アパート経営の正しい利回り計算方法

アパート経営の正しい利回り計算方法

安定したアパート経営を目指すために重要なのは、正しい利回りの計算方法を知っておくということです。

投資用物件を探す時、インターネットや広告で目がいくのが利回りです。利回りといっても「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」など計算方法に違いがあります。広告に表示されている利回りはどの計算方法での計算でしょうか。自分で計算した上で確実な利回りを把握し物件を選べるよう正しい利回りの計算方法をお伝えします。

アパート経営で覚えておきたい利回り計算方法

不動産投資をする際、投資の判断基準となる利回り計算を覚えておくことが大切です。アパート経営は、どれだけ利益が得られるのか収益性を把握するために利回り計算しますが利益や投資額の考え方によって計算方法は3つあります。

アパート経営をするにあたって、どの利回りの計算方法を用いれば良いのかみていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、年間利益(賃料収入など)と投資額(物件購入価格など)より算出します。

表面利回り

表面利回りはアパート経営にかかる支出は考慮せず、年間利益(賃料収入など)と投資額(物件購入価格など)から計算する方法です。簡単に利回りを計算することはできますが、おおむねの収益性しか把握できません。広告などの表示に使用されていますが、表面利回りでは実際の利益がいくらになるのかは見えません。

想定利回り

表面利回りと混同しやすいのが「想定利回り」です。こちらも広告表示に使用される利回りの計算方法です。こちらは計算式については「表面利回り」と同じですが、年間利益の考え方に違いがあります。

例えば10室あるアパートのうち4室が空室だったとします。その空室が埋まったらこれくらいの賃料が取れるだろうと想定に基づいて計算される方法です。実際の相場より想定した賃料が高めで計算されていると利回りは高く見えます。中古のアパート物件を購入する際などは空室率や、相場の賃料を自分で調べて計算してみる必要があります。

実質利回り

実質利回は年間賃料から支出を控除した額より算出します。支出としては、固定資産税や修繕費用・不動産会社に支払う管理費、損害保険料などの諸経費などがあります。

実質利回り

アパート経営においては賃料収入から経費を差し引いた金額が純利益となります。それぞれの利回りの計算方法で算出した場合の利回りの違いを比べてみると「実質利回り」が3つの計算方法の中では一番利回りが低くなります。
この様に計算方法によって利回りは高くも低くもなります。

利回りごとに計算してみる

利回り計算例をもとに3つの利回り計算方法での計算をみてみましょう。

利回り計算条件

物件購入価格:8000万円
相場賃料:1室5万円×全10室(現状はうち3室が空室)
年間経費:80万円

表面利回り(満室)
年間賃料600万円 ÷ 物件購入価格8000万円 × 100 = 7.5%
想定利回り(満室で賃料を5.5万円と想定)
年間賃料660万円 ÷ 物件購入価格8000万円 × 100 = 8.25%
実質利回り(3室が空室)
(年間賃料420万円※ - 年間経費80万円)÷ 物件購入価格8000万円 × 100 = 4.25%
※5万円 × 7室 × 12カ月 = 420万円

広告で表面利回りか想定利回りを目にすることはありますが、実質利回りで計算してみると利回りが低くなることもあります。利回りだけでなく、立地や周辺環境なども含めて検討することも大切です。

アパート経営における正しい利回の計算方法とは

3つの利回り計算方法とそれぞれの計算方法で算出した利回りを見て、計算方法によって利回りが異なることがおわかりいただけたでしょう。正しい利回りの計算方法としては「実質利回り」になります。ここで改めて、広告や不動産会社から提案を受けた際の利回りを見る際の注意点を改めてまとめました。

広告の利回りは満室想定で計算している

インターネットで中古のアパート物件を検索すると販売物件の概要とともに利回りが表示されています。満室想定で計算している広告もあります。利回りの数字だけに目がいきがちですが、空室は何室あるのかも確認した上、自分で「実質利回り」を計算してみましょう。

空室率も想定した利回り計算かどうか

現状満室であったとしても、ずっと満室であるとは限りません。退去者が出て入居者がつきやすいアパートだとしても退去後に修繕やクリーニングをしたりして少なくても1カ月は空室になる事が考えられます。こういった空室リスクも想定した利回り計算であるかということも重要です。

空室率を加えた利回り(%)=実質利回り-空室率(%)

賃料収入から修繕費などの経費を差し引いた利回りで計算する

事前に支出も把握する必要がありますが、より正確に収益性を把握するためには修繕費などの経費を差し引いた計算方法でなければなりません。具体的にどの様な経費があるのか見てみましょう。

  • 固定資産税・都市計画税
    所有していれば年に1度、納めなければならない税金です。
  • 修繕費用
    計画的な大規模修繕費や突発的に設備が故障したりすると修繕費がかかります。
  • 不動産ローン(物件購入時にローンを利用している場合)
    持っている土地にアパートを建てるにしても中古のアパートを購入するとしても、その額は高額となるため多くの方がアパートローンの借入れをします。借入金の利息は経費となります。
  • 管理委託費
    不動産会社に「入居管理」や「建物管理」を委託する場合に必要になります。アパート経営といっても、入居者からの毎月の賃料の集金やクレーム対応などは不動産会社に委託することでオーナーは入居者と直接やり取りする手間はありません。また、アパートの清掃やメンテナンスも不動産会社に委託することは可能です。委託業務の内容や委託戸数や不動産会社によって管理委託費はことなりますので、どこまで委託したいか考えた上で経費を算出します。

正しい利回り計算ができることのメリット

利回りの計算方法についてお伝えしてきました。正しい利回り計算ができることによるメリットは様々です。

目先の利回りに流されない

利回り計算ができれば、アパート経営をはじめる際にも目先の利回りに流されず長期的視点で考えることができます。新築からスタートしても時間と経過と共に劣化し修繕が必要になること、賃料下がる可能性はあります。利回りを計算する時は、相場からみた賃料想定から経費などを考慮した収益を把握することができます。

例えば、賃料相場は立地や物件の特徴の影響を受ける傾向があります。最寄り駅からの距離、利便性が良い立地、築年数、設備、広さなどによって賃料相場は左右されます。エリア付近の同じような広さなど条件の近い物件の賃料を参考にするのもひとつです。賃料相場の動向については、様々な統計情報が公表されていますので調べてみるとよいでしょう。
マンションの賃料は「不動産業統計集/公益財団法人 不動産流通推進センター」で知ることができるため、アパートの賃貸料の目安になるでしょう。

計画的な不動産投資ができる

アパート経営の主なリスクとしては「空室リスク」があります。空室リスクを考えずに収支計画を立ててしまうと、空室が続き赤字になった場合に収益と返済のバランスが崩れてしまう恐れがあります。将来、想定できるリスクを踏まえて計算しておくことでいざという時にもカバーできる計画的な不動産投資が可能となります。

まとめ

アパート経営を成功させるためには、しっかりと収支計画を立てることがポイントです。収支計画書は自分で作成しなくても不動産会社が作成しますが、正しい計算方法を知っているか知らないかでも収支計画書の見え方も変わってきます。知識があれば、収支計画書が現実的であるのかを自分なりにも判断し、不動産会社の考えに流されない目で確認する事ができます。