利益のでる中古物件、不動産投資上級者の見極めのポイント

利益のでる中古物件、不動産投資上級者の見極めのポイント

不動産投資を購入するなら中古物件はオススメです。条件の良い中古物件であれば利回りも高く、売却時も利益が出せます。

不動産投資をスタートするとなると、初めは新築物件を探す方も少なくありません。ですが、不動産投資の成功は安定した家賃収入を得ることです。つまり、入居者がつきやすい物件かどうかがポイントです。入居者は築年数よりも、立地や内装、管理などの視点で選びます。良い中古物件の条件から今後の中古物件の予想推移までお伝えします。

データを駆使!中古物件の需要供給数

国のデータから見る需要供給の推移

総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6,063万戸で、5年前と比較すると304万戸増加し、増加率は5.3%となりました。
その住宅のうち空き家数は、約820万戸となっており、5年前と比較すると63万戸増加し、空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は13.5%となっています。空き家数,空き家率ともに過去最高です。

このデータだけを見ると、不動産投資には逆風が吹いているように思えますが、決してそうとも言えません。増加した空き家の約63万戸のうち、一戸建ての空き家が49.6万戸で約79%を占めており、一戸建ての空き家の増加が一因であることは容易に分析できます。
つまり、空き家全体は増加傾向にありますが、一戸建ての空き家が8割近くを占めるため、不動産投資の観点から見れば、立地、間取り、建築コストなどに十分注意して運営していけば大きな問題でありません。

今後の不動産価格の予想推移

最も新しい全国の公示価格(2016年)では、坪平均単価は525,461円となっており、前年と比較すると7.05%増加しています。
そのうち、東京都内の地価に目を移すと、東京都の2016年の坪平均単価は2,857,283円となっており、前年と比較し、4.82%増加しています。

中古住宅価格に目を移すと、国土交通省が公表した「不動産市場動向マンスリーレポート平成29(2017)年2月」 によると、首都圏の1月の中古マンションの成約平均価格は前年同月比5.1%増加の3,138万円となっており、成約㎡単価も前年同月比5.4%増加の49.35万円となっており、新築マンション価格における建築資材の価格アップや人手不足による人件費の高騰の影響による新築マンション価格の高騰のあおりを受け中古マンションも価格上昇が続いています。

以上のデータから、今後の不動産価格を予想することは難しいですが、まだまだ地価や建築価格が上昇すると予想されるため、中古マンションの価格情報も引き続き確認していきたいところです。
気になる方は、今後公表される総務省や国土交通省の公表データを今後も活用してください。

仲介業者と関係を深める

不動産の仲介業者のもとには、公開情報や未公開情報が多数集まってきます。公開情報であれば情報が登録されると誰でも確認でき、申し込みができますが、未公開情報は仲介業者との信頼関係がないと知り得ることはできません。

仲介業者との関係を深めるためにはまずは足を運び、その仲介業者の事務所に出向くことです。そしてどのような物件を探しているのか、手元資金はどれくらいあるのか、ローンを組むことができるのかなどの情報を伝えておくと、該当する物件情報が入手された際には連絡をもらいやすくなります。いつでもつながる携帯電話の番号をお伝えしておくのも得策です。アナログな方法ですが、人と人との関わりからはじまる信頼関係は地道に築いていくことが大事です。

利益の出る中古物件の見極め方

利益の出る中古物件を探すためには、現在割安で、今後上昇が見込める立地であることが必須となります。

将来、需要のある物件(立地)になるかの見極め

今後上昇が見込める立地はどのように探すことができるでしょうか。需要があるかどうかが最も重要だといますが、その需要については、人口の数で判断することができます。
23区の例にしてみましょう。東京の中心部にある中央区の人口(平成29年3月1日現在)は、151,464人となっておりますが、平成9年4月には過去最少の71,806人でした。それが、約20年の間に倍以上の人口が増加し、今後も緩やかに上昇すると考えられております。

実際には、築10年を経過したマンションでも、購入時よりも10%以上値段が上昇しており、本来であれば価格が下落するところ、中古物件が少なく、需要があるため、大幅に利益が出ている現状があります。「中央区人口ビジョン-人口動向分析及び将来人口推計の概要-」では、中央区の推計値は平成38年に人口208,684人としています。そのうち生産人口(15~64歳)は149,826人と、約70%を超えています。

大事なことは、今後も人口が増加すると見込める地域と物件を需要の見込める自治体の公表するデータから根気よく探すことではないでしょうか。

耐震性を見抜く

新耐震基準という言葉は不動産投資に興味のある方は知っていることでしょう。昭和56年以降に建築された物件であれば基準を満たしていることから、耐震性に関して大きな問題はないと思っている方も多いかもしれません。しかし、ここで注意したいのは建設された時期ではなく、いつ設計されたかという,ことです。気になるのであれば役所で、いつ設計された物件であるかを調べることができます。具体的には、昭和56年6月1日以前 に設計されたかどうかを確認しなければならず、仮に、昭和57年あるいは昭和58年に建物が完成していても、旧耐震基準で設計されている可能性があります。建築時期が昭和56年前後の場合には必ず確認をしておきましょう。

管理の行き届きを見極める

よく、マンションは管理で購入した方が良いと言います。その理由は、高い材料や優れたデザインであっても、管理が不十分ではマンションの価値が低下してしまうということの表れです。マンション管理の行き届きを確認するには、実際に見ることです。現地に出向き、管理人がいるかどうか、いない場合には、どの程度の頻度で清掃等が行われているかを確認します。もう一点は、中古マンションで確認すべきことは修繕積立金の毎月の積立額です。中古物件の場合、驚くような高い金額になっている可能性もありますからこの金額も要確認事項です。

出口戦略が立てやすいかどうか

出口戦略とは、不動産投資においては、主に売却を指します。数年前に物件を購入したが購入金額より売却金額が高いため、売却する予定はもともとなかったけれどもタイミングがよいので売却するということをよく耳にします。このようなケースなら良いのですが、いつ予期せぬ撤退を迫られるかわかりません。そのためにも十分な価格で売却できるかということは重要な事項です。不動産投資は購入したら終わりではありません。入口だけでなく出口もしっかり考えておかなければなりません。

新築物件の上級者的見極め方

新築物件は利益が出にくいのがデメリットのため、手取り利回りを意識することがポイントです。

価格の妥当性を見極める

最近は物件価格が上昇しているため、表面利回りも低くなりがちです。手取り利回り(実質利回り:固定資産税や管理費、支払利息控除後)では、融資の金利を下回ることもあり得ます。表面利回りだけを重視するとこういう状態になってしまい、不足する資金の持ち出しが生じてしまいます。そのようなことがないように、事前にある程度の手取り利回りを算定し、空室率も考慮に入れながら価格を判断するための算定をすると良いでしょう。

周辺環境変化も見通した立地にこだわる

都心では、以前は生活環境が悪くて住宅が少なかった場所にも、その後、生活環境が改善され、近くにスーパーができたりオシャレな飲食店ができたり環境が変わることはよくあります。
そのため、以前は閑散としていて暮らしにくかった場所でも、現在は不自由ない生活環境という立地も多くなっています。こういう周辺の環境の変化に敏感なのは、地元に密着した仲介業者です。地元に密着した仲介業者と信頼関係を築くのはもちろんのこと、可能であれば複数の地元の業者と信頼関係が築けると紹介される物件数が増え、選択肢が広がることになります。

まとめ

利益の出る中古物件を見極めるには、入居者のニーズがある物件であることはもちろんですが、人口動向や周辺環境の変化が物件価格に影響してくるので、長期的な視点で選択していくことは不可欠です。