債務者の救済措置「任意売却」の流れは？メリット・デメリットを解説

住宅ローンの返済が滞ったとき、催促を放置していると担保の物件が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。競売に出された物件は、相場を大きく下回る価格で売却されるなど、多くのデメリット被るケースがほとんど。

これを回避するために、債務者が取れる選択肢の1つが「任意売却」です。

今回は、債務者の救済措置である任意売却について解説し、競売との具体的な違いについて紹介していきます。

債務者の救済措置「任意売却」とは？

住宅ローンを返済できない債務者が、金融機関の合意のもと自宅を手放し、その売却代金をローン返済に充てる方法を「任意売却」と呼びます。

どのような場合に任意売却を利用するの？

前提として、保有物件の住宅ローンを返済できないとき、金融機関は債務の一括返済を求めてきます。しかし、住宅ローンの返済が滞っている世帯に、一括で借入を完済できる余力はありません。

そのため、こういった場合に金融機関が取る対処法として、担保となっている物件を強制的に売却する「競売」を実行します。この、競売を避けるために債務者が取れる選択肢の1つが、先ほど解説した任意売却なのです。

競売と任意売却の違いを比較

競売や任意売却を実行する状況は、いずれも「住宅ローンの返済ができなくなったとき」です。しかし、強制的に物件を売却されてしまう競売と、あくまで自分の意思で物件を売却する任意売却では、以下のように多くの相違点があります。

競売の場合	任意売却の場合
相場より安価で売却される	相場に近い価格で売却される
競売物件として公表される	競売物件として公表されない
退去時期は購入者次第	退去時期はある程度交渉できる
退去～引越しは実費で行う	引越し費用を売却代金から確保可能
遅延損害金が借金に加わる	諸経費を売却代金から確保可能

こうして比較をすれば、任意売却はずいぶんと債務者に有利な方法だと分かるはずです。それぞれのポイントについて、もう少し掘り下げて解説していきます。

任意売却を実行する5つのメリット

競売に比べて、任意売却はほぼ全ての項目において債務者の負担が小さくなる選択です。この項では、具体的にどう負担が小さくなるのか、任意売却のメリットを5つ解説していきます。

メリット1：市場価格に近い値段で物件を売却できる

債務返済のために保有物件が競売に出された場合、高確率で相場より安い価格で手放すことになります。これは、競売物件と通常の物件を比較したとき、購入者にとって以下のようなリスクがあるためです。

競売が安価で取引される理由
落札するまで現場を内見できない
住宅にある欠陥が知らされない
残置物処分は購入者が行う
競売用の媒介に掲載されるため、購入検討者の絶対数が少ない

一方、任意売却は通常の物件売買のように内見が行われ、購入者に負担がかからない形で物件が引き継がれます。こういった理由により、通常通り市場価格に近い値段で物件を売却できるのです。

メリット2：競売のように物件の情報が公開されない

競売物件は、差し押さえられている競売物件のみを公開する媒介へ掲載されます。たとえば、入札を促進するため業者が広告を配布したり、メジャーな競売物件の媒介である「981.jp」や「BIT」で公開されたりするのです。

これにより、近隣住民に「自身が資産を差し押さえられている」という事実を知られる可能性があります。

一方、任意売却は通常と同じように募集がかけられるため、住宅ローンの返済が滞っていることを近隣住民に知られる心配がありません。プライバシーが守られるという観点からも、あえて競売を選ぶ必要はないといえます。

メリット3：条件の交渉にある程度の自由度がある

競売により強制的に物件を売却される状況とは異なり、任意売却は「債務者自身の意思で債務を圧縮する」という方法です。

そのため、金融機関と裁判所が主導となって進める競売は、債務者にとって都合の良い条件交渉が難しい一方で、任意売却はある程度要望を聞いてもらえるケースが多いのです。

任意売却であっても交渉は必要ですが、生活を維持していくために妥当性のある提案を受けられる可能性は、競売に比べてグッと高くなります。

メリット4：退去にかかる諸費用を売却代金から受け取れる

「必ず」とはいえませんが、任意売却であれば運搬費用という名目で、債務者が引越しをするための費用を売却代金から受け取れるケースがあります。

受け取れるか否かは、債権者である金融機関の判断に委ねられるものの、交渉次第で退去～引越しまでの負担がなくなる点は、競売にはないメリットだといえるでしょう。

メリット5：直接的な金銭の負担がない

物件を売却するとき、本来であれば仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用が必要です。しかし、任意売却の実行することで、売却代金からこれらの費用が捻出されます。

このほか、滞納していた管理費や修繕積立金の支払いも認められるケースが多いです。一方で、町会費や駐車場代、損害遅延金の滞納分は控除できない場合があるため注意が必要です。

任意売却を実行する5つのデメリット

任意売却は多くのメリットがある一方で、デメリットも一定数存在します。基本的には、競売より任意売却を選ぶべきなのですが、短所を理解して実行しなければ後悔に原因になりかねません。

そこで、この項では任意売却を実行するとき発生するデメリットについて、順を追って解説していきます。

デメリット1：必ず任意売却が成功するとは限らない

金融機関の合意のもと任意売却を始めたとしても、必ず物件を売却できるとは限りません。相場に近いと思われる価格を提示しても、投資物件として魅力がなければ買い手は付きづらいのです。

そして、金融機関は買い手が見つかるまで、長いあいだ待ってくれるわけではありません。一般的には3ヶ月～半年ほどの期限が設けられるものの、債権者である金融機関の判断による部分が大きく、任意売却が困難だと認識した時点で競売の手続きを進めるケースもあります。

そのため、任意売却はのんびり行うものではなく、いち早く金融機関に対する返済ができるよう、積極的な姿勢で取り組むものだと意識する必要があります。

デメリット2：債権者に主導権を握られる可能性もある

任意売却の場合、競売に比べれば債務者の意見が尊重されやすいといえます。しかし、債務者は住宅ローンを滞納している立場であるため、主導権を持つのはあくまで金融機関側です。

債務者自身の要望を受け入れてもらうなら、金融機関の心証を損ねる発言・行動は控えるべきなので、少なくとも任意売却が完了するまでは緊張状態が続くと予想されます。

デメリット3：ローンを滞納するため信用情報機関に掲載される

任意売却の実行を決断する場面というのは、「住宅ローン返済を滞納している」という状況です。そのため、任意売却に向けて行動するときには、すでに個人の信用情報に延滞が記録されているのです。

この記録は、一般的にブラックリストと呼ばれるもので、7年のあいだクレジットカードの作成や新規ローンの利用が不可能になります。

正確には、任意売却を理由にブラックリストに登録されるわけではありませんが、任意売却をする状況は「すでに信用情報に傷が付いている」のだと覚えておくべきでしょう。

デメリット4：売却物件に離婚相手が住んでいれば連絡が必要

結婚後に購入したマイホームを、離婚したあと別居をしている状況で任意売却に出す場合、売却する物件に離婚相手が住んでいれば退去してもらう必要があります。

全日本任意売却支援協会の「よく頂く質問Q&A」のページで解説されているように、任意売却をする離婚済み世帯のうち大半がこのケースです。いくら気まずさがあったとしても、離婚相手に連絡を取り退去のお願いをしなければ、任意売却は進められません。

デメリット5：売り急いだ場合は売却価格が低くなりがち

任意売却には期限があることから、十分な時間をかけて買い手を探すことが困難です。必然的に売り急ぐため、競売物件ほどではないものの売却価格は高くなりづらいのです。

少しでも売却価格を上げようと考えるなら、購入希望者の内見には積極的に参加したり、担当者とともにPRポイントを洗い出したりといった、買い手へ効果的に魅力を伝える努力が求められます。

4ステップで分かる！任意売却の流れ

任意売却の流れはそれほど複雑ではなく、専門機関に依頼すれば大部分のプロセスを誘導してくれます。

任意売却の流れ

• ステップ1：住宅ローンの滞納～専門機関へ相談
• ステップ2：債権者と交渉～販売開始
• ステップ3：購入者の選定～売買契約
• ステップ4：引越し～売買代金の決済

この項では、任意売却の流れを大きく4ステップに分けて、各プロセスの大枠を解説していきます。

ステップ1：住宅ローンの滞納～専門機関へ相談

まず、住宅ローンの返済ができない状態が続けば、金融機関から催促の連絡があります。こういった状況を迎えたとき、あるいは迎えると予想できるなら、任意売却の専門機関へ相談しましょう。

このとき、滞納状況や残りの返済総額を把握したうえで、相談に臨むことで具体策の提案がスムーズに進みます。

ステップ2：債権者と交渉～販売開始

相談の内容がまとまったあとは物件価格を査定し、債権者へ価格を共有。債権者に任意売却の同意を得られた段階で、専門機関とのあいだに媒介契約を締結します。

その後、売却する物件はインターネットや広告を通じて一般公開され、購入希望者の募集がスタートされるという流れが一般的です。

ステップ3：購入者の選定～売買契約

物件情報を見た購入希望者に内見をしてもらい、購入の意思があれば具体的な資金計画等を購入希望者と打ち合わせることとなります。その後、購入申込書と売買代金の配分表を債権者である金融機関に提出して、同意を得なければなりません。

なお、前述した諸費用の控除については、この配分表に記述があります。同意を得たのち、物件の購入希望者と不動産売買契約を締結します。

ステップ4：引越し～売買代金の決済

売買契約の際に定めていた時期までに引越し、抵当権抹消など一連の手続きを経て物件を引き渡します。この段階で引越し費用が債務者に支払われ、任意売却が完了します。

任意売却を成功させるための2つのコツ

任意売却をしても残債が残るからといって、投げやりになってしまえば成功率は著しく低下します。任意売却という勇気ある選択をしたからこそ、必ず成功させられるよう努力すべきです。

この項では、任意売却を成功させる2つのコツを解説していきます。

任意売却の実績が豊富な専門機関を選ぶ

任意売却に対応できる専門機関は、ネットで検索すると無数に出てきます。このとき、いくら焦っている状況であっても、適当に依頼先を選ぶべきではありません。

ホームページから過去実績を確認して、確かな遂行能力を持っているのか否か確認しておきましょう。そして、実際に対面で相談をした際も、頼りなさを感じるなら別機関への依頼を検討することをおすすめします。

任意売却の成否は、一連の流れを主導で進めてくれる専門機関にかかっているので、妥協しないよう留意してください。

専門機関のアドバイスを素直に受け入れる

任意売却に関する情報はネットで手に入るため、事前に情報収集をして臨む債務者も少なくありません。もちろん、こうして知識を身に付ければ手続きはスムーズに進むため、時間の許す限りリサーチするのは良いことです。

しかし、いくら知識を学んだからといって、実務経験のある専門機関の担当者には到底及びません。にもかかわらず、債務者が自身の主張を押し通そうとして、専門機関のアドバイスを聞き入れないケースがあるのです。

ネットで収集した知識はあくまで断片的な情報であり、ケースに応じて最適な手段を提案してくれる専門機関の意見を無視すべきではありません。

まとめ

今回ご説明したように、滞納を続けて物件を差し押さえられ、競売に出されることに比べて任意売却は多くのメリットがあります。住宅ローンを返済できない状況になれば、どうしても冷静でいられないものです。

それを見越して、あらかじめ「返済できそうにない」と感じた段階で、任意売却の具体的なプロセスを確認しておくべきでしょう。