような体験だったので、どっちにしようかと迷っている方はぜひこの記事の情報を参考に、自分でやる不動産登記にチャレンジしてみてください。
