再建築不可物件とは？意外なメリットと活用法・再建築OKにする方法まで

不動産の世界には、「再建築不可物件」というカテゴリーがあります。文字通り建物を再建築できない規制がかけられている物件ですが、この再建築不可物件について、どんなイメージをお持ちでしょうか。

「再建築不可という条件が付いているだけに安く買えそう」 「再建築不可なのに買う人なんかいるの？」 「再建築不可物件の活用法を知りたい」

これ以外にもまだまだあると思いますが、全体に共通しているのは再建築不可という条件があるのに物件が流通しているのはなぜかという疑問、条件つきなのに流通しているのは、安く買えるなどなにメリットがあるのではないかというあたりだと思います。

これらの想像は、果たして本当なのでしょうか。再建築不可物件の基本から投資メリットとデメリット、さらには有効に活用する方法を順に解説していきます。

再建築不可物件の基礎知識

再建築不可物件とはどういう物件なのか、なぜ再建築不可になっているのかといった基礎知識を解説します。

再建築不可とは何か

再建築不可とは、建築基準法によってその土地に再び建物を建てることが規制されている物件のことです。再建築不可になる要件については後述しますが、そのポイントとなっているのは接道義務です。

接道義務というのはその土地が接している道路に要件が設けられていて、一定の要件を満たした道路に接していないと消防車や救急車などが入れないため、危険であるとして再建築不可となります。

ではなぜ、今ある建物はそこにあるのかといいますと、それは現在の建築基準法の基準が定められる前からあるからです。そのため再建築不可物件の建物は総じて古く、老朽化が進んでいる可能性もあることから、それでも再建築ができないということでトラブル回避のために物件情報では再建築不可と明記されているのです。

なぜ再建築不可なのに不動産市場で流通しているのか

先ほど述べたように、建築基準法で現在の基準となる前に建てられた建築物については既得権が認められるため、違法建築だから即取り壊しということにはなりません。ただし、その建物が老朽化したからといって次に新しい建物を建てようと思っても、それはできませんよというのが再建築不可物件です。

次の建築は無理ですが、既得権によって建ったままになっているのが、再建築不可物件です。次の建物は建てられませんが、今ある建物がまだ使えるのであれば、再建築不可という条件付きで不動産市場に流通していてもおかしくはありません。

なお、総務省の統計では日本全国に再建築不可となる要件が成立している土地が10%程度あるという結果になっているため、不動産市場ではそれほど珍しい存在でもないということです。

なぜその物件は再建築不可になっているのか

それでは、どのような要件で再建築不可になるのか、その要件を以下に列挙しました。このどれかに該当する土地は、今ある建物の存在は認められているものの再建築は不可です。

• 建築基準法上の要件を満たした道路に2メートル以上接していない
• 接している道路が建築基準法上の道路要件を満たしていない
• そもそも道路に接していない

これらはすべて、接道義務を満たしていないという理由で再建築不可です。ちなみに建築基準法上の道路というのは、幅が4メートル未満の狭い道路のことです。これについては例外規定がありますが、原則として幅が4メートル未満の道路に接していても接道義務は満たしていないと見なされます。

こうした規定は建築基準法の第43条に記載されており、全国各地の自治体もホームページなどでその主旨を解説しています。

・【参考】建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について（大阪府）

再建築不可規制から除外される場合もある

建築基準法第43条では接道義務を定めていますが、そこに但し書きといって例外的に再建築不可から除外される要件が既定されています。その要件とは「但し書き道路」と呼ばれるもので、本来であれば再建築不可になるような土地であっても周辺に広い空き地があれば災害時などにそこから避難できるということで、例外的に再建築不可から除外されます。

ではそんな空き地があれば良いのかというと、主に公園や行政が管理している空き地などが該当します。個人が所有している空き地や農地の場合、将来的にそこに何か建物が建つ可能性を排除できないため、但し書き道路とは認められないケースがよくあります。

逆に、再建築不可という条件がついているのに近隣に広い公園などがある場合は、その公園の存在を指摘することで再建築不可から除外される可能性があります。

不動産投資家は再建築不可をどう見るべきか

自分で住むつもりで再建築不可の物件を購入する人は、「古い風合いの家に住みたい」「とにかく安く家を買いたい」という希望を満たせば十分お値打ちの買い物になるでしょう。では、購入した不動産物件で賃貸経営を考えている不動産投資家は再建築不可物件をどのように見なすべきでしょうか。

不動産投資家にとっても、物件価格が安いのは魅力です。その分家賃を低く設定できるので集客力が高くなりますし、空室率も低く抑えられそうです。また、キャッシュフローも向上するため、仕入れ価格が安いということは大きな意味を持ちます。

また、再建築不可という条件付きになっていることから資産価値も低くなるため、税金が安くなるなどのメリットもあります。こうしたメリットについては次章で詳しく解説しますが、不動産投資家にとっての再建築不可物件とはその条件をうまくこなせるのであればお値打ちであると言って良いでしょう。

再建築物件は訳アリ物件だと見なせば良いか

不動産市場にはさまざまな訳アリ物件がありますが、再建築不可物件についてもその一種だと思って良いと思います。むしろ再建築不可という条件が明確になっているだけ良心的で、いざ購入して時間が経ってから分かるような不具合ではないため、その分安く買うことができるのであればむしろねらい目です。

ただし、再建築不可になっているということはそこに建っている家が古いのは間違いなく、かなり老朽化が進んでいる可能性は大いにあります。それゆえに不具合があちこちにあることは否めないので、その意味でのリスクは承知しておく必要があります。

再建築不可は安いが、これを価値のある物件にすることはできるか

再建築不可であるがゆえに安く流通しているわけですが、例えばこれを再建築不可ではなく可能にしてバリューアップをすることは可能なのでしょうか。その他にも再建築不可ならばリフォーム、リノベーションでバリューアップをして賃貸経営をするのはどうか、といったことも思いつくかと思います。

このように再建築不可物件を安く仕入れてバリューアップできる可能性については、後述していきます。結論だけ先に申し上げますと、バリューアップできる可能性は十分にあるので、期待を抱きつつ読み進めていただければと思います。

再建築不可物件に投資するメリット

不動産投資家の立場で、再建築不可物件を購入するメリットを解説します。価格が安いことの他に、ちょっと意外なメリットもあります。

同じ条件の不動産物件より安く買える

再建築不可となっている物件は、その条件が付いていることで相場より安く流通しています。もしその建物が使い物にならないようだと取り壊して更地にするしか活用法がないので、その場合はさらに安くなるでしょう。

同じ広さや条件の家を探している人が、自分で住むために再建築不可の物件を探すことはよくあるので、今ある建物が使えるのであれば投資家にとっても購入する価値は大いにあります。

周囲が同じく再建築不可なら今の状態が保たれる

すべての再建築不可物件がそうだとは言い切れませんが、このような物件が建っている場所というのは、だいたい周辺も似たような物件が立ち並んでいます。つまり、それら近隣の物件も再建築不可となっている可能性が高く、そのまま区画整理などがなされなければ、周辺に新しく大きな建物や景観にそぐわないような建物が建つことがありません。

つまり再建築不可であることは逆に町の雰囲気や景観を守ることにもつながっているわけです。古い町並みや家の雰囲気を好む人にとっては、このように法律によって再建築が防止されていることは逆にメリットとなるのです。

不動産投資の健全性が高い

すでに述べたように再建築不可物件は価格が安いので、家賃を低めにすることで集客力を高め、その結果としてキャッシュフローを向上させる効果があります。キャッシュフローは不動産投資の健全性を示す最も重要な指標ですが、これを高めることができるため不動産投資の健全性が総じて高くなります。

再建築不可なので今ある建物が使い物にならないようだと賃貸経営以前の問題ですが、この建物を活用して賃貸経営をするのであれば、キャッシュフローの充実が見込めます。

しかし、出口戦略で不利になるのでは？という疑問もあるかと思います。その物件を手放すときにはさらに築年数が古くなっているでしょうし、取り壊して新築ができないのであればまともな価格で売れないのでは、というわけです。

これについても実際の不動産投資を考えてみると、今ある建物が残っているままで売却することがほとんどなので、次の買主もその建物を活用することが十分考えられます。もしくは、その時になったら周辺の土地利用事情が変わっているかも知れないので、再建築不可物件を買う場合はあまり先のことを考えすぎるとビジネスチャンスを逃してしまうかも知れません。

不動産に関連する税負担が安くなる

流通価格が安いということは、それだけ資産価値が低いということです。資産価値が低い不動産物件については固定資産税などの税金も安くなるので、不動産投資家など所有者にとっては維持コストの低減につながります。

節税に活用できる

再建築不可物件の税金面におけるメリットは、固定資産税など毎年の税金だけではありません。相続対策としても有効なのです。

再建築不可物件は資産価値が低いため、相続対策として購入すればその分評価減になります。評価額が低くなるほど相続税は安くなるので、実は相続対策で再建築不可物件を購入する人も意外に多くいます。

さらにこの物件を賃貸に活用することで借地権、借家権などの評価減にも活用できるため、相続税を安くしたいという目的で再建築不可物件を購入しても十分メリットはあると思います。

再建築不可物件に投資するデメリット、リスク

メリットの次には、再建築不可物件を購入、投資することのデメリットやリスクについても解説します。デメリットについては想像通りというものが多いと思います。

文字通り、建物の再建築はできない

再建築不可というくらいですから、何といってもそこに新築ができないのは最大のデメリットです。今ある建物が老朽化しても、新築はできません。

老朽化であればあらかじめ分かっていることなので仕方ないと思えるかも知れませんが、仮にその建物を自然災害や近隣からの延焼などによって失ったとしても、そこに新築することはできません。

自分の責任ではない理由であっても再建築不可であるところは、想定外の事態に対するリスクと言えるでしょう。

融資がほぼつかないと考えるべき

再建築不可物件は資産価値が低いと述べましたが、資産価値が低いということは担保価値も低いため、融資がつきにくいというデメリットがあります。

自己居住ではなく投資目的で購入する場合であっても、金融機関から担保価値の低さと事業性への懸念を理由に融資審査に通りにくくなります。

実際問題としてほぼ融資はつかないと考えておいたほうが良いと思います。

売却しにくい可能性

再建築不可物件には融資がつきにくいと述べましたが、融資がつきにくいということは、次に買う人にとっても資金調達が難しいことを意味します。そのため買い手となる人が限られてしまうため、売却しにくいという宿命にあります。

さらに、所有年数が長くなると再建築不可だけに建物の老朽化が次の買い手からシビアに見られることになるでしょう。自分が購入した時にはまだ使えていた建物が、売却時には使い物にならないとなると、さらに売却は難しくなると考えておいたほうが良いでしょう。

道路の問題なので使いにくいことがある

建築基準法が接道義務を課していることには、何も理由がないわけではありません。十分な幅のある道路に面していないと緊急時の避難が困難になると人命に関わるというのが最大の理由ですが、それ以外にもクルマの出し入れなど日常生活にも支障をきたす可能性があります。

再建築不可なので更地にするのであれば駐車場としての活用の可能性について後述していますが、仮に駐車場で活用するにしても接道の状況によってはクルマの出し入れが難しくなり、駐車場としての集客力に影響を及ぼすことがあるかも知れません。

再建築不可物件を再建築OKにする方法

接道義務の問題で再建築不可になっているのであれば、その要件を満たせば再建築可能になり、土地の価値もバリューアップできるのではないか？と考える方は多いと思います。ここでは、その可能性について解説します。

隣地の購入などで接道要件をクリアする

接道義務を満たすために最も確実かつ誰もが思いつくのが、隣地を購入して接道義務を満たすという考え方です。具体的には要件を満たした道路に面している隣地を購入し、自分が所有している土地と1つにまとめれば、その土地全体が再建築OKになります。

接道幅が2メートル未満であればその分だけ隣地オーナーから購入し、接道義務を満たすという部分的な土地の購入によって条件をクリアするという考え方もあります。

実際に、この方法をうまく活用することで近隣の土地全体を再建築OKにしたという事例もあります。こうなるとほぼ区画整理事業に近いものですが、やはり再建築不可という足かせを外したいと考えるオーナーは多く、合意形成ができれば再建築不可の土地を再建築OKに変身させることができるわけです。

43条但し書き許可の可能性

先ほど少し触れましたが、建築基準法第43条の接道義務には、但し書きがあります。周辺に大きな公園など広い空き地があるのであれば、そこを避難経路として利用できるということから再建築不可の条件を緩和することができます。

もし所有している土地、もしくは購入を検討している土地の近隣に大きな公園や自治体などが所有している森林、耕作地などがあり、今後にわたって土地の利用法が変わらないと見込まれるのであれば、但し書き道路を認めるよう行政に働きかけることで再建築OKになる場合があります。

接道の幅が狭い場合はセットバックでクリアできる

接道義務のうち、面している道路が建築基準法が要件としている4メートルの幅を有していないケースでは、セットバックによって道路の幅を4メートル以上に広げることで接道義務を満たすことができます。

ここで新しい語句が出てきました。セットバックというのは、自ら所有している土地を道路に供することで家や庭など専用で使用する敷地を後退させることです。専用地を後退させることで道路を広げれば、建築基準法で定めている道路に変身させることができるわけです。

セットバックは公共の利益にも合致するため、所有地をセットバックすることで相続税の評価を減じたり、税金面でのメリットも生まれます。

再建築不可物件を活用する不動産投資ノウハウ

再建築不可となっている土地を再建築OKに変身させることができれば理想ですが、ほとんどの場合それはなかなか困難です。再建築不可のままで購入し、活用するにはどんな方法があるのでしょうか。

リノベーションによる付加価値向上

再建築は不可となっていても、その建物を修繕したりリノベーションをしてはいけないというわけではありません。もちろん構造部分を改築したりすると新築と同様に見なされることになりますが、リフォームやリノベーションといった程度であれば新築とはならず、再建築不可物件を再生することができます。

再建築不可ではなくても、古い家などをリノベーションするといった不動産投資がひとつの手法として確立しています。この手法を再建築不可物件に応用することで、まだまだ十分使えて誰もが住みたくなるような家にすることができます。これにより集客力を向上させれば、安定した賃貸経営が期待できます。

駐車場として運用

もはや建物が使い物にならないのであれば、取り壊すしかありません。そこに新しい建物を建てるわけにはいかないので、更地にした上で駐車場としての活用が考えられます。

筆者が実際に見た事例では、周辺も再建築不可となっている地域だったため自宅に駐車場スペースを持っている家が少なく、月極駐車場を始めたところ常に満車状態となりました。再建築不可でもはや建物は無理といってネガティブに考えるだけでなく、周辺の事情を考慮すれば駐車場経営でも十分に勝算があります。

ただし、先ほども述べたように再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、面している道路が狭い、もしくは道路にすら面していないといった場合もあります。その場合は駐車場には不向きなので、土地の形状や状況もしっかり検討するようにしましょう。

資材置き場などの活用

駐車場と並んで、建物を必要としない土地活用の定番と言えば資材置き場です。倉庫だと倉庫に使うための建物を新築する必要があるため、それは不可です。あくまでも更地に資材を置くためのスペースという位置づけで、近隣に建設会社や工務店などがあれば、借り手になってくれるかも知れません。

ただし、資材置き場の場合もクルマの出入りが発生します。駐車場として活用するのに不向きな接道条件の土地だとトラックの出入りが難しいという理由で集客に影響が出るかも知れません。

隣接地オーナーへの売却

隣地オーナーと交渉をして土地を売ってもらい、接道義務を満たすことで再建築OKにする手法をすでに解説しました。それがうまくいかない場合は、逆の発想も有効です。隣地オーナーも同じように接道義務によって再建築不可になっているのであれば、それを満たすことによって再建築OKにしたいと考えているかも知れません。

隣地オーナーにとって、接道義務に関係するその土地はとても価値が高いものです。通常の土地取引よりも高く売れる可能性もあるので、売ってもらえないのであれば逆に売ることを検討するのも、不動産オーナーとして必要な思考だと思います。

まとめ

言葉だけを見ると規制でがんじがらめに見える再建築不可物件ですが、実際にはさまざまな活用法があり、さらには再建築不可という条件を取り払うことが出来る可能性があることもお分かりいただけたと思います。うまく仕入れて活用すればお宝不動産になる可能性を秘めているので、この記事の情報を活用して再建築不可物件との付き合い方を検討してみてはいかがでしょうか。